0703447-52.2025.8.07.0019

Intimação

TJDFT · Vara Cível do Recanto das Emas · Sentença

Número do processo: 0703447-52.2025.8.07.0019 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: JULIO CEZAR SALEMA DE OLIVEIRA REVEL: JOSE DE ARAUJO SILVA REU: JESSICA MARIA SILVA DE ARAUJO SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de conhecimento sob o rito comum proposta por JÚLIO CEZAR SALEMA DE OLIVEIRA, GILBERTO MOREIRA DA SILVA e MARIA DE LOURDES DOS SANTOS COSTA em face de JOSÉ DE ARAÚJO SILVA e JÉSSICA MARIA SILVA DE ARAÚJO, partes devidamente qualificadas nos autos. Na petição inicial, os autores relatam que no dia 29 de dezembro de 2016 celebraram conjuntamente com a Companhia Imobiliária de Brasília - TERRACAP um contrato de compra e venda de imóvel urbano com cláusula de alienação fiduciária, tendo por objeto o Lote 06, Conjunto 1-B, Quadra 604, situado no Recanto das Emas/DF, registrado sob a matrícula de número 220.353 perante o 5º Ofício de Registro Imobiliário do Distrito Federal. Sustentam que, de forma antecedente à lavratura da referida escritura pública, os quatro adquirentes firmaram um instrumento de gaveta denominado Contrato Particular de Parceria, pelo qual estabeleceram a constituição de um condomínio de fato, ajustando que as obrigações financeiras decorrentes do financiamento imobiliário seriam rateadas em quatro partes iguais. Asseveram que o financiamento previa o pagamento do bem em 180 meses, sendo que cada coproprietário deveria verter mensalmente a sua quota-partes individual na conta bancária específica do grupo condominial. Ocorre que, a partir da parcela de número 99, vencida em 31 de março de 2025, os réus incorreram em inadimplência financeira injustificada ao deixarem de pagar a quantia de R$ 833,59, além de anunciarem que também não adimpliriam a parcela seguinte. Aduzem que, diante da natureza solidária da obrigação contratual perante o credor fiduciário, os autores foram compelidos a suportar o pagamento integral das prestações subsequentes perante a Terracap para evitar a consolidação da propriedade em favor do credor e a consequente perda do imóvel. Pugnam, assim, pela declaração de rescisão do contrato de parceria em relação aos réus, com a reversão da quota-parte dos direitos possessórios do terreno em favor dos requerentes, mediante a interpretação da cláusula segunda, parágrafo quarto, e cláusula quinta, parágrafo primeiro, do ajuste. Postulam, ainda, a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por perdas e danos no montante de R$ 20.000,00, além da retenção na proporcionalidade de 10% sobre os valores efetivamente vertidos pelos réus a título de multa compensatória. As custas iniciais foram devidamente recolhidas pelos autores (id. 234421103). A inicial foi recebida (id. 235429283). Citado regularmente por oficial de justiça (id. 248944961), o réu José de Araújo Silva deixou transcorrer in albis o prazo legal para oferecer resposta, razão pela qual este juízo decretou a sua revelia por meio de decisão interlocutória. Por sua vez, a requerida Jéssica Maria Silva de Araújo foi devidamente citada (id. 253484157) e compareceu aos autos assistida pela Defensoria Pública do Distrito Federal por intermédio da contestação de id. 256982898, arguindo preliminar de ilegitimidade passiva ad causam sob o argumento de que não assinou o contrato de parceria de ID 233889874 que lastreia as pretensões iniciais. No mérito, alegou que foi compelida a abandonar o imóvel em outubro de 2024 em virtude de graves e reiterados episódios de violência doméstica perpetrados pelo corréu José, o que culminou na concessão de medidas protetivas de urgência judiciais e no seu consequente afastamento compulsório do lar. Salientou que, mesmo desprovida da posse e do usufruto do imóvel — o qual passou a ser explorado economicamente de forma exclusiva por José através da locação de frações do lote a terceiros —, manteve o pagamento das parcelas que lhe cabiam até janeiro de 2025, vindo a interromper os pagamentos nos meses subsequentes por absoluta impossibilidade financeira decorrente de novos gastos habitacionais. Defendeu a inexistência de relação contratual válida consigo e a configuração de força maior, pleiteando o acolhimento da preliminar ou a total improcedência dos pedidos. Em réplica, os autores combateram a tese de ilegitimidade passiva, aduzindo que a ré se beneficia da valorização imobiliária do lote e que o contrato de parceria apenas organiza e operacionaliza o rateio que já decorre da própria copropriedade instituída na escritura pública (i. 262362187). Foi deferida a gratuidade da justiça à requerida JESSICA MARIA SILVA DE ARAUJO (id. 263456956). Instadas as partes a especificarem provas, os autores juntaram os demonstrativos de pagamentos das parcelas do financiamento fiduciário compreendidas entre março de 2025 e janeiro de 2026 e requereram o julgamento antecipado do mérito (id. 265022301). O feito foi saneado pela decisão de id. 277370160, oportunidade em que foi rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela segunda ré e determina a conclusão dos autos para julgamento. II – FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular da relação processual, o feito comporta julgamento imediato no estado em que se encontra, na forma autorizada pelo artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a controvérsia posta em juízo envolve matéria exclusivamente de direito e de fato que se encontra suficientemente comprovada por meio da prova documental encartada ao feito, revelando-se desnecessária a dilação probatória em audiência. Inicialmente, cumpre ressaltar que a revelia decretada em desfavor do corréu José de Araújo Silva não enseja, de forma automática e impositiva, a aplicação do efeito material de presunção de veracidade dos fatos narrados na petição inicial. Nos termos do artigo 345, inciso I, do Código de Processo Civil, a revelia não produz o seu efeito material quando, havendo pluralidade de réus, algum deles apresentar contestação apta a controverter a matéria comum. No caso sob exame, a requerida Jéssica ofereceu defesa tempestiva e substancial, impugnando de forma específica a ocorrência de inadimplemento culposo comum e a própria eficácia das obrigações contratuais particulares que amparam a pretensão autoral, circunstância que afasta a incidência da presunção ficta de veracidade e impõe ao juízo o dever de analisar os fatos à luz das provas efetivamente carreadas aos autos. No mérito propriamente dito da causa, a controvérsia cinge-se em verificar a ocorrência de inadimplemento contratual por parte dos réus, a possibilidade de resolução do Contrato Particular de Parceria de ID 233889874, bem como o alcance das cláusulas penais de reversão de direitos possessórios, a viabilidade de retenção de multa compensatória e o dever de indenizar prejuízos materiais a título de perdas e danos. O exame do conjunto documental revela que os autores Júlio, Gilberto e Maria de Lourdes, de um lado, e o requerido JOSÉ DE ARAÚJO SILVA, de outro, celebraram o Contrato Particular de Parceria de ID 233889874 com o intuito de estabelecer as obrigações e o rateio financeiro relativo ao financiamento de lote adquirido perante a Terracap. Contudo, verifica-se de forma hialina que a corré Jéssica Maria Silva de Araújo não assinou e não figurou como contratante no referido instrumento de parceria, o qual foi firmado exclusivamente entre os autores e o corréu José. À luz do princípio da relatividade dos efeitos contratuais, o contrato de parceria cria direitos e deveres estritamente entre os sujeitos que manifestaram de forma livre e consciente o seu consentimento na avença, sendo inviável a extensão de suas cláusulas obrigacionais ou penalidades a terceiros que não subscreveram o instrumento. Ademais, cumpre assinalar que a tentativa dos autores, deduzida apenas em sede de réplica, de impor responsabilidade civil à requerida Jéssica com amparo na regra de direito real insculpida no artigo 1.315 do Código Civil — sob o argumento de que a sua condição de coproprietária na escritura pública da Terracap a obrigaria a concorrer para o rateio das despesas comuns independentemente de assinatura no instrumento de gaveta — configura manifesta e indevida inovação da causa de pedir. A petição inicial delimitou de forma estrita e objetiva a causa de pedir próxima e remota no inadimplemento culposo das obrigações especificamente estipuladas no "Contrato Particular de Parceria". Sabidamente, após a realização da citação e a apresentação da peça de defesa, opera-se o fenômeno processual da estabilização da lide, sendo vedado à parte autora modificar ou aditar o pedido ou a causa de pedir sem o expresso consentimento da parte ré, providência que se torna absolutamente inviável após o saneamento do processo, nos exatos termos do que preceitua o artigo 329 do Código de Processo Civil. Permitir que os requerentes alterem substancialmente a fundamentação jurídica de sua pretensão em curso de marcha processual, transmutando uma demanda de rescisão de negócio jurídico bilateral por quebra de dever contratual para uma cobrança de despesas condominiais ordinárias de natureza propter rem (artigo 1.315 do Código Civil), violaria frontalmente os princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e da segurança jurídica, razão pela qual tal argumentação tardia não pode ser conhecida por este juízo. No que tange ao requerido José de Araújo Silva, a sua inadimplência é manifesta e incontroversa. O réu deixou de efetuar o depósito de sua cota-parte das parcelas do financiamento fiduciário do lote a partir da prestação de número 99, vencida em 31 de março de 2025, além de manifestar expressamente que não concorreria para as obrigações futuras. Diante do risco iminente de consolidação da propriedade do bem em favor do credor fiduciário e de perda total do empreendimento, os autores foram compelidos a assumir e a suportar com recursos próprios o adimplemento integral das parcelas subsequentes perante a Terracap. O descumprimento injustificado das obrigações paritárias assume natureza de inadimplemento culposo grave e autoriza a parte lesada a requerer em juízo a resolução da avença, nos exatos termos do artigo 475 do Código Civil. Dessa forma, impõe-se acolher o pedido de resolução contratual da parceria em desfavor do réu José de Araújo Silva. Decretada a resolução do ajuste por culpa do devedor, cumpre definir os efeitos decorrentes do desfazimento do vínculo, interpretando-se os efeitos práticos da Cláusula Segunda, parágrafo quarto, e da Cláusula Quinta, parágrafo primeiro, do contrato de parceria, que estabelecem a perda dos direitos contratualmente estipulados em virtude da inadimplência das obrigações de rateio. A interpretação sistemática e de boa-fé de tais regras contratuais, harmonizada com a função social dos contratos, impõe que, em razão do inadimplemento e da resolução contratual operada por culpa de José de Araújo Silva, todos os direitos possessórios e patrimoniais que ele titularizava em decorrência do Contrato Particular de Parceria de ID 233889874 sejam integral e igualmente repartidos entre os demais contratantes adimplentes (os três autores), os quais passarão a deter de forma exclusiva e proporcional a cota-parte que pertencia ao devedor, na proporção de 1/3 (um terço) para cada um dos requerentes. No entanto, a incidência da referida perda contratual de direitos possessórios não pode se operar de forma confiscatória absoluta, sob pena de gerar inaceitável enriquecimento sem causa em favor dos demandantes, conduta expressamente rechaçada pelo artigo 884 do Código Civil e incompatível com os deveres de probidade contratuais. O desfazimento de um negócio jurídico sinalagmático impõe, como corolário lógico do retorno das partes ao status quo ante, o dever de restituição recíproca dos valores pagos, sob pena de configurar-se o enriquecimento sem causa do credor que reverte para si a fração ideal do bem de raiz sem indenizar o devedor que concorreu financeiramente para a aquisição da coisa ao longo de anos. Considerando que o requerido José de Araújo Silva adimpliu regularmente a sua cota-parte de 98 parcelas das prestações do financiamento fiduciário antes de incorrer em mora, a reversão de seus direitos contratuais em favor dos autores fica condicionada ao dever destes de restituir ao requerido o montante exato dos pagamentos por ele comprovadamente realizados até a data em que se operou a resolução contratual ora decretada, quantia esta a ser apurada em sede de liquidação de sentença e corrigida monetariamente pelo índice IPCA desde a data de cada desembolso. Por outro lado, o pedido formulado pelos autores voltado à condenação dos réus ao pagamento de indenização por perdas e danos no montante de R$ 20.000,00 não comporta acolhimento. A pretensão de reparação material a título de danos contratuais pressupõe a efetiva e cabal comprovação dos prejuízos materiais sofridos, nos moldes do que preceitua o artigo 389 do Código Civil. No caso sob exame, verifica-se que os autores não lograram produzir qualquer prova documental ou pericial apta a demonstrar a ocorrência de prejuízos econômicos extraordinários que extrapolassem o adimplemento temporário das parcelas do financiamento que cabiam ao devedor. Como os demandantes passarão a deter os direitos patrimoniais sobre a cota-parte de José de Araújo Silva mediante a reversão contratual ora determinada, os valores que verteram para suprir a inadimplência do réu perante a Terracap restarão integralmente recompostos e incorporados ao seu próprio patrimônio imobiliário através do aumento de suas respectivas frações ideais no lote, de sorte que a concessão de indenização pecuniária autônoma de R$ 20.000,00 acarretaria inadmissível bis in idem e enriquecimento sem causa dos autores. Diante da total ausência de comprovação de danos materiais extraordinários remanescentes, a rejeição da pretensão indenizatória contra ambos os réus é medida que se impõe. Da mesma forma, revela-se inviável o acolhimento do pedido dos autores voltado à retenção na proporcionalidade de 10% (dez por cento) sobre o montante efetivamente pago a título de multa compensatória. A imposição de sanção contratual ou de cláusula penal submete-se ao princípio da legalidade e da estrita pactuação, exigindo redação clara, expressa e inequívoca no corpo do instrumento assinado pelas partes como decorrência da autonomia da vontade. O exame minucioso do Contrato Particular de Parceria de ID 233889874 revela a absoluta ausência de qualquer cláusula de retenção penal ou estipulação de multa rescisória compensatória no percentual de 10%. À míngua de previsão contratual nesse sentido, não cabe ao Poder Judiciário intervir na manifestação de vontade originária das partes para criar ou integrar punição pecuniária desprovida de lastro consensual, impondo-se a improcedência do pleito de retenção de multa. Dessa forma, a procedência parcial dos pleitos iniciais é medida de rigor. Por fim, impõe-se esclarecer que a definição dos efeitos jurídicos e patrimoniais decorrentes da resolução do contrato de parceria limita-se estritamente à relação interna entre os seus contratantes signatários, não surtindo qualquer efeito, modificação ou eficácia subjetiva em relação à credora fiduciária Companhia Imobiliária de Brasília - TERRACAP, responsável pela escritura de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária. A avença particular de rateio financeiro possui natureza jurídica puramente obrigacional e de caráter inter partes, sendo absolutamente inoponível ao ente fiduciário público, o qual permanece alheio às pactuações internas das partes deste processo. Por conseguinte, a presente decisão judicial de resolução contratual não altera a solidariedade passiva, a composição de adquirentes ou as obrigações financeiras originárias contratadas perante a TERRACAP no financiamento imobiliário principal, o qual subsiste integralmente hígido e inalterado em seus estritos termos legais e regulamentares. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito da lide com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) RESOLVER o Contrato Particular de Parceria (ID 233889874) celebrado entre os autores e o requerido JOSÉ DE ARAÚJO SILVA, por culpa exclusiva deste último decorrente de seu inadimplemento financeiro; b) DEFINIR os efeitos da relação jurídica decorrente da Cláusula Segunda, parágrafo quarto, e da Cláusula Quinta, parágrafo primeiro, do referido ajuste, determinando que, em razão do inadimplemento de JOSÉ DE ARAÚJO SILVA, todos os direitos possessórios e contratuais que ele titularizava em decorrência do citado contrato de parceria sobre o imóvel constituído pelo Lote 06, Conjunto 1-B, Quadra 604, situado no Recanto das Emas/DF, sejam repartidos igualmente entre os demais contratantes adimplentes (os três autores), na proporção de 1/3 (um terço) para cada um deles, os quais passarão a deter de forma exclusiva os referidos direitos. Por conseguinte, os autores devem restituir ao requerido JOSÉ DE ARAÚJO SILVA os valores relativos aos pagamentos por este comprovadamente realizados a título de amortização das parcelas da parceria até a data da resolução do ajuste, montante este a ser apurado em eventual fase de liquidação de sentença e corrigido monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso mensal. Em virtude da sucumbência recíproca e proporcional, condeno os autores ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e o requerido José de Araújo Silva ao pagamento dos 50% (cinquenta por cento) restantes. Condeno o requerido José de Araújo Silva ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono dos autores, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da cota-parte revertida em favor destes, na forma do mesmo dispositivo processual, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. De outro vértice, tendo em vista a sucumbência total da parte autora em relação à requerida JÉSSICA, condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da requerida Jéssica Maria Silva de Araújo (Defensoria Pública do Distrito Federal), os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC, a serem revertidos ao PRODEF. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se com as cautelas de praxe. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Felipe Costa da Fonsêca Gomes Juiz de Direito Substituto Núcleo de Justiça 4.0 (datada e assinada eletronicamente)