0706456-04.2024.8.07.0004

Intimação

TJDFT · 1ª Vara Cível do Gama · Decisão

Cuida-se de ação anulatória de compra e venda por fraude ao direito de preferência, cumulada com adjudicação compulsória, ajuizada por Maria de Lourdes Lima de Carvalho e Francisco Aníbal Batista de Carvalho, condôminos da fração de 12,5% do imóvel comercial situado no Lote 40, Bloco 04, Setor Central Comercial, Gama/DF, matrícula nº 30.989, em face de José Rafael da Silva, Maria José Ramiro da Silva e dos demais condôminos alienantes, ao argumento de que a alienação da fração de 87,5% a terceiro se deu sem que lhes fosse oportunizado o direito de preferência (petição inicial ID 197457014). Recebida a inicial e efetuados os depósitos (IDs 207642896 e 207642899), sobrevieram as contestações de José Rafael da Silva (ID 212689597), dos condôminos alienantes (ID 212862846) e de Maria José Ramiro da Silva (ID 218977865), bem como a manifestação da corré Nelma Maria de Andrade Lima, que concordou com a procedência (ID 217004120). Houve réplica (ID 224067158) e especificação de provas por ambas as partes (IDs 225346796 e 232645335). Passo a sanear o feito. Das questões prévias Antes de examinar a prejudicial de decadência e o mérito, cumpre enfrentar, de forma individualizada, as questões processuais suscitadas nas contestações, à luz do art. 357, I, do CPC. Da impugnação à gratuidade de justiça A impugnação à gratuidade de justiça não comporta reexame nesta sede. A matéria foi resolvida em definitivo pela instância recursal que, no Agravo de Instrumento nº 0732072-90.2024.8.07.0000, deferiu o benefício aos autores (ID 207363279). Sobre a decisão colegiada operou-se a preclusão, de modo que a reabertura da controvérsia neste Juízo importaria indevida rediscussão de questão já superada em grau de recurso, com afronta à hierarquia decisória e à segurança jurídica. A circunstância de os réus apresentarem comprovantes de recebimento de aluguéis (IDs 212689623 a 212689637) não altera esse quadro, porquanto tais elementos foram ou poderiam ter sido deduzidos perante o órgão ad quem, a quem coube a palavra final sobre a hipossuficiência. Rejeito a impugnação à gratuidade de justiça. Da impugnação ao valor da causa A impugnação ao valor da causa também não prospera. O pedido anulatório circunscreve-se, expressamente, à escritura relativa à matrícula nº 30.989 (Lote 40), de sorte que o valor atribuído corresponde ao proveito econômico dele diretamente extraído, em conformidade com o art. 292, II, do CPC, que manda observar, na ação que tenha por objeto a validade de negócio jurídico, o valor do ato. Não há, pois, subdimensionamento: o montante indicado reflete o preço estampado no título cuja anulação se persegue. A pretensão dos réus de estender o valor da causa à totalidade do conjunto edificado sobre os Lotes 38 e 40 confunde-se, em verdade, com o próprio mérito — a saber, a controvérsia sobre a indivisibilidade do bem e a extensão de eventual anulação —, matéria que não pode ser prejulgada por via oblíqua da impugnação ao valor. Rejeito a impugnação, mantido o valor da causa. Da preliminar de falta de interesse processual A preliminar de falta de interesse processual, fundada na suposta anuência dos autores à alienação em outro feito, não subsiste. A ação de preferência cumulada com adjudicação compulsória constitui exatamente a via adequada e necessária colocada à disposição do condômino preterido na alienação de fração ideal de coisa comum indivisa (art. 504 do CC), o que evidencia, a um só tempo, o interesse-necessidade — sem o provimento jurisdicional os autores não obtêm a fração vendida a estranho — e o interesse-adequação — o instrumento eleito é apto ao resultado pretendido. A existência das tratativas noticiadas pelos réus, inclusive do alegado “termo de desistência”, não suprime o interesse de agir; quando muito, suscita questão de fundo relativa à eventual renúncia ao direito de preferência, cuja apreciação pertence ao mérito e reclama exame da prova, sendo defeso resolvê-la no plano das condições da ação. Afasto a preliminar de falta de interesse processual. Da ilegitimidade ativa e da alegação de fraude processual (art. 142 do CPC) A alegação de ilegitimidade ativa e de fraude processual, assentada na suposta origem irregular dos valores depositados, igualmente não se sustenta. Pela teoria da asserção, a legitimidade das partes afere-se à luz das afirmações contidas na inicial: os autores dizem-se condôminos preteridos na venda da coisa comum indivisível, o que basta, em abstrato, para colocá-los como titulares da relação jurídica deduzida em juízo. A discussão sobre a autoria, a procedência e a suficiência do depósito do preço — bem como a arguição de que os recursos teriam origem diversa — não interfere na pertinência subjetiva da demanda, mas sim na verificação de um dos requisitos de fundo para o acolhimento da preferência (art. 504 do CC), a ser resolvido no julgamento definitivo. Do mesmo modo, a imputação de fraude processual (art. 142 do CPC) pressupõe demonstração de conluio destinado a fim ilícito, o que, no atual estágio, não se extrai de elementos seguros dos autos, remanescendo como matéria a ser sopesada com a prova. Rejeito a preliminar, remetido o exame da regularidade e da suficiência do depósito ao julgamento de mérito. Da ausência de notificação para exercício do direito de preferência Questão que reclama enfrentamento imediato, por preceder logicamente à prejudicial de decadência, é a da efetiva notificação dos autores para exercício da preferência. Sustentam os réus que a coautora Maria de Lourdes teria sido notificada em 07/02/2024, invocando os documentos dos IDs 212689613, 212689619 e 212689621. A prova, contudo, não resiste a exame. Segundo orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, o direito de preferência do condômino na aquisição de fração ideal de coisa comum indivisa (art. 504 do CC) deve ser viabilizado pelo alienante mediante prévia notificação — judicial, extrajudicial ou por outro meio idôneo —, de modo expresso e acompanhada de comprovante de recebimento, apta a demonstrar a ciência inequívoca da venda e de seus termos; e, embora a lei não imponha forma sacramental, o próprio Tribunal reconhece a dificuldade de comprovar tal ciência por prova que não seja documental (STJ, REsp 1.628.478/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 03/11/2020, DJe 17/11/2020). Exige-se, ademais, que a notificação anteceda a realização do negócio, não a suprindo a comunicação posterior ou a mera existência de tratativas (STJ, REsp 1.324.482/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma). No caso, o documento apresentado não preenche qualquer desses requisitos. Primeiro, o recibo respectivo não contém data, o que, por si só, inviabiliza aferir se a comunicação antecedeu a escritura (lavrada em 15/03/2024) e o registro (18/04/2024), pressuposto temporal indispensável segundo a jurisprudência acima. Segundo, foi subscrito pelo porteiro do edifício, e não pela destinatária, de sorte que atesta, quando muito, a entrega no endereço, jamais a ciência pessoal e efetiva da condômina quanto ao teor e às condições do negócio. Terceiro, não veio acompanhado de comprovante idôneo de recebimento pela própria interessada. Dessas deficiências resulta que o documento é imprestável para demonstrar a ciência inequívoca exigida pelo art. 504 do CC, ônus que competia aos réus alienantes (art. 373, II, do CPC) e do qual não se desincumbiram. A tal insuficiência soma-se a expressa manifestação da corré Nelma Maria de Andrade Lima, que corroborou nunca ter sido oportunizado aos autores o direito de preferência (ID 217004120), reforçando, por elemento produzido pela própria parte demandada, a inexistência de comunicação hábil. Situação ainda mais evidente é a do coautor Francisco Aníbal Batista de Carvalho. Cônjuge da coautora e igualmente coproprietário do bem, não há nos autos notificação alguma a ele dirigida, sequer nos moldes deficientes acima referidos. A ausência é integral e o silêncio probatório dos réus, a quem incumbia a demonstração da ciência, é, quanto a ele, absoluto — o que, por si só, seria suficiente para afastar a alegação de ciência prévia relativamente a esse autor. Diante desse quadro, reconheço que nenhum dos autores foi validamente notificado para exercício do direito de preferência: quanto a Maria de Lourdes, porque o documento invocado não satisfaz os requisitos de notificação hábil segundo o art. 504 do CC e a jurisprudência do STJ; quanto a Francisco Aníbal, porque inexiste qualquer notificação nos autos. Fica, pois, afastada a alegação de ciência inequívoca prévia à alienação, sem prejuízo de o tema, no que toca à validade do negócio, ser definitivamente resolvido por ocasião da sentença. Da decadência Como consequência lógica do reconhecimento acima, resolve-se a prejudicial de decadência. Nos termos do REsp 1.628.478/MG, na ausência de notificação prévia, o prazo decadencial de 180 dias para o exercício do direito de preferência inicia-se com o registro da escritura pública de compra e venda da fração ideal da coisa comum indivisa, pois é o registro — dotado de publicidade e eficácia erga omnes — que faz presumir a ciência dos condôminos preteridos. No caso, a escritura foi registrada em 18/04/2024, ao passo que os depósitos do preço e o ajuizamento ocorreram em agosto de 2024 (IDs 207642896 e 207642899), dentro, portanto, do prazo legal contado do registro. Rejeito a arguição de decadência. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, e resolvidas as questões prévias, declaro saneado o feito e passo à sua organização, nos termos do art. 357 do CPC. Anoto que, figurando a corré Márcia Marques de Lima como espólio na autuação (tendo sobrevindo notícia de óbito e documentos de herdeiros nos IDs 270286507 e 270286505), deverá a Secretaria certificar a regularidade da sucessão processual, o que não obsta a presente organização. Da delimitação da controvérsia Dos pontos controvertidos Resolvida a questão da notificação, remanescem controvertidos os seguintes pontos: (i) a regularidade e a suficiência do depósito do preço realizado pelos autores, para fins do art. 504 do CC; (ii) a divisibilidade, física e jurídica, da edificação erguida sobre os Lotes 38 e 40 e a consequente extensão de eventual anulação; e (iii) o uso exclusivo do imóvel pelos réus adquirentes e a existência e extensão de perdas e danos a título de arbitramento de aluguel. A correspondente questão de direito consiste nos efeitos da preterição do direito de preferência (art. 504 do CC) e em seus consectários. Registro, por incontroversos, a condição de condôminos dos autores na proporção de 12,5% e a alienação de 87,5% do imóvel a terceiro. Da distribuição do ônus da prova A relação de fundo é de natureza civil, não incidindo o Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual descabe inversão consumerista, aplicando-se a distribuição legal do art. 373 do CPC. Incumbe aos autores a prova da regularidade e suficiência do depósito e da indivisibilidade do bem (art. 373, I); aos réus, a prova de eventuais fatos impeditivos, modificativos ou extintivos que ainda subsistam à luz do já decidido (art. 373, II). Não se verificando, quanto ao ponto, situação de impossibilidade ou excessiva dificuldade da parte onerada, tampouco maior facilidade da parte adversa na produção da prova (art. 373, § 1º, do CPC), mantenho a regra estática de distribuição do ônus probatório. Dos meios de prova Do indeferimento da prova oral Quanto à prova oral, requerida genericamente pelos réus (IDs 212689597, 212862846 e 218977865) “se necessário”, “caso pertinente” e mediante rol “a ser apresentado em momento oportuno”, a providência não se justifica. Como destinatário da prova, cabe ao magistrado aferir a necessidade e a utilidade das diligências requeridas (art. 370 do CPC), indeferindo as inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, parágrafo único), sem que disso decorra cerceamento de defesa. No caso, a prova oral foi postulada de forma genérica, sem indicação dos fatos concretos que se pretenderia demonstrar, tendo por objeto essencial a ciência dos autores acerca da venda — matéria já resolvida documentalmente, com o reconhecimento da ausência de notificação válida. As questões remanescentes, atinentes à divisibilidade e ao valor do imóvel, resolvem-se exclusivamente por prova técnica, sendo a prova testemunhal e o depoimento pessoal impertinentes e prescindíveis ao deslinde da controvérsia. Indefiro a prova oral, em homenagem à duração razoável do processo (art. 5º, LXXVIII, da CF) e à eficiência processual. Da prova pericial de engenharia A controvérsia sobre a**(in)divisibilidade** e sobre o valor do bem reclama conhecimento técnico especializado, sendo a prova pericial de engenharia essencial ao deslinde do segundo e do terceiro pontos controvertidos. Registro, no ponto, a relevância da Informação Técnica nº 7/2025 – SEDUH/SUPAR/UPAR/CODER (ID 265214975), expedida no Processo SEI GDF nº 00390-00008723/2025-59, da qual se extrai que: (a) os Lotes 38 e 40 já ostentam matrículas e endereçamentos autônomos (30.988 e 30.989), não se cogitando de desdobro de lote; (b) sobre ambos os lotes foi erguida edificação única, com habite-se único, permanecendo a unificação apenas física e funcional; e (c) a hipótese, por versar sobre separação de unidades edilícias autônomas de edificação com habite-se único, refoge à competência daquela Coordenação, que sugeriu a remessa à Central de Aprovação de Projetos (CAP). Tais dados não substituem, mas antes reforçam a necessidade de perícia de engenharia que resolva, no plano físico-estrutural e de valor, o que a manifestação urbanística deixou de esgotar. Assim, defiro a prova pericial de engenharia civil, postulada pelos réus José Rafael da Silva e Maria José Ramiro da Silva (ID 232645335), e nomeio perita a engenheira civil Janaína Rodrigues Marcos Dantas de Sousa Oliveira, CPF 785.595.451-15, e-mail peritajusjanainaoliveira@gmail.com, que servirá independentemente de compromisso (art. 466 do CPC), franqueado o acesso aos autos. Fixo os seguintes quesitos do Juízo, organizados de modo a enfrentar, de forma escalonada, a divisibilidade física, a viabilidade técnica do desmembramento, os elementos comuns e o valor: 1. Unidade construtiva. A edificação existente sobre os Lotes 38 e 40 constitui unidade construtiva única e contínua, ou admite individualização física em unidades autônomas? Descreva a implantação da edificação em relação às divisas registrais dos dois lotes. 2. Viabilidade técnica do desmembramento. É tecnicamente viável separar fisicamente a porção correspondente ao Lote 40 (matrícula 30.989) da porção correspondente ao Lote 38 (matrícula 30.988), sem comprometer a funcionalidade, a estabilidade estrutural e a segurança da edificação? Em caso afirmativo, quais obras ou adequações seriam necessárias e qual sua ordem de complexidade e custo estimado? 3. Descrição construtiva. Descreva pormenorizadamente a estrutura da edificação (subsolo, térreo e pavimento superior), os acessos, as instalações hidráulicas, elétricas, de esgotamento e demais elementos construtivos, indicando quais são compartilhados entre as áreas dos Lotes 38 e 40 e quais são independentes. 4. Elementos comuns e indivisíveis. Existem elementos estruturais, hidráulicos, elétricos ou de circulação comuns e indivisíveis (por exemplo, fundações, pilares, lajes, prumadas, quadro geral, reservatório ou subsolo de acesso único) cuja partição inviabilize ou onere de modo desproporcional a separação das unidades? 5. Óbice urbanístico e registral. Há óbice urbanístico ou registral ao desmembramento/individualização, à luz da legislação de uso e ocupação do solo aplicável (inclusive a classificação CSII 2, LUOS – LC nº 948/2019, e a LC nº 1.027/2023) e da situação perante os órgãos competentes, considerando o teor da Informação Técnica nº 7/2025 (ID 265214975)? 6. Avaliação. Qual o valor de mercado, na data da perícia, (a) do Lote 40 e da respectiva fração edificada e (b) do conjunto edificado sobre os Lotes 38 e 40, discriminando os critérios e as fontes de pesquisa utilizados? Intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, arguirem impedimento ou suspeição, indicarem assistentes técnicos e apresentarem quesitos, os quais deverão dialogar com os já formulados por este Juízo, sem repetição desnecessária (art. 465, § 1º, do CPC). Escoado o prazo, intime-se a perita para, aceitando o encargo, apresentar proposta fundamentada de honorários, seguindo-se vista às partes. Atribuo os honorários periciais aos réus requerentes da prova, José Rafael da Silva e Maria José Ramiro da Silva (ID 232645335), na forma do art. 95 do CPC. Depositados os honorários, fluirá o prazo de 30 (trinta) dias para entrega do laudo, observando a perita os arts. 466, § 2º, 473 e 474 do CPC. Apresentado o laudo e facultada a manifestação das partes e dos assistentes técnicos, expeça-se alvará para levantamento dos honorários e tornem os autos conclusos para eventual designação de audiência de instrução, se necessária, ou para julgamento. Da diligência complementar Por fim, oficie-se à Central de Aprovação de Projetos (CAP) da SEDUH/DF, encaminhando-se cópia da Informação Técnica nº 7/2025 (Processo SEI GDF nº 00390-00008723/2025-59), para que se manifeste quanto à viabilidade urbanística e funcional da separação das unidades autônomas edificadas sobre os Lotes 38 e 40 (SCC, Bloco 4, Gama/DF), matrículas nº 30.988 e nº 30.989. Intimem-se.