0721770-28.2026.8.07.0001

Intimação

TJDFT · 25ª Vara Cível de Brasília · Sentença

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 25ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0721770-28.2026.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: JULIANA CAETANO BALDANI DE MELO, RAFAEL NASCIMENTO FERREIRA DE MELO RECONVINTE: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DO RESIDENCIAL SANTA MONICA - AREA RESIDENCIAL UNIFAMILIAR REPRESENTANTE LEGAL: SHIRLANE DINA DA SILVA STELA REU: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DO RESIDENCIAL SANTA MONICA - AREA RESIDENCIAL UNIFAMILIAR REPRESENTANTE LEGAL: SHIRLANE DINA DA SILVA STELA RECONVINDO: RAFAEL NASCIMENTO FERREIRA DE MELO, JULIANA CAETANO BALDANI DE MELO SENTENÇA Trata-se de ação sob Procedimento Comum ajuizada por Rafael Nascimento Ferreira de Melo e Juliana Caetano Baldani de Melo contra a Associação dos Proprietários do Residencial Santa Mônica – Área Residencial Unifamiliar, partes qualificadas nos autos. Narra a parte autora que é proprietária de lote situado no Residencial Santa Mônica e integra o quadro associativo desde 2009. Afirma que, em 6 de abril de 2026, contratou serralheiro para instalar um portão no alambrado existente ao fundo de sua propriedade, em divisa com a área pública do parque ecológico do Tororó, e comunicou previamente à portaria o desligamento da cerca para a execução do serviço. Relata que, concluído o portão, o funcionário Elivelto reconectou o sistema de monitoramento e informou que a adaptação da cerca ao novo acesso ocorreria na sexta-feira seguinte, o que não se concretizou. Diante da ausência de retorno, o autor desconectou os fios da cerca dentro de seu terreno e condicionou o ingresso da equipe à realização do ajuste no portão. Sustenta que, a partir de então, a ré passou a lhe dirigir advertência, multa, ameaça de ação judicial e cobrança de valores, culminando na expedição de notificação de multa associativa, cobrança de indenização e constituição em mora. Aduz que tais medidas não encontram respaldo no estatuto e nos regulamentos da associação e ofendem o direito de propriedade e a liberdade de locomoção. Requer a concessão de tutela de urgência para que a ré se abstenha de advertir, multar, cobrar, ameaçar e fazer exigência para o ingresso ou a instalação de cerca ou dispositivo na propriedade dos autores. No mérito, requer a declaração de nulidade da multa aplicada, a declaração do direito de optar ou não pelo sistema de monitoramento da associação dentro dos limites da propriedade e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. A petição inicial foi originalmente endereçada aos Juizados Especiais Cíveis, razão pela qual, pela decisão de Id. 273380070, este Juízo retificou a distribuição e determinou a remessa dos autos a um dos Juizados Especiais Cíveis de Brasília. Os autores apresentaram pedido de reconsideração (Id. 273383569), informando que o 6º Juizado Especial Cível já havia declarado sua incompetência e indeferido a petição inicial. Pela decisão de Id. 273485286, este Juízo reconsiderou a decisão anterior, reconheceu a competência da 25ª Vara Cível, recebeu a petição inicial e deferiu em parte a tutela de urgência, apenas para suspender a exigibilidade da multa aplicada pela ré e das cobranças dela decorrentes, determinando a citação. A ré foi citada e intimada (Id. 274829881). A ré apresentou contestação com reconvenção (Id. 277659307). Em defesa, sustenta que os autores instalaram unilateralmente portão nos fundos da unidade Itiquira 02, desconectaram os fios da cercania monitorada e condicionaram o acesso técnico à adaptação do sistema coletivo ao novo portão. Afirma que o item 3.20 do Regulamento de Ocupação e Uso do Solo veda a abertura de portões ou acessos pelo fundo ou lateral do lote nos fechamentos perimetrais e que o projeto aprovado da unidade não prevê tal abertura. Argumenta que sua atuação se limitou à fiscalização do estatuto e do regulamento e que inexiste ato ilícito ou dano moral indenizável, requerendo a improcedência dos pedidos. Em reconvenção, a associação requer a condenação dos reconvindos a permitir o acesso técnico para vistoria, reparo e recomposição do sistema perimetral, a se absterem de novos cortes, desligamentos ou interferências nos equipamentos da cercania monitorada, a se absterem de condicionar o acesso à adaptação do portão e de utilizar ou manter o portão instalado, bem como a promover a remoção do acesso irregular e a recomposição do fechamento perimetral, sob multa diária. Requer, ainda, a condenação dos reconvindos ao ressarcimento das despesas materiais emergenciais, documentadas em R$ 3.694,44. A parte autora apresentou réplica e resposta à reconvenção (Id. 280769297). Reiterou os fundamentos da inicial, impugnou a contestação e requereu o indeferimento da reconvenção ou, subsidiariamente, sua improcedência. A decisão de Id. 281088106 recebeu a reconvenção, indeferiu os pleitos de urgência nela formulados e manteve a tutela anteriormente deferida. A ré manifestou-se sobre a réplica e os documentos apresentados (Id. 284123531). Intimadas a especificar provas (Id. 284719603), a ré requereu o julgamento antecipado (Id. 286629615) e juntou documentos novos (Id. 287118263), enquanto a parte autora também requereu o julgamento antecipado e juntou o novo estatuto social da associação (Id. 287616120). Intimada sobre esses documentos, a ré declarou não ter interesse em manifestação (Id. 288092156). É o relatório. Decido. Cuida-se de hipótese que autoriza o julgamento direto do pedido, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil. São dispensáveis outras provas para o esclarecimento dos pontos controvertidos, na medida em que os autos encontram-se fartamente instruídos e a resolução da lide pode ser obtida através do exame das provas documentais já oportunizadas na forma do art. 434, caput, do CPC, bem como pela interpretação das normas aplicáveis à espécie. Ambas as partes, ademais, requereram expressamente o julgamento antecipado do mérito. O Residencial Santa Mônica constitui loteamento de acesso controlado, cuja organização se sujeita ao Estatuto Social e ao Regulamento de Ocupação e Uso do Solo, instrumentos que disciplinam o uso dos lotes e a conservação dos elementos comuns. A associação de proprietários, embora desprovida de poder de polícia, exerce função de fiscalização e de administração dos serviços coletivos, dentre eles a segurança perimetral, o que encontra fundamento na Lei nº 6.766/1979, que reconhece a atuação das associações de proprietários na disciplina de utilização e convivência dos empreendimentos assemelhados. O exercício do direito de propriedade não é absoluto. O art. 1.228, §1º, do Código Civil condiciona-o às suas finalidades econômicas e sociais, e o art. 187 do mesmo diploma qualifica como ilícito o exercício que exceda os limites impostos pela boa-fé e pela finalidade do direito. Quem adquire lote em loteamento regido por regulamento de ocupação assume, como condição do negócio, as restrições convencionais nele previstas, que passam a integrar o regime de uso do imóvel. O ponto central da controvérsia resolve-se pela leitura do item 3.20 do Regulamento de Ocupação e Uso do Solo, juntado ao Id. 273372874, que dispõe que os lotes confrontantes com o muro, alambrado ou cercas de fechamento da Área Unifamiliar ou áreas externas terão esse fechamento executado pelo proprietário, inclusive dentro do próprio lote, e que, nesses fechamentos, não será permitida a abertura de portões ou acesso, a qualquer título, pelo fundo ou lateral do lote. O item 3.20.3 acrescenta que o adquirente não poderá mudar as características do fechamento. No caso em comento, os autores instalaram portão no alambrado situado ao fundo da unidade Itiquira 02, em trecho confrontante com área externa de preservação. A tese autoral de que a vedação se dirigiria apenas à Área Residencial Unifamiliar, e não ao lote privativo, não se sustenta diante da literalidade do dispositivo, que menciona justamente os lotes confrontantes e admite fechamento executado dentro do próprio lote. A abertura do acesso, além de contrariar o regulamento, não encontra respaldo no projeto arquitetônico aprovado da unidade. Os Relatórios Técnicos nº 282 e nº 284, juntados aos Id. 277659321 e Id. 277659328, concluíram que a planta aprovada da unidade Itiquira 02 não prevê acesso, abertura ou portão na região dos fundos, indicando fechamento contínuo na divisa. Ainda que produzidos por profissional contratado pela ré, tais relatórios constituem prova documental idônea, que os autores não infirmaram por laudo técnico próprio capaz de demonstrar a compatibilidade da intervenção com o projeto aprovado ou a inexistência de risco ao perímetro. Aplica-se, quanto a esse ponto constitutivo da tese autoral, a regra de distribuição do ônus da prova do art. 373, I, do CPC. A parte autora confessou a instalação do portão e a desconexão dos fios da cercania monitorada, tanto na petição inicial quanto na resposta escrita à Notificação nº 003/2026, juntada ao Id. 273376053, na qual reconheceu ter condicionado o ingresso da equipe técnica à adaptação do sistema ao novo acesso. A regularidade da edificação perante o Poder Público, demonstrada pela Carta de Habite-se do Id. 273372887, não autoriza a intervenção. A conformidade urbanística e ambiental do imóvel não elimina a vinculação às normas privadas do loteamento, de modo que uma obra pode ser regular perante os órgãos administrativos e, ainda assim, violar o regulamento que disciplina o fechamento perimetral e a segurança coletiva. Reconhece-se, portanto, a irregularidade da abertura do portão nos fundos da unidade Itiquira 02, com o consequente dever dos autores de recompor o fechamento perimetral ao padrão previsto no regulamento e de se absterem de novas interferências no sistema de segurança, matéria que será retomada no exame da reconvenção e no dispositivo. Da multa associativa O reconhecimento da irregularidade da abertura do portão não conduz, por si só, à validação da penalidade pecuniária aplicada pela ré. A obrigação material de observância do regulamento e a validade do ato sancionatório situam-se em planos distintos, de modo que o descumprimento de norma associativa somente autoriza a imposição de multa quando observado o procedimento previsto no próprio estatuto. O regime de penalidades da associação está disciplinado no art. 35 do Estatuto Social (Id. 280769297). O dispositivo prevê as penas de advertência, multa pecuniária e perda de direitos, classifica as infrações segundo a gravidade nos graus leve, moderada e grave, e estabelece, no §5º, que os valores das penas pecuniárias serão fixados de acordo com a gravidade, tendo por base a contribuição média, remetendo a regulamento interno a definição dos patamares de aplicação, que variarão entre metade e dez vezes o valor da contribuição associativa média. A multa aplicada aos autores, no importe de R$ 3.321,57, correspondente a três contribuições médias, foi enquadrada como infração de natureza grave, conforme a Notificação de Multa juntada ao Id. 273376058. Ocorre que o regulamento interno a que se refere o art. 35, §5º, do Estatuto, e que deveria conter os patamares de dosimetria da penalidade, não foi juntado aos autos, tampouco teve sua existência demonstrada pela ré. Sem a norma que estabelece os critérios objetivos de gradação da pena, a fixação do valor da multa carece de parâmetro válido, o que compromete a higidez do ato sancionatório e impede o controle de sua proporcionalidade. A penalidade foi aplicada unilateralmente pelo procurador da ré, sem demonstração de deliberação dos órgãos colegiados da associação. O §3º do art. 35 do Estatuto determina que a defesa apresentada pelo associado seja obrigatoriamente levada à discussão na Assembleia Geral imediatamente posterior, em especial quando a infração for classificada como de natureza grave. No caso, a ré atribuiu à infração a natureza grave, sem, contudo, comprovar a submissão da matéria à instância assemblear, o que evidencia a inobservância do rito estatutário. Registre-se, ainda, que a cobrança de indenização provisória, no valor de R$ 3.694,44, veio amparada em relatórios técnicos parcialmente ausentes dos autos. A Notificação de Multa faz referência aos Relatórios Técnicos nº 285, 286 e 287, dos quais não há juntada integral, tendo sido apresentados apenas os de nº 282 e 284. A ausência desses documentos fragiliza a comprovação de parte das despesas lançadas, sobretudo daquelas relativas às visitas técnicas emergenciais que teriam sido inviabilizadas. Não se ignora que o descumprimento do regulamento restou caracterizado. Contudo, a validade da advertência, enquanto ato de fiscalização e constituição em mora, não se estende à multa pecuniária, cuja imposição pressupõe procedimento regular e parâmetro de dosimetria válido, ambos ausentes na espécie. A penalidade aplicada, desprovida de base regulamentar quanto à gradação e não submetida à deliberação estatutariamente exigida, mostra-se inválida. Dano Moral Pretendem os autores a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, ao argumento de que a sucessão de advertências, multas e cobranças caracterizou perseguição e violação à sua saúde psíquica. A responsabilidade civil, contudo, pressupõe a demonstração do ato ilícito, do dano e do nexo causal, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil, elementos que não se fazem presentes na hipótese. A circunstância de a multa ter sido reconhecida como inválida no capítulo anterior não transforma, por si só, a atuação da associação em ato ilícito gerador de dano moral. A ré agiu no exercício de prerrogativa de fiscalização prevista no estatuto e no regulamento, diante de conduta que efetivamente contrariou as normas do loteamento, conforme reconhecido na análise da abertura do portão. A invalidade da penalidade decorreu de deficiência procedimental, e não de arbitrariedade ou de intuito persecutório apto a ofender direitos da personalidade. Os atos praticados pela ré consistiram em notificação de advertência, notificação de multa e constituição em mora, todos formalizados por escrito, com indicação de fundamento estatutário e com abertura de prazo para defesa, conforme se extrai dos documentos de Id. 273376047 e Id. 273376058. Divergência administrativa dessa natureza, ainda que venha a ser resolvida em favor do associado, não gera dano moral automático, porquanto inerente à dinâmica das relações associativas e ao exercício regular de direito, que exclui a ilicitude na forma do art. 188, I, do Código Civil. Não demonstrado o ato ilícito indenizável nem o abalo aos direitos da personalidade, o pedido de indenização por danos morais deve ser rejeitado. Do sistema de monitoramento individual Pretendem os autores a declaração do direito de optar ou não pelo sistema de monitoramento da associação dentro dos limites de sua propriedade privada. Nada obsta a que o proprietário instale, no interior de sua residência, sistema próprio de alarme, câmeras ou vigilância particular, ou recuse a colocação de equipamentos da associação em área estritamente interna do imóvel, pois tal escolha se insere no âmbito da autonomia dominial e da inviolabilidade domiciliar, sem repercussão sobre a coletividade. Situação diversa é a do fechamento perimetral e da cercania monitorada que o integra. O alambrado de fechamento confrontante com a área externa constitui elemento de segurança coletiva, cuja função ultrapassa o interesse individual da unidade. O item 2.4 do Regulamento, juntado ao Id. 273372874, autoriza a associação a conservar o cercamento da Área Unifamiliar, prevendo que o fechamento seja executado parte em áreas públicas e parte dentro dos lotes, onde confinarem com o perímetro. Não há laudo técnico que demonstre a possibilidade de desligamento do trecho correspondente à unidade Itiquira 02 sem comprometimento da integridade do perímetro, ônus que incumbia aos autores nos termos do art. 373, I, do CPC. Ao contrário, os relatórios técnicos constantes dos autos apontam que a interrupção do circuito naquele trecho exigiu recomposição emergencial e solução apenas provisória. Assim, embora se reconheça aos autores o direito de recusar equipamentos da associação em área interna e de manter sistema de segurança próprio, não se lhes reconhece o direito de suprimir unilateralmente, desconectar ou obstruir a cercania monitorada integrante do fechamento perimetral confrontante com a área externa, por se tratar de elemento comum e indivisível de proteção coletiva. Da reconvenção A reconvenção guarda conexão com a ação principal e com o fundamento da defesa, nos termos do art. 343 do Código de Processo Civil, e foi regularmente recebida pela decisão de Id. 281088106. A alegação autoral de inépcia por pedido genérico não prospera, pois os pedidos reconvencionais são determináveis pela leitura do conjunto da postulação, que delimita com precisão o bem da vida pretendido e a providência material buscada, na forma do art. 322, §2º, do CPC. Reconhecida a irregularidade da abertura do portão nos fundos da unidade Itiquira 02, por afronta ao item 3.20 do Regulamento de Ocupação e Uso do Solo e por ausência de previsão no projeto aprovado, impõe-se o acolhimento parcial da pretensão da reconvinte quanto às obrigações de fazer e de não fazer a ela correlatas. Cabível, assim, a condenação dos reconvindos a promover a remoção ou a neutralização do acesso irregular e a recompor o fechamento perimetral ao padrão previsto no regulamento, bem como a se absterem de novos cortes, desligamentos ou interferências nos fios, sensores e equipamentos da cercania monitorada, e a permitirem o acesso técnico estritamente necessário à manutenção e ao restabelecimento do sistema, mediante prévia comunicação em data e horário ajustados. Tais obrigações harmonizam-se com o reconhecimento, na ação principal, de que o proprietário não pode suprimir unilateralmente o fechamento perimetral coletivo. Quanto ao ressarcimento das despesas materiais, no valor de R$ 3.694,44, a pretensão não comporta acolhimento. A reconvinte instruiu o pedido apenas com orçamentos da empresa Romma, juntados ao Id. 277659328, documentos que se limitam a estimar o custo dos serviços e que não comprovam o efetivo desembolso das quantias. Orçamento não se confunde com prova de pagamento, pois traduz mera proposta de preço, sujeita a confirmação, e não demonstra que a despesa foi realizada nem que o valor foi suportado pela associação. Ausente qualquer comprovante de pagamento, nota fiscal ou recibo que ateste o dispêndio, não há prova do dano material cujo ressarcimento se pretende, ônus que incumbia à reconvinte nos termos do art. 373, I, do CPC. A parcela relativa ao reforço extraordinário de vigilância, no importe de R$ 1.694,44, sofre de idêntica deficiência probatória. Não demonstrado o efetivo desembolso de qualquer das quantias, o pedido de ressarcimento deve ser rejeitado. Diante de tais razões, confirmo a tutela provisória e JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na ação principal para declarar a nulidade da multa associativa aplicada aos autores, bem como reconhecer o direito dos autores de manter, no interior de sua residência, sistema próprio de segurança e de recusar a instalação de equipamentos da associação em área estritamente interna do imóvel, sem prejuízo da integridade do fechamento perimetral. Os demais pedidos da parte autora são improcedentes. Com relação à reconvenção, JULGO PROCEDENTES EM PARTE para determinar aos reconvindos a, no prazo de 30 (trinta) dias, remover ou neutralizar o acesso irregular instalado nos fundos da unidade Itiquira 02 e recompor o fechamento perimetral ao padrão previsto no Regulamento, abstendo-se de novos cortes, desligamentos, remoções ou interferências nos equipamentos da cercania monitorada integrante do fechamento perimetral coletivo, bem como para permitir o acesso técnico necessário à manutenção e ao restabelecimento do sistema de segurança perimetral, mediante prévia comunicação e ajuste entre as partes, sob pena de ingresso no imóvel forçado com uso de força policial, sem prejuízo de fixação de multa de R$ 2.000,00 por evento. Por conseguinte, resolvo o processo com análise de mérito com apoio no art. 487, I do CPC. Considerando a sucumbência recíproca na ação principal, condeno ambas as partes ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios em 50% de responsabilidade de cada parte. Fixo os honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (R$ 13.321,57), nos termos do art. 85, § 2º do CPC. Cada parte arcará com a metade do valor dos honorários em favor dos advogados da parte contrária. Na reconvenção, condeno ambas as partes ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios em 50% de responsabilidade de cada parte. Fixo os honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da reconvenção (R$ 7.016,01), nos termos do art. 85, § 2º do CPC. Cada parte arcará com a metade do valor dos honorários em favor dos advogados da parte adversa. Registre-se que os honorários advocatícios devem ser corrigidos pelo índice adotado por esta Corte, desde a prolação desta sentença, e acrescidos de juros legais a partir do trânsito em julgado. Transitada em julgado, proceda-se nos termos do art. 100 do Provimento Geral da Corregedoria desta Corte. Interposto recurso de apelação, intime-se a parte recorrida a se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias, remetendo-se em seguida os autos ao Eg. TJDFT. Publique-se. Intimem-se. [assinado digitalmente] JULIO ROBERTO DOS REIS Juiz de Direito