2026-09-16 · TJAM
Ementa: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. MORA EX RE. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE IPTU E COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE DA VENDEDORA. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. REDUÇÃO DE 30% PARA 25%. CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. DATA DO VENCIMENTO. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO. TABELA PRICE. AUSÊNCIA DE PROVA DE CAPITALIZAÇÃO INDEVIDA. PERÍCIA CONTÁBIL. PRECLUSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, reconhecendo a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento da adquirente, determinando a reintegração de posse, autorizando a retenção de 30% (trinta por cento) das parcelas pagas, condenando a compradora ao pagamento do saldo devedor remanescente, das despesas de IPTU e condomínio, bem como de indenização pela fruição do imóvel, além de julgar improcedente a reconvenção. A apelante suscita nulidade da constituição em mora, ilegitimidade da vendedora para cobrar encargos propter rem, abusividade da Tabela Price, necessidade de perícia contábil, redução da retenção para 10% (dez por cento), impossibilidade de cumulação da retenção com a taxa de fruição, limitação dos juros moratórios e da indenização pela ocupação, bem como perda do objeto da reintegração de posse em razão da alegada entrega voluntária das chaves. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há oito questões em discussão: (i) definir se a resolução contratual dependia de prévia constituição extrajudicial em mora; (ii) estabelecer se a promitente vendedora possui legitimidade para exigir o ressarcimento de IPTU e cotas condominiais suportados durante a posse da compradora; (iii) determinar se a retenção contratual de 30% deve ser mantida; (iv) definir se é possível cumular a retenção das parcelas pagas com indenização pela fruição do imóvel; (v) estabelecer o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a taxa de fruição; (vi) verificar os efeitos da alegada entrega voluntária das chaves sobre a reintegração de posse e sobre a indenização pela ocupação; (vii) definir se houve demonstração de abusividade decorrente da utilização da Tabela Price e necessidade de prova pericial; e (viii) estabelecer a base de cálculo da restituição das parcelas pagas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo certo configura mora ex re, tornando desnecessária a prévia notificação extrajudicial, sendo a citação válida suficiente para conferir ciência inequívoca da pretensão resolutória. 4. A relação jurídica possui natureza consumerista, submetendo-se aos princípios da boa-fé objetiva, transparência e equilíbrio contratual, sem afastar o ônus mínimo da consumidora de comprovar os fatos constitutivos de seu direito. 5. A promitente vendedora possui legitimidade para exigir da adquirente o ressarcimento das despesas de IPTU e cotas condominiais, por decorrerem de obrigação contratualmente assumida e vinculada ao período em que a compradora permaneceu na posse direta do imóvel. 6. A apelante não comprovou que os pagamentos efetuados alcançaram o montante por ela alegado, inexistindo memória de cálculo ou documentação apta a infirmar a base de cálculo adotada na sentença, fundada no valor reconhecido pela própria vendedora. 7. A cláusula contratual que prevê retenção de 30% dos valores pagos submete-se ao controle judicial de razoabilidade, devendo ser reduzida para 25% (vinte e cinco por cento), em conformidade com a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça para hipóteses de resolução contratual por inadimplemento do comprador. 8. A retenção das parcelas pagas e a indenização pela fruição do imóvel possuem naturezas jurídicas distintas, remuneram prejuízos diversos e podem ser cumuladas, sem configuração de bis in idem, porquanto a primeira recompõe os prejuízos decorrentes da resolução contratual e a segunda remunera a utilização exclusiva do imóvel pela adquirente. 9. Os juros moratórios incidentes sobre a indenização pela fruição decorrem de obrigação contratual submetida ao regime da mora ex re, fluindo desde o vencimento de cada parcela, enquanto a correção monetária incide a partir do efetivo prejuízo. 10. A alegada entrega voluntária das chaves, comprovada apenas mediante documento apresentado em sede recursal e não enquadrado como documento novo, não afasta a reintegração de posse nem autoriza a limitação imediata da indenização pela ocupação, cuja apuração do período efetivo de fruição deverá ocorrer em liquidação de sentença. 11. A mera alegação de utilização da Tabela Price não demonstra, por si só, capitalização ilícita de juros, sendo indispensável prova concreta da incidência de anatocismo, inexistente nos autos. 12. A produção de perícia contábil mostra-se incabível quando inexistem indícios mínimos de irregularidade e a própria parte interessada dispensou expressamente a produção de provas, incidindo a preclusão e a vedação ao comportamento processual contraditório. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. O inadimplemento de obrigação contratual positiva, líquida e com termo certo constitui o devedor em mora independentemente de notificação extrajudicial. 2. A promitente vendedora pode exigir da adquirente o ressarcimento de IPTU e cotas condominiais quando houver previsão contratual e a compradora permanecer na posse do imóvel. 3. A retenção das parcelas pagas em contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC deve observar o limite de razoabilidade fixado pela jurisprudência, admitindo-se a retenção de 25%. 4. A cláusula penal compensatória pode ser cumulada com indenização pela fruição do imóvel, por remunerarem prejuízos distintos. 5. Os juros moratórios sobre a taxa de fruição fluem desde o vencimento de cada obrigação mensal decorrente da mora ex re. 6. A alegação genérica de capitalização indevida de juros não autoriza revisão contratual nem realização de perícia sem demonstração mínima da irregularidade. 7. A parte que dispensa expressamente a produção de prova pericial não pode, em grau recursal, pleitear a anulação da sentença por ausência da prova que voluntariamente renunciou. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; Código Civil, art. 397; Código de Processo Civil, arts. 5º, 373, I, e 435, parágrafo único; Código de Defesa do Consumidor, arts. 3º, 4º, 6º, VIII; Decreto n.º 22.626/1933. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.190.092/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 24.06.2019; STJ, AgInt no AREsp 1.948.921/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 04.04.2022; STJ, REsp 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 07.03.2023; Súmula 543/STJ; Súmula 43/STJ; Súmula 539/STJ; Súmulas 121 e 596/STF.