0701287-41.2026.8.07.0012

Intimação

TJDFT · 1ª Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de São Sebastião · Sentença

Número do processo: 0701287-41.2026.8.07.0012 Classe: EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL (37) EMBARGANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL EMBARGADO: CRIXA - CONDOMINIO IV SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de embargos de terceiro opostos por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face de CRIXÁ – CONDOMÍNIO IV, distribuídos por dependência aos autos da execução de título extrajudicial nº 0701533-08.2024.8.07.0012, em curso neste Juízo, na qual o ora embargado cobra de CÍCERO JOSÉ TEIXEIRA FELIX contribuições condominiais vencidas entre abril de 2023 e fevereiro de 2024, no valor de R$ 1.683,77 (mil, seiscentos e oitenta e três reais e setenta e sete centavos), relativas à unidade 101, Bloco I, do Condomínio do Crixá IV. Sustenta a embargante, em síntese, que o imóvel objeto da constrição — situado na Rua 02, Lote 01, Bloco I, unidade 101, Condomínio do Crixá IV, São Sebastião/DF, matrícula nº 166.336 do 2º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal — lhe foi transferido em propriedade fiduciária por força do contrato nº 171003036322-2, firmado em 06/05/2021, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. Aduz que, no pacto de mútuo com garantia de alienação fiduciária, a propriedade resolúvel do bem é transferida ao credor fiduciário, permanecendo o fiduciante apenas na posse direta, de modo que a constrição recaiu sobre bem que não integra o patrimônio do executado. Informa que o valor da garantia corresponde a R$ 96.000,00, que o saldo devedor do financiamento é de R$ 96.030,59, que há 12 (doze) prestações em atraso, vencidas de 11/2024 a 10/2025, e que 86,25% do valor da garantia foi subsidiado pelo FAR, tudo conforme o demonstrativo de débito (SIACI), a planilha de evolução do financiamento, a relação de prestações em atraso e o quadro-resumo que instruem a inicial. Invocando os arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997, 1.368-B do Código Civil e 835, XII, do Código de Processo Civil, bem como precedentes do Superior Tribunal de Justiça, requereu a tutela de evidência do art. 311, IV, do CPC, para suspensão da execução, e, ao final, o afastamento da penhora incidente sobre o imóvel, ressalvada a possibilidade de constrição do direito real de aquisição do devedor fiduciante. Recebida a inicial, determinou-se a citação do embargado (decisão de ID 272289417). A citação foi efetivada em 01/06/2026, conforme certidão do oficial de justiça de ID 278180265. O embargado apresentou impugnação (ID 280743036), na qual sustenta que a dívida condominial ostenta natureza propter rem, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, vinculando-se ao próprio imóvel que a originou; que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça teria evoluído para admitir a penhora do próprio bem alienado fiduciariamente, invocando o REsp 2.059.278/SC e julgados subsequentes; que o crédito condominial goza de preferência em relação ao crédito fiduciário; e que a penhora restrita aos direitos aquisitivos seria medida inócua, de difícil alienação judicial. Impugnou a tutela de evidência, por ausência dos requisitos do art. 311, IV, do CPC, e requereu a improcedência dos embargos, com a manutenção da constrição e a condenação da embargante em custas e honorários. Juntou convenção de condomínio, atas de assembleia, procuração e documento de identificação do síndico, complementados pela petição de ID 282630882. Intimada a se manifestar (certidão de ID 281774645), a embargante apresentou réplica (ID 284107974). Pela decisão de ID 286001170 reconheceu-se que o feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, com anotação de conclusão para sentença. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, na forma do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a controvérsia é essencialmente de direito e os fatos relevantes estão demonstrados por prova documental, não havendo requerimento de produção de outras provas pendente de apreciação. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. A embargante ostenta legitimidade para o manejo da via eleita, na condição de proprietária fiduciária, nos exatos termos do art. 674, § 1º, do Código de Processo Civil, que expressamente autoriza os embargos de terceiro proprietário, inclusive fiduciário. A oposição é tempestiva, à luz do art. 675 do mesmo diploma, uma vez que não houve, nos autos principais, adjudicação, alienação por iniciativa particular ou arrematação do bem constrito, tendo os atos expropriatórios sido suspensos por força da decisão de ID 259136499, proferida na execução, a qual, ademais, expressamente determinou à embargante que deduzisse sua pretensão pela via dos embargos de terceiro. No mérito, os embargos procedem. A prova documental produzida demonstra que o imóvel penhorado foi alienado fiduciariamente à embargante. O quadro-resumo do contrato nº 171003036322-2 registra, no campo relativo à garantia, a modalidade “alienação fiduciária”, no valor de R$ 96.000,00, com data de assinatura em 06/05/2021, origem de recursos no Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e linha de financiamento de aquisição de imóvel com parcelamento no âmbito do PMCMV. No mesmo sentido apontam o demonstrativo de débito, a planilha de evolução do financiamento e a relação de prestações em atraso, todos referidos ao mesmo contrato e ao mesmo imóvel, identificado no endereço da unidade objeto da execução. Registre-se que o embargado não impugnou especificamente a existência, a validade ou a eficácia da propriedade fiduciária, limitando sua resistência ao plano estritamente jurídico, ao sustentar que a natureza propter rem da obrigação condominial autorizaria a constrição do próprio bem. Pois bem. A alienação fiduciária de coisa imóvel, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, opera a transferência da propriedade resolúvel ao credor fiduciário, remanescendo com o fiduciante a posse direta e o direito real de aquisição. Daí decorrem duas consequências normativas decisivas para o desate da lide. A primeira diz respeito à titularidade da responsabilidade pelas despesas condominiais. O art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 atribui ao fiduciante o pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e demais encargos incidentes sobre o imóvel até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. Na mesma direção, o parágrafo único do art. 1.368-B do Código Civil estabelece que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno responde por tributos, despesas condominiais e demais encargos somente a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. Nos presentes autos não há alegação nem elemento documental que indique tenha a embargante sido imitida na posse direta da unidade no período a que se referem as cotas executadas; ao contrário, o próprio embargado afirma, em sua impugnação, que o devedor fiduciante era o possuidor direto do imóvel. A segunda consequência situa-se no plano da responsabilidade patrimonial. Nos termos do art. 789 do Código de Processo Civil, o devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações. Se a responsabilidade pelas contribuições condominiais é do devedor fiduciante, é o patrimônio dele que se sujeita à execução — patrimônio no qual não se inclui o imóvel alienado fiduciariamente, mas sim o direito real de aquisição dele decorrente, expressamente arrolado entre os bens penhoráveis pelo art. 835, XII, do Código de Processo Civil, em consonância com o art. 1.368-B, caput, do Código Civil. É certo que a questão comporta divergência. O embargado invoca o entendimento firmado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.059.278/SC, no sentido de que, em execução de dívida condominial, é possível a penhora do próprio imóvel ainda que alienado fiduciariamente. A embargante, por sua vez, ampara-se no precedente da Terceira Turma no REsp 2.036.289/RS, segundo o qual não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, por não integrar o bem o seu patrimônio, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição — orientação igualmente reproduzida no acórdão transcrito na petição inicial destes embargos. A embargante noticia, ainda, que a matéria foi afetada ao rito dos recursos repetitivos, no Tema nº 1.266, sem tese de mérito publicada, circunstância não infirmada pelo embargado. Ocorre que, no caso concreto, a solução não depende exclusivamente da adesão a uma ou a outra corrente, porquanto o próprio precedente invocado pelo embargado condiciona a penhora do imóvel a pressuposto processual que não foi observado nestes autos. Com efeito, conforme o teor transcrito pelas partes, a orientação da Quarta Turma admite a constrição do bem desde que o condomínio exequente promova também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de que aquele venha a integrar a execução, permitindo-se a adequada solução para o resgate dos créditos. “Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução (...)” (STJ, REsp 2.059.278/SC, Quarta Turma). A cronologia dos atos processuais praticados na execução apensa é inequívoca. A ação executiva foi proposta exclusivamente contra CÍCERO JOSÉ TEIXEIRA FELIX, figurando a embargante, na autuação, como mera interessada. A penhora do imóvel foi deferida na decisão de ID 223299217, de 22/01/2025, oportunidade em que se determinou a expedição de mandado de avaliação, a nomeação do executado como depositário e, apenas na sequência, a expedição de ofício à instituição financeira, para ciência da constrição e informação do débito remanescente. Vale dizer: a constrição sobre o bem precedeu qualquer comunicação à credora fiduciária, que jamais foi citada para integrar a relação processual executiva. A comunicação por ofício, de natureza meramente informativa, não substitui a citação nem convalida, retroativamente, a constrição de bem de terceiro. Assim, tanto pela orientação que veda a penhora do imóvel alienado fiduciariamente por dívida condominial de responsabilidade do fiduciante, quanto pela orientação que a admite mediante prévia citação do credor fiduciário, a penhora tal como efetivada nos autos principais não pode subsistir. Tampouco socorre o embargado o argumento da preferência do crédito condominial. Preferência e penhorabilidade situam-se em planos distintos: a primeira disciplina a ordem de satisfação sobre o produto de expropriação juridicamente válida; a segunda define, antes disso, se determinado patrimônio pode ser atingido pela execução. O reconhecimento da precedência do crédito condominial não converte a credora fiduciária em responsável pelas cotas vencidas enquanto o fiduciante detinha a posse direta, nem autoriza, por si só, a constrição de bem que não integra o patrimônio do executado. Igualmente não prospera a alegação de ineficácia da penhora dos direitos aquisitivos. A medida está expressamente prevista no art. 835, XII, do Código de Processo Civil e constitui o meio executivo compatível com a titularidade patrimonial do devedor. Eventual dificuldade prática na alienação judicial de tais direitos não autoriza a substituição do objeto da constrição por bem de terceiro, tampouco desloca a este o prejuízo decorrente da inadimplência do fiduciante. Permanece ressalvada ao embargado, nos autos principais, a possibilidade de requerer a penhora do direito real de aquisição do executado, bem como a busca de outros bens integrantes de seu patrimônio. Reconhecido o domínio da embargante e a impossibilidade de manutenção da constrição sobre o próprio imóvel, impõe-se a desconstituição da penhora, com o consequente cancelamento de eventual averbação lançada à margem da matrícula nº 166.336, ficha 01, do 2º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, cuja providência havia sido determinada nos autos principais. Fica prejudicada, ante o julgamento definitivo do mérito, a apreciação autônoma do pedido de tutela de evidência, cujo objeto — a suspensão dos atos expropriatórios — resta absorvido pelo presente comando. Quanto aos ônus sucumbenciais, aplica-se o princípio da causalidade, na forma do enunciado da Súmula 303 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios. No caso, a execução foi instruída com a certidão de matrícula do imóvel, e o embargado requereu e obteve a penhora do próprio bem, dando causa à necessidade de ajuizamento destes embargos. Responde, portanto, pelas custas processuais e pelos honorários advocatícios. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os embargos de terceiro e, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para DESCONSTITUIR a penhora que recaiu sobre o imóvel situado na Rua 02, Lote 01, Bloco I, unidade 101, Condomínio do Crixá IV, São Sebastião/DF, objeto da matrícula nº 166.336, ficha 01, do 2º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, efetivada nos autos da execução de título extrajudicial nº 0701533-08.2024.8.07.0012, por se tratar de bem alienado fiduciariamente à embargante, ressalvada a possibilidade de constrição, naqueles autos, do direito real de aquisição do devedor fiduciante, nos termos do art. 835, XII, do Código de Processo Civil. Traslade-se cópia desta sentença para os autos principais. Após o trânsito em julgado, expeça-se ofício ao 2º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal para o cancelamento da averbação da penhora eventualmente lançada à margem da matrícula nº 166.336, ficha 01. Condeno o embargado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil e do princípio da causalidade. Anoto que, constando dos autos principais que o embargado é beneficiário da gratuidade de justiça, a exigibilidade das verbas fica suspensa na forma do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Sentença proferida em auxílio ao Núcleo de Justiça 4.0. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado e cumpridas as determinações supra, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. INDIARA ARRUDA DE ALMEIDA SERRA Juíza de Direito Substituta Núcleo de Justiça 4.0