0701299-65.2025.8.07.0020

Intimação

TJDFT · Presidência do Tribunal · Decisão

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701299-65.2025.8.07.0020 RECORRENTE: HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. RECORRIDO: WILDEANA COELHO DE OLIVEIRA DECISÃO I – Recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, em face do acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR AFASTADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE TEMPO EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO DO CDC. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. INEFICÁCIA. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. PANDEMIA DA COVID-19. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c indenização proposta por promitente compradora de fração de tempo em regime de multipropriedade, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato por inadimplemento exclusivo da incorporadora, determinar a restituição integral das parcelas pagas e aplicar, em favor da consumidora, a cláusula penal prevista no contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica decorrente de contrato de multipropriedade, bem como a validade da cláusula de eleição de foro; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; e (iii) determinar se o atraso na entrega do empreendimento configura inadimplemento imputável à incorporadora, com consequente rescisão contratual, restituição integral das parcelas pagas e inversão da cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica possui natureza consumerista, pois a adquirente figura como destinatária final do produto e a incorporadora atua como fornecedora, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor às contratações de multipropriedade. 4. A cláusula de eleição de foro constante de contrato de adesão é ineficaz quando impõe ônus excessivo ao consumidor, prevalecendo o foro de seu domicílio para o processamento da ação. 5. Não há cerceamento de defesa quando o magistrado julga antecipadamente a lide diante da suficiência da prova documental, nos termos dos arts. 355, I, e 370 do CPC. 6. O atraso na entrega do empreendimento, após o prazo contratual acrescido do período de tolerância, caracteriza inadimplemento da incorporadora quando inexistente prova concreta de caso fortuito ou força maior. 7. A pandemia da COVID-19 não configura, por si só, causa excludente de responsabilidade quando o contrato foi celebrado durante o período pandêmico e a empresa não demonstra impacto específico e inevitável sobre a execução da obra. 8. Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora pela resolução contratual, é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo consumidor, nos termos da Súmula 543 do STJ. 9. A previsão contratual de cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador autoriza sua inversão em favor do consumidor, conforme orientação sumular do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e desprovido. Teses de julgamento: 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de aquisição de fração de tempo em regime de multipropriedade celebrados entre consumidor e incorporadora. 2. A cláusula de eleição de foro em contrato de adesão não prevalece quando impede ou dificulta o acesso do consumidor à justiça, devendo ser observado o foro de seu domicílio. 3. O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando o conjunto documental é suficiente à solução do litígio. 4. O atraso na entrega de empreendimento imobiliário não é justificado pela mera alegação genérica de impactos da pandemia da COVID-19, sobretudo quando o contrato foi celebrado durante o período pandêmico. 5. Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo consumidor. 6. A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador pode ser invertida em favor do consumidor quando configurado o inadimplemento da incorporadora. O recorrente alega afronta aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 355 e 369, ambos do Código de Processo Civil, sustentando que houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem oportunizar a produção das provas requeridas, especialmente a realização de audiência de instrução, em afronta aos princípios do contraditório e da ampla defesa. Aponta dissenso pretoriano, colacionando ementa de julgado do TJPR, com o fim de demonstrá-lo; b) artigo 393 do Código Civil, afirmando que o atraso na conclusão do empreendimento decorreu de caso fortuito e força maior relacionados aos efeitos da pandemia da Covid-19, circunstância que afasta a responsabilidade da recorrente pelos alegados prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual. Suscita dissenso pretoriano, colacionando ementas de julgados do TJCE e TJRS, com o fim de demonstrá-lo; c) artigos 43-A, § 1º, e 67-A, ambos da Lei 4.591/1964, argumentando que, afastada a culpa exclusiva da incorporadora pela resolução contratual, não seria cabível a restituição integral e imediata dos valores pagos, devendo ser observadas as retenções legalmente previstas, inclusive da comissão de corretagem e da cláusula penal contratual. d) artigos 46, 63 e 64 do Código de Processo Civil, defendendo a validade da cláusula de eleição de foro prevista contratualmente e a consequente incompetência territorial do juízo de origem para processar e julgar a demanda. Aponta dissenso pretoriano, colacionando ementas de julgados do TJRS e da Corte Superior, com o fim de demonstrá-lo. Requer que as decisões sejam publicadas exclusivamente em nome da advogada Mariana Dias Da Silva, inscrita na OAB/DF sob o nº 81.343. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece seguir quanto à apontada afronta aos artigos 355 e 369, ambos do CPC, 393 do CC, 43-A, § 1º, e 67-A, ambos da Lei nº 4.591/1964, e 46, 63 e 64, todos do CPC. Isso porque, a turma julgadora, após detido exame do contexto fático-probatório, assentou que: “Da análise dos autos, extrai-se a conclusão de que, para a solução do litígio, não se faz necessária a produção da prova oral vindicada pela ré, uma vez que o acervo documental produzido se mostra suficiente para elucidar os fatos alegados e permitir o julgamento do mérito da causa. (...) Com efeito, o exame da prova documental que se formou nos autos se mostra suficiente para que seja analisada a controvérsia (...), não se fazendo necessária a oitiva de partes ou testemunhas para este fim. (...) No caso concreto, a pandemia sequer pode ser considerada evento imprevisível quando da celebração do contrato (março de 2022). (...) Ainda que se pudesse considerar a pandemia evento externo e imprevisível, os riscos inerentes à atividade empresarial, incluindo variações no custo de insumos, disponibilidade de mão de obra e oscilações econômicas, constituem fortuito interno, não excludente de responsabilidade. (...) Como se observou, a ré deu causa de forma exclusiva ao desfazimento do contrato, de modo tal que deve ser condenada a restituir as parcelas de forma integral e imediata. (...) sendo certo que o prazo de 60 (sessenta) dias por ela mencionado destina-se à rescisão extrajudicial, o que não se aplica diante da judicialização da questão. (...) Cumpre esclarecer que, ao contrário do que sustenta a recorrente, a relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista. (...) Nesse passo, a cláusula de eleição de foro sujeita-se ao regramento previsto no sistema protetivo citado, pois o foro deve ser necessariamente favorável ao consumidor. (...) A exigência de que a autora demandasse em desfavor da ré no foro indicado no contrato de adesão, situado em outra unidade da federação, representaria imposição de obstáculo desproporcional e inaceitável ao exercício do direito de acesso à justiça”. (ID: 86858660, voto relator). Assim, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ, o qual também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea “c” do permissivo constitucional. Nesse sentido, “A incidência da Súmula 7/STJ em relação ao tema que se supõe divergente também impede o conhecimento do recurso interposto pela alínea "c" do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 2.189.177/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 19/12/2025). Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva, nos termos formulados pela parte recorrente. III – INADMITO o recurso especial. Documento assinado digitalmente Desembargador JAIR SOARES Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-P5Q