0700673-88.2025.8.07.0006

Intimação

TJDFT · 2ª Vara Cível de Sobradinho · Sentença

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVSOB 2ª Vara Cível de Sobradinho Número do processo: 0700673-88.2025.8.07.0006 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: JAQUELINE ALMEIDA PAZ REQUERIDO: NOVA FLAMBOYANT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e com declaração de nulidade de cláusula contratual ajuizada por JAQUELINE ALMEIDA PAZ contra NOVA FLAMBOYANT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Narra a autora, na petição inicial de ID 223155083, que firmou com a ré, em 7 de novembro de 2015, contrato particular de compromisso de compra e venda tendo por objeto a aquisição do lote situado na Quadra 08, Lote 46, Rua NS 14, do Loteamento Nova Flamboyant, em Palmas/TO, pelo preço de R$ 56.840,20 (cinquenta e seis mil, oitocentos e quarenta reais e vinte centavos), a ser pago mediante entrada de R$ 2.842,00 (dois mil, oitocentos e quarenta e dois reais) e 180 (cento e oitenta) parcelas mensais, com valor inicial de R$ 299,99 (duzentos e noventa e nove reais e noventa e nove centavos), corrigidas anualmente pelo IGPM e acrescidas de juros compensatórios de 8% (oito por cento) ao ano. Afirma haver desembolsado, ao longo da execução do ajuste, a quantia total de R$ 32.917,50 (trinta e dois mil, novecentos e dezessete reais e cinquenta centavos), conforme extrato de pagamentos que instrui a inicial. Sustenta que o lote não recebeu qualquer benfeitoria, que nele jamais residiu e que dele jamais usufruiu, e que, em razão da superveniente impossibilidade de suportar a onerosidade das prestações, decorrente de motivos alheios à sua vontade, manifestou à ré o desinteresse na continuidade do negócio, tendo esta, porém, criado obstáculos à rescisão e recusado a devolução das quantias pagas, ao argumento de que o instrumento se submeteria ao regime da Lei nº 9.514/97. Aduz que o contrato não foi registrado à margem da matrícula do imóvel, de modo que não se constituiu a propriedade fiduciária a que alude o art. 23 daquele diploma, o que atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Argumenta, ainda, a nulidade das cláusulas que preveem a perda integral das prestações adimplidas, na forma dos arts. 51, inciso IV, e 53 da Lei nº 8.078/90, e a inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 a contrato celebrado antes de sua vigência. Requer, em síntese, a concessão da gratuidade de justiça, a inversão do ônus da prova, a declaração de inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, a antecipação dos efeitos da tutela para suspender o contrato e as cobranças e obstar a inscrição de seu nome nos cadastros de proteção ao crédito, e, no mérito, a decretação da rescisão contratual com a limitação da cláusula penal a 10% (dez por cento) do valor pago e a condenação da ré a restituir-lhe a importância de R$ 29.625,75 (vinte e nove mil, seiscentos e vinte e cinco reais e setenta e cinco centavos), corrigida monetariamente desde o desembolso de cada parcela e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado. A petição inicial veio instruída, entre outros documentos, com cópia do contrato (ID 223155088), do extrato de pagamentos (ID 223155089) e da declaração de hipossuficiência (ID 223155087). Sobreveio a decisão de ID 226551950, por meio da qual se concedeu a gratuidade de justiça à autora, indeferiu-se a tutela de urgência, recebeu-se a petição inicial e determinou-se a citação da ré, dispensada a audiência de conciliação por opção expressa da autora. Citada, a ré apresentou contestação ao ID 228195430, oportunidade em que suscitou, em preliminar, a incompetência deste Juízo, em razão de cláusula de eleição do foro da Comarca de Palmas/TO, e o sobrestamento do feito por força do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 0009560-46.2017.827.0000, admitido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins. No mérito, sustentou que a autora se encontra inadimplente e que houve distrato por inadimplência conforme previsão contratual; defendeu a aplicação da Lei nº 13.786/2018, com a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas, a retenção de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) a título de fruição, a retenção dos encargos moratórios, da comissão de corretagem e dos débitos de IPTU, bem como a devolução em 12 (doze) parcelas mensais, respeitado o prazo de carência legal; alegou a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, no valor de R$ 1.136,80 (mil, cento e trinta e seis reais e oitenta centavos); invocou a perda integral do sinal, a título de arras penitenciais, com apoio na cláusula 12.2, alínea "b", do instrumento; impugnou a inversão do ônus da prova; e postulou a fluência da correção monetária e dos juros de mora somente a partir do trânsito em julgado, na forma do Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, com adoção da taxa SELIC. Subsidiariamente, requereu a majoração do percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas. A autora apresentou réplica ao ID 231857060, oportunidade em que rebateu a preliminar de incompetência com apoio no art. 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor e na Súmula 77 do Superior Tribunal de Justiça; reafirmou a ausência de registro do contrato no cartório imobiliário e a consequente inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97; sustentou a irretroatividade da Lei nº 13.786/2018 e a inaplicabilidade do incidente instaurado no Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins; invocou a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça para afastar o parcelamento da restituição; e negou o cabimento de indenização por fruição, ao argumento de que se cuida de lote não edificado. Ambas as partes se manifestaram pelo julgamento antecipado da lide. A autora reiterou o pedido nas petições de ID 231857067 e ID 236323298; a ré, na contestação, protestou genericamente por provas, sem indicar, na fase de especificação aberta pela decisão de ID 235735948, qualquer diligência concreta e pertinente. Pela decisão de ID 246975066, determinou-se a inclusão do feito na lista de processos aptos a julgamento, na forma do art. 12 do Código de Processo Civil. Pela decisão de ID 267247843, converteu-se o julgamento em diligência para que o patrono da autora comprovasse a observância do § 2º do art. 10 do Estatuto da Advocacia, providência cumprida pela petição de ID 271036798, instruída com o comprovante de ID 271036799. Vieram os autos conclusos para julgamento. É a síntese do necessário. Passo a proferir sentença. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a controvérsia, embora envolva matéria de fato e de direito, resolve-se integralmente à luz da prova documental já coligida, tendo ambas as partes se desinteressado da produção de outras provas, como registrado na fase de especificação instaurada pela decisão de ID 235735948. Antes do exame do mérito, cumpre delimitar a natureza da relação jurídica subjacente, premissa da qual dependem tanto a preliminar suscitada quanto boa parte da defesa de fundo. A pretensão funda-se em contrato particular de compromisso de compra e venda de lote urbano celebrado entre a autora, pessoa física que adquiriu o bem para si, e a ré, sociedade empresária dedicada ao parcelamento do solo e à comercialização de unidades imobiliárias. A autora é destinatária final do produto, qualificando-se como consumidora na forma do art. 2º da Lei nº 8.078/90, ao passo que a ré se enquadra no conceito de fornecedora do art. 3º do mesmo diploma. Aplica-se, pois, o Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo do diálogo das fontes com o Código Civil e com a Lei nº 6.766/79, no que couber. Fixada essa premissa, rejeito a preliminar de incompetência. Em se tratando de relação de consumo, faculta-se ao consumidor o ajuizamento da ação no foro de seu domicílio, a teor do art. 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, regra que prevalece sobre a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão, cuja eficácia cede quando importe dificultar a defesa do consumidor em juízo, hipótese de abusividade prevista no art. 51, inciso IV, do mesmo Código. Residindo a autora em Sobradinho/DF, conforme qualificação da petição inicial, é este Juízo competente para processar e julgar o feito. Não socorre a ré a invocação da Súmula 335 do Supremo Tribunal Federal, cuja diretriz geral de validade da cláusula de eleição de foro cede diante do regime protetivo especial das relações de consumo, tampouco o argumento de que a tramitação eletrônica do processo no foro contratual eliminaria o prejuízo, pois a prerrogativa do art. 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor não está condicionada à demonstração casuística de embaraço, constituindo faculdade legal atribuída ao consumidor. Igualmente não merece acolhida o pedido de sobrestamento fundado no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 0009560-46.2017.827.0000. A suspensão determinada em incidente dessa natureza opera-se, por expressa dicção do art. 982, inciso I, do Código de Processo Civil, no âmbito da respectiva área de jurisdição do tribunal que o admitiu, e o incidente invocado foi instaurado perante o Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, cuja competência territorial não alcança os processos em curso na Justiça do Distrito Federal. A eficácia expansiva pretendida pela ré somente adviria de eventual afetação pelos tribunais superiores, na forma do art. 1.037 do Código de Processo Civil, o que não se demonstrou nos autos. Não há, portanto, causa legal de suspensão do feito. Superadas as questões preliminares e presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, avanço ao mérito. A controvérsia central reside em definir se a autora tem direito à resolução do compromisso de compra e venda por sua própria iniciativa, e, em caso positivo, qual a extensão da restituição das quantias por ela desembolsadas, bem como quais deduções são legitimamente oponíveis pela ré. Primeiro ponto a esclarecer é o regime jurídico aplicável ao desfazimento do ajuste. A ré sustentou, na fase extrajudicial, a submissão do contrato à Lei nº 9.514/97, em razão do pacto adjeto de alienação fiduciária inserido no instrumento, cuja cláusula 16 disciplina, inclusive, o procedimento de leilão extrajudicial. Ocorre que, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante o registro do contrato no competente Registro de Imóveis. Trata-se de requisito constitutivo, e não de mera formalidade complementar. Não há nos autos qualquer prova do registro do instrumento, ônus que competia à ré, seja porque a alegação de aplicabilidade daquele regime partiu dela própria, seja porque a demonstração da constituição do direito real pressupõe documento que se encontra ao alcance exclusivo do promitente vendedor. Não constituída a propriedade fiduciária, o negócio permanece no plano dos direitos obrigacionais, submetendo-se às regras gerais do Código de Defesa do Consumidor e da Lei nº 6.766/79, e não ao procedimento excutório da Lei nº 9.514/97. Superado esse ponto, cumpre examinar a alegação de que o vínculo já teria sido extinto administrativamente. A ré afirma ter promovido o distrato do ajuste por inadimplência, invocando o documento de ID 228199767. A leitura do documento, contudo, revela tratar-se de comunicação interna, datada de 10 de setembro de 2024 e subscrita apenas por prepostos da própria ré, na qual o departamento respectivo solicita o distrato por inadimplência no sistema imobiliário da empresa. Não há ali manifestação de vontade da autora, tampouco termo de rescisão bilateral, de sorte que o documento não configura distrato na acepção do art. 472 do Código Civil, mas simples registro unilateral de baixa administrativa. Ademais, ainda que se cogitasse de resolução operada por cláusula resolutiva expressa, tal circunstância não afetaria o objeto desta demanda, pois o que a autora persegue não é a manutenção do contrato, e sim precisamente o seu desfazimento com a restituição das quantias pagas. O ponto, portanto, é juridicamente inócuo para o desate da lide. Assentado que o vínculo se submete ao regime consumerista, o direito da autora à resolução não comporta dúvida. É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o promitente comprador pode postular o desfazimento do compromisso de compra e venda quando não mais reúne condições de suportar as prestações ajustadas, sendo nula a cláusula que impeça a resilição, na forma do art. 51, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor. A pretensão, aqui, tem por causa a superveniente insuportabilidade econômica das prestações, circunstância corroborada pelos elementos de ID 226271988, que revelam renda mensal inferior às despesas ordinárias da autora, e cuja consequência natural foi a interrupção dos pagamentos a partir de 2023, tal como documentado nas cartas de cobrança de ID 228199775 e ID 228199773. A resolução, portanto, decorre de iniciativa da promitente compradora, sem culpa imputável à promitente vendedora, o que atrai a incidência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça em sua segunda parte, autorizando a restituição parcial das quantias desembolsadas. Não se aplica ao caso, contudo, a Lei nº 13.786/2018. O contrato foi celebrado em 7 de novembro de 2015, ao passo que aquele diploma entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018. A lei nova, que introduziu o art. 32-A na Lei nº 6.766/79 e disciplinou os percentuais de retenção, a indenização por fruição e o parcelamento da restituição, não retroage para alcançar negócios jurídicos anteriormente constituídos, sob pena de ofensa ao art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição da República e ao art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. Rejeitam-se, por conseguinte, todas as pretensões defensivas erigidas sobre o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, a saber, a retenção calculada sobre o valor atualizado do contrato, a indenização por fruição no patamar de 0,75% ao mês, a retenção dos encargos moratórios ali prevista e o pagamento fracionado em doze parcelas com carência. Definido que a hipótese se resolve pelo Código de Defesa do Consumidor, passo ao exame das cláusulas contratuais invocadas pela ré para justificar as deduções pretendidas. O instrumento estabelece, na cláusula 11.1, multa rescisória de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato. Na cláusula 12.2, prevê, cumulativamente, a perda da posse precária e dos direitos aquisitivos, a perda da entrada e a perda de 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas, esta última a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias e de lançamento e de indenização por perdas e danos emergentes. Na cláusula 12.3, acresce a cobrança dos IPTUs incidentes desde a celebração e de indenização de 0,25% (vinte e cinco centésimos por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato a título de ocupação, exploração e aluguel do lote. Na cláusula 12.4, exclui da restituição os juros e multas moratórias. Na cláusula 12.7, condiciona a devolução do saldo a parcelamento em número igual ao das prestações já pagas. Na cláusula 12.8, impõe ao comprador honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa. O conjunto revela penalização múltipla e cumulativa do consumidor pelo mesmo fato, qual seja, o desfazimento do negócio por sua iniciativa. A reparação de custos de comercialização, publicidade, tributos e comissão de vendedores já constitui hipótese de perdas e danos, de modo que a superposição de multa rescisória sobre o valor do contrato, perda integral da entrada, retenção de percentual das parcelas pagas e indenização mensal por fruição estabelece obrigação que coloca a consumidora em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé e a equidade. Incide, na espécie, o art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, presumindo-se exagerada, na forma do § 1º, inciso III, do mesmo dispositivo, a vantagem excessivamente onerosa para o consumidor, consideradas a natureza e o conteúdo do contrato. Incide, ainda, o art. 53 daquele diploma, que fulmina de nulidade, nos compromissos de compra e venda de imóveis a prestação, a cláusula que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do credor. Reconhecida a abusividade, cabe ao juízo não simplesmente decretar a nulidade integral e liberar o consumidor de toda contrapartida, mas reconduzir a cláusula penal a patamar compatível com a função que legitimamente exerce, qual seja, o ressarcimento das despesas efetivamente suportadas pela promitente vendedora com a comercialização da unidade, que retorna à sua esfera de disponibilidade e poderá ser novamente negociada pelo valor de mercado atualizado. Fixa-se, pois, a cláusula penal em 10% (dez por cento) sobre o total efetivamente pago pela autora, percentual que absorve e substitui, por inteiro, as penalidades previstas nas cláusulas 11.1, 12.2 e 12.4 do instrumento, vedada qualquer cumulação. Registre-se que a própria autora, na petição inicial, reconheceu esse patamar como devido, de modo que o ponto não desafia maior controvérsia entre as partes, divergindo a ré apenas quanto à base de cálculo e quanto ao percentual, este por ela sugerido, subsidiariamente, em 25% (vinte e cinco por cento). Não prospera a tese de perda integral do sinal a título de arras penitenciais. As arras penitenciais pressupõem a estipulação expressa do direito de arrependimento, na forma do art. 420 do Código Civil, e o instrumento não o prevê, limitando-se a cominar, na cláusula 12.2, alínea "b", a perda da entrada como penalidade pela rescisão imputável ao comprador. Trata-se, portanto, de arras confirmatórias com função penal, cuja cumulação com a cláusula penal compensatória ora fixada configuraria a mesma duplicidade sancionatória já repelida. Assim, o valor da entrada integra a base sobre a qual se calcula a restituição, dela não se subtraindo por inteiro. Quanto à comissão de corretagem, no valor de R$ 1.136,80 (mil, cento e trinta e seis reais e oitenta centavos), documentada no extrato de ID 223155089 como quitada em 24 de novembro de 2015, a solução é diversa. A remuneração é devida ao corretor uma vez alcançado o resultado útil da mediação, nos termos do art. 725 do Código Civil, e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmada no Tema 938, reconhece a validade da cláusula que transfere ao promitente comprador o encargo, desde que previamente informado o preço total com destaque do valor da comissão, requisito atendido no protocolo de venda que integra o ID 228199759. Não se cuida, ademais, de valor apropriado pela ré, mas de contraprestação por serviço efetivamente prestado por terceiro. Não há, pois, título para sua devolução, seja como pedido autônomo, seja como consequência da resolução ora decretada. A verba, contudo, também não pode ser deduzida do montante a restituir, porquanto o percentual de retenção acima fixado já se destina precisamente a cobrir as despesas de comercialização da unidade, entre as quais se insere a corretagem, sendo vedada a dupla dedução pelo mesmo fundamento. Fica prejudicada, por conseguinte, a análise da prescrição trienal suscitada em contestação, uma vez que a autora não deduziu pretensão autônoma de repetição dessa parcela. No que toca à pretendida indenização por fruição, a rejeição se impõe. O objeto do contrato é lote urbano não edificado, e a ré não produziu qualquer prova de que a autora tenha nele exercido posse efetiva, edificado benfeitorias ou dele extraído proveito econômico. A alegação defensiva de que a autora teria usufruído do imóvel por mais de oito anos assenta-se exclusivamente na circunstância de o bem lhe haver sido disponibilizado, o que não se confunde com fruição. A ausência de utilidade concreta do terreno nu, cuja destinação seria futura edificação jamais realizada, esvazia a própria causa da indenização, que pressupõe proveito efetivo a ser compensado. Rejeita-se, pois, o pleito. Situação distinta é a dos débitos de IPTU. O extrato expedido pela Secretaria de Finanças da Prefeitura Municipal de Palmas, acostado ao ID 228199767, demonstra que o imóvel se encontra cadastrado em nome da autora e registra exercícios em aberto. A cláusula 7.1 do instrumento atribui ao comprador a responsabilidade tributária sobre os impostos incidentes em razão da propriedade, da posse ou da detenção do imóvel, disposição que não se reveste de abusividade, porquanto apenas reproduz o regime do art. 34 do Código Tributário Nacional e reparte o encargo segundo a lógica da disponibilidade do bem durante a vigência do ajuste. A dedução, contudo, há de observar limites estritos. Somente podem ser abatidos os valores de IPTU efetivamente vencidos e não quitados no período compreendido entre a celebração do contrato e a data desta sentença, comprovadamente vinculados ao lote objeto do compromisso, cabendo o respectivo acertamento por simples cálculo aritmético na fase de cumprimento de sentença, mediante apresentação, pela ré, dos comprovantes correspondentes. Fica expressamente vedada, nesse cômputo, a inclusão de multas, juros e encargos moratórios decorrentes do próprio inadimplemento, cuja retenção, prevista na cláusula 12.4, já foi declarada abusiva. Rejeita-se, igualmente, a pretensão de parcelamento da restituição em prestações mensais. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é expressa ao determinar a imediata restituição das parcelas pagas, e a cláusula 12.7 do instrumento, ao diferir o pagamento por número de meses igual ao das prestações já adimplidas, converteria o direito da consumidora em expectativa de recebimento diluída por prazo desproporcional, esvaziando a eficácia da tutela. A regra do art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/79, invocada pela ré para autorizar o fracionamento em doze parcelas, é posterior ao contrato e, pelas razões já expostas, não incide. Quanto à inversão do ônus da prova, o pedido perde objeto. A solução da causa apoiou-se em documentos produzidos por ambas as partes, cuja autenticidade e conteúdo não foram impugnados, não tendo sido necessário recorrer a regras de distribuição do encargo probatório para dirimir qualquer ponto controvertido. Resta definir a base de cálculo e os consectários. O extrato de pagamentos de ID 223155089, produzido pela própria ré e coincidente com o de ID 228199783, registra o recebimento total de R$ 32.917,50 (trinta e dois mil, novecentos e dezessete reais e cinquenta centavos), montante expressamente referido na petição inicial e não impugnado na contestação. Aplicada a cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre esse valor, a retenção corresponde a R$ 3.291,75 (três mil, duzentos e noventa e um reais e setenta e cinco centavos), remanescendo a restituir a quantia de R$ 29.625,75 (vinte e nove mil, seiscentos e vinte e cinco reais e setenta e cinco centavos), exatamente o valor atribuído à causa. Sobre o montante a restituir incidirá correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, porquanto a atualização se destina à mera recomposição do poder aquisitivo da moeda, não representando acréscimo patrimonial. Os juros de mora, por sua vez, fluirão a partir do trânsito em julgado desta sentença. Cuida-se de resolução por iniciativa da promitente compradora, sem inadimplemento anterior imputável à promitente vendedora, de sorte que a obrigação de restituir somente se constitui com a decisão que a declara, na linha do que restou assentado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1.002, para os compromissos anteriores à Lei nº 13.786/2018 em que a resolução é pleiteada de forma diversa da cláusula penal convencionada. Por fim, decretada a resolução, retorna o lote à esfera de disponibilidade da ré, livre e desembaraçado, ficando a autora exonerada das prestações vincendas e das obrigações contratuais posteriores a esta sentença, bem como vedada à ré qualquer cobrança ou inscrição do nome da autora em cadastros de proteção ao crédito por débitos oriundos do contrato ora desfeito. Gizadas essas considerações, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: (i) DECLARAR resolvido, por iniciativa da promitente compradora, o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno firmado em 7 de novembro de 2015 entre JAQUELINE ALMEIDA PAZ e NOVA FLAMBOYANT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, tendo por objeto a Quadra 08, Lote 46, do Loteamento Nova Flamboyant, em Palmas/TO, retornando o bem à esfera de disponibilidade da ré e ficando a autora exonerada das prestações vincendas; (ii) DECLARAR a nulidade das cláusulas 11.1, 12.2, 12.3, 12.4 e 12.7 do instrumento, na extensão em que impõem à consumidora penalização cumulativa pelo mesmo fato, REDUZINDO a cláusula penal compensatória ao percentual único de 10% (dez por cento) sobre o total das quantias efetivamente pagas, vedada qualquer outra retenção a título de multa rescisória, perda da entrada, encargos moratórios ou indenização por fruição; (iii) CONDENAR a ré NOVA FLAMBOYANT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA a restituir à autora JAQUELINE ALMEIDA PAZ, em parcela única, a quantia de R$ 29.625,75 (vinte e nove mil, seiscentos e vinte e cinco reais e setenta e cinco centavos), correspondente a 90% (noventa por cento) do total pago de R$ 32.917,50 (trinta e dois mil, novecentos e dezessete reais e cinquenta centavos), acrescida de correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e de juros de mora a partir do trânsito em julgado, observada a sistemática da Lei nº 14.905/2024 a partir de sua entrada em vigor, autorizada a dedução, na fase de cumprimento de sentença e mediante comprovação documental a cargo da ré, dos valores de IPTU vencidos e não quitados incidentes sobre o lote entre a celebração do contrato e esta sentença; e (iv) DETERMINAR que a ré se abstenha de promover cobranças e de inscrever o nome da autora em cadastros de proteção ao crédito por débitos decorrentes do contrato ora resolvido. Tendo a autora decaído de parte mínima de sua pretensão, porquanto obteve a resolução do contrato, a redução da cláusula penal ao patamar por ela própria postulado e a restituição da integralidade do montante perseguido, cedendo apenas quanto à autorização de dedução dos débitos tributários incidentes sobre o lote, opera-se a regra do parágrafo único do art. 86 do Código de Processo Civil, ficando a ré integralmente responsável pelas custas e despesas processuais e pelos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Certificado o trânsito em julgado e nada mais havendo, dê-se baixa e arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe. Provimento jurisdicional datado e assinado conforme certificação digital. 5