0703559-02.2026.8.07.0014

Intimação

TJDFT · Vara Cível do Guará · Sentença

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do processo: 0703559-02.2026.8.07.0014 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: APARECIDA BATISTA PIRES, ADRIANE SOARES CAMPO DALLORTO, JOSEFA CICERA SILVA PEREIRA, JULIANA GONCALVES CACERES, MARCIA REGINA DA CUNHA, RICARDO TEODORO DA SILVA, ROZALVA ALZIRA DA SILVA, SILVIO JOSE CAMPO DALL ORTO REU: CONDOMINIO DO EDIFICIO SRIA QI 31 LOTE 07 SENTENÇA 1 – RELATÓRIO Trata-se de ação de conhecimento, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por APARECIDA BATISTA PIRES, ADRIANE SOARES CAMPO DALLORTO, JOSEFA CÍCERA SILVA PEREIRA, JULIANA GONÇALVES CACERES, MÁRCIA REGINA DA CUNHA, PAULO DA CUNHA PASSOS, RICARDO TEODORO DA SILVA, ROZALVA ALZIRA DA SILVA e SÍLVIO JOSÉ CAMPO DALL'ORTO em desfavor de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SRIA QI 31 LOTE 07 (denominado Condomínio do Edifício Renato de Sá), partes devidamente qualificadas nos autos. Na petição inicial de ID 270648349, os autores narraram, em síntese, que são coproprietários e moradores de unidades autônomas que integram o condomínio réu. Informaram que, em 02/12/2025, realizou-se assembleia geral ordinária voltada, dentre outras deliberações, à eleição do síndico, ocasião em que restou eleito e empossado para o cargo o senhor Marcos Antônio Valeriano. Defenderam que o candidato eleito não ostenta a condição de condômino, sendo sua genitora a proprietária da unidade habitacional número 505. Sustentaram que a convenção condominial, em seu artigo 34, prevê unicamente duas modalidades de administração: a de síndico condômino proprietário pessoa física e a de síndico profissional pessoa jurídica, de modo que a eleição de pessoa física não proprietária violaria a norma interna do condomínio. Argumentaram que o parágrafo único do referido artigo 34 comina inelegibilidade automática ao candidato que não atender às exigências convencionais. Pleitearam a concessão de tutela de urgência para afastar o síndico eleito e deferir a gestão interina ao subsíndico ou ao presidente do conselho consultivo e fiscal. No mérito, pugnaram pela declaração de nulidade da candidatura e da eleição de Marcos Antônio Valeriano, com a determinação de realização de novo pleito eleitoral, além da condenação do condomínio réu nos ônus da sucumbência. Atribuíram à causa o valor de R$ 1.000,00 (mil reais). A petição inicial veio instruída com procurações e documentos pessoais de ID 270648355 a ID 270648372, ata da assembleia geral ordinária de ID 270648373, certidão imobiliária de ID 270648374, convenção condominial de ID 270648375 e comprovante de custas de ID 270650521. Por intermédio da decisão de ID 271354661, determinou-se a emenda à petição inicial para retificação do valor da causa para a quantia correspondente ao proveito econômico consubstanciado na remuneração do síndico pelo período remanescente do mandato, no total de R$ 25.936,00 (vinte e cinco mil e novecentos e trinta e seis reais), bem como a complementação das custas processuais. Os autores apresentaram emenda à petição inicial no ID 273645524, adequando o valor da causa e trazendo comprovantes de recolhimento de custas complementares de ID 273645525 e ID 273645526. Na referida peça, retificaram o pedido de tutela e de mérito para requerer a posse direta do coautor PAULO DA CUNHA PASSOS no cargo de síndico, sob o fundamento de ter sido o segundo colocado na votação da assembleia de 02/12/2025. Certidão de pagamento das custas complementares juntada no ID 275994404. Por meio da decisão interlocutória de ID 274164728, a tutela provisória de urgência foi indeferida em razão da ausência de probabilidade do direito, assentando-se a conformidade da eleição de síndico não condômino com o artigo 1.347 do Código Civil e a impossibilidade de posse forçada do candidato derrotado no escrutínio. Na mesma oportunidade, foi dispensada a audiência de conciliação com base nos princípios da razoabilidade e da celeridade, determinando-se a citação da parte ré. Citado regularmente, conforme certidão de ID 277098312, o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SRIA QI 31 LOTE 07 apresentou contestação no ID 280044509, acompanhada de representação processual e certidões de ID 280035763 a ID 280044539. Em sua defesa, o réu suscitou a prevalência do artigo 1.347 do Código Civil, de caráter cogente, que expressamente autoriza a escolha de síndico que não seja condômino. Aduziu que o caput do artigo 34 da própria convenção condominial estabelece que a administração pode recair sobre condômino ou terceiro. Destacou que, antes da votação, questão de ordem acerca da elegibilidade de Marcos Antônio Valeriano foi submetida ao plenário e expressamente convalidada por 58,27% (cinquenta e oito vírgula vinte e sete por cento) dos votantes, sagrando-se o candidato vencedor da eleição por 56,50% (cinquenta e seis vírgula cinquenta por cento) dos votos válidos. Alegou que os autores incidem em comportamento contraditório ao participarem da votação da preliminar assemblear e, após a derrota, buscarem a anulação judicial. Apontou a impossibilidade jurídica do pleito de empossamento do segundo colocado derrotado. Asseverou a idoneidade do síndico, demonstrada pela juntada de certidões cíveis, criminais, trabalhistas, tributárias e de protesto de ID 280044521 a ID 280044539, enfatizando o princípio segundo o qual não há nulidade sem prejuízo. Postulou a condenação dos requerentes em litigância de má-fé e a improcedência integral dos pedidos iniciais. Os autores apresentaram réplica no ID 283105416, rechaçando a alegação de litigância de má-fé e aduzindo que a convenção constitui norma cogente que restringe as hipóteses de candidatura, sem que a assembleia geral possa mitigar requisitos formais por maioria simples. Reiteraram os pedidos da petição inicial. Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir, conforme certidão de ID 284210173, o réu requereu o julgamento antecipado do mérito e, subsidiariamente, especificou provas orais e documentais no ID 286667576. Por sua vez, a parte autora informou, na petição de ID 287304929, que não tinha outras provas a produzir, requerendo igualmente o julgamento antecipado da lide. É o relatório do essencial. Decido. 2 – FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, com fulcro no artigo 355, inciso I, da Lei Federal número 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil), in verbis: "Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349." Com efeito, as partes expressaram desinteresse na dilação probatória, sendo o acervo documental carreado aos autos suficiente para a elucidação das matérias fáticas e a cognição das questões estritamente de direito postas sob debate. Passo à apreciação das questões preliminares. O condomínio réu formulou pedido de condenação dos requerentes nas penas da litigância de má-fé, acusando-os de deduzirem pretensão contrária a texto expresso de lei e incorrerem em procedimento temerário. A pretensão punitiva não merece acolhimento. O ajuizamento de demanda judicial visando a anulação de ato assemblear calcado em divergência de interpretação das cláusulas da convenção condominial insere-se no regular exercício do direito de ação e de acesso ao Poder Judiciário, assegurado pela ordem constitucional. Não restou demonstrado dolo processual, fraude ou conduta desleal voltada a tumultuar o feito ou a falsear deliberadamente a verdade dos fatos, enquadrando-se a insurgência dos demandantes no direito constitucional de petição. Rejeito, portanto, o pedido de condenação em litigância de má-fé. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade, bem como as condições da ação, e não havendo outras questões prejudiciais a examinar, avanço ao exame do mérito da demanda. A controvérsia cinge-se a perquirir se a eleição de Marcos Antônio Valeriano para o cargo de síndico do condomínio réu, formalizada na assembleia geral ordinária de 02/12/2025, é eivada de nulidade por suposta incompatibilidade com o artigo 34 da convenção condominial, e se subsiste direito do candidato segundo colocado, coautor PAULO DA CUNHA PASSOS, à investidura no cargo diretivo. O regime jurídico dos condomínios edilícios encontra-se delineado no Código Civil (Lei Federal número 10.406, de 10 de janeiro de 2002). No tocante à representação e à gestão do ente condominial, o artigo 1.347 estabelece de forma expressa a possibilidade de administração por pessoa estranha ao corpo de coproprietários: "Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se." A esse preceito soma-se a regra do artigo 1.333 do diploma civil, segundo a qual as convenções condominiais obrigam os titulares de direitos sobre as frações e possuidores, desde que suas estipulações guardem consonância com a legislação em vigor: "Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as frações ideais, para os que sobre elas tenham posse ou detenção, e para todos aqueles que, não obstante não serem proprietários, utilizem a edificação, para qualquer fim ou sob qualquer título." No âmbito interno, a convenção condominial do réu, carreada aos autos no ID 270648375, estatui no caput de seu artigo 34: "Art. 34. O Condomínio é administrado pelo Síndico, pessoa física ou jurídica, que poderá ser condômino ou não, seguindo obrigatoriamente todos os seguintes critérios de elegibilidade: I – Síndico Condômino (Proprietário) – Pessoa Física a) Apresentar cédula de identidade; b) Apresentação de Documentos e Certidões Negativas 1 Apresentar cédula de identidade; 2 Certidão Unificada de Protesto; 3 Certidão Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União SRF e PGFN; 4 Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas TST; 5 Certidão Negativa de Distribuição (Ações Criminais) TJDFT; 6 Certidão Negativa de Débitos GDF; 7 Certidão de Dívida Ativa (Negativa) GDF; e 8 Certidão de Antecedentes Criminais Polícia Federal e Polícia Civil. c) Apresentar Certidão Negativa de Débito Condominial (CND) ou documento similar requerida junto a administradora; d) Apresentar Ata de aprovação das prestações de contas pela Assembleia Geral, quando do desempenho da função de Síndico. II – Síndico Profissional – Pessoa Jurídica, necessariamente a) Apresentação de Documentos e Certidões Negativas 1 Apresentar cédula de identidade; 2 Inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ); 3 Inscrição no Cadastro de Contribuintes Estadual ou Municipal; 4 Alvará de funcionamento; 4 Certidão negativa de falência expedida pelo distribuidor da sede da pessoa jurídica; 5 Certidão de Regularidade do FGTS; 6 Certidão Unificada de Protesto; 7 Certidão Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União SRF e PGFN; 8 Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas TST; 9 Certidão Negativa de Distribuição (Ações Criminais) TJDFT; 11 Certidão Negativa de Débitos GDF; 12 Certidão de Dívida Ativa (Negativa) GDF; e 13 Certidão de Antecedentes Criminais Polícia Federal e Polícia Civil. b) Apresentar comprovação de experiência de, no mínimo 12 (doze) meses, em administração de Condomínio, com pelo menos 72 (setenta e duas) unidades. c) Apresentar Ata de aprovação das prestações de contas pela Assembleia Geral, quando do desempenho da função de Síndico; Parágrafo único O candidato que não cumprir quaisquer dos requisitos ou não apresentar todos os documentos mencionados ou apresentar certidão com prazo de validade vencida estará automaticamente inelegível para candidatar-se ao cargo de Síndico. A documentação será analisada pelo presidente da Assembleia e o Síndico a ocasião." A interpretação pretendida pelos autores, consistente em vislumbrar no rol dos incisos do artigo 34 um sistema restritivo que vedaria a escolha de síndico pessoa física não proprietário, destoa da exegese legal e do próprio texto convencional. O caput do referido dispositivo acolheu formalmente o comando do artigo 1.347 do Código Civil ao fixar que a administração competirá ao síndico, pessoa física ou jurídica, "que poderá ser condômino ou não". A circunstância de a convenção detalhar requisitos documentais voltados ao condômino proprietário pessoa física no inciso I e à empresa administradora pessoa jurídica no inciso II traduz imperfeição de redação de seus incisos, mas não tem o condão de suprimir a regra mestra contida no próprio caput do dispositivo e na lei federal cogente. A omissão de rol analítico para a categoria de síndico pessoa física não condômino configura mera lacuna de regramento procedimental que de modo algum implica proibição implícita da candidatura, mormente porque restrições ao exercício de direitos demandam estipulação expressa e inequívoca. Ademais, consoante documentado na ata assemblear de ID 270648373, a questão relativa à condição de não condômino do candidato foi expressamente apresentada, debatida e submetida à votação como questão de ordem perante a coletividade, tendo sido chancelada e admitida pela maioria qualificada de 58,27% (cinquenta e oito vírgula vinte e sete por cento) dos votantes. Em seguida, na votação do mérito eleitoral, Marcos Antônio Valeriano obteve a vitória com 56,50% (cinquenta e seis vírgula cinquenta por cento) dos votos válidos, superando os 41,73% (quarenta e um vírgula setenta e três por cento) auferidos pelo postulante coautor. As decisões da assembleia geral são soberanas e obrigam a totalidade dos comunheiros, nos termos do artigo 53 da convenção condominial de ID 270648375 e das regras gerais de direito condominial, ressalvadas as hipóteses de manifesta violação à lei ou inobservância substancial do estatuto, inocorrentes na espécie. Para além disso, a higidez material e idoneidade do eleito foram demonstradas pela apresentação das certidões negativas de distribuição cível e criminal, débitos trabalhistas, tributos federais e distritais e certidões de protesto colacionadas no ID 280044521, ID 280044523, ID 280044525, ID 280044526, ID 280044528, ID 280044530, ID 280044532, ID 280044535, ID 280044537 e ID 280044539. Não houve prejuízo material ou institucional aos condôminos, incidindo a regra processual e substantiva de que não se decreta nulidade sem demonstração de dano efetivo. De igual modo, afigura-se inviável o acolhimento do pedido subsidiário e sucessivo deduzido na emenda de ID 273645524, pelo qual se pretendia a posse direta do candidato coautor PAULO DA CUNHA PASSOS na gestão do condomínio réu. O candidato obteve votação minoritária e foi rejeitado pela maioria da assembleia soberana. A substituição do voto democrático da coletividade por provimento judicial que imponha a posse de candidato vencido não encontra respaldo no ordenamento jurídico, violando a autonomia da vontade manifestada pelos condôminos reunidos em conclave. Assim, impõe-se a rejeição de todos os pleitos formulados na petição inicial e em sua emenda, com a consequente manutenção do ato assemblear e do mandato outorgado ao síndico eleito. 3 – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS formulados por APARECIDA BATISTA PIRES, ADRIANE SOARES CAMPO DALLORTO, JOSEFA CÍCERA SILVA PEREIRA, JULIANA GONÇALVES CACERES, MÁRCIA REGINA DA CUNHA, PAULO DA CUNHA PASSOS, RICARDO TEODORO DA SILVA, ROZALVA ALZIRA DA SILVA e SÍLVIO JOSÉ CAMPO DALL'ORTO em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SRIA QI 31 LOTE 07, resolvendo o mérito do processo com fundamento no artigo 487, inciso I, da Lei Federal número 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil), in verbis: "Art. 487. Haverá resolução de mérito quando o juiz: I - acolher ou rejeitar o pedido do autor;" Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos patronos do condomínio réu, estes fixados no patamar mínimo legal de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com esteio no artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil: "Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. (…) § 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos: I - o grau de zelo do profissional; II - o lugar de prestação do serviço; III - a natureza e a importância da causa; IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço." Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, recolhidas as custas remanescentes se houver, e não havendo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Documento datado e assinado pelo(a) magistrado(a) conforme certificação digital.