0722474-86.2023.8.07.0020

Intimação

TJDFT · 3ª Vara Cível de Águas Claras · Sentença

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VACIVAGCL 3ª Vara Cível de Águas Claras Número do processo: 0722474-86.2023.8.07.0020 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO EDIFICIO PREMIUM REU: CARLOS HILARIO SIMOES, MARIA INDIARA DE OLIVEIRA HILARIO, ORACIO MAGRI SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com reparação por perdas e danos ajuizada pela ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO EDIFÍCIO PREMIUM em desfavor de CARLOS HILÁRIO SIMÕES, MARIA INDIARA DE OLIVEIRA HILÁRIO e ORÁCIO MAGRI. Narra a petição inicial (fls. 07/17) que os réus foram os construtores do empreendimento denominado Residencial Premium, situado na Rua 4A, Travessa 03, Blocos 2 e 3, Módulos 34/36, Vicente Pires/DF, e que entregaram a edificação sem a conclusão integral da obra e com diversos vícios construtivos, apurados em laudo técnico particular de engenharia. Sustenta a autora que os defeitos abrangem, entre outros, a cobertura/telhado e o sistema de escoamento de águas pluviais, requerendo a condenação dos réus ao custeio dos reparos no valor de R$ 198.253,20 (cento e noventa e oito mil, duzentos e cinquenta e três reais e vinte centavos), quantia correspondente aos seis serviços orçados: (i) execução do telhado; (ii) instalação de portas corta-fogo; (iii) instalação da parada do elevador no mezanino; (iv) instalação do sistema de gás; (v) execução da saída de águas pluviais; e (vi) aprovação do projeto de combate a incêndio junto ao Corpo de Bombeiros Militar do Distrito Federal – CBMDF. Citados, os réus apresentaram contestação (fls. 135/150), na qual suscitaram, preliminarmente, a ilegitimidade passiva de Maria Indiara de Oliveira Hilário e, prejudicialmente, a prescrição da pretensão. No mérito, impugnaram o laudo particular, sustentando tratar-se de vícios aparentes, decorrentes de ausência de manutenção predial pela própria associação, pugnando pela improcedência dos pedidos. Ainda em sede preliminar, as rés Maria Indiara de Oliveira Hilário e outros haviam apresentado contestação anterior (fls. 54/76), na qual deduziram idênticas teses de ilegitimidade e de inexistência de responsabilidade pelos alegados vícios, sustentando que os problemas apontados decorreriam de má conservação e do uso da edificação ao longo do tempo. Sobreveio réplica (fls. 163/175), na qual a autora refutou as teses defensivas, reiterou os termos da inicial e insistiu na existência de vícios construtivos de responsabilidade dos réus, na qualidade de construtores/incorporadores do empreendimento. Saneado o feito, foi deferida a produção de prova pericial de engenharia, tendo o laudo judicial, elaborado por perita nomeada pelo Juízo, sido acostado às fls. 523/607, acompanhado de farta documentação fotográfica e do Anexo 1, contendo a classificação técnica das anomalias identificadas, seguindo-se as manifestações das partes e de seus respectivos assistentes técnicos. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez produzida a prova pericial, que é a prova essencial ao deslinde da controvérsia, mostrando-se despicienda a dilação probatória adicional. II.1 – Da preliminar de ilegitimidade passiva de Maria Indiara de Oliveira Hilário Rejeito a preliminar. A ré Maria Indiara de Oliveira Hilário consta diretamente do contrato de cessão de direitos de ID 192178581, integrando, portanto, a cadeia negocial e dominial relativa às unidades do empreendimento objeto da lide. Tendo figurado no referido instrumento, ostenta pertinência subjetiva para responder aos termos da demanda, presente a legitimidade passiva ad causam, aferida in statu assertionis. Anote-se, ainda, que a definição da efetiva medida de sua responsabilidade constitui matéria afeta ao mérito, e não à admissibilidade da ação. Rejeito, pois, a preliminar. II.2 – Da prejudicial de prescrição Igualmente não prospera a prejudicial de prescrição. Cuidando-se de pretensão de natureza reparatória fundada em vícios de construção, o prazo prescricional aplicável é o decenal, previsto no art. 205 do Código Civil, à míngua de prazo específico menor. A garantia quinquenal de que trata o art. 618 do Código Civil constitui prazo de garantia — e não de prescrição ou decadência —, de modo que, uma vez identificados os defeitos no quinquídio de solidez e segurança, o construtor pode ser acionado no prazo prescricional de dez anos, contado, na hipótese, da ciência inequívoca dos vícios. Sobre o tema: “DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIO CONSTRUTIVO. PRESCRIÇÃO AFASTADA. DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pela construtora contra sentença que julgou procedentes os pedidos dos proprietários, condenando-a ao ressarcimento de danos materiais e morais decorrentes de vício construtivo na impermeabilização de laje de cobertura, além de custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em saber se: (i) a pretensão está prescrita; (ii) os danos materiais estão adequadamente comprovados; e (iii) as circunstâncias configuram dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pretensão indenizatória por vício construtivo sujeita-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do CC/2002. Pela teoria da actio nata, em sua vertente subjetiva, o termo inicial flui apenas quando o titular tem ciência inequívoca da lesão, de sua extensão e da imputação causal ao responsável. 4. O dano material exige demonstração de conduta ilícita, lesão a bem jurídico e nexo de causalidade, nos termos dos arts. 186 e 927 do CC/2002. O conjunto probatório é suficiente para demonstrar os pressupostos da responsabilidade civil, conforme art. 944 do CC/2002. 5. O dano moral configura-se quando a conduta ilícita viola direitos da personalidade em grau que ultrapassa o mero inadimplemento contratual. A persistência de vício construtivo com repercussão documentada na saúde dos moradores configura lesão à esfera extrapatrimonial em grau suficiente para ensejar reparação, nos termos do art. 5º, X, da CF/1988 e art. 186 do CC/2002. 6. O valor da indenização por danos morais observa os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, sendo compatível com os parâmetros adotados por este Tribunal para casos de vícios construtivos com repercussão na habitabilidade e saúde. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. Em caso de vício construtivo o prazo prescricional decenal começa a contar apenas quando o proprietário tem ciência clara e inequívoca do defeito, de sua extensão e de quem é responsável, conforme art. 189 c/c art. 205 do CC/2002. 2. Conjunto probatório lastreado por laudo técnico, nota fiscal e declaração de serviço é suficiente para comprovar dano material e responsabilizar o construtor, conforme arts. 186, 927 e 944 do CC/2002. 3. O vício causador de danos comprovados à saúde dos moradores do imóvel configura dano moral indenizável, nos termos do art. 5º, X, da CF/1988 e art. 186 do CC/2002.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CC/2002, arts. 186, 189, 205, 927 e 944; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º e 11, 371 e 373, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 2.458.394/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 02/03/2026; TJDFT, Acórdão 1924526, 0705616-03.2024.8.07.0001, Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto, 1ª Turma Cível, j. 18/09/2024; TJDFT, Acórdão 1654993, 0740666-32.2020.8.07.0001, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 5ª Turma Cível, j. 01/02/2023; TJDFT, Acórdão 1369445, 0709620-65.2020.8.07.0020, Rel. Des. Sandoval Oliveira, 2ª Turma Cível, j. 01/09/2021. (Acórdão 2124368, 0713703-84.2025.8.07.0009, Relator(a): MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/05/2026, publicado no DJe: 25/05/2026.)” Considerando que a demanda foi ajuizada em 08/11/2023, não se consumou o decurso do lapso decenal. Rejeito, portanto, a prejudicial de prescrição. II.3 – Do mérito A prova pericial judicial constitui, na espécie, o elemento de convicção preponderante, por haver sido produzida sob o crivo do contraditório, por profissional equidistante e de confiança do Juízo, valendo-se de vistoria in loco, registro fotográfico e análise técnica das patologias construtivas. Impõe-se, pois, tomá-la como principal baliza para a solução da controvérsia. De início, cumpre delimitar o objeto da cognição. Embora a prova pericial judicial (fls. 523/607) tenha identificado, em sua ampla vistoria, diversas outras manifestações patológicas na edificação; tais como fissuras em pavimentos e na fachada, infiltrações nos subsolos e em pavimento superior, exposição pontual de armaduras, ausência de segregação entre cabeamento elétrico e de dados, além de irregularidades no sistema de prevenção e combate a incêndio, a prestação jurisdicional deve ater-se, estritamente, aos pedidos especificados na petição inicial, sob pena de julgamento extra ou ultra petita. É o que impõem os princípios da congruência e da adstrição, positivados nos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil. Assim, a análise meritória restringe-se aos seis serviços expressamente postulados na exordial, não podendo a sentença abranger vícios diversos, ainda que constatados pelo perito, que não integraram a causa de pedir e o pedido. Relevante consignar, ademais, a própria delimitação de responsabilidade estabelecida pela perita judicial. Segundo o laudo, caberia à parte ré responder apenas pelas “anomalias de falhas construtivas”, esclarecendo a expert que “As demais manifestações decorrem, em grande parte, da ausência de manutenção predial, de intervenções posteriores e do desgaste natural da edificação, caracterizando origem multifatorial e responsabilidade compartilhada”. Tal conclusão técnica confirma que nem toda patologia constatada pode ser imputada aos construtores, cingindo-se sua responsabilidade àquelas anomalias de comprovada origem construtiva. Nessa mesma linha, não se pode desconsiderar que a edificação já conta com mais de 10 (dez) anos de uso, sendo natural e esperado, decorrido tão dilatado período, o surgimento de algumas das falhas constatadas em decorrência do desgaste próprio dos materiais, do uso continuado e da eventual insuficiência de manutenção predial. Tal circunstância temporal reforça a origem multifatorial de parte das manifestações patológicas e corrobora a necessidade de restringir a condenação, exclusivamente, aos vícios de inequívoca natureza construtiva reconhecidos pela perícia. Fixada essa premissa, passo ao exame individualizado dos pleitos. a) Da execução/correção do telhado (cobertura). O laudo pericial judicial constatou a existência de efetivas falhas construtivas na cobertura da edificação, consignando a presença de telhas de tipos e perfis distintos, sem a devida compatibilização de encaixe, ausência de sobreposição e de vedação adequada nas juntas, descontinuidade do sistema e consequente perda de estanqueidade, condições que favorecem a ocorrência de infiltrações. Referidas anomalias foram classificadas, no Anexo 1 do laudo, como de origem construtiva e, portanto, de responsabilidade da construtora. Impõe-se, pois, o acolhimento do pedido para determinar a correção de todos os vícios do telhado, na forma apontada pela perícia judicial. b) Da correção da execução da saída de águas pluviais. Também quanto a este ponto a prova técnica foi conclusiva ao identificar deficiência na execução do sistema de escoamento de águas pluviais, com soluções improvisadas de drenagem, direcionamento não planejado das águas e lançamento irregular, evidenciando falha de concepção e execução imputável à construção. Procede, assim, o pedido de correção da execução da saída de águas pluviais, conforme o laudo judicial. c) Da instalação da parada do elevador no mezanino. O pedido é improcedente. Não há qualquer previsão de parada do elevador no pavimento mezanino na descrição do empreendimento. O próprio instrumento de cessão de direitos (ID 192178581) e o Estatuto da Associação (art. 7º, inciso III) registram expressamente que o mezanino não dispõe de acesso ao elevador, tendo a perícia judicial confirmado (resposta ao quesito 26) que o edifício não foi projetado para que o elevador atendesse a referida área. Não se configura, portanto, vício construtivo, mas mera conformidade com o projeto e com o que foi efetivamente comercializado, o que afasta o dever de reparação. d) Da instalação de portas corta-fogo, da instalação do sistema de gás em todos os apartamentos e do custeio do projeto de combate a incêndio. Os pedidos são improcedentes. Tais itens não constam da descrição do empreendimento tal como concebido e comercializado, não integrando as características originais da obra entregue, conforme se extrai dos instrumentos de cessão de direitos e do próprio conjunto probatório. Traduzem, em verdade, exigências de adequação a normas técnicas e de segurança e a implementação de novos sistemas, e não vícios de construção indenizáveis nos moldes pleiteados. A prova pericial não os classificou como falha construtiva de responsabilidade da construtora, tratando-se de providências de regularização e de aprimoramento que revertem em benefício e valorização das próprias unidades. Especificamente quanto ao sistema de prevenção e combate a incêndio, a própria perita judicial foi expressa ao afastar a responsabilidade dos réus em sede de esclarecimentos adicionais, consignando que “não se trata, contudo, de vício oculto, e tampouco de obrigação cujo descumprimento possa ser imputado à construtora a esta altura”. Referida conclusão técnica, somada ao decurso de mais de uma década desde a entrega da obra, torna insubsistente a pretensão de compelir os construtores ao custeio do projeto e das adequações de combate a incêndio, bem como das portas corta-fogo e do sistema de gás. Ausente, pois, o nexo entre os itens reclamados e defeito de construção, impõe-se a rejeição desses pedidos. Em suma, os pedidos merecem acolhimento parcial, restringindo-se a procedência à correção dos vícios do telhado e da execução da saída de águas pluviais, ambos objeto de reconhecimento técnico como falhas construtivas. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva de Maria Indiara de Oliveira Hilário e a prejudicial de prescrição e, no mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR os réus, na obrigação de fazer, a proceder à correção de todos os vícios do telhado (cobertura) da edificação, conforme especificado no laudo pericial judicial (fls. 523 e seguintes); b) CONDENAR os réus, na obrigação de fazer, a corrigir a execução da saída de águas pluviais, na forma apontada pelo laudo pericial judicial; c) JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos relativos à instalação da parada do elevador no mezanino, à instalação de portas corta-fogo, à instalação do sistema de gás nos apartamentos e ao custeio do projeto de combate a incêndio, pelas razões acima expostas. Para o cumprimento das obrigações de fazer ora impostas, fixo o prazo de 90 (noventa) dias, contado do trânsito em julgado, sem prejuízo de eventual conversão da obrigação em perdas e danos, nos termos dos arts. 497, 499 e 536 do Código de Processo Civil. Diante da sucumbência recíproca e proporcional, distribuo entre as partes as custas e despesas processuais e os honorários advocatícios, na proporção de 1/3 (um terço) para a autora e 2/3 (dois terços) para os réus, fixados os honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 14, e do art. 86, caput, ambos do Código de Processo Civil, vedada a compensação. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Brasília, 18 de agosto de 2026. Raimundo Silvino da Costa Neto Juiz de Direito Núcleo de Justiça 4.0