0702343-67.2025.8.07.0005

Intimação

TJDFT · Vara Cível de Planaltina · Sentença

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VARCIVPLA Vara Cível de Planaltina Número dos autos: 0702343-67.2025.8.07.0005 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: MARIA LUCIA MARQUES SOARES REQUERIDO: ROSELI DA SILVA SANTOS SENTENÇA I – Relatório Trata-se de ação de cobrança de aluguéis e encargos da locação, cumulada com rescisão contratual e despejo, sob o rito comum, ajuizada por MARIA LUCIA MARQUES SOARES contra ROSELI DA SILVA SANTOS. Na petição inicial de ID 226712105, encaminhada pela petição de ID 226712104, alega a autora ser possuidora dos direitos possessórios incidentes sobre o imóvel situado na Estância Planaltina, Módulo G, Lote 227, casa 04, Planaltina/DF. Afirma a requerente que, em 17/12/2024, celebrou com a ré contrato particular de locação residencial, mediante aluguel mensal de R$ 480,00, com vencimento no dia 17 de cada mês, atribuindo-se à locatária, ainda, a responsabilidade pelo pagamento das despesas de água, energia elétrica e IPTU. Sustenta a autora que a ré recebeu as chaves e ingressou no imóvel em 17/12/2024, ocasião em que pagou R$ 480,00. Alega que a requerida deixou de pagar os aluguéis referentes aos meses de janeiro e fevereiro de 2025, no total de R$ 960,00, e não adimpliu as despesas de água e energia elétrica que lhe teriam sido atribuídas pelo contrato. Aduz que a cláusula VII do instrumento contratual estabelece multa de 20% sobre o valor total do contrato, além de outra penalidade equivalente a um aluguel, em caso de infração às obrigações assumidas. Requereu, ao final, a rescisão do contrato de locação, com a desocupação do imóvel pela ré, sob pena de despejo coercitivo, e a condenação da requerida ao pagamento de R$ 1.940,00, abrangendo aluguéis, encargos de consumo e multas contratuais, com correção monetária e juros de mora. Postulou, ainda, a condenação da ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, a serem revertidos em favor da Defensoria Pública do Distrito Federal. Atribuiu à causa o valor de R$ 1.940,00. No item “d” dos pedidos, a autora requereu a concessão liminar do despejo, com sua imissão na posse do imóvel. A capa de autuação de ID 226712104 registra “Pedido de liminar ou antecipação de tutela? NÃO”. A decisão de ID 234898907, que deferiu a gratuidade de justiça, recebeu a petição inicial e determinou a citação, não apreciou esse requerimento. Pela decisão de ID 227986467, determinou-se a emenda da inicial, porque o contrato inicialmente juntado no ID 226712110 indicava terceiro como locatário. A autora apresentou a emenda de ID 229230250 e juntou, no ID 229588995, o instrumento contratual firmado com a requerida. A gratuidade de justiça foi deferida à autora pela decisão de ID 234898907, que também recebeu a petição inicial e determinou a citação da ré. Após tentativas frustradas de citação postal, a requerida foi citada pessoalmente por oficial de justiça em 10/09/2025, por ligação telefônica, com posterior remessa da contrafé pelo aplicativo WhatsApp, conforme certidão de ID 251634137. A ré não apresentou contestação. A autora, na manifestação de ID 261998114, requereu o reconhecimento da revelia. Não houve réplica. Pela decisão de ID 277379630, determinou-se à autora a apresentação de planilha discriminada do débito e das contas de água, energia elétrica e IPTU que fundamentariam a cobrança. A autora apresentou a manifestação de ID 279857654, acompanhada de documentos no ID 279857659 e do demonstrativo de débito de ID 279857661. Os autos, então, vieram conclusos para julgamento. II – Fundamentação Não existem questões preliminares a serem apreciadas, assim como não verifico a existência de nenhum vício que macule o andamento do feito. Desta forma, compreendo estarem presentes os pressupostos processuais de existência e validade da relação processual e as condições da ação, motivo pelo qual procedo ao julgamento do mérito. A controvérsia consiste em verificar o inadimplemento das obrigações assumidas pela requerida no contrato de locação, a extensão do débito relativo aos aluguéis e encargos, a incidência das penalidades contratuais e o cabimento da rescisão da locação e do despejo. A citação é válida. A certidão de ID 251634137 registra que a oficial de justiça, em 10/09/2025, às 10h54, entrou em contato telefônico com a requerida e procedeu à citação, tendo a destinatária tomado conhecimento do inteiro teor da ordem judicial. Em seguida, a oficial encaminhou a contrafé pelo aplicativo WhatsApp e a requerida confirmou o recebimento, conforme comprovante juntado no ID 251634138. O ato invocou expressamente a Resolução 354 do Conselho Nacional de Justiça e o Provimento 70 do TJDFT. A finalidade da citação foi integralmente alcançada, o que basta à validade do ato, na forma do art. 277 do CPC. A própria requerida demonstrou ciência da ordem ao informar à oficial de justiça que não mais residia no endereço diligenciado. A certidão goza de fé pública e não foi infirmada por nenhum elemento dos autos. Citada, a ré deixou transcorrer o prazo de defesa sem apresentar contestação. Impõe-se o reconhecimento de sua revelia. Nos termos do art. 344 do CPC, a ausência de contestação faz presumir verdadeiras as alegações de fato formuladas pela parte autora. Essa presunção, entretanto, é relativa. Ela não importa procedência automática dos pedidos, não dispensa o exame da prova já incorporada aos autos e não impede o controle judicial das consequências jurídicas pretendidas. O art. 345, IV, do CPC afasta os efeitos materiais da revelia quando as alegações de fato forem inverossímeis ou estiverem em contradição com a prova constante dos autos. A revelia também não afasta o encargo da parte autora de apresentar os elementos documentais indispensáveis à demonstração do valor pretendido, sobretudo quando se trata de cobrança composta por parcelas de naturezas distintas. O feito comporta julgamento antecipado. A ré é revel e não formulou requerimento de prova na forma do art. 349 do CPC. Incide, portanto, o art. 355, II, do CPC. No item “i” da petição inicial a autora requereu a produção de prova testemunhal e o depoimento pessoal da ré. Os pontos que ainda dependem de demonstração são a titularidade das faturas de consumo e o critério de rateio das despesas do lote, matéria documental que a prova oral não substitui. O depoimento pessoal, além disso, é inviável diante da revelia e da informação de que a requerida não mais reside no endereço diligenciado. Indefiro, por isso, a produção de prova oral, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC. A relação jurídica estabelecida entre as partes é locatícia e submete-se à disciplina especial da Lei 8.245/1991. O contrato objeto da demanda é o documento de ID 229588995, apresentado com a emenda à inicial. Por meio dele, a autora entregou à ré a casa 04 situada na Estância Planaltina, Módulo G, Lote 227, mediante aluguel mensal de R$ 480,00, com vencimento no dia 17 de cada mês. A locação foi ajustada por prazo determinado. O instrumento registra entrada em 17/12/2024 e término em 17/02/2025, e a cláusula IX se refere ao período de três meses. A ação foi ajuizada em 20/02/2025, três dias depois do termo final. O contrato escrito por prazo inferior a trinta meses não se extingue pela simples chegada do termo quando o locatário permanece no imóvel. Findo o prazo, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses do art. 47 da Lei 8.245/1991, entre elas os casos do art. 9º. É essa a situação dos autos. A inicial afirma que a requerida permaneceu no imóvel, e a revelia faz presumir verdadeira a alegação. A autora não postulou a retomada pelo advento do termo, mas pela falta de pagamento. Não cabe, portanto, declarar rescindido um contrato por prazo determinado cujo termo final já havia ocorrido quando a ação foi proposta. O que se resolve nesta sentença é a locação prorrogada por prazo indeterminado, nascida do instrumento de ID 229588995. O instrumento anteriormente juntado no ID 226712110 indicava terceiro como locatário e foi expressamente substituído pela autora. Não pode, por essa razão, servir de fundamento para a definição das obrigações da requerida nem para o cálculo da dívida. A obrigação principal do locatário consiste no pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação no prazo estipulado, conforme estabelece o art. 23, I, da Lei 8.245/1991. A autora afirma que a requerida pagou apenas a quantia de R$ 480,00 no momento em que recebeu as chaves e deixou de adimplir os aluguéis vencidos em 17/01/2025 e 17/02/2025. O contrato de ID 229588995 demonstra a existência da obrigação e o valor mensal ajustado. A ré, embora regularmente citada, não apresentou comprovante de pagamento nem qualquer elemento capaz de infirmar a alegação de inadimplemento. A narrativa da autora, nesse ponto, é coerente com o instrumento contratual e não está em contradição com a prova dos autos. São, portanto, devidos os dois aluguéis de R$ 480,00, no total de R$ 960,00. A conclusão é diversa quanto às despesas de água e energia elétrica. Embora o contrato atribua à locatária a responsabilidade por essas despesas, a existência da obrigação abstrata não dispensa a demonstração de seu valor, da competência cobrada e da correspondência entre o consumo faturado e a unidade efetivamente ocupada pela requerida. Os documentos apresentados não permitem estabelecer essa correlação. O ID 226712108 reúne três faturas e nenhuma delas se refere à casa 04. A fatura de energia elétrica da competência de janeiro de 2025 foi emitida para o endereço “EST PLANALTINA MD G LT 227 CS 02” e traz “TOTAL A PAGAR 0,00”, com a advertência de conta com valor zerado. O demonstrativo de ID 279857661 cobra R$ 68,00 de energia nessa mesma competência. A fatura de energia elétrica da competência de fevereiro de 2025 foi emitida para o endereço “EST PLANALTINA MD G LT 227 CS 06” e totaliza R$ 87,87. O demonstrativo cobra R$ 32,00 nessa competência, sem relação aritmética com a fatura. A conta de água é única para o lote inteiro. A fatura da CAESB da competência de fevereiro de 2025, inscrição 443571-1, foi emitida em nome da própria autora, para o endereço “COND EST PLAN RUA G LT 227”, registra quatro unidades de consumo e totaliza R$ 225,12. O demonstrativo cobra R$ 27,00 da requerida sem indicar o critério de rateio entre as quatro unidades do lote. Após a decisão de ID 277379630, a autora apresentou o demonstrativo de ID 279857661, no qual discriminou valores mensais de água e energia elétrica. A planilha, contudo, constitui documento unilateral e não contém memória de cálculo que permita relacionar cada parcela às faturas ou identificar o critério utilizado para separar o consumo da unidade locada. A planilha também incluiu despesas de dezembro de 2024, embora a petição inicial tenha delimitado a cobrança dos encargos aos meses de janeiro e fevereiro de 2025. A ampliação objetiva da pretensão depois da citação dependeria do consentimento da ré, nos termos do art. 329, II, do CPC, não sendo a revelia equivalente a consentimento. A decisão de ID 277379630 concedeu à autora oportunidade específica para demonstrar documentalmente os encargos. Ainda assim, não foi apresentada prova suficiente do valor imputável à requerida. A revelia não permite presumir líquido um débito cuja composição é contrariada pelos próprios documentos juntados nem autoriza a fixação judicial do consumo por estimativa. Cabia à autora demonstrar o fato constitutivo de seu direito, conforme art. 373, I, do CPC. Consequentemente, o pedido de cobrança das despesas de água e energia elétrica deve ser rejeitado. A autora também cobra as penalidades previstas na cláusula VII do contrato. A cláusula VII do contrato de ID 229588995 prevê duas penalidades: multa de 20% sobre o valor total do contrato e outra multa equivalente ao valor de um aluguel. O valor total do contrato não passa de R$ 1.440,00. O instrumento fixa entrada em 17/12/2024, término em 17/02/2025 e aluguel mensal de R$ 480,00, o que corresponde a três competências. A parcela de 20% equivale, assim, a R$ 288,00, e a soma das duas penalidades alcança R$ 768,00. A petição inicial trabalha com essa mesma ordem de grandeza. Do total de R$ 1.940,00 nela postulado, R$ 960,00 correspondem aos aluguéis e R$ 212,55 aos encargos de consumo, restando R$ 767,45 para as multas, número que coincide, salvo arredondamento, com os R$ 768,00 apurados acima. Na manifestação de ID 279857654 a autora calculou em R$ 576,00 a parcela percentual e chegou à multa total de R$ 1.056,00. Esse número pressupõe contrato de R$ 2.880,00, o dobro do que o instrumento estabelece, e supera o que foi pedido na inicial, sendo certo que a majoração depois da citação dependeria do consentimento da ré, na forma do art. 329, II, do CPC. O limite da pretensão, neste capítulo, é de R$ 768,00. Ainda assim, o cálculo não pode ser acolhido integralmente. A cláusula reúne penalidades cumulativas para hipóteses de infração contratual e ausência de comunicação prévia. Sua aplicação integral, somada aos próprios aluguéis inadimplidos, resultaria em sanção excessiva diante da extensão objetiva do inadimplemento demonstrado nestes autos. O art. 413 do Código Civil determina a redução equitativa da penalidade quando seu montante for manifestamente excessivo, consideradas a natureza e a finalidade do negócio. Trata-se de controle judicial do valor da cláusula penal, que não elimina a sanção contratual, mas impede que ela se converta em vantagem desproporcional ao prejuízo decorrente do inadimplemento. No caso, a fixação da multa no equivalente a um aluguel, correspondente a R$ 480,00, preserva a função coercitiva e indenizatória da cláusula, sem cumular duas penalidades em montante desproporcional às parcelas principais reconhecidas. O excedente pretendido a título de multa contratual deve, portanto, ser rejeitado. Resta examinar o pedido de rescisão contratual e despejo. A falta de pagamento do aluguel e dos encargos autoriza o desfazimento da locação, conforme art. 9º, III, da Lei 8.245/1991. Seja qual for o fundamento do término da relação locatícia, a retomada do imóvel pelo locador deve ocorrer por meio da ação de despejo, nos termos do art. 5º da mesma lei. O inadimplemento dos aluguéis de janeiro e fevereiro de 2025 está demonstrado. A requerida permaneceu revel e não comprovou pagamento, purgação da mora, acordo, novação ou qualquer outra causa extintiva da obrigação. A certidão de ID 251634137 registra que, por ocasião da citação, a requerida informou não mais residir no endereço constante do mandado e que estaria residindo no Estado de Mato Grosso. Essa declaração não equivale à prova de restituição do imóvel objeto da locação, pois o endereço diligenciado não corresponde à unidade locada. Também não há termo de entrega das chaves ou declaração da autora reconhecendo que retomou a posse do imóvel. Não se configura, portanto, perda superveniente do objeto. A resolução da locação e a decretação do despejo são consequências do inadimplemento demonstrado. Julgada procedente a ação de despejo, o art. 63, caput, da Lei 8.245/1991 determina a expedição de mandado de despejo, no qual se consigna o prazo para a desocupação voluntária. Esse prazo é de 15 dias, e não de 30, porque o despejo é decretado com fundamento no art. 9º da mesma lei e porque decorreram mais de quatro meses entre a citação, ocorrida em 10/09/2025, e esta sentença (art. 63, § 1º, “a” e “b”). Findo o prazo sem desocupação, o despejo será efetivado, se necessário com emprego de força e arrombamento, na forma do art. 65, caput, da Lei 8.245/1991. Fica ressalvado o reconhecimento do cumprimento da obrigação caso se comprove que as chaves já foram efetivamente entregues à locadora. Resta o pedido liminar de despejo, formulado no item “d” da petição inicial e não apreciado até aqui. Ele está prejudicado, porque o provimento definitivo entrega à autora exatamente o que a medida antecipada lhe daria. Registre-se, ademais, que a antecipação prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/1991 depende de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, que não foi prestada nestes autos. Quanto aos consectários, os aluguéis são obrigações positivas, líquidas e com termo certo. A mora ocorre independentemente de interpelação a partir de cada vencimento, na forma do art. 397 do Código Civil. A correção monetária e os juros de mora devem, portanto, incidir desde os respectivos vencimentos. Em relação à multa contratual, ausente termo autônomo inequivocamente demonstrado, a correção monetária e os juros de mora incidirão desde a citação. Para todo o período, a correção monetária deve observar o IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, e os juros de mora devem corresponder à taxa legal prevista no art. 406, §§ 1º e 3º, do mesmo diploma. Como a taxa SELIC compreende juros de mora e atualização monetária, no período em que ambos incidirem simultaneamente deverá ser aplicada a SELIC isoladamente, vedada sua cumulação com outro índice. Se correr apenas correção monetária, incidirá somente o IPCA. Se correrem apenas juros de mora, incidirá a SELIC deduzida do IPCA. Todas as obrigações reconhecidas nesta sentença venceram depois de 30/08/2024, data em que entraram em vigor as alterações da Lei 14.905/2024. Não se coloca, por isso, a controvérsia sobre a taxa aplicável ao período anterior. Em conclusão, são procedentes os pedidos de rescisão da locação, despejo e cobrança dos aluguéis; parcialmente procedente o pedido de aplicação da multa contratual; e improcedente o pedido de cobrança das despesas de água e energia elétrica. III – Dispositivo Diante do exposto, resolvo o mérito da causa e, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgo parcialmente procedentes os pedidos para: 1. DECLARAR RESOLVIDA, por falta de pagamento dos aluguéis, a locação celebrada entre MARIA LUCIA MARQUES SOARES e ROSELI DA SILVA SANTOS pelo instrumento de ID 229588995, prorrogada por prazo indeterminado a partir de 17/02/2025; 2. DECRETAR o despejo de ROSELI DA SILVA SANTOS do imóvel situado na Estância Planaltina, Módulo G, Lote 227, casa 04, Planaltina/DF, e DETERMINAR a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária, contado da intimação, nos termos do art. 63, caput e § 1º, “a” e “b”, da Lei 8.245/1991, ressalvada a comprovação de que as chaves já tenham sido efetivamente entregues à autora; 3. CONDENAR a ré ROSELI DA SILVA SANTOS a pagar à autora MARIA LUCIA MARQUES SOARES R$ 960,00 (novecentos e sessenta reais), correspondentes aos aluguéis vencidos em 17/01/2025 e 17/02/2025; 4. CONDENAR a ré ROSELI DA SILVA SANTOS a pagar à autora MARIA LUCIA MARQUES SOARES R$ 480,00 (quatrocentos e oitenta reais), a título de multa contratual, reduzida equitativamente na forma do art. 413 do Código Civil; 5. REJEITAR os pedidos de cobrança das despesas de água e energia elétrica e do valor excedente da multa contratual; 6. JULGAR PREJUDICADO o pedido de despejo liminar formulado no item “d” da petição inicial, absorvido pelo provimento definitivo. Sobre cada aluguel incidirão correção monetária e juros de mora desde o respectivo vencimento, por se tratar de obrigação positiva e líquida com termo certo, na forma do art. 397 do Código Civil. Sobre a multa contratual incidirão correção monetária e juros de mora desde a citação. Quanto aos índices, aplica-se, para todo o período, o IPCA para a correção monetária, nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, e a taxa SELIC deduzida do IPCA para os juros de mora, conforme art. 406, §§ 1º e 3º, do Código Civil. No período em que juros e correção monetária incidirem simultaneamente, aplica-se a SELIC isoladamente, vedada a cumulação com qualquer outro índice. No período em que incidir apenas correção monetária, aplica-se somente o IPCA. No período em que incidirem apenas juros de mora, aplica-se a SELIC deduzida do IPCA. A autora formulou três pedidos principais. Os pedidos de resolução da locação e de despejo foram integralmente acolhidos. O pedido de cobrança foi acolhido em R$ 1.440,00 dos R$ 1.940,00 postulados. O decaimento da autora restringe-se, assim, a parte do capítulo pecuniário. Distribuo as custas processuais na proporção de 90% a cargo da ré e 10% a cargo da autora, na forma do art. 86 do CPC. Condeno a ré ao pagamento de honorários advocatícios em favor da Defensoria Pública do Distrito Federal. A condenação soma R$ 1.440,00, e o percentual mínimo do art. 85, § 2º, do CPC produziria a quantia de R$ 144,00. O valor da causa é reduzido e os capítulos de resolução da locação e de despejo não têm expressão econômica própria. Fixo os honorários por apreciação equitativa em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), nos termos do art. 85, §§ 8º e 8º-A, do CPC, considerados o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o tempo exigido. Os honorários serão atualizados monetariamente a partir desta data. Deixo de condenar a autora em honorários advocatícios, porque a ré é revel e não constituiu advogado nos autos, inexistindo profissional em favor de quem a verba pudesse ser revertida (art. 85, § 14, do CPC). Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais impostas à autora, beneficiária da gratuidade de justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Indefiro o pedido de prioridade de tramitação formulado no item “b” da petição inicial. A autora nasceu em 18 de dezembro de 1966 e não contava sessenta anos ao tempo do ajuizamento. O único documento apresentado a esse propósito é o exame de densitometria óssea de ID 226712111, cuja conclusão registra baixa massa óssea, quadro que não se inclui entre as moléstias enumeradas no art. 6º, XIV, da Lei 7.713/1988, às quais remete o art. 1.048, I, do Código de Processo Civil. Defiro o requerimento do item “h” da petição inicial. A autora será intimada pessoalmente sempre que o ato processual depender de providência ou informação que somente por ela possa ser realizada ou prestada, nos termos do art. 186, § 2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, expeça-se o mandado de despejo, com o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária. Findo o prazo sem desocupação, cumpra-se o despejo, se necessário com emprego de força e arrombamento, facultada a requisição de reforço policial, na forma do art. 65, caput, da Lei 8.245/1991. Cumprido o mandado, recolhidas as custas finais e não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos. Intimem-se. Datado e assinado eletronicamente. Fellipe Figueiredo de Carvalho Juiz de Direito Substituto