0706187-43.2026.8.07.0020

Intimação

TJDFT · 1ª Vara Cível de Águas Claras · Sentença

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VACIVAGCL 1ª Vara Cível de Águas Claras Número do processo: 0706187-43.2026.8.07.0020 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: SAFA HUSAM LUTFI AISHEH REU: CONDOMINIO LIFE RESIDENCE SENTENÇA SAFA HUSAM LUTFI AISHEH ajuizou ação declaratória de nulidade de critério de rateio de cotas condominiais, cumulada com revisão de cobrança, obrigação de fazer e restituição de valores, em face do CONDOMÍNIO LIFE RESIDENCE, partes qualificadas nos autos. A autora afirmou ser proprietária da unidade 1802, correspondente a apartamento de cobertura, e alegou que o réu lhe cobra contribuição condominial em valor substancialmente superior ao exigido das demais unidades residenciais. Sustentou não existir previsão convencional válida que autorizasse a cobrança diferenciada e argumentou que o valor superior não corresponderia, de maneira transparente e matematicamente demonstrada, à fração ideal da unidade. Requereu, em síntese, a declaração de nulidade ou inexigibilidade do critério de cobrança aplicado à unidade 1802, a adequação das cotas futuras ao valor exigido das demais unidades residenciais de padrão equivalente e a restituição dos valores pagos a maior. O pedido de tutela de urgência foi indeferido, assim como o pedido de gratuidade da justiça, tendo a autora promovido o recolhimento das custas iniciais. Citado, o réu apresentou contestação ID 277416288. Preliminarmente, arguiu a inépcia parcial da inicial, ao fundamento de que os pedidos seriam genéricos e não estariam acompanhados de memória discriminada dos valores, indicação precisa de unidade paradigma ou demonstração do critério de cálculo reputado correto. Em prejudicial de mérito, suscitou a prescrição trienal da pretensão restitutória. No mérito, sustentou que não realiza cobrança em duplicidade nem impõe penalidade às unidades de cobertura. Afirmou que a Convenção Condominial estabelece o rateio das despesas ordinárias na proporção das frações ideais e que a unidade 1802 possui fração ideal superior à dos apartamentos-tipo, circunstância que justificaria a contribuição mais elevada. Defendeu, ainda, a inexistência de enriquecimento sem causa e de pagamento indevido. A autora apresentou réplica no ID 277455294. Intimadas para especificação de provas, as partes reiteraram a natureza documental da controvérsia. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. A controvérsia comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Preliminar de inépcia parcial da petição inicial A preliminar não merece acolhimento. A inépcia da inicial ocorre nas hipóteses previstas no art. 330, § 1º, do CPC, especialmente quando faltar pedido ou causa de pedir, o pedido for indeterminado fora das hipóteses legais, da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão ou houver pedidos incompatíveis entre si. Nenhuma dessas circunstâncias está presente. A autora identificou o critério de cobrança que considera inválido, apontou a unidade imobiliária atingida, descreveu a diferença entre a contribuição exigida da cobertura e aquela cobrada das demais unidades, indicou competência específica e formulou pedidos de declaração de inexigibilidade, adequação das cobranças futuras e restituição dos valores pagos a maior. Embora a petição inicial não contenha memória contábil exaustiva, a deficiência probatória não se confunde com inépcia. Eventual insuficiência de prova do fato constitutivo do direito alegado repercute no exame de mérito, não na aptidão formal da demanda. Rejeito, portanto, a preliminar de inépcia parcial da petição inicial. Critério legal de rateio das despesas condominiais O art. 1.336, I, do Código Civil dispõe: “São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.” Por sua vez, o art. 1.334, I, do Código Civil estabelece que a Convenção determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições destinadas ao atendimento das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. A regra legal, portanto, não estabelece que todas as unidades devam pagar contribuições idênticas. Ao contrário, adota como critério ordinário a proporção correspondente à fração ideal de cada imóvel, ressalvada a possibilidade de a Convenção instituir solução diversa. Desse modo, a mera circunstância de uma cobertura contribuir com valor superior ao cobrado dos apartamentos-tipo não caracteriza, por si só, ilegalidade, tratamento discriminatório ou enriquecimento sem causa. A cobrança somente seria inválida se decorresse exclusivamente da localização da unidade, sem suporte na fração ideal ou na Convenção, ou se o Condomínio aplicasse critério diverso daquele validamente aprovado. No caso em julgamento, a Convenção Condominial estabelece, em seu art. 62, § 1º, que os condôminos concorrerão para as despesas ordinárias na proporção de suas frações ideais do terreno. Não há, portanto, instituição de uma “segunda cota” para a cobertura nem cobrança de valor adicional pelo simples fato de a unidade estar localizada no pavimento superior. Há aplicação do mesmo critério jurídico a todas as unidades: cada imóvel contribui na proporção da fração ideal que lhe foi atribuída. O quadro de áreas e frações juntado aos autos registra para a unidade 1802 fração ideal de 0,023892, ao passo que diversas unidades-tipo possuem fração ideal próxima de 0,013856. A fração da cobertura é, assim, aproximadamente 72,43% superior à fração indicada para a unidade-tipo mencionada. Essa relação é compatível com a diferença verificada nos demonstrativos de cobrança. Com efeito, os documentos orçamentários registram para as unidades 1801 e 1802 o emprego da fração individual de 0,023892 e apresentam valores de contribuição superiores aos das unidades dotadas de frações menores. A diferença econômica, portanto, não resulta da criação de uma sobretaxa autônoma, mas da multiplicação da mesma base orçamentária pela fração ideal correspondente a cada unidade. O Superior Tribunal de Justiça examinou especificamente a legalidade da contribuição mais elevada imposta a apartamento de cobertura em razão da respectiva fração ideal. No julgamento do REsp 1.778.522/SP, a Terceira Turma assentou: “RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. [...] 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio das despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido.” (REsp 1.778.522/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 02/06/2020, DJe 04/06/2020). A orientação aplica-se diretamente ao caso. A Convenção do Condomínio Life Residence adota a fração ideal como critério de rateio, e a cobertura possui fração ideal superior às unidades utilizadas como parâmetro de comparação. Não se verifica afronta ao princípio da isonomia. A igualdade, nesse contexto, consiste em submeter todos os condôminos ao mesmo critério previsto na Convenção, e não em exigir valor nominal idêntico de unidades com frações ideais distintas. Na réplica, a autora deslocou o núcleo da controvérsia para uma suposta ausência de transparência matemática, argumentando que o réu deveria apresentar memória mensal individualizada das cobranças. O argumento não procede. O fato constitutivo do direito invocado é a alegada desconformidade entre a cobrança e o critério legal ou convencional. O ônus de demonstrá-lo incumbe à autora, nos termos do art. 373, I, do CPC. Não basta apontar que a cobertura paga contribuição mais elevada. Era necessário demonstrar que o valor exigido não corresponde à fração ideal da unidade ou que foi utilizada base de cálculo distinta daquela aplicada aos demais condôminos. Ao contrário do alegado na réplica, os documentos permitem identificar: 1. a regra de rateio prevista na Convenção; 2. a fração ideal da unidade 1802; 3. as frações ideais das demais unidades; 4. o orçamento global sujeito a rateio; 5. os valores atribuídos às unidades conforme suas respectivas frações; e 6. a ausência de rubrica autônoma caracterizadora de uma segunda cota de condomínio. A planilha acostada apresenta a fração individual de 0,023892 para as unidades 1801 e 1802 e registra a aplicação desse percentual aos valores orçamentários. Também evidencia que unidades com frações ideais menores recebem cobranças proporcionalmente inferiores. Não se constata, portanto, ocultação da fórmula utilizada nem impossibilidade de controle do rateio. A apresentação de memória mês a mês somente seria indispensável se houvesse indício objetivo de que, em alguma competência, o Condomínio deixou de aplicar a fração prevista na Convenção. A autora não apontou erro aritmético específico, alteração indevida da fração, inclusão de segunda unidade, duplicidade de lançamento ou adoção de base distinta para a cobertura. A expressão “cobrança em dobro”, utilizada na inicial, não encontra respaldo nos boletos. Estes registram uma única unidade pagadora e discriminam taxa ordinária, fundo de reserva e taxa extraordinária, sem lançamento de segunda cota vinculado ao fato de se tratar de cobertura. A ausência de uma planilha produzida no formato pretendido pela autora não torna ilícito um critério cuja origem legal, convencional e matemática está demonstrada por outros documentos. O enriquecimento sem causa pressupõe deslocamento patrimonial sem fundamento jurídico. No caso, a contribuição superior possui causa jurídica identificável: o dever legal previsto no art. 1.336, I, do Código Civil, a regra de rateio constante da Convenção e a fração ideal atribuída à unidade 1802. O valor recebido pelo Condomínio não constitui vantagem patrimonial autônoma em benefício próprio ou dos demais moradores, mas contribuição destinada ao custeio das despesas comuns segundo o critério convencional aplicável a todos. A mera discordância da autora quanto à conveniência ou à justiça econômica do rateio pela fração ideal não autoriza a desconsideração judicial da Convenção. Reconhecida a validade do critério de rateio e não demonstrado erro na aplicação da fração ideal da unidade 1802, inexiste indébito a ser restituído. Consequentemente, são improcedentes os pedidos formulados pela parte autora. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por SAFA HUSAM LUTFI AISHEH em face do CONDOMÍNIO LIFE RESIDENCE, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos pendentes, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Intimem-se. BRASÍLIA, DF, 8 de setembro de 2026 07:46:46. MARCIA ALVES MARTINS LOBO Juiz de Direito