0721147-97.2024.8.01.0001

Intimação

TJAC · 2ª Vara Cível

ADV: MATHEUS MENEZES DA SILVA (OAB 6638/AC), ADV: RICARDO ALEXANDRE FERNANDES FILHO (OAB 3196/AC), ADV: ORIETA SANTIAGO MOURA (OAB 618/AC), ADV: ORIETA SANTIAGO MOURA (OAB 618/AC), ADV: ANTÔNIO DIAS DE OLIVEIRA NETO (OAB 6411/AC) - Processo 0721147-97.2024.8.01.0001 - Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança - Locação de Imóvel - AUTORA: Tainan Cris da Silva Batista - Janaina Maria da Silva Batista - RÉU: Jefferson Silva Mendonca - Tainan Cris da Silva Batista e Janaína Maria da Silva Batista ajuizaram ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança em face de Jefferson Silva Mendonça. Alegaram, em síntese, que disponibilizaram ao requerido imóvel residencial mediante contrato de locação iniciado no ano de 2017. Segundo afirmam, convencionou-se que, durante os dois primeiros anos, o requerido permaneceria no imóvel sem pagamento de aluguel, em contrapartida à realização de reformas, passando, a partir de julho de 2019, a ser devido aluguel mensal no valor de R$ 2.000,00. Sustentam que o requerido passou a pagar apenas parte do valor e, posteriormente, deixou de adimplir regularmente a obrigação. A petição inicial formulou pedidos de rescisão da locação, despejo e cobrança dos aluguéis e encargos. O pedido liminar de despejo foi indeferido, tendo sido determinada a citação do requerido. Regularmente citado, o réu apresentou contestação, na qual não se opôs à devolução do imóvel, mas controverteu a existência e a extensão do débito. Sustentou, em síntese, que houve ajustes verbais entre as partes, inclusive para que o aluguel, a partir de julho de 2019, correspondesse a R$ 1.000,00 mensais, em consideração às benfeitorias realizadas no imóvel, valor que teria sido recebido pelas locadoras durante anos sem oposição. Alegou, ainda, ter realizado benfeitorias necessárias e úteis, postulando, subsidiariamente, indenização e compensação de seu crédito com eventual débito locatício. No curso do processo, o requerido depositou em cartório dois molhos de chaves do imóvel em 16 de março de 2026, posteriormente entregues à autora Tainan Cris da Silva Batista em 19 de março de 2026. As autoras reconheceram a perda superveniente do objeto quanto à desocupação compulsória, insistindo no prosseguimento da demanda quanto à cobrança dos aluguéis e encargos locatícios. Após determinação deste Juízo para individualização dos valores cobrados, as autoras apresentaram memória discriminada do débito, indicando, dentre outros valores, R$ 44.217,43 a título de aluguéis, R$ 2.916,62 relativos a água e esgoto e R$ 2.903,22 referentes à energia elétrica, ressalvando a necessidade de individualização dos débitos de IPTU e taxa de coleta de lixo. O requerido apresentou impugnação, controvertendo os cálculos e reiterando as teses deduzidas na contestação, inclusive quanto ao valor efetivamente convencionado para os aluguéis, pagamentos realizados, prescrição, encargos locatícios e benfeitorias. Requereu, caso não fosse possível o julgamento imediato, o saneamento do processo e a produção das provas pertinentes. Quanto à instrução, as autoras requereram a produção de prova documental suplementar, prova testemunhal, depoimento pessoal do requerido, exibição do contrato escrito de locação e, subsidiariamente, prova pericial, inclusive de engenharia, para apuração das benfeitorias, além da expedição de ofício para obtenção de informações relativas aos encargos incidentes sobre o imóvel. O réu, por sua vez, protestou pela produção de prova documental complementar, prova testemunhal tendo apresentado rol de testemunhas e depoimento pessoal das autoras, bem como requereu, subsidiariamente, a realização de prova técnica/pericial quanto às benfeitorias, caso necessária à definição de sua existência, extensão e valor. É o necessário. Decido. 1. Da perda superveniente do objeto quanto ao despejo É incontroverso que o requerido restituiu as chaves do imóvel, depositando-as em Juízo em 16 de março de 2026, tendo a autora recebido-as em 19 de março de 2026. A restituição voluntária do imóvel esvaziou a utilidade da tutela jurisdicional especificamente destinada à desocupação compulsória. Assim, reconheço a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de despejo, devendo a demanda prosseguir exclusivamente quanto às pretensões patrimoniais remanescentes, inclusive aluguéis, encargos locatícios e eventual crédito decorrente das benfeitorias alegadas pelo requerido. A repercussão da perda superveniente do objeto sobre os ônus sucumbenciais será apreciada por ocasião da sentença, à luz do princípio da causalidade. 2. Da prescrição O requerido suscita prescrição das parcelas de aluguel vencidas há mais de três anos antes do ajuizamento da demanda. A pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos prescreve em três anos, nos termos do art. 206, § 3º, I, do Código Civil. Todavia, a definição concreta das parcelas eventualmente atingidas pela prescrição pressupõe, antes, a identificação do conteúdo da obrigação locatícia efetivamente assumida e das parcelas objeto da cobrança. Assim, a questão prescricional será apreciada na sentença, depois de definida a obrigação contratual e delimitado o débito efetivamente exigido, ressalvando-se, desde já, que eventual condenação não poderá abranger prestações atingidas pela prescrição. 3. Da gratuidade da justiça requerida pelo réu O requerido formulou pedido de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça. Na decisão de pp. 170/171, considerando insuficiente a mera declaração de hipossuficiência apresentada, foi-lhe determinada a juntada, no prazo de 15 (quinze) dias, de documentos aptos a demonstrar sua real condição financeira, tais como última declaração de imposto de renda, comprovantes de rendimentos ou extratos bancários, ficando expressamente advertido de que a ausência de comprovação acarretaria o indeferimento do benefício. Embora a pessoa natural goze de presunção relativa de veracidade quanto à declaração de insuficiência econômica, nos termos do art. 99, § 3º, do CPC, tal presunção pode ser afastada quando existirem elementos que recomendem a comprovação da alegada incapacidade financeira, hipótese em que incumbe ao interessado atender à determinação judicial formulada nos termos do § 2º do mesmo dispositivo. No caso, a declaração constante da procuração limita-se a afirmar, genericamente, que o requerido não possui condições de suportar as despesas processuais sem prejuízo próprio ou de sua família, não contendo informações objetivas acerca de seus rendimentos, patrimônio ou despesas. Além disso, os documentos juntados com a contestação destinam-se essencialmente à comprovação das alegadas reformas e benfeitorias realizadas no imóvel e dos pagamentos efetuados no curso da relação locatícia, não se prestando a demonstrar a atual situação econômico-financeira do requerente. Há, inclusive, elementos indicando o exercício de atividade profissional pelo requerido, qualificado nos próprios documentos como fisioterapeuta, o que, embora não seja suficiente, por si só, para afastar a gratuidade, justificava a determinação de apresentação de documentação financeira idônea. Não obstante a oportunidade expressamente concedida, não foram apresentados declaração de imposto de renda, comprovantes de rendimentos, extratos bancários ou outros elementos aptos a permitir a aferição da alegada insuficiência de recursos. A parte, portanto, não se desincumbiu do ônus que lhe foi imposto após regular oportunidade de comprovação, não sendo possível reconhecer a hipossuficiência apenas com fundamento na declaração unilateral anteriormente apresentada. Diante disso, INDEFIRO o pedido de gratuidade da justiça formulado pelo requerido. 4. Do saneamento Não há outras questões processuais pendentes capazes de impedir o exame do mérito. As partes são legítimas e estão regularmente representadas, estando presentes os pressupostos processuais e as condições necessárias ao regular prosseguimento do feito. O processo, entretanto, não comporta julgamento antecipado. Embora parcela relevante da controvérsia seja documental, subsistem divergências fáticas acerca do próprio conteúdo da relação contratual mantida entre as partes. Com efeito, as autoras sustentam que, após o período inicial de carência destinado à compensação das reformas, o aluguel mensal ajustado era de R$ 2.000,00, tendo o requerido efetuado pagamentos apenas parciais. O requerido, por sua vez, sustenta que as partes posteriormente ajustaram o aluguel no valor de R$ 1.000,00 mensais, em consideração às benfeitorias realizadas, e que tal quantia foi aceita pelas locadoras durante longo período sem qualquer ressalva. Há igualmente controvérsia quanto à natureza, extensão, autorização, efetivo pagamento e forma de compensação das obras realizadas no imóvel. O requerido juntou contrato de prestação de serviços de reforma no valor de R$ 64.200,00, compreendendo diversos serviços de recuperação do bem. A prova documental, isoladamente considerada, não permite definir com segurança o conteúdo dos ajustes verbais posteriores, tampouco a finalidade atribuída pelas partes às benfeitorias e aos pagamentos efetuados durante a execução da relação locatícia. A prova oral mostra-se, portanto, pertinente e necessária. Nos termos do art. 357 do CPC, fixo como questões controvertidas: a) quais foram as condições originalmente convencionadas para a locação do imóvel, especialmente quanto ao prazo de carência, às reformas e ao valor do aluguel; b) se houve posterior ajuste, expresso ou tácito, para fixação do aluguel mensal em R$ 1.000,00 a partir de julho de 2019, ou se tal quantia representava mero pagamento parcial do aluguel de R$ 2.000,00; c) quais pagamentos de aluguel foram efetivamente realizados pelo requerido durante o período objeto da demanda; d) se a conduta das partes durante a execução do contrato caracteriza alteração consensual da obrigação ou situação juridicamente relevante à luz da boa-fé objetiva; e) quais encargos de água, energia elétrica, IPTU e taxa de coleta de lixo correspondem ao período em que o requerido permaneceu na posse do imóvel, bem como quais deles permanecem efetivamente inadimplidos, considerados eventuais pagamentos, parcelamentos ou renegociações; f) a existência, natureza e extensão das reformas e benfeitorias realizadas pelo requerido, bem como se foram previamente autorizadas ou posteriormente anuídas pelas proprietárias; g) se as reformas e benfeitorias realizadas já foram integral ou parcialmente compensadas pelo período inicial de isenção de aluguel ou por eventual redução posterior do valor locatício; h) a existência e extensão de eventual crédito indenizatório do requerido por benfeitorias e a possibilidade de compensação com os créditos locatícios reconhecidos em favor das autoras. 5. Do ônus da prova Nos termos do art. 373, I, do CPC, compete às autoras comprovar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente o valor do aluguel ajustado, as parcelas inadimplidas e os encargos locatícios cujo ressarcimento pretendem. Compete ao requerido, nos termos do art. 373, II, do CPC, demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito das autoras, notadamente os pagamentos realizados, eventual modificação do valor locatício, acordos de compensação, parcelamentos ou pagamentos de encargos e os fatos constitutivos do crédito por benfeitorias cuja compensação pretende. 6. Das provas Defiro a ambas as partes a produção de prova testemunhal e o depoimento pessoal da parte adversa, pois são pertinentes à demonstração dos ajustes verbais, da execução do contrato e das circunstâncias em que foram realizadas as reformas. Os róis já apresentados serão considerados, facultando-se às partes, caso necessário, adequá-los aos limites e requisitos dos arts. 357, §§ 4º e 6º, e 450 do CPC, no prazo comum de 15 (quinze) dias. Por ora, indefiro a perícia contábil, pois a apuração matemática dos valores eventualmente devidos dependerá, previamente, da definição judicial acerca do valor do aluguel, dos períodos exigíveis e dos pagamentos reconhecidos. Definidas essas premissas, eventual cálculo poderá ser realizado mediante simples operação aritmética, sem prejuízo de posterior remessa à Contadoria Judicial, caso necessária. Também indefiro, neste momento, a perícia de engenharia. A controvérsia primordial não reside no valor atual do imóvel ou das obras, mas na existência e no conteúdo do ajuste celebrado entre as partes acerca das reformas e de sua compensação com os aluguéis. Ademais, tratando-se de obras realizadas a partir de 2017 e estando o imóvel atualmente restituído às proprietárias, a utilidade da prova técnica deverá ser reavaliada somente se, após a instrução oral, subsistir questão técnica indispensável à definição de eventual indenização. A questão poderá ser reconsiderada após a colheita da prova oral, caso se revele necessária à solução do mérito. 7. Da exibição do contrato de locação As autoras afirmam reiteradamente que a locação foi formalizada por instrumento escrito e que o original permanece em poder do requerido, circunstância negada ou não esclarecida de modo suficiente no curso do processo. Considerando a relevância do documento para a definição das obrigações originalmente convencionadas, determino ao requerido que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente o contrato escrito de locação que estiver em seu poder, ou declare expressamente e de forma fundamentada a impossibilidade de fazê-lo, ficando advertido das consequências previstas nos arts. 396 a 400 do CPC. 8. Dos débitos de IPTU e taxa de coleta de lixo As próprias autoras informaram que a documentação municipal apresentada não individualiza as competências originárias incluídas no parcelamento, embora pretendam imputar ao requerido os encargos correspondentes ao período de sua ocupação. A definição do débito exige a identificação dos exercícios, valores originários, pagamentos eventualmente realizados e saldo correspondente ao período de responsabilidade do locatário. Assim, expeça-se ofício ao Município de Rio Branco, para que, relativamente ao imóvel objeto da demanda, informe, de maneira discriminada, os débitos de IPTU e taxa de coleta de lixo correspondentes ao período compreendido entre o início da locação e 16 de março de 2026, indicando os exercícios/competências, valores originários, eventuais parcelamentos, pagamentos realizados e saldo remanescente, se existente. Juntada a resposta, dê-se vista às partes pelo prazo comum de 15 (quinze) dias. 9. Audiência de conciliação Considerando que é dado ao juiz tentar conciliar as partes a qualquer tempo, sem prejuízo das determinações contidas nos tópicos anteriores, agendo audiência conciliatória para 30 de setembro de 2026, às 08h00min, a realizar-se em meio híbrido (as partes e advogados que optarem pela videoconferência devem acessar o link meet.google.com/fsy-jmht-nqh). As partes serão intimadas para o ato por meio dos patronos constituídos nos autos. 10. Audiência de instrução Caso infrutífera a audiência de conciliação agendada no tópico anterior, inclusive em razão da ausência de qualquer das partes, agende-se audiência de instrução e julgamento, intimando-se as partes pessoalmente, com as ressalvas do art. 385 do CPC, pois prestarão depoimento pessoal. As partes deverão observar o disposto no art. 455 do CPC quanto à intimação das testemunhas, ressalvadas as hipóteses legais de intimação judicial. Ficam as partes advertidas de que, concluída a instrução, será reavaliada a necessidade de eventual prova técnica exclusivamente quanto às questões que não possam ser solucionadas pelo conjunto probatório então produzido. Intimem-se.