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TJBA · 1ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR · Ato ordinatório
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 1ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Fórum Ruy Barbosa, praça D. Pedro II s/n, Largo do Campo da Pólvora, Nazaré Cep- 40040-380, Salvador-BA. Telefone: (71) 3320-6785, email: 1cicivel@tjba.jus.br Processo: 0552452-82.2018.8.05.0001 Classe-Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Parte Ativa: INTERESSADO: MEIO CHEIO EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP Parte Passiva: INTERESSADO: JD COMERCIO DE ROUPAS MODA MASCULINA E FEMININA EIRELI - ME, JORGE DE JESUS GUIMARAES, LULI PATRIMONIAL LTDA ATO ORDINATÓRIO Conforme Provimento 06/2016 da Corregedoria Geral de Justiça, pratiquei o ato processual abaixo: Intime-se o embargado para, querendo, manifestar-se sobre os Embargos de Declaração, no prazo de 5 dias. Salvador/BA - 9 de setembro de 2026. ARTUR DA CONCEICAO COSTA NETO Analista Judiciário
TJBA · 1ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR · Sentença
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 1ª Vara Cível e Comercial Praça D. Pedro II, s/n, Nazaré, Salvador - BA, 40040-900 SENTENÇA Processo: 0552452-82.2018.8.05.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) INTERESSADO: MEIO CHEIO EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP INTERESSADO: JD COMERCIO DE ROUPAS MODA MASCULINA E FEMININA EIRELI - ME, JORGE DE JESUS GUIMARAES, LULI PATRIMONIAL LTDA Vistos etc. MEIO CHEIO EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP ajuizou ação de cobrança em face de JD COMÉRCIO DE ROUPAS MODA MASCULINA E FEMININA EIRELI - ME (JD Modas) e JORGE DE JESUS GUIMARÃES (fiador), alegando, em resumo, que na qualidade de cessionária e administradora do empreendimento imobiliário Condomínio Shopping Busca Vida, assumiu a titularidade e a gestão dos contratos de locação comercial originalmente pactuados pelas construtoras Luli Patrimonial Ltda e LRL Engenharia Ltda, consoante Instrumento Particular de Cessão de Direitos e Obrigações. Afirma que a ré é titular da locação referente à Loja nº 47, situada no pavimento térreo do referido centro de compras, com área privativa de 25,00m², com termo inicial em 26 de março de 2017 e vigência contratual prevista para 60 meses. Alega que os réus incorreram em inadimplemento contínuo dos encargos contratuais no período compreendido entre maio de 2017 e janeiro de 2018, consubstanciado em aluguéis mínimos mensais, parcelas da Cessão de Direito de Uso da Estrutura Técnica (CDU) no importe originário de R$ 11.000,00 e rateio de despesas comuns de condomínio, totalizando o débito de R$ 30.987,45. Sustenta, ademais, que a desocupação antecipada do imóvel e a devolução das chaves sem o adimplemento tempestivo configuraram resilição unilateral culposa, ensejando a incidência da cláusula penal compensatória e resilitória, correspondente a 10 aluguéis mínimos mensais reduzidos proporcionalmente ao período restante do contrato, perfazendo o montante de R$ 27.085,50. Pugnou, ao final, pela condenação solidária dos réus ao pagamento do débito locatício apurado de R$ 30.987,45, da multa compensatória proporcional de R$ 27.085,50 e honorários contratuais no importe de 20%). Anexou documentos (IDs 234143131 a 234143138). A gratuidade foi deferida inicialmente. Citados, os réus apresentaram defesa c/c reconvenção (ID 234143824), requerendo, inicialmente, gratuidade da Justiça. No mérito, suscitaram a exceção do contrato não cumprido, aduzindo que a locação de espaço em shopping center ostenta natureza de contrato coligado atípico, cuja causa determinante e contraprestação essencial repousam na entrega e manutenção de um planejamento mercadológico estruturado (tenant mix), composto por lojas âncoras, praça de alimentação ativa, cinco salas de cinema da rede Orient Cinemas, opções de lazer e forte divulgação publicitária. Ressaltaram que o empreendimento foi inaugurado de maneira precipitada e deficitária, operando com menos de 30% da capacidade prevista, mantendo o segundo pavimento integralmente lacrado, ar-condicionado inoperante na praça de alimentação, escassez de iluminação, falhas graves de segurança e absoluto abandono da gestão administrativa e de marketing, o que culminou no esvaziamento total do shopping e gerou à ré um faturamento irrisório acumulado de apenas R$ 1.523,70, em quatro meses de atividade, contra um prejuízo operacional de R$ 38.561,13. Destacaram que em dezembro de 2017, a Luli Patrimonial Ltda realizou a dação em pagamento de fração ideal superior a 77% do shopping à Agência de Fomento do Estado da Bahia S/A (Desenbahia), para saldar empréstimos inadimplidos, tendo a agência financeira notificado a autora em janeiro de 2018 para desocupar as dependências e se abster de cobrar os lojistas, culminando na paralisação das atividades e no encerramento definitivo do centro comercial. Impugnaram a cobrança do Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), das taxas condominiais de despesas comuns e do Fundo de Reserva Técnica (FRTC), apontando a falta de prévio orçamento e de prestação de contas das despesas efetivamente realizadas, além de rechaçarem a exigibilidade da multa resilitória ante a culpa exclusiva da locadora pela resolução do negócio jurídico. Na peça reconvencional proposta em face da autora/reconvinda MEIO CHEIO EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP e da locadora originária LULI PATRIMONIAL LTDA, pleitearam: a) a decretação da resolução dos contratos de locação comercial e de Cessão de Direito de Uso (CDU) por inadimplemento culposo das reconvindas; b) a declaração de inexigibilidade de todos os valores cobrados a título de aluguéis, CDU, encargos condominiais e multas; c) a condenação solidária das reconvindas à restituição integral das quantias desembolsadas durante a vigência do liame, no total de R$ 16.930,06; d) a condenação ao ressarcimento das despesas e investimentos materiais vertidos na reforma, projeto técnico e montagem física da loja, na quantia de R$ 11.244,09; e) pagamento de indenização por danos morais suportados pela pessoa jurídica reconvinte no patamar de R$ 30.000,00, além dos ônus sucumbenciais. Anexou documentos - (IDs 234143826 a 234144284). Réplica e contestação à reconvenção (ID 234144290). Após regular intimação para especificação de provas (IDs 234144294, 234144295, 234144303, 234144305 e 234144307), a autora manifestou desinteresse na instrução probatória adicional (IDs 234144489 e 234144502). Por sua vez, os réus juntaram documentos comprobatórios de sua hipossuficiência econômico-financeira (IDs 234144464 a 234144482), sendo-lhes deferida a gratuidade da Justiça - (ID 234144484). O juízo singular indeferiu inicialmente o pedido de inclusão da corré reconvinda Luli Patrimonial Ltda no polo passivo da reconvenção (IDs 234144496 e 234144499). Contra essa decisão interlocutória, a reconvinte interpôs recurso de Agravo de Instrumento perante o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia (tombado sob o nº 8013782-25.2020.8.05.0000), ao qual a Quinta Câmara Cível deu provimento por unanimidade para determinar a integração e citação da Luli Patrimonial Ltda no feito (IDs 234144662 e 234144686). Citada, a corré Luli Patrimonial Ltda (IDs 360469390, 362574900, 387645460, 404464768, 405763945 e 408887071), deixou transcorrer in albis o prazo de defesa, sendo decretada a sua revelia - (ID 439145521). Em sede de saneamento e organização do processo, determinou-se a inserção técnica das mídias audiovisuais acauteladas em cartório na plataforma PJe Mídias e Sistema AUDIN do Tribunal de Justiça, bem como foram desentranhadas peças dissonantes (IDs 439145521, 473184668, 473627427, 490838174, 495449973, 502258399, 517749118, 532519958 e 533499947). Disponibilizado o acesso aos links e arquivos audiovisuais (ID 571833810), a autora manifestou-se requerendo a desconsideração das mídias e repisando a procedência da exordial (ID 573633415), ao passo que os réus/reconvintes apresentaram manifestação requerendo o julgamento do feito com o acolhimento da pretensão reconvencional (ID 574248326). É o relatório, decido. Entendo que o feito comporta julgamento antecipado na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois, sendo a questão controvertida de fato e de direito, reputo desnecessária a produção de prova em audiência, na medida em que as circunstâncias fáticas relevantes à formação do convencimento encontram-se documentalmente demonstradas na prova coligida aos autos. DO MÉRITO DA AÇÃO PRINCIPAL E DA RECONVENÇÃO A controvérsia fulcral reside em aferir a legitimidade e a exigibilidade das verbas locatícias, taxas condominiais, parcelas de cessão de uso e cláusula penal cobradas pela autora/reconvinda Meio Cheio Empreendimentos Ltda - EPP, bem como analisar a existência de inadimplemento culposo grave imputável às locadoras e administradoras do empreendimento (Meio Cheio e Luli Patrimonial), apto a ensejar a resolução do contrato por culpa destas, com a consequente reparação material e moral postulada na reconvenção. Da natureza jurídica da locação em shopping center e dos deveres anexos de conduta As relações locatícias travadas em complexos comerciais de shopping center submetem-se ao regime especial disciplinado pelo artigo 54 da Lei nº 8.245/1991, o qual consagra a autonomia privada e a atipicidade dessa espécie contratual, admitindo a fixação de condições peculiares tais como aluguel variável sobre faturamento, cobrança de encargos de res sperata (CDU) e participação no rateio de despesas operacionais integradas. Todavia, essa ampla liberdade negocial não consubstancia salvo-conduto para o arbítrio nem afasta a incidência cogente dos princípios da função social do contrato (artigo 421 do Código Civil) e da boa-fé objetiva em todas as suas fases (artigos 113, 187 e 422 do Código Civil). Empreendimentos dessa magnitude atraem o pequeno e médio comerciante justamente pela promessa qualificada de um ecossistema comercial planejado. O lojista que se instala em shopping center não contrata mera cessão de espaço físico isolado, mas adere a uma estrutura empresarial organizada sob um plano mercadológico próprio (tenant mix), concebido para gerar fluxo contínuo de consumidores por meio da atração de lojas âncoras, praças de alimentação diversificadas, centros de entretenimento, campanhas publicitárias coordenadas e gestão profissional dos serviços essenciais de segurança, higiene e climatização. Por essa razão, a contraprestação exigida do locatário (aluguel mínimo acrescido de aluguel percentual, encargos condominiais e taxas de promoção) encontra sua causa jurídica direta na efetiva disponibilização e manutenção permanente da infraestrutura e dos atrativos prometidos pelo empreendedor. O colapso desse ecossistema por ato ou omissão imputável à gestão frustra a base objetiva do negócio e configura inadimplemento contratual absoluto da locadora. O Superior Tribunal de Justiça já assentou que a promessa de entrega de atrativos estruturais e lojas-âncoras integra a causa determinante da adesão do comerciante ao shopping center, de modo que o seu descumprimento injustificado legitima a resolução da avença por culpa da administradora: EMENTA: DIREITO CIVIL. SHOPPING CENTER. INSTALAÇÃO DE LOJA. PROPAGANDA DO EMPREENDIMENTO QUE INDICAVA A PRESENÇA DE TRÊS LOJAS-ÂNCORAS. DESCUMPRIMENTO DESSE COMPROMISSO. PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO. 1. Conquanto a relação entre lojistas e administradores de Shopping Center não seja regulada pelo CDC, é possível ao Poder Judiciário reconhecer a abusividade em cláusula inserida no contrato de adesão que regula a locação de espaço no estabelecimento, especialmente na hipótese de cláusula que isente a administradora de responsabilidade pela indenização de danos causados ao lojista. 2. A promessa, feita durante a construção do Shopping Center a potenciais lojistas, de que algumas lojas-âncoras de grande renome seriam instaladas no estabelecimento para incrementar a frequência de público, consubstancia promessa de fato de terceiro cujo inadimplemento pode justificar a rescisão do contrato de locação, notadamente se tal promessa assumir a condição de causa determinante do contrato e se não estiver comprovada a plena comunicação aos lojistas sobre a desistência de referidas lojas, durante a construção do estabelecimento. 3. Recurso especial conhecido e improvido. (REsp n. 1.259.210/RJ, relator Ministro Massami Uyeda, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/6/2012, DJe de 7/8/2012.) Do inadimplemento absoluto das locadoras e da exceção do contrato não cumprido. No caso concreto, o conjunto probatório demonstra de maneira irrefragável que as reconvindas Luli Patrimonial Ltda e Meio Cheio Empreendimentos Ltda - EPP descumpriram de forma substancial e reiterada os compromissos assumidos perante os lojistas, levando o Shopping Busca Vida à inviabilidade operacional e ao subsequente fechamento compulsório. Com efeito, os materiais publicitários, encartes de comercialização e plantas arquitetônicas apresentados aos comerciantes na fase pré-contratual asseguravam a implantação de um complexo dotado de 100 lojas distribuídas em dois pavimentos, 177 salas empresariais no 2º e 3º pisos, 4 restaurantes, espaço fast-food, academia, supermercado e, notadamente, 5 salas de cinema da operadora Orient Cinemas (IDs 234143841, 234143844, 234143846 e 234143849). Todavia, a realidade constatada na inauguração e ao longo do breve funcionamento do equipamento revelou um cenário desolador. O empreendimento iniciou suas atividades em novembro de 2016 de maneira precipitada, contando com apenas cerca de 20 a 26 lojas abertas no pavimento térreo, ao passo que o 1º e o 2º pavimentos permaneceram lacrados com tapumes, escadas rolantes inoperantes e obras estruturais totalmente paralisadas, jamais tendo sido instaladas as salas de cinema ou as opções essenciais de lazer e alimentação (IDs 234143857, 234144166, 234144261 e 234144482). As fotografias colacionadas aos autos e as gravações de áudio da assembleia geral extraordinária realizada em 09 de março de 2018 (IDs 234144166, 234144176 e 571833810) evidenciam a absoluta degradação física do centro comercial: ar-condicionado central da praça de alimentação completamente quebrado sob intenso calor, corredores às escuras com dezenas de lâmpadas queimadas, teto apresentando vazamentos e desabamentos parciais de gesso por infiltração, cancelas de estacionamento abertas sem controle de veículos, banheiros desprovidos de materiais básicos de higiene e dispensa em massa de funcionários de limpeza e segurança patrimonial armada. Naquela assembleia de março de 2018, o próprio corpo diretivo e jurídico da autora/reconvinda admitiu expressamente perante a comunidade de lojistas a inexistência de recursos para custear energia elétrica, segurança e publicidade, reconhecendo textualmente que foram vendidas situações que não foram cumpridas pelo empreendimento (ID 574248326). Soma-se a isso o fato incontroverso de que, em 22 de dezembro de 2017, a locadora originária Luli Patrimonial Ltda e a interveniente LRL Engenharia, afundadas em dívidas de financiamento perante a agência de fomento estatal, transferiram a propriedade de mais de 77% da fração ideal do shopping (incluindo o piso térreo e garagens) à Desenbahia por meio de Escritura Pública de Dação em Pagamento - (ID 234144272), fato levado a registro imobiliário, em fevereiro de 2018 (ID 234144272, fls. 15-16). Em decorrência dessa perda dominial, a própria Desenbahia expediu formal Notificação Extrajudicial à demandante Meio Cheio em 04 de janeiro de 2018, determinando a imediata desocupação do prédio pelos seus prepostos, sob pena de caracterização de esbulho e posse injusta, e proibindo expressamente a cobrança de aluguéis ou a ameaça de despejo contra os lojistas instalados nas áreas públicas (ID 234144173). Diante da ruptura da posse, em 22 de março de 2018, a Meio Cheio comunicou aos lojistas a rescisão de sua administração e o distrato (ID 234144179), tendo o shopping sido colocado em leilão público deserto e, finalmente, encerrado suas atividades de forma definitiva em outubro de 2019 (IDs 234144189 e 234144482). Diante desse quadro probatório, resta patente que a ré JD Modas não pode ser compelida ao adimplemento de aluguéis mínimos, parcelas de CDU ou taxas de manutenção cobradas pela autora no período em que o centro comercial esteve em processo de abandono e colapso funcional. Aplica-se com total pertinência a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), insculpida no artigo 476 do Código Civil, segundo a qual nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Outrossim, no tocante às despesas comuns (taxas condominiais) e Fundo de Reserva Técnica (FRTC), a cobrança pretendida pela autora padece de vício autônomo e insanável. Conforme preconiza o artigo 54, parágrafo 2º, da Lei nº 8.245/1991, as despesas cobradas do locatário em shopping center devem ser previamente orçadas e documentalmente comprovadas pela administração. Na espécie, a Meio Cheio acostou meras planilhas unilaterais de contas a receber (ID 234143135), desacompanhadas de qualquer balancete auditado, nota fiscal de prestação de serviços terceirizados, comprovante de rateio proporcional pela Área Bruta Locável (ABL) ou demonstração das despesas suportadas pelas lojas fechadas e áreas comuns, tornando a cobrança manifestamente indevida. O Superior Tribunal de Justiça reafirma o dever cogente de comprovação das despesas acessórias e a possibilidade de repetição do indébito em favor do lojista: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL (ARTS. 489, § 1º, E 1.022 DO CPC). INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC). POSSIBILIDADE. DEVER DE PRESTAR CONTAS. ART. 54, § 2º, DA LEI N. 8.245/91. PRAZO DE SESSENTA DIAS. NATUREZA NÃO DECADENCIAL. PRECEDENTES DO STJ. RESCISÃO POR CULPA DA LOCADORA. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. DEVOLUÇÃO DE VALORES. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. ART. 509, II, DO CPC. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. PRESCRIÇÃO DECENAL PARA A REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL E VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. NÃO OCORRÊNCIA. PRINCÍPIOS DA FUNÇÃO SOCIAL E DA LIBERDADE CONTRATUAL. OBSERVÂNCIA. SÚMULA 83/STJ.1. O prazo de sessenta dias previsto no art. 54, § 2º, da Lei n. 8.245/91 para que o locatário exija a comprovação das despesas cobradas em locação de shopping center não possui natureza decadencial, mas estabelece o intervalo mínimo para o exercício do direito de fiscalização, visando a não sobrecarregar a administração do empreendimento. Precedentes do STJ (Súmula 83/STJ).2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7 /STJ).3. A determinação de apuração e restituição de valores pagos a maior, a título de despesas acessórias à locação, em fase de liquidação de sentença (art. 509, II, do CPC), decorre da reforma do mérito da sentença de primeiro grau pelo Tribunal de origem, em razão da rescisão do contrato por culpa da locadora e da ausência de comprovação das despesas, não configurando violação à coisa julgada. 4. A pretensão do locatário de repetição de valores pagos indevidamente a título de encargos locatícios submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, por se tratar de ressarcimento fundado em relação contratual, sendo o prazo trienal do art. 206, § 3º, I, do Código Civil aplicável às ações de cobrança pelo locador. 5. Não há se falar em violação aos arts. 421 e 421-A do Código Civil, pois o dever de transparência e prestação de contas é inerente ao contrato de shopping center (art. 54, § 2º, Lei 8.245/91) e à boa-fé objetiva (art. 422 do CC), não afrontando a liberdade contratual. O interesse processual está presente em razão da resistência da locadora na esfera administrativa (art. 485, VI, do CPC).6. Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ.7. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 2.206.822/MG, relator Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 7/5/2026.) Igualmente descabida a cobrança da taxa de Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), haja vista que restou cabalmente demonstrado nos autos que as administradoras não promoveram campanhas publicitárias em favor do complexo comercial, sob a justificativa confessada de que divulgar um shopping esvaziado configuraria conduta contraproducente (ID 234143824). Por fim, não há como agasalhar o pleito de incidência da cláusula penal compensatória por resilição antecipada (cláusula 3.42.1 do contrato). A desocupação do imóvel pela ré, em fevereiro de 2018, decorreu de motivo justo e legítimo, consubstanciado no inadimplemento das próprias locadoras e na ruína financeira imposta aos comerciantes. Admitir a cobrança de multa pela rescisão prematura em favor de quem deu causa exclusiva à paralisação do empreendimento configuraria intolerável violação ao princípio que veda o enriquecimento sem causa e o comportamento contraditório (venire contra factum proprium). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça chancela expressamente o afastamento das penalidades e a resolução com dever reparatório perante a inexecução do plano de shopping center: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE INSTALAÇÃO DE LOJAS ÂNCORAS. PROPAGANDA ENGANOSA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO. ALINHAMENTO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA N. 83/STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO… 8. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, que reconhece a possibilidade de rescisão contratual e indenização em casos de propaganda enganosa e inadimplemento contratual por parte do shopping center, atraindo a incidência da Súmula n. 83 do STJ. IV. Dispositivo 9. Agravo em recurso especial não conhecido. (AREsp n. 2.810.685/BA, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025.) Destarte, a improcedência integral de todos os pedidos deduzidos na ação principal é medida que se impõe. Da procedência da pretensão reconvencional: resolução contratual, restituição de quantias e indenização material e moral Assentada a culpa exclusiva das reconvindas Luli Patrimonial Ltda e Meio Cheio Empreendimentos Ltda - EPP pelo encerramento forçado da relação locatícia, impõe-se acolher a pretensão resolutiva deduzida na reconvenção, com esteio no art.475 do Código Civil, restabelecendo as partes ao status quo ante com a reparação dos prejuízos comprovados. No tocante ao pedido de restituição dos valores pagos pela reconvinte a título de aluguéis, rateio condominial e parcelas de Cessão de Direito de Uso (CDU), verifica-se que a locatária comprovou documentalmente o desembolso efetivo de R$ 16.930,06 (ID 234143835), distribuídos em: a) duas parcelas de sinal e entrada da CDU no valor de R$ 5.000,00 cada, adimplidas em 27/01/2017 e 08/03/2017 em favor da Luli Patrimonial (fls. 2 a 4); b) três parcelas da CDU no valor de R$ 1.375,00 cada, adimplidas em 04/05/2017, 31/05/2017 e 26/06/2017 em benefício da Meio Cheio (fls. 5 a 10); c) taxa condominial no importe de R$ 1.792,09 paga em 05/05/2017 (fls. 11 e 12); e d) aluguel do mês de abril/2017 no valor de R$ 1.012,97 quitado em 22/05/2017 (fls. 13 e 14). A devolução integral de tais importâncias é consectário lógico do desfazimento do vínculo por fato imputável exclusivamente aos empreendedores. Conforme pacífica orientação pretoriana, a quantia vertida a título de res sperata (cessão de uso da infraestrutura) tem por escopo remunerar a fruição futura de um complexo qualificado; resolvido o contrato antes do período pactuado por inviabilidade gerada pela locadora, impõe-se a restituição total da verba para evitar o locupletamento ilícito. Nesse sentido, confira-se o precedente do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. ATRASO SUBSTANCIAL NA INAUGURAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA LOCADORA. VIOLAÇÃO DO ART. 937 DO CPC. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO VIRTUAL. PEDIDO DE RETIRADA DE PAUTA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. NULIDADE AFASTADA. BOA-FÉ OBJETIVA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. NÃO CONFIGURAÇÃO. RES SPERATA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. INOCORRÊNCIA. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DANO MORAL IN RE IPSA. PESSOA JURÍDICA. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Trata-se de recurso especial interposto pela empreendedora de shopping center contra acórdão que, mantendo a rescisão de contrato de locação por sua culpa exclusiva em razão de atraso substancial na inauguração, determinou a devolução integral da res sperata (luvas) e a condenou ao pagamento de indenização por danos morais devido à inscrição indevida do nome da empresa locatária em cadastro de inadimplentes. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) a realização do julgamento em sessão virtual, a despeito de pedido tempestivo de retirada de pauta para sustentação oral presencial, configura cerceamento de defesa; (ii) a permanência da locatária no imóvel por alguns meses após a inauguração tardia caracteriza comportamento contraditório que afasta a culpa da locadora pela rescisão; (iii) a devolução integral da res sperata acarreta enriquecimento ilícito da locatária; e (iv) a inscrição do nome da locatária em cadastro de inadimplentes, por débito cuja exigibilidade foi afastada judicialmente, constitui ato ilícito passível de indenização por dano moral. 3. A jurisprudência do STJ orienta que a oposição ao julgamento virtual não configura direito absoluto da parte, exigindo-se a demonstração fundamentada da imprescindibilidade da sessão presencial. A ausência de demonstração de prejuízo concreto, especialmente quando facultada a sustentação oral por meio eletrônico, afasta a alegação de cerceamento de defesa e a nulidade do julgado. 4. A análise da ocorrência de comportamento contraditório por parte do locatário que, mesmo diante do atraso na inauguração, opera no local por determinado período antes de rescindir o contrato, demanda a reavaliação de fatos, provas e cláusulas contratuais para aferir a legitimidade da expectativa gerada, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 5. Reconhecida a culpa exclusiva do empreendedor pela rescisão do contrato, a devolução integral dos valores pagos a título de res sperata é consequência lógica do retorno das partes ao status quo ante, não configurando enriquecimento ilícito, sobretudo quando as instâncias ordinárias concluem que o empreendimento não foi entregue com as características e o potencial de sucesso prometidos. A revisão dessa premissa fática é inviável em recurso especial (Súmula 7/STJ). 6. A inscrição indevida de pessoa jurídica em cadastro de inadimplentes configura dano moral in re ipsa, que independe da comprovação do prejuízo e atinge a honra objetiva da empresa. Uma vez declarada judicialmente a inexigibilidade do débito, a inscrição dele decorrente constitui ato ilícito, gerando o dever de indenizar. 7.Recurso especial não conhecido (REsp n. 2.155.872/PA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025.) No que tange aos danos emergentes (danos materiais), a reconvinte comprovou despesas efetivas no montante de R$ 11.244,09, concernentes à adaptação física do espaço comercial concedido em osso (shell), englobando materiais de acabamento em porcelanato e argamassa (R$ 2.181,90, NF 72374), placas e perfis de gesso acartonado/drywall (R$ 4.711,95 e R$ 429,00, NFs 1210 e 1243), material de instalações elétricas (R$ 505,07, R$ 138,04, R$ 291,00 e R$ 404,20, NFs 269143, 270113, 272329 e 272353), Anotação de Responsabilidade Técnica de engenharia perante o CREA/BA (R$ 81,53, ART BA20170055893) e aquisição de equipamento de ar-condicionado tipo split (R$ 2.501,40, NF 53682), consoante documentos de ID 234143838. A cláusula contratual de incorporação de benfeitorias sem indenização (cláusula 3.38), embora válida em situações de resilição normal por termo ou término desprovido de culpa (Súmula nº 335 do STJ), não se aplica às hipóteses de resolução por inadimplemento contratual culposo da própria locadora. As obras civis e instalações realizadas pela comerciante foram integralmente frustradas pelo encerramento precoce e abandono do shopping center, consubstanciando prejuízo material direto e imediato suportado pela locatária (artigo 403 do Código Civil), devendo as reconvindas indenizar o montante integral de R$ 11.244,09. No que tange ao dano moral, a pessoa jurídica é detentora de honra objetiva, reputação comercial e bom nome no mercado, fazendo jus à reparação moral quando sofre abalo indevido decorrente de ato ilícito, consoante enuncia a Súmula nº 227 do Superior Tribunal de Justiça. Na hipótese vertente, o dano moral restou cabalmente configurado. A empresa ré/reconvinte foi atraída por um projeto comercial falacioso, investiu seu capital operacional, viu suas atividades colapsarem em apenas quatro meses de funcionamento ante a absoluta ausência de fluxo de clientes e serviços essenciais no shopping, e, ao encerrar forçadamente a operação, foi submetida a cobranças arbitrárias e protestos cartorários de títulos executados pelas fornecedoras e instituições financeiras em decorrência da incapacidade financeira gerada pelo próprio insucesso do empreendimento (ID 234144472), suportando evidente degradação de sua credibilidade e reputação no segmento varejista. Atento aos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como às circunstâncias fáticas do caso, à gravidade da conduta das reconvindas e ao caráter pedagógico-punitivo da reparação, sem propiciar enriquecimento sem causa, fixo o quantum indenizatório a título de danos morais em favor da reconvinte JD COMÉRCIO DE ROUPAS MODA MASCULINA E FEMININA EIRELI - ME, no valor de R$ 15.000,00. Da responsabilidade solidária das reconvindas A responsabilidade das corrés MEIO CHEIO EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP e LULI PATRIMONIAL LTDA perante os pleitos reconvencionais é manifestamente solidária. A Luli Patrimonial figurou originariamente como proprietária e locadora no instrumento contratual de locação e cessão de uso celebrado com a ré em 26 de janeiro de 2017 (IDs 234143828 e 234143832), tendo participado das tratativas pré-contratuais e veiculado as propostas mercadológicas descumpridas, além de ter alienado o imóvel à Desenbahia ao final do mesmo ano sem resguardar os contratos vigentes. Por seu turno, a Meio Cheio Empreendimentos assumiu integralmente a posição de locadora, gestora e titular dos créditos e obrigações a partir de março de 2017 por efeito da cessão de direitos operada (ID 234143133), atuando diretamente na cobrança dos lojistas e na administração deficitária que acarretou a ruína do shopping. Havendo coligação de interesses econômicos e atuação conjunta, respondem ambas solidariamente pela reparação integral, a teor dos artigos 932 e 942 do Código Civil e nos moldes delineados pelo Egrégio Tribunal de Justiça no acórdão proferido no Agravo de Instrumento nº 8013782-25.2020.8.05.0000 (ID 234144686). DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta: julgo improcedentes os pedidos formulados na ação principal, com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil; b) Condeno a autora, MEIO CHEIO EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP, ao pagamento das custas processuais da ação principal e de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos dos réus, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa principal (artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil), restando suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em razão da gratuidade de justiça deferida (artigo 98, parágrafo 3º, do CPC); c) julgo procedentes os pedidos formulados na reconvenção, com resolução do mérito, nos moldes do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: c.1) Declarar a resolução culposa do Contrato de Locação Comercial e do Instrumento Particular de Cessão de Direito de Uso (CDU) referentes à Loja nº 47 do Condomínio Shopping Busca Vida, por culpa exclusiva das reconvindas; c.2) Declarar a inexistência de relação jurídica obrigacional e a integral inexigibilidade de qualquer débito cobrado à parte ré/reconvinte a título de aluguéis mínimos ou percentuais, parcelas de CDU, taxa de Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), despesas condominiais comuns, Fundo de Reserva Técnica (FRTC) e cláusula penal compensatória/resilitória; c.3) Condenar solidariamente as reconvindas MEIO CHEIO EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP e LULI PATRIMONIAL LTDA a restituírem à reconvinte JD COMÉRCIO DE ROUPAS MODA MASCULINA E FEMININA EIRELI - ME, na quantia de R$ 16.930,06, referente aos valores pagos a título de CDU, taxas e aluguel e R$ 11.244,09 (a título de indenização por danos materiais (danos emergentes)), ambas, corrigidas monetariamente a partir de cada desembolso (Súmula nº 43 do STJ) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), com juros a partir da citação (artigo 405 do Código Civil), observando-se: (i) até 29/08/2024, a incidência dos juros legais na forma do artigo 406 do Código Civil (pela taxa SELIC, conforme fixado pelo STJ no Tema 1.368, não cumulada com correção monetária no período de sua incidência); e (ii) a partir de 30/08/2024, data de vigência da Lei nº 14.905/2024, incidência da correção monetária pelo IPCA (artigo 389, parágrafo único, do Código Civil) e de juros moratórios calculados pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC) deduzido o índice do IPCA, segundo apuração oficial do Banco Central do Brasil. c.4) Condenar solidariamente as reconvindas MEIO CHEIO EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP e LULI PATRIMONIAL LTDA a pagarem à reconvinte JD COMÉRCIO DE ROUPAS MODA MASCULINA E FEMININA EIRELI - ME, a título de compensação por danos morais, o valor de R$ 15.000,00, com correção monetária pelo IPCA a partir da data de publicação desta sentença (Súmula nº 362 do STJ) e juros moratórios incidentes desde a citação na reconvenção (artigo 405 do Código Civil), observada a novel sistemática introduzida pela Lei nº 14.905/2024 a partir de sua vigência. d) Condeno solidariamente as reconvindas ao pagamento das custas processuais da reconvenção e de honorários advocatícios sucumbenciais em prol do advogado dos reconvintes, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação reconvencional atualizada (artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil), ressalvando-se a suspensão da exigibilidade em relação à Meio Cheio Empreendimentos Ltda por ser beneficiária da justiça gratuita (artigo 98, parágrafo 3º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Salvador, 26 de agosto de 2026 Maria Helena Peixoto Mega Juíza de Direito
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