0709258-13.2026.8.07.0001

Intimação

TJDFT · 16ª Vara Cível de Brasília · Sentença

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 16VARCVBSB 16ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0709258-13.2026.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA RECONVINTE: FLAVIA SILVA GONCALVES, G. G. G. V., G. G. V. REQUERIDO: FLAVIA SILVA GONCALVES, G. G. V. REU: G. G. G. V. RECONVINDO: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA SENTENÇA I – RELATÓRIO INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA ajuizou ação de adjudicação compulsória inversa em face de FLÁVIA SILVA GONÇALVES, GABRIEL GUERREIROS GONÇALVES VIEIRA e GUSTAVO GONÇALVES VIEIRA, sendo os dois últimos menores incapazes, representados por sua genitora. A parte autora sustenta, em síntese, ser proprietária da Fazenda Taboquinha, onde, na década de 1990, promoveu o loteamento denominado Belvedere Green. Afirma que, à época, a área era rural e o empreendimento foi inicialmente implantado de forma irregular, tendo as unidades sido alienadas por meio de contratos particulares de venda de direitos possessórios e obrigações. Alega que o imóvel objeto da demanda corresponde ao Conjunto 24, Lote 17, Estrada do Sol, Km 07, Jardim Botânico, Brasília/DF, atualmente matriculado sob o nº 167.765 do 2º Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. Sustenta que o imóvel foi adquirido pelo falecido Carlos Frederico Vieira, sendo os réus herdeiros dele. Diz que o preço previsto no contrato foi integralmente quitado e que o loteamento foi posteriormente regularizado, com registro da matrícula individualizada, em decorrência do Decreto nº 41.185/2020. Afirma que, embora o imóvel já esteja individualizado e regularizado, os réus não providenciaram a transferência definitiva da propriedade para seu nome. Narra que, em setembro de 2022, a empresa convocou os adquirentes para apresentação da cadeia de contratos, comprovação da quitação e agendamento da escritura pública definitiva, tendo inclusive publicado edital para dar ciência aos adquirentes acerca da possibilidade de escrituração. A autora esclarece que, em comunicado de setembro de 2022, tornou sem efeito comunicação anterior que vinculava a emissão da escritura ao pagamento de R$ 11.900,00, referente a despesas de regularização. Sustenta que, desde então, passou a disponibilizar a escrituração independentemente do pagamento dessas despesas, deixando consignado que eventual discussão sobre os respectivos valores poderia ser travada posteriormente, pela via administrativa ou judicial. Afirma que as despesas de escritura, registro e tributos incidentes sobre a transferência deveriam ser suportadas pelos adquirentes. Argumenta que a maioria dos adquirentes teria comparecido e obtido as respectivas escrituras, enquanto os réus permaneceram inertes, sob o argumento de que a escritura conteria ressalva relacionada às despesas de regularização. A autora sustenta, contudo, que tal ressalva não cria obrigação nova, servindo apenas para registrar que a questão relativa às despesas de regularização não seria resolvida naquele ato e poderia ser objeto de ação própria. Aduz, ainda, que a questão relativa à quitação do preço e à responsabilidade pelas despesas de regularização não se confunde. Defende que a quitação do contrato de cessão dos direitos possessórios assegura o direito à transferência definitiva da propriedade, enquanto eventual obrigação de ressarcimento de despesas realizadas no processo de regularização poderia ser discutida em ação própria. Ao final, formulou os seguintes pedidos: “(...) d) no mérito, seja julgada procedente a presente ação, com a determinação de expedição de carta adjudicatória ao Cartório do 2° Ofício de Registro de Imóveis do DF, para que, após o pagamento de todos os emolumento e despesas cartorárias pela Parte Requerida, faça a transferência da titularidade dos imóveis sito Condomínio Belvedere Green, Conjunto 24, Lotes 17, Estrada do Sol, Km 07, Jardim Botânico, CEP 71.680-380, Brasília/DF, Matrículas 167.765, condenando-a ao pagamento das taxas e custas cartoriais, imposto transmissão a ser pago no momento da transferência; e) que conste da sentença a ressalva de que a adjudicação compulsória não trata da discussão sobre a despesas com regularização ou obras futuras no loteamento Belvedere Green que poderão ser tratadas em ação própria ou em acordo administrativo, com direito a ampla defesa e contraditório. f) a condenação das Partes Rés em custas e honorários de sucumbência.” Os réus apresentaram contestação com pedido reconvencional em Id. 273619646. Preliminarmente, suscitaram preliminar de ausência de interesse de agir e impugnaram o valor atribuído à causa. Requereram, ainda, a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. No mérito, os réus sustentaram que Carlos Frederico Vieira, falecido em 10/06/2025, já havia ajuizado a ação de adjudicação compulsória nº 0736614-56.2021.8.07.0001, buscando a adjudicação dos Lotes 15 e 17 do Conjunto 24 do Condomínio Belvedere Green. Segundo afirmam, apesar de o pedido anterior abranger ambos os imóveis, a sentença proferida naquela demanda teria feito referência apenas ao Lote 15, por erro material, circunstância que teria dado origem à presente controvérsia. Sustentaram que não houve recusa à transferência do Lote 17, mas apenas resistência à assinatura de escritura contendo cláusulas ou ressalvas relacionadas ao reconhecimento de eventual obrigação futura decorrente de despesas de regularização. Defenderam que não poderiam ser compelidos a reconhecer ou assumir dívida que não constava do contrato originário. Os réus também sustentaram que a transferência do imóvel não poderia ser condicionada ao pagamento de despesas de regularização ou à inserção, na escritura, de cláusula de reconhecimento de dívida futura, bem como alegam inexistir os pressupostos legais para a adjudicação compulsória inversa em razão da ausência de recusa injustificada e da existência de ressalva genérica de obrigação futura. Na reconvenção, os réus requereram que fosse reconhecido seu direito à adjudicação compulsória do Lote 17, com a lavratura da escritura pública definitiva em seu favor, livre e desembaraçada de qualquer cláusula de reconhecimento de dívida futura, obrigação superveniente, rateio de despesas de regularização ou encargo não expressamente previsto no contrato originário. Requereram, ainda, declaração de inexistência de relação jurídica obrigacional que lhes impusesse o ressarcimento de despesas de regularização do empreendimento, pretéritas ou futuras. Defenderam que as despesas relacionadas à regularização seriam de responsabilidade do loteador e que não haveria cláusula contratual expressa que atribuísse aos adquirentes o dever de ressarcir tais valores. Sustentaram, ainda, que a apreciação da reconvenção seria necessária para solucionar integralmente a controvérsia e evitar novos litígios entre as partes. Por fim, formularam os seguintes pedidos reconvencionais: “(...) H) RECEBER A RECONVENÇÃO, nos termos do art. 343 do CPC e julgá-la totalmente procedente para da reconvenção para reconhecer o direito dos Reconvintes à adjudicação compulsória do imóvel descrito na inicial, determinando-se a lavratura da escritura pública definitiva em seu favor; I) DETERMINAR que a transferência dominial seja realizada livre e desembaraçada de qualquer cláusula de reconhecimento de dívida futura, obrigação superveniente, rateio de regularização, encargo administrativo ou qualquer outra obrigação não expressamente prevista no contrato originário; J) DECLARAR a inexistência de relação jurídica obrigacional que imponha aos Reconvintes o dever de ressarcirem despesas de regularização do empreendimento, sejam pretéritas ou futuras, por ausência de previsão contratual e por se tratar de obrigação legal exclusiva do loteador, nos termos da Lei nº 6.766/79; e, L) Para o caso de recusa da Reconvinda à lavratura da escritura nos termos acima definidos, DETERMINAR que a sentença constitua título hábil e suficiente para registro imobiliário, nos termos do art. 497 do CPC c/c art. 1.418 do Código Civil; m) CONDENAR a Reconvinda ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais.” Decisão de Id. 274065437 deferiu o benefício da gratuidade de justiça aos réus. Em réplica e contestação à reconvenção (Id. 277082519), a autora impugnou os argumentos defensivos e requereu a improcedência da reconvenção, sob o argumento de que a reconvinte formulou pedido de adjudicação compulsória sem comprovar a existência de recusa da reconvinda em outorgar a escritura. Alegou que, ao contrário, a própria autora ajuizou a ação justamente para promover a transferência definitiva do imóvel aos réus, o que afastaria qualquer resistência à transmissão da propriedade. Aduziu, ainda, que a carta de adjudicação não contempla assunção de dívidas e que, conforme afirmado na inicial, considera quitado o contrato de aquisição dos direitos e obrigações da parte requerida, sendo eventual discussão acerca de despesas não previstas contratualmente questão distinta da transferência do imóvel. Afirmou que a transferência somente não ocorreu em razão da ausência dos requeridos à convocação para outorga, requerendo, ao final, a improcedência da reconvenção, com condenação da reconvinte ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Posteriormente, o Juízo determinou que as partes especificassem as provas que pretendiam produzir, bem como que a parte ré/reconvinte apresentasse documentação comprobatória quanto a sua situação de hipossuficiência. Os réus apresentaram manifestação em Id. 278908857, reiterando os argumentos da contestação e da reconvenção, além de defenderam a manutenção da gratuidade de justiça e juntaram documentos destinados a demonstrar sua alegada hipossuficiência econômica. Requereram, ainda, o depoimento pessoal do representante legal da autora, por entenderem necessário ao esclarecimento dos fatos controvertidos. A autora, por sua vez, não se manifestou, conforme certidões de Ids. 281167114 e 284645205. Sobreveio manifestação do MP, em que oficiou pelo julgamento antecipado do mérito, com a procedência parcial do pedido autoral e procedência do pedido reconvencional (Id. 285672151). Decisão de Id. 286182788, acolheu a impugnação da autora e revogou a gratuidade de justiça anteriormente concedida aos réus. Em consequência da revogação do benefício, as custas da reconvenção foram posteriormente recolhidas, conforme comprovante de Id. 286441986. Na decisão de saneamento de Id. 286802359 foi reconhecido que a controvérsia é eminentemente de direito e que os fatos relevantes estão suficientemente comprovados pela documentação já produzida, considerando desnecessária a dilação probatória. As preliminares e demais questões processuais foram reservadas para apreciação por ocasião do julgamento, juntamente com o mérito da ação principal e da reconvenção. Por meio da petição de Id. 289158827, os réus apresentaram pedido de reconsideração da decisão que revogou a gratuidade de justiça. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO Do pedido de reconsideração da decisão de Id. 286182788 Por meio da petição de Id. 289158827, os réus requereram a reconsideração da decisão que revogou o benefício da gratuidade de justiça. Todavia, não foram apresentados novos documentos ou elementos capazes de infirmar os fundamentos adotados na decisão de Id. 286182788, permanecendo inalterada a situação fática que ensejou a revogação do benefício. Ademais, verifica-se que, após a revogação da gratuidade, os réus efetuaram o recolhimento das custas relativas à reconvenção, conforme comprovante de Id. 286441986, circunstância que reforça a ausência de utilidade prática no acolhimento do pedido de reconsideração. Assim, ausentes novos elementos aptos a justificar a revisão do entendimento anteriormente adotado, INDEFIRO o pedido de reconsideração, mantendo integralmente a decisão de Id. 286182788. Da preliminar de ausência de interesse de agir A ré suscitou a preliminar de ausência de interesse de agir, sustentando a inexistência de pretensão resistida. Argumentou que jamais se recusou a receber a transferência da propriedade, asseverando que o falecido Carlos Frederico Vieira, antecessor dos réus, já havia ajuizado a ação de adjudicação compulsória nº 0736614-56.2021.8.07.0001, na qual teria postulado a adjudicação do imóvel objeto destes autos. Defendeu, ainda, que eventual resistência manifestada se referia apenas à inclusão, pela autora, de cláusulas relacionadas ao reconhecimento de obrigação de ressarcimento de despesas de regularização, circunstância que não caracterizaria recusa injustificada à outorga da escritura. A preliminar não merece acolhimento. Para exercício do direito de ação pressupõe o interesse e a legitimidade, nos termos do artigo 17, do CPC: “Art. 17. Para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade.” Além disso, há que considerar o princípio da inafastabilidade da jurisdição previsto no artigo 5º, XXXV, da Constituição Federal. No caso dos autos, a autora afirma que, após a regularização do empreendimento e a abertura da matrícula individualizada do imóvel, passou a disponibilizar a outorga da escritura definitiva independentemente do pagamento de quaisquer despesas de regularização, mas que os réus permaneceram inertes quanto à formalização da transferência da propriedade. Assim, diante da ausência de concretização extrajudicial da transferência pretendida, evidencia-se a utilidade e necessidade da tutela jurisdicional postulada. Ademais, o argumento de que a resistência dos réus decorre da discordância quanto à inclusão de cláusulas relacionadas às despesas de regularização confunde-se com o mérito da controvérsia, não sendo apto a afastar o interesse de agir. A discussão acerca da legitimidade da postura adotada por cada uma das partes integra o próprio objeto litigioso e será examinada por ocasião da análise do mérito. Verifica-se, portanto, a presença do binômio necessidade-utilidade da tutela jurisdicional, uma vez que a autora busca provimento judicial apto a solucionar situação que, segundo alega, não foi resolvida pela via extrajudicial. Desse modo, REJEITO a preliminar de ausência de interesse de agir. Da impugnação ao valor da causa A parte autora atribuiu à causa o valor de R$ 220.000,00. Em contestação, os réus impugnaram o respectivo montante, sustentando que a controvérsia instaurada nos autos não possui conteúdo patrimonial correspondente ao valor do imóvel, porquanto não há discussão acerca da aquisição da propriedade, da validade do negócio jurídico ou do pagamento do preço, limitando-se a demanda à formalização da escritura pública e do respectivo registro, razão pela qual o valor atribuído à causa seria desproporcional. A impugnação não merece acolhimento. Sobre o tema, cumpre registrar que o artigo 292 do Código de Processo Civil estabelece os critérios para fixação do valor da causa. In verbis: Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será: I - na ação de cobrança de dívida, a soma monetariamente corrigida do principal, dos juros de mora vencidos e de outras penalidades, se houver, até a data de propositura da ação; II - na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida; III - na ação de alimentos, a soma de 12 (doze) prestações mensais pedidas pelo autor; IV - na ação de divisão, de demarcação e de reivindicação, o valor de avaliação da área ou do bem objeto do pedido; V - na ação indenizatória, inclusive a fundada em dano moral, o valor pretendido; VI - na ação em que há cumulação de pedidos, a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles; VII - na ação em que os pedidos são alternativos, o de maior valor; VIII - na ação em que houver pedido subsidiário, o valor do pedido principal. No caso concreto, a presente ação tem por objeto a adjudicação compulsória inversa de bem imóvel individualizado, providência jurisdicional que possui inequívoco conteúdo patrimonial e cujo proveito econômico corresponde ao valor do bem objeto da transferência pretendida. Ademais, a pretensão deduzida na inicial pressupõe a consolidação da situação jurídica relativa à propriedade do imóvel, de modo que não se revela adequado dissociar o valor da causa da expressão econômica do próprio bem. Ressalte-se, ainda, que os réus não indicaram qual seria o valor correto a ser atribuído à causa, tampouco apresentaram elementos concretos aptos a demonstrar a inadequação do montante de R$ 220.000,00 indicado pela autora. Dessa forma, não se verifica desconformidade entre o valor atribuído à causa e o conteúdo econômico da demanda, razão pela qual REJEITO a impugnação ao valor da causa. Do Mérito Da Adjudicação do Imóvel Não havendo outras preliminares ou prejudiciais a serem apreciadas, presentes os pressupostos de existência e validade do processo, bem como as condições da ação, passo ao exame do mérito, eis que desnecessária a produção de prova oral ou pericial. Cuida-se de ação de conhecimento em que a autora pleiteia a adjudicação compulsória inversa do imóvel correspondente ao Conjunto 24, Lote 17, Estrada do Sol, Km 07, Jardim Botânico, Brasília/DF, atualmente matriculado sob o nº 167.765 do 2º Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. Alega a autora que é proprietária da Fazenda Taboquinha, onde foi implantado o loteamento denominado Belvedere Green, cujas unidades foram inicialmente alienadas mediante contratos particulares de cessão de direitos possessórios e obrigações. Sustenta que o imóvel objeto da demanda foi adquirido por Carlos Frederico Vieira, falecido em 10/06/2025, cujos direitos foram transmitidos aos réus, seus herdeiros, e que o preço ajustado no contrato foi integralmente quitado. Afirma que, posteriormente, o empreendimento foi regularizado, com a individualização da matrícula do imóvel, e que, a partir de setembro de 2022, passou a convocar os adquirentes para a apresentação da cadeia contratual e formalização da escritura definitiva. Sustenta que, embora tenha inicialmente vinculado a escrituração ao pagamento de despesas de regularização, posteriormente tornou sem efeito tal exigência, passando a disponibilizar a transferência independentemente do pagamento desses valores, ressalvando apenas a possibilidade de discussão administrativa ou judicial acerca de eventual ressarcimento. Os réus, por sua vez, sustentam que não houve recusa à transferência do imóvel, mas apenas resistência à assinatura de escritura que contivesse cláusulas ou ressalvas relacionadas ao reconhecimento de obrigação futura decorrente de despesas de regularização. Aduzem, ainda, que o falecido Carlos Frederico Vieira já havia ajuizado ação de adjudicação compulsória nº 0736614-56.2021.8.07.0001, na qual teria requerido a adjudicação dos Lotes 15 e 17 do Conjunto 24, tendo a sentença se referido apenas ao Lote 15 por erro material. É incontroverso, portanto, que as partes reconhecem a existência do negócio jurídico e que o preço ajustado para aquisição do imóvel foi integralmente quitado. A controvérsia reside, essencialmente, na possibilidade de transferência definitiva do domínio diante da divergência entre as partes acerca da inserção de ressalvas relativas às despesas de regularização do empreendimento. A adjudicação compulsória constitui instrumento destinado a suprir a manifestação de vontade do promitente vendedor quando, quitado o preço e satisfeitas as obrigações contratuais, este não outorga voluntariamente a escritura definitiva. Admite-se a denominada adjudicação compulsória inversa, pela qual o proprietário busca judicialmente compelir o adquirente a receber a transferência do domínio, quando presentes os requisitos para a formalização do negócio e demonstrada a resistência injustificada à conclusão do ato. Sobre o tema: APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEIS ARREMATADOS EM HASTA. CESSÃO DOS DIREITOS. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DA CADEIA REGISTRAL. SENTENÇA REFORMADA. 1. Preenchidos os requisitos para a ação de adjudicação compulsória, quais sejam, a existência de instrumento particular de cessão de direito, que o promitente vendedor seja proprietário do imóvel, que o preço tenha sido integralmente pago, e que haja recusa imotivada para a outorga da escritura de compra e venda ao promitente comprador, deve ser julgado procedente o pedido inicial. 2. Não se vislumbra, no caso, a ocorrência de violação ao princípio da continuidade do registro previsto no art. 195 e art. 237 da Lei n. 6.015/1973, considerando que a carta de arrematação está devidamente averbada na matrícula do imóvel. Assim, não há dúvida acerca do encadeamento dos atos de transmissão dos direitos de aquisição sobre os imóveis. 3. Apelação conhecida e provida. (Acórdão 1640221, 07080818720218070001, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 14/11/2022, publicado no DJE: 7/12/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei) CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL ADQUIRIDO POR SUCESSIVAS TRANSFERÊNCIAS. CESSÃO DE DIREITO ENTRE PARTICULARES. CONTRATOS DE MANDATOS CONTENDO CLÁUSULA IN REM SUAM (EM CAUSA PRÓPRIA). ILEGITIMIDADE DE HERDEIRO PARA PROMOVER A OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA PARA POSSIBILITAR A TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL. 1. O direito à adjudicação compulsória ocorre, em regra, quando devidamente quitado o contrato de compra e venda e há recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva. 2. A regularidade da cadeia de cessão de direitos e, ao mesmo tempo, a inexistência de obrigação em aberto com a Fazenda Pública tornam possível pleitear a outorga de escritura pública de transferência de imóvel adquirido contra quem, por meio das sucessivas transferências, figura na última posição da referida lista das consecutivas transmissões de direitos. 3. Revela-se escorreita a sentença que reconhece a ilegitimidade passiva ad causam de único herdeiro, não presente na cadeia de transferências iniciada pelo então titular da propriedade de determinado imóvel, sobretudo em razão da irrevogabilidade do mandato com cláusula em causa própria (art. 685, do CC) por este outorgado, observando ainda a sequência das cessões de direitos verificada nos autos. 4. Recurso não provido. (Acórdão 1748886, 07032835320218070011, Relator(a): MARIO-ZAM BELMIRO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 30/8/2023, publicado no DJE: 5/9/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei) No caso concreto, os documentos juntados aos autos demonstram a existência do negócio jurídico celebrado para aquisição do imóvel e a posterior regularização do empreendimento, com a individualização da matrícula nº 167.765. A própria autora reconhece expressamente que o preço ajustado para aquisição do lote foi quitado, de modo que não há obrigação contratual relativa ao pagamento do preço que impeça a transferência da propriedade. Também se verifica que a autora, após a regularização do empreendimento, adotou providências para viabilizar a escrituração dos imóveis, convocando os adquirentes para a formalização dos atos necessários à transferência. Embora os réus sustentem que não se recusaram à transferência, mas apenas à assinatura de instrumento que contivesse ressalvas acerca de despesas de regularização, tal circunstância não constitui óbice à adjudicação. Com efeito, a questão relativa à eventual responsabilidade pelo ressarcimento das despesas de regularização não se confunde com a obrigação de formalizar a transferência do imóvel. A autora expressamente informou que deixou de condicionar a escrituração ao pagamento do valor anteriormente indicado a título de despesas de regularização, tendo colacionado edital de convocação em Id. 266572886 em que comprova a dispensa do pagamento do valor para a emissão das escrituras de compra e venda, de modo que a controvérsia sobre eventual obrigação de ressarcimento não impede a consolidação da propriedade em favor dos adquirentes. Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal já reconheceu, em situação envolvendo o próprio empreendimento Belvedere Green, a possibilidade de adjudicação compulsória inversa diante da recusa do adquirente em formalizar a transferência, assentando que eventual discussão acerca de valores relacionados à regularização do imóvel deve ser deduzida em ação própria: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. RECUSA INJUSTIFICADA DO COMPRADOR. PROVIMENTO DO RECURSO.I. CASO EM EXAME1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória inversa em contrato de promessa de compra e venda, sob o fundamento de ausência de demonstração de pleno adimplemento das obrigações contratuais e ausência de elementos que autorizem a transferência da propriedade.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há duas questões em discussão: (i) a possibilidade de adjudicação compulsória inversa em favor do promitente vendedor, ainda que sem previsão expressa na legislação; e (ii) a existência de óbices contratuais ou legais à transferência da propriedade, com base na alegação de cobranças não previstas no contrato original.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A adjudicação compulsória inversa, embora não expressamente prevista em lei, é admitida com base em interpretação extensiva do art. 1.418 do Código Civil e nos princípios contratuais da boa-fé objetiva e do pacta sunt servanda, para assegurar o cumprimento das obrigações pactuadas.4. O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes prevê a transferência da propriedade após a regularização do imóvel, fato ocorrido em setembro de 2020, conforme Decreto Distrital nº 41.185. Desde então, o réu tem recusado a assinatura da escritura pública, sob a alegação de cobrança de valores extras relacionados à regularização, sem, contudo, apresentar provas documentais que sustentem essa alegação, em violação ao art. 373, II, do CPC.5. Eventual discussão sobre valores adicionais não pode ser oposta ao cumprimento da obrigação de transferência da propriedade, devendo ser tratada em ação própria, a fim de garantir a efetividade e a estabilidade das relações contratuais.6. As despesas de escritura e registro devem ser suportadas pelo comprador, nos termos do art. 490 do Código Civil e da cláusula sexta do contrato celebrado, sendo obrigação que decorre diretamente da lei e do acordo firmado entre as partes.7. Constatada a regularidade contratual e a ausência de impedimentos comprovados, deve-se acolher o pedido de adjudicação compulsória inversa para promover a transferência da titularidade do imóvel ao comprador, declarando-se a quitação do contrato e assegurando à parte autora o direito de ressarcimento em caso de pagamento das despesas pelo vendedor em decorrência da inércia do réu.IV. DISPOSITIVO8. Recurso provido. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.418 e 490; CPC, arts. 373, II, e 501. Jurisprudência relevante citada: Não há jurisprudência citada no caso concreto. (j) (Acórdão 1963689, 0741786-08.2023.8.07.0001, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/01/2025, publicado no DJe: 13/02/2025.) (grifei) Assim, a existência de eventual obrigação relacionada às despesas de regularização não impede a transferência do domínio, sobretudo porque a própria autora reconheceu a quitação do preço contratado e passou a disponibilizar a escrituração independentemente do pagamento dessas despesas. Também não prospera a pretensão de condicionar a transferência à inserção de cláusula de reconhecimento de dívida futura. A sentença que acolhe a adjudicação compulsória inversa tem por finalidade suprir a manifestação de vontade necessária à transferência do domínio, não constituindo instrumento adequado para criar, reconhecer ou impor obrigação patrimonial diversa daquela estabelecida no negócio jurídico. Quanto às despesas necessárias à própria transferência, cumpre observar que o art. 490 do Código Civil estabelece que, salvo disposição em contrário, as despesas de escritura e registro incumbem ao comprador, ao passo que as despesas de tradição ficam a cargo do vendedor. Assim, os emolumentos cartorários, tributos e demais despesas diretamente relacionadas à transferência e ao registro do imóvel deverão ser suportados pelos réus, na qualidade de adquirentes, conforme, inclusive, postulado pela própria autora. Dessa forma, o conjunto probatório evidencia que o imóvel foi regularmente individualizado, que os réus sucederam o adquirente originário, que o preço do negócio foi integralmente quitado e que não subsiste impedimento contratual ou jurídico à transferência da propriedade. A resistência dos réus à formalização do ato, motivada pela pretensão de que a escritura não contenha reconhecimento de obrigação futura, não constitui fundamento legítimo para impedir a adjudicação. Quanto à reconvenção, os réus pretendem, em essência, a adjudicação compulsória do mesmo imóvel em seu favor, livre de cláusulas de reconhecimento de dívida futura, bem como o reconhecimento da inexistência de obrigação de ressarcimento das despesas de regularização. No que diz respeito à transferência do imóvel, a pretensão reconvencional merece acolhimento, pois, conforme já exposto, estão presentes os pressupostos para a adjudicação e a transferência deverá ocorrer sem a imposição, no título translativo, de obrigação de reconhecimento de dívida que não esteja expressamente prevista no contrato originário. Das despesas de regularização Na reconvenção, os réus postulam a declaração de inexistência de obrigação de ressarcimento das despesas de regularização do empreendimento, ao argumento de que não há previsão contratual que lhes atribua tal responsabilidade. A pretensão merece acolhimento. O artigo 37 da Lei nº 6.766/1979 proíbe a venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Já o artigo 38 da referida Lei e artigo 1.358-A do Código Civil determinam que cabe ao empreendedor, ora autor, a regularização do loteamento e implantação da infraestrutura do local. Confira-se: Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta. (...) § 3º Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a autorização para levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção monetária e juros, sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público. Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) § 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. Desse modo, em tese, a responsabilidade pela regularização e implantação de toda infraestrutura do loteamento é do empreendedor vendedor. Todavia, de acordo com a jurisprudência do Eg. TJDFT, é possível que os custos da regularização e infraestrutura sejam transferidos aos condôminos, desde que previsto expressamente entre as partes: Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. REGULARIZAÇÃO. LOTEAMENTO. PARCELAMENTO DO SOLO. OBRAS. INFRAESTRUTURA. IMPLEMENTAÇÃO. RESPONSABILIDADE. LOTEADOR. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação contra sentença que acolheu os pedidos formulados na petição inicial para condenar os adquirentes do imóvel nas despesas de custeio para regularização do loteamento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em analisar de quem é a responsabilidade pelas despesas realizadas para regularização do loteamento Belvedere Green. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cobrança de valores para implantação de infraestrutura e regularização de loteamento não se confunde com a responsabilidade contratual de pagar despesas inerentes ao imóvel ou decorrentes de sua transferência. 4. O princípio da autonomia da vontade permite transferir aos adquirentes dos imóveis a responsabilidade pelos custos da regularização do empreendimento. No entanto, a transferência só é válida se o adquirente assumir a obrigação de forma clara e inequívoca em razão da vulnerabilidade de consumidor e princípio da boa-fé objetiva. 5. A obrigação de realizar obras de infraestrutura para a finalização do processo de regularização do empreendimento é do loteador. 6. O loteador tem a obrigação de cumprir todos os diversos requisitos legais e administrativos indispensáveis à regularidade do empreendimento antes de colocar quaisquer lotes à venda. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação provida. Tese de julgamento: "A responsabilidade pelo pagamento de despesas de custeio de obras e regularização de loteamento é do loteador, se o adquirente não se manifestou expressamente pela obrigação". _________________ Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5º, XXXII; Lei nº 6.766/1973, arts. 2º, 6º, 12, 18, 37, 38, 39, 41, 50 e 51; CC, art. 1.358-A, § 3º. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, ApCiv 0706081-80.2022.8.07.0001, Rel. James Eduardo Oliveira, Quarta Turma Cível, j. 1.8.2024; TJDFT, ApCiv 0730054-30.2023.8.07.0001, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, Sexta Turma Cível, j. 4.9.2024. (Acórdão 2005725, 0735825-52.2024.8.07.0001, Relator(a): HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/05/2025, publicado no DJe: 11/06/2025.) (grifei) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE COBRANÇA. REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO. RESPONSABILIDADE DO LOTEADOR/EMPREENDEDOR. TRANSFERÊNCIA AOS ADQUIRENTES. POSSIBILIDADE MEDIANTE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE CLARA E INEQUÍVOCA. PROVIMENTO. 1. As relações contratuais devem ser pautadas pelos princípios da probidade e boa-fé objetiva, o que traz exigências de cuidado, transparência, lealdade e também de garantia. As legítimas expectativas geradas pelo contexto da contratação geram deveres anexos e, consequentemente, devem ser observadas. 2. O art. 46 do Código de Defesa do Consumidor-CDC exige objetividade e clareza dos contratos que regulam as relações de consumo. É imprescindível que o consumidor tenha a real compreensão do conteúdo, dos direitos e das obrigações decorrentes do vínculo contratual. Ademais, à luz do princípio da vulnerabilidade, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC). 4. O art. 1.358-A, § 3º, do Código Civil, inserido na seção relativa a "condomínio de lotes", prevê que “para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor”. Interpretação sistemática da Lei 6.766/1979 – que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano – também demonstra que a responsabilidade pela regularização do loteamento é do loteador. 5. O art. 2º da Lei Complementar Distrital – LC 440/2002 possibilita ao representante legal dos adquirentes do imóvel ou ao síndico do condomínio requerer a regularização do parcelamento do solo. Todavia, trata-se de faculdade conferida pela lei com a finalidade de beneficiar os adquirentes de imóveis irregulares e não de eximir os empreendedores/loteadores de sua responsabilidade pela regularização, nos termos da Lei 6.766/1979. 6. Com base no princípio da autonomia de vontade, é possível que a reponsabilidade pelos custos da regularização do empreendimento seja transferida aos adquirentes dos imóveis. Contudo, considerada a vulnerabilidade do consumidor e o princípio da boa-fé objetiva, tal responsabilidade só pode ser transferida quando o adquirente assume, de maneira clara e inequívoca, a obrigação. Precedentes. 7. Na hipótese, o contrato celebrado entre as partes não prevê a responsabilidade da promitente compradora pela regularização do condomínio ou pelo custeio dos atos correspondentes. As atas assembleares também não contêm aprovação de pagamento das despesas de regularização do empreendimento pelos adquirentes. 8. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1919992, 0730054-30.2023.8.07.0001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/09/2024, publicado no DJe: 23/09/2024.) (grifei) Além disso, necessário destacar que é direito do consumidor (pelo que se extrai um correlato dever do fornecedor) receber esclarecimentos acerca do produto e do serviço, suas características, qualidades, riscos, preços e etc., de maneira clara e precisa, não se admitindo falhas ou omissões. Nestes termos, o artigo 4º, do CDC assim redigidos: Art. 4° A Política Nacional de Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito a sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios: (…) IV - educação e informação de fornecedores e consumidores, quanto aos seus direitos e deveres, com vistas à melhoria do mercado de consumo; Em se tratando de relação de consumo, as cláusulas contratuais devem ser redigidas de forma clara, facilitando a compreensão dos consumidores e as referidas disposições do contrato serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (artigos 46 e 47 do CDC). In casu, observa-se que o contrato de compra e venda do lote celebrado entre as partes e com os adquirentes anteriores não estabeleceram a transferência dos referidos custos de regularização e implementação de infraestrutura aos compradores, ficando ajustada a venda do terreno livre e desembaraçada de quaisquer ônus, bem como a obrigação do comprador de pagar as taxas, impostos, custas, prestações, despesas com escrituração, registros, averbações, transferências referentes ao imóvel e taxas condominiais – Ids. 266573053, 266573048 e 266573051. A análise das atas de assembleia igualmente não conduz a conclusão diversa. Os documentos não demonstram que tenha havido aprovação válida e inequívoca da transferência aos adquirentes da responsabilidade pelo ressarcimento das despesas de regularização. Ao contrário, a matéria foi objeto de controvérsia entre os condôminos, sem que se possa extrair das deliberações juntadas aos autos manifestação inequívoca de assunção, pelos réus, de obrigação de ressarcimento à autora. Na 64ª Assembleia Geral Extraordinária (Id. 266572875), observa-se que vários condôminos questionaram o repasse dos referidos custos a eles, tendo alguns deles mencionado que os valores desembolsados para regularização deveriam ser custeados pelo empreendedor e questionado a possibilidade de responsabilizar o empreendedor a arcar com as referidas despesas. Ao final, ficou definido, por unanimidade dos votos, que os valores de regularização somente seriam discutidos após aprovação do projeto urbanístico e que o empreendedor deveria apresentar planilha detalhada com os custos das obras de regularização, a ser revisada pelo Conselho Fiscal e apresentada à assembleia, nada sendo deliberado ou aprovado acerca da transferência dos custos aos condôminos. Na Assembleia 68ª Geral Extraordinária (Id. 266572877), houve a referida votação, em que houve a rejeição pelos condôminos da transferência dos custos de regularização e implementação de infraestrutura a eles. Confira-se: Consequentemente, não havendo previsão expressa no contrato de promessa de compra e venda do lote da responsabilidade dos compradores pelos custos da regularização e implementação de infraestrutura no loteamento, tampouco aprovação em assembleia da transferência dos referidos custos aos condôminos compradores, não é possível condenar os requeridos a arcar com as referidas despesas. Ademais, o fato de o condomínio ter tomado frente em relação ao procedimento de regularização e edificação de infraestrutura em momento anterior, não significa que os condôminos tenham concordado com a transferência dos custos a eles, apenas que pretendiam regularizar a situação dos imóveis adquiridos por eles, nada impedindo que no futuro cobrassem do empreendedor os valores que eventualmente viessem a desembolsar. Desse modo, se reconhece, nos limites da reconvenção, a inexistência de obrigação contratual dos réus de ressarcir as despesas de regularização do empreendimento, diante da ausência de previsão expressa nesse sentido. Por conseguinte, deve ser acolhido o pedido reconvencional nesse ponto, para declarar a inexistência de obrigação dos réus de ressarcir à autora as despesas de regularização e implantação de infraestrutura do loteamento. Das custas e despesas processuais da lide principal Embora acolhido o pedido de adjudicação, a responsabilidade pelos ônus processuais deve observar o princípio da causalidade. No caso, a controvérsia foi submetida ao Judiciário em razão da divergência entre as partes quanto às condições para formalização da transferência, especialmente acerca das despesas de regularização anteriormente exigidas pela autora, cuja cobrança foi afastada nesta sentença, razão pela qual deve a parte autora suportar os referidos ônus sucumbenciais. III – DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS E RECONVENCIONAIS, para: - ADJUDICAR aos réus/reconvintes o imóvel caracterizado como Conjunto 24, Lote 17, Estrada do Sol, Km 07, Jardim Botânico, Brasília/DF, objeto da matrícula nº 167.765, do 2º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, valendo a presente sentença como título hábil à transferência da propriedade perante o cartório competente; - DECLARAR a inexistência de obrigação contratual dos réus/reconvintes de ressarcir as despesas de regularização do empreendimento, não podendo tais valores constituir óbice à transferência do imóvel ou ser inseridos como obrigação nos instrumentos destinados à formalização da propriedade. Extingo o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Em respeito aos princípios da sucumbência e da causalidade, condeno a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios relativos ao pedido principal, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Condeno, ainda, a autora/reconvinda ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios decorrentes da reconvenção, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado atribuído à reconvenção, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Com o trânsito em julgado, nada sendo requerido, cumpridas as formalidades de praxe, dê-se baixa e arquive-se. Sentença registrada eletronicamente. Ficam as partes intimadas. Publique-se. BRASÍLIA, DF, 3 de setembro de 2026 18:24:09. CLEBER DE ANDRADE PINTO Juiz de Direito