0554665-95.2017.8.05.0001

Intimação

TJBA · 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR · Decisão

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL n. 0554665-95.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR EXEQUENTE: CONDOMINIO MANSAO FRANCOIS MITTERRAND Advogado(s): FABIO SUTTO GENEROSO (OAB:BA19757) EXECUTADO: ESPÓLIO JAIRO EMMANUEL DE CASTRO CAVALCANTI Advogado(s): CARLOS LIMA CAVALCANTI NETO (OAB:BA46152) DECISÃO 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial ajuizada por Condomínio Edifício François Mitterrand originariamente em face de Jairo Emmanuel de Castro Cavalcante (ID 48173286). O condomínio exequente postulou a cobrança de débitos referentes a taxas condominiais ordinárias, extraordinárias e cotas de fundo de reserva vencidas entre fevereiro de 2015 e agosto de 2017, no importe principal atualizado à época de R$ 61.141,70 (sessenta e um mil cento e quarenta e um reais e setenta centavos), vinculadas ao apartamento nº 102 do respectivo edifício (ID 48173286). Após determinação de regularização das custas (ID 48173300) e juntada das respectivas guias pagas (ID 48173302, ID 48173304, ID 48173305, ID 48173307 e ID 48173311), o exequente promoveu a juntada de documentação comprobatória da titularidade e posse do imóvel (ID 48173319 e ID 48173330), trazendo aos autos a escritura pública de compra e venda lavrada perante o Cartório do 9º Ofício de Notas de Salvador (ID 48173339). Na sequência, o exequente apresentou emenda à petição inicial para inclusão da coproprietária Lúcia Maria Leal Cavalcanti no polo passivo da demanda (ID 48173344), recolhendo as custas de citação complementares (ID 48173354 e ID 48173355). Foi determinado o processamento da execução com a ordem de citação e fixação inicial de honorários advocatícios (ID 48173357). Expedida carta de citação com aviso de recebimento destinada a Jairo Emmanuel de Castro Cavalcante (ID 48173359), o ato restou frustrado em razão da devolução com o motivo "falecido" (ID 48173360). Em seguida, a executada Lúcia Maria Leal Cavalcanti compareceu aos autos juntando procuração (ID 48173361), noticiando o óbito do executado primitivo ocorrido em 30 de agosto de 2019 (ID 48173366), reconhecendo a existência do débito condominial e requerendo a suspensão do feito com fundamento no art. 313 do Código de Processo Civil ou, alternativamente, a substituição da constrição sobre o imóvel pelo oferecimento de veículo de terceiro (ID 48173362 e ID 48173368). Determinou-se a migração dos autos para o sistema Processo Judicial Eletrônico (PJe) (ID 48173372). Realizada audiência de conciliação perante este Juízo em 13 de março de 2024 (ID 435241938 e ID 435241942), a composição restou infrutífera, consignando-se a possibilidade de deliberação em assembleia condominial acerca de proposta de parcelamento (ID 435241938). Instada a se manifestar (ID 454199774), a parte executada noticiou a rejeição de sua proposta pela assembleia geral extraordinária do condomínio (ID 462339267 e ID 462339276), informando a manutenção da tentativa de alienação particular do imóvel e reiterando o pedido de realização de novas tratativas (ID 462339267). Foi determinada a retificação do polo passivo para inclusão do Espólio de Jairo Emmanuel de Castro Cavalcanti (ID 486706923), tendo o Juízo intimado a executada para manifestação sobre a viabilidade do parcelamento legal na forma do art. 916 do Código de Processo Civil (ID 539822906). Vieram os autos conclusos para deliberação e impulso oficial. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da Regularização do Polo Passivo e da Eficácia dos Atos Processuais Constatado o falecimento do executado originário Jairo Emmanuel de Castro Cavalcante em 30 de agosto de 2019 (ID 48173366), impõe-se a aplicação do art. 110 do Código de Processo Civil, segundo o qual a sucessão opera-se pelo espólio ou pelos herdeiros e sucessores, em consonância com o art. 313, § 2º, inciso I, do Código de Processo Civil. Verifica-se que a viúva meeira e coproprietária, Lúcia Maria Leal Cavalcanti, compareceu espontaneamente ao feito (ID 48173362), estando devidamente representada por advogado constituído (ID 48173361), integrando tanto a sua posição individual de executada quanto a administração e representação fática dos bens deixados pelo de cujus antes da finalização de inventário. Nesse cenário, não se vislumbra qualquer prejuízo processual apto a inquinar de nulidade os atos já praticados, restando plenamente convalidada a relação jurídica processual nos termos da jurisprudência consolidada sobre a matéria. 2.2. Do Indeferimento da Suspensão por Força Maior e do Afastamento da Substituição da Penhora A executada formulou pedido de suspensão processual com fulcro no art. 313, inciso VI, do Código de Processo Civil (ID 48173362), sob a alegação de fragilidade financeira, dificuldades decorrentes do luto familiar e pretensão de venda extrajudicial do imóvel gerador do débito. Contudo, a vulnerabilidade econômica e as tratativas privadas de alienação não configuram evento imprevisível ou força maior impeditiva da marcha executiva, porquanto o credor tem direito à razoável duração do processo e à busca da satisfação de seu crédito com esteio no art. 797 do Código de Processo Civil. Outrossim, a proposta de indicação à penhora de veículo automotor registrado em nome de terceiro (ID 48173368) não preenche os requisitos do art. 847 e do art. 829, § 2º, do Código de Processo Civil, não possuindo o devedor a faculdade de impor a constrição de bem alheio e de valor manifestamente insuficiente perante o montante total da execução, sem a concordância expressa do credor. 2.3. Da Natureza Propter Rem da Dívida Condominial e da Penhorabilidade do Imóvel Gerador do Débito O crédito perseguido decorre estritamente de quotas de condomínio edilício e fundo de reserva inadimplidos (ID 48173299), ostentando inequívoca natureza de obrigação propter rem, que acompanha a coisa e vincula a própria unidade habitacional à garantia de sua solvência, a teor do art. 1.345 do Código Civil. Por expressa disposição do art. 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990, a regra de impenhorabilidade do bem de família não é oponível em execuções que tenham por objeto a cobrança de despesas e taxas devidas em razão do próprio imóvel. Nesse sentido, orienta a jurisprudência da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DO BEM. RECURSO PROVIDO. 1. A dívida condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao próprio imóvel que gerou as despesas, de modo que este pode ser objeto de penhora e alienação independe ntemente de quem figure como proprietário no registro. Precedentes. 2. A constrição pode recair sobre o próprio imóvel e não apenas sobre os direitos decorrentes do compromisso de compra e venda, dado que a obrigação acompanha a coisa. Dessa forma, o proprietário registral pode ter o imóvel penhorado ainda que não tenha integrado a fase de conhecimento, podendo exercer direito de regresso contra o compromissário comprador inadimplente. 3. Recurso especial a que se dá provimento. (REsp n. 1.228.562/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025.) No mesmo rumo, a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia já consolidou idêntico entendimento em caso análogo: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8045216-56.2025.8.05.0000 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível AGRAVANTE: CARLA HELEN DOS SANTOS SOUSA registrado(a) civilmente como CARLA HELEN DOS SANTOS SOUSA e outros (2) Advogado(s): BASILIO SANTANA MARINHO AGRAVADO: CONDOMINIO EDIFICIO LOPES CABRAL Advogado(s):THAMILIS COSTA BRAITT, MARIA JULIA SANTOS BARBOSA ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL DE ESPÓLIO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que acolheu a nomeação à penhora e determinou a avaliação de imóvel pertencente ao espólio da genitora da agravante, no âmbito de execução de despesas condominiais. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora e avaliação de bem integrante de espólio, para satisfação de dívida condominial, mesmo sem anuência de todos os herdeiros. III. Razões de decidir 3. As despesas condominiais têm natureza de obrigação propter rem, aderindo ao próprio imóvel, conforme art. 1.345 do CC, sendo o bem garantia natural da dívida, independentemente de quem detenha sua titularidade. 4. A jurisprudência do STJ admite a penhora do imóvel para satisfação de débito condominial, ainda que a execução tenha sido proposta contra pessoa distinta do proprietário, dada a natureza da obrigação. 5. A herança, antes da partilha, constitui universalidade indivisa, regida pelas normas do condomínio (CC, art. 1.791, p.u.), sendo os bens hereditários responsáveis pelas dívidas incidentes. 6. O art. 1.997 do CC estabelece que a herança responde pelas dívidas do falecido, sendo irrelevante a ausência de anuência individual dos herdeiros para a penhora do bem. 7. A decisão agravada se limita a determinar a avaliação do imóvel, providência necessária à regular tramitação da execução, conforme o art. 797 do CPC. 8. A eventual alienação do imóvel não compromete o direito sucessório, pois eventual valor excedente será partilhado entre os herdeiros. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. As despesas condominiais configuram obrigação propter rem, recaindo sobre o imóvel, independentemente da titularidade atual. 2. É admissível a penhora e avaliação de bem integrante de espólio para satisfação de dívida condominial, mesmo antes da partilha e sem a anuência dos herdeiros." Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8045216-56.2025.8.05.0000, em que figuram como agravante CARLA HELEN DOS SANTOS SOUSA e como agravado CONDOMINIO EDIFICIO LOPES CABRAL. ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator. ( Classe: Agravo de Instrumento,Número do Processo: 8045216-56.2025.8.05.0000,Relator(a): ROLEMBERG JOSE ARAUJO COSTA,Publicado em: 23/02/2026 ) Portanto, resta plenamente legítima e cabível a incidência de penhora direta sobre o imóvel gerador das despesas condominiais, consubstanciado no apartamento nº 102 do Edifício Mansão François Mitterrand, matriculado sob o nº 29.860 do Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador (ID 48173329 e ID 48173339). 2.4. Do Esgotamento das Tentativas de Conciliação e da Inaplicabilidade de Novo Parcelamento Forçado O Juízo oportunizou ampla oportunidade para autocomposição, tendo realizado audiência de conciliação (ID 435241938) e postergado atos de expropriação para permitir que as partes debatessem termos viáveis em assembleia condominial extraordinária (ID 462339276). Entretanto, as propostas formuladas pela parte devedora foram rejeitadas pelo condomínio credor (ID 462339267), sendo inviável a imposição judicial de condições de pagamento parcelado fora das balizas estritas da lei, visto que a execução tramita no exclusivo interesse do exequente (art. 797 do Código de Processo Civil). Ressalte-se que a prerrogativa legal de parcelamento contemplada no art. 916 do Código de Processo Civil demanda o depósito prévio de 30% (trinta por cento) do valor total da dívida atualizada, custas e honorários, além da formalização no prazo próprio, providência que não foi concretizada pela parte executada. Consequentemente, esgotadas as tentativas conciliatórias e ante a inadimplência persistente de débitos incontroversos, faz-se imperioso o prosseguimento da marcha processual expropriatória para o deslinde final da execução. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, profere-se a presente decisão para: a) REJEITAR o pedido de suspensão processual por motivo de força maior formulado pela executada; b) INDEFERIR a indicação à penhora de bem móvel de terceiro e DETERMINAR A PENHORA do imóvel gerador do débito condominial, consubstanciado no apartamento nº 102 do Condomínio Edifício Mansão François Mitterrand, situado na Rua Tamoios, nº 319, Rio Vermelho, Salvador/BA, matrícula nº 29.860 do Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador; c) DETERMINAR a lavratura do respectivo termo ou auto de penhora nos autos, procedendo-se à averbação da constrição no registro imobiliário competente, preferencialmente por meio eletrônico, na forma do art. 844 do Código de Processo Civil; d) DETERMINAR a intimação da parte executada acerca da penhora efetivada, nos termos do art. 841 do Código de Processo Civil, advertindo-se do prazo legal para eventual impugnação aos atos executivos; e) DETERMINAR a expedição de mandado de avaliação do bem imóvel constrito, a ser cumprido por Oficial de Justiça Avaliador, nos termos do art. 870 e seguintes do Código de Processo Civil; f) DETERMINAR que a Secretaria promova a retificação cadastral definitiva no sistema PJe para que figurem formalmente no polo passivo o Espólio de Jairo Emmanuel de Castro Cavalcanti e Lúcia Maria Leal Cavalcanti. Intimem-se as partes. Cumpra-se. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 2 de setembro de 2026. SIRLEI CAROLINE ALVES SANTOS JUIZA DE DIREITO