0714504-30.2026.8.07.0020

Intimação

TJDFT · 1ª Vara Cível de Águas Claras · Decisão

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VACIVAGCL 1ª Vara Cível de Águas Claras Número do processo: 0714504-30.2026.8.07.0020 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: DANIELLE ARANHA CARRINHO MENDES REU: LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADO LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por perdas e danos ajuizada por DANIELLE ARANHA CARRINHO MENDES em desfavor de LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., tendo por objeto contrato de aquisição de fração imobiliária em regime de multipropriedade. A requerida apresentou contestação no ID 285057124, arguindo matérias preliminares e, no mérito, sustentando, em síntese, a inexistência de inadimplemento contratual, a ausência de quitação integral do preço pela autora e que eventual desfazimento da avença decorreria de mera liberalidade da adquirente. A parte autora apresentou réplica no ID 286356604. Por decisão de ID 286584501, foi reconhecida a incidência do Código de Defesa do Consumidor, determinada a inversão do ônus da prova e facultada às partes a especificação das provas que pretendiam produzir. A autora manifestou-se no ID 287561940, indicando os pontos que entende controvertidos e requerendo produção de prova documental. A requerida, por sua vez, manifestou-se no ID 288249438, reiterando suas teses defensivas e informando não possuir interesse na produção de outras provas, requerendo o julgamento antecipado da lide. É o necessário. Decido. Da inépcia da petição inicial A preliminar não prospera. A petição inicial apresenta exposição suficientemente individualizada dos fatos e fundamentos jurídicos que amparam a pretensão, bem como pedidos determinados, permitindo a exata compreensão da controvérsia. Tanto assim que a requerida apresentou extensa contestação, contrapondo-se especificamente aos fundamentos da demanda, não se verificando qualquer prejuízo ao exercício do contraditório e da ampla defesa. Rejeito, portanto, a preliminar de inépcia da petição inicial. Da incompetência territorial A requerida sustenta a incompetência deste Juízo em razão da existência de cláusula contratual de eleição do foro de Caldas Novas/GO. Sem razão. Na decisão de ID 286584501, já foi reconhecida a natureza consumerista da relação jurídica estabelecida entre as partes. Tratando-se de relação de consumo, deve ser assegurada ao consumidor a facilitação do acesso à Justiça, inclusive mediante a possibilidade de ajuizamento da demanda em seu domicílio, nos termos do art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor, não prevalecendo cláusula de eleição de foro que lhe imponha dificuldade no exercício de seus direitos. No caso, a autora possui domicílio em Águas Claras/DF, circunstância que autoriza o processamento da demanda perante este Juízo. Rejeito a preliminar de incompetência territorial. Da alegação de incompetência da Justiça Estatal em razão de convenção de arbitragem A requerida sustenta que a controvérsia deveria ser submetida ao Juízo Arbitral, em razão de cláusula compromissória. A alegação igualmente não merece acolhimento. Conforme se extrai da própria contestação, a cláusula compromissória invocada encontra-se inserida no Instrumento Particular de Intermediação Imobiliária. A controvérsia principal destes autos, contudo, decorre do alegado inadimplemento das obrigações assumidas no contrato de aquisição da fração imobiliária, especialmente no que se refere à outorga da escritura definitiva. De toda sorte, ainda que se reconhecesse abrangência da cláusula sobre algum dos pedidos deduzidos, trata-se de relação de consumo e de contrato de adesão. Nos termos do art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/1996, a cláusula compromissória inserida em contrato de adesão somente produz eficácia quando o aderente toma a iniciativa de instituir a arbitragem ou concorda expressamente com a sua instituição, observados os requisitos legais. No mesmo sentido, o art. 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor reputa abusiva a imposição compulsória da arbitragem ao consumidor. Não há demonstração de que a autora tenha tomado a iniciativa de instaurar procedimento arbitral ou manifestado, após o surgimento da controvérsia, inequívoca concordância com a submissão do conflito à arbitragem. A mera existência da cláusula contratual, portanto, não é suficiente, no caso concreto, para afastar a jurisdição estatal. Rejeito a alegação de existência de convenção de arbitragem apta a afastar a jurisdição estatal. Do alegado litisconsórcio ativo necessário A requerida sustenta ser necessária a inclusão do cônjuge da autora no polo ativo, ao argumento de que ele também teria participado da contratação. Não obstante, os elementos até então constantes dos autos não evidenciam que o cônjuge figure como titular autônomo da relação contratual objeto desta demanda, tampouco que a eficácia da sentença dependa necessariamente de sua participação. Há, inclusive, registros produzidos pela própria requerida nos quais o esposo da autora é tratado como pessoa autorizada a receber informações e realizar determinadas providências relativas ao contrato. Não se configura, portanto, a hipótese prevista nos arts. 114 e 115 do CPC. Rejeito a preliminar. Da prescrição A requerida também suscita prescrição em relação à pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. No caso, a restituição não é postulada como pretensão autônoma de repetição de indébito, mas como consequência do alegado desfazimento contratual por inadimplemento imputado à requerida. A definição acerca da restituição ou retenção da comissão, portanto, encontra-se diretamente vinculada à causa do eventual desfazimento contratual e às consequências patrimoniais daí decorrentes. Assim, a questão será apreciada conjuntamente com o mérito por ocasião da sentença. Do saneamento do processo Superadas as questões processuais, passo à delimitação das questões controvertidas, nos termos do art. 357 do CPC. A controvérsia central consiste em determinar se houve inadimplemento contratual imputável à requerida, especialmente em razão da ausência de outorga da escritura definitiva da fração imobiliária adquirida pela autora, e, em caso positivo, quais as consequências jurídicas e patrimoniais daí decorrentes. Todavia, há divergências fáticas relevantes que impedem, por ora, o julgamento antecipado da lide. A autora sustenta haver cumprido integralmente suas obrigações contratuais. Entretanto, a documentação juntada aos autos contém comunicação datada de 29/04/2026, na qual é informado saldo devedor de R$ 10.739,16, correspondente a dez parcelas, além de constar emissão da parcela 68/78, no valor de R$ 919,55, com vencimento em 10/06/2026. Mostra-se necessário, portanto, esclarecer a situação financeira do contrato na data do ajuizamento da ação. Também há divergência quanto à efetiva situação registral do empreendimento. A autora sustenta que a ausência de escritura decorre de pendências de regularização registral. Contudo, a matrícula nº 103.677 indica que, em 25/04/2016, foi registrado o ato denominado “Incorporação de Condomínio”, referente ao empreendimento Lagoa Eco Towers. Posteriormente, em 2023, foi promovida alteração da incorporação para disciplinar expressamente a comercialização das unidades sob o regime de multipropriedade. Tais circunstâncias não são suficientes, por si sós, para concluir que a fração especificamente adquirida pela autora esteja apta à escrituração, mas demonstram a necessidade de individualização do eventual impedimento registral ainda existente. A requerida sustenta, ainda, que os Blocos A, C e D já se encontram concluídos, permanecendo pendente o Bloco B, e que somente após a conclusão integral do empreendimento teria início o prazo de 90 dias para a escrituração. Diante disso, fixo como questões controvertidas: a) se o contrato nº 2-08459 encontrava-se integralmente quitado na data do ajuizamento da ação e, em caso negativo, qual era o saldo devedor; b) a data da conclusão e disponibilização da unidade/fração adquirida pela autora e a existência e data do respectivo “habite-se”; c) qual o termo inicial contratualmente previsto para a obrigação de outorga da escritura definitiva; d) se a quitação integral do preço constitui condição para a exigibilidade da outorga da escritura; e) se a Unidade Habitacional nº 215, Bloco A, fração/cota nº 25, encontra-se atualmente regularizada e apta à lavratura e ao registro da escritura definitiva; f) caso a escrituração ainda não seja possível, qual o impedimento concreto existente e a quem incumbe sua regularização; g) se a conclusão integral de todos os blocos do empreendimento constitui condição contratual ou registral necessária à outorga da escritura da fração adquirida pela autora; h) a extensão da efetiva utilização ou fruição da unidade pela autora; e i) reconhecido eventual direito à resolução contratual, quais os valores efetivamente pagos e quais as consequências patrimoniais do desfazimento, inclusive quanto à restituição de parcelas, comissão de corretagem, cláusula penal e eventual taxa de fruição. Do ônus da prova e da complementação documental Mantenho a inversão do ônus da prova determinada no ID 286584501, considerando a relação de consumo e, especialmente, a maior facilidade da requerida para produzir os documentos relativos ao histórico financeiro do contrato e à situação técnica e registral do empreendimento. Embora a requerida tenha requerido o julgamento antecipado, entendo necessária a complementação documental antes do encerramento da instrução. Assim, intime-se a requerida para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar: I – histórico financeiro integral e atualizado do contrato nº 2-08459, discriminando as parcelas previstas, vencidas e pagas, bem como eventual saldo existente na data do ajuizamento da ação; II – esclarecimento expresso acerca da alegação de ausência de quitação integral, acompanhado dos respectivos documentos comprobatórios; III – documentação atualizada acerca da situação registral da Unidade Habitacional nº 215, Bloco A, fração/cota nº 25, esclarecendo se atualmente é possível a lavratura e o registro da escritura definitiva em nome da autora; IV – caso ainda não seja possível a escrituração, indicação objetiva do impedimento jurídico, administrativo ou registral existente, acompanhada da documentação pertinente; V – documento comprobatório da conclusão das obras e do respectivo “habite-se” aplicável à unidade objeto da demanda, esclarecendo a data que, segundo a requerida, constitui o termo inicial do prazo contratual para a outorga da escritura; VI – considerando a alegação de que a escrituração depende da conclusão integral de todos os blocos do empreendimento, documentação destinada a demonstrar o atual estágio do Bloco B, bem como indicação da cláusula contratual ou do fundamento registral que condicionaria a escrituração da fração da autora à conclusão integral do empreendimento; e VII – eventual documento comprobatório de convocação da autora para a lavratura da escritura, caso existente. Após, intime-se a parte autora para manifestação no prazo de 15 (quinze) dias, inclusive para que esclareça a divergência existente entre sua alegação de integral cumprimento das obrigações contratuais e os documentos que indicam a existência de saldo devedor próximo à data do ajuizamento, facultada a juntada de comprovantes de pagamento ainda não constantes dos autos. Das demais provas Por ora, indefiro a produção de prova oral, por reputá-la desnecessária ao esclarecimento dos pontos controvertidos acima delimitados, os quais possuem natureza predominantemente documental. Também não vislumbro, neste momento, necessidade de prova pericial. A eventual necessidade de outras provas será reapreciada após a complementação documental ora determinada. Cumpridas as diligências, voltem os autos conclusos para análise acerca do encerramento da instrução e posterior remessa para sentença. Intimem-se. Águas Claras, DF, 3 de setembro de 2026 11:12:57. MARCIA ALVES MARTINS LOBO Juíza de Direito