0550360-34.2018.8.05.0001

Intimação

TJBA · 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR · Decisão

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0550360-34.2018.8.05.0001 Órgão Julgador: 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR INTERESSADO: A E L ALIMENTOS LTDA - EPP Advogado(s): MAURICIO AMORIM DOURADO (OAB:BA23846) INTERESSADO: CONDOMINIO CIVIL EULUZ/JHSF e outros Advogado(s): MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA (OAB:BA10364), ALINE DEDA MACHADO SANTANA (OAB:BA18830), LANARA ROSANE BITTENCOURT SOUZA registrado(a) civilmente como LANARA ROSANE BITTENCOURT SOUZA (OAB:BA46786) DECISÃO Cuida-se de ação indenizatória cumulada com pedidos de anulação de cláusulas contratuais e débitos ajuizada por A E L ALIMENTOS LTDA - EPP em face de CONDOMÍNIO CIVIL EULUZ/JHSF e BELA VISTA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS E SHOPPING CENTERS S.A. (ID 2125265, fls. 1-56). A parte autora alegou, em síntese, ter firmado contrato de locação do salão comercial nº 27a.2 no Shopping Bela Vista, associado à contratação de cessão de direitos de uso (CDU) e pagamento de cotas condominiais e fundo de promoção (FPP) (ID 2125265, fls. 4-10). Sustentou que as rés descumpriram promessas contratuais vinculantes relacionadas à maturação do centro de compras, fluxo mínimo de frequentadores e consolidação do tenant mix (res sperata), além de terem imposto cobrança indevida pelo estacionamento e critérios abusivos e unilaterais de rateio de despesas comuns e fundo de promoção (ID 2125265, fls. 10-41). Pugnou pela anulação de cláusulas das Normas Gerais e Regimento Interno, declaração de nulidade do termo de confissão de dívida e da cobrança de CDU, restituição de quantias pagas a maior a título de condomínio e FPP, indenização pelos gastos com instalação do ponto comercial, lucros cessantes e reparação por danos morais (ID 2125265, fls. 54-56). Regularmente citadas, as rés apresentaram contestação conjunta (ID 236201518, fls. 1-57). Suscitaram preliminares de ilegitimidade passiva da administradora Bela Vista Administradora de Condomínios e Shopping Centers S.A., sob o argumento de que atuou na condição de mera mandatária do locador (ID 236201518, fls. 2-6), e de ilegitimidade passiva de ambas as rés em relação aos pedidos vinculados ao contrato de CDU, aduzindo que a contratação originária se deu com a empresa Shopping Bela Vista S.A. (ID 236201518, fls. 6-8). No mérito, sustentaram a plena validade das disposições contratuais livremente pactuadas, a regularidade da entrega do empreendimento com mix qualificado de lojas, a inexistência de inadimplemento contratual, a legalidade do rateio de despesas condominiais e do fundo de promoção, a inocorrência de ato ilícito causador de danos e a caracterização do insucesso empresarial como risco exclusivo da atividade exercida pela locatária (ID 236201518, fls. 8-56). A parte autora apresentou réplica (ID 355880872, fls. 1-8), rebatendo as preliminares e reiterando os pleitos vestibulares. Intimadas para especificação de provas (ID 537569980 e ID 528637296), a parte autora pleiteou a realização de perícia contábil, perícia de engenharia/arquitetura, prova testemunhal e exibição de documentos pelas rés (ID 534959059, fls. 1-4), enquanto as rés requereram a designação de audiência de instrução para colheita de depoimento pessoal e oitiva de testemunhas (ID 537606269, fl. 1). QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES Inicialmente, cumpre analisar as questões preliminares suscitadas na peça defensiva, nos termos do artigo 357, inciso I, do Código de Processo Civil. No tocante à alegação de ilegitimidade passiva da corré Bela Vista Administradora de Condomínios e Shopping Centers S.A. (ID 236201518, fls. 2-6), impõe-se a sua rejeição. A demandada não figurou no negócio jurídico como intermediária meramente burocrática, mas desempenha a gestão operacional, financeira e de cobrança dos encargos locatícios e condominiais objeto da lide, tendo figurado expressamente em aditamentos contratuais (ID 107386199, fl. 75) e em licenças de operação perante órgãos municipais (ID 355880872, fl. 3), restando patente sua pertinência subjetiva e solidariedade na relação material controvertida em decorrência da teoria da asserção. De igual modo, a preliminar de ilegitimidade passiva para responder aos pleitos relacionados à Cessão de Direito de Uso (CDU) (ID 236201518, fls. 6-8) não merece acolhimento. A cessão do espaço e o contrato de locação formam uma operação econômica coligada e indissociável, celebrada no âmbito do mesmo empreendimento, tendo os instrumentos sido firmados de maneira conjunta e ratificados pelas rés (ID 107386199, fls. 73-75), inclusive com a inclusão dos débitos de CDU no termo de confissão de dívida emitido em favor do condomínio e cobrado pelas corrés (ID 2125265, fls. 82-87). Portanto, rejeitam-se ambas as preliminares. No que tange à alegação defensiva de inadequação da via eleita por suposto manejo transversa de ação de exigir contas (ID 236201518, fls. 46-50), tem-se que a presente demanda ostenta natureza declaratória e condenatória/indenizatória, figurando o pedido de exibição de documentos contábeis como mero incidente probatório voltado a demonstrar a extensão do dano e o suposto excesso de cobrança, não havendo óbice formal ao seu processamento. Estão presentes os pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido e regular da relação jurídica processual, bem como as condições da ação, motivo pelo qual se declara saneado o processo. DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO RELEVANTES A teor do artigo 357, inciso II, do Código de Processo Civil, delimitam-se como pontos fáticos controvertidos sobre os quais recairá a atividade probatória: O efetivo cumprimento ou descumprimento, pelas rés, dos deveres contratuais de implementação e manutenção do planejamento comercial, atratividade e infraestrutura anunciados (tenant mix e res sperata) perante a autora durante a vigência do contrato de locação; A existência, a regularidade e os critérios técnicos de apuração das cobranças das despesas condominiais ordinárias, encargos comuns, ar condicionado e Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), notadamente quanto à aplicação do Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD) e da Área Bruta Locável (ABL); A ocorrência ou não de repasse indevido à parte autora de custos decorrentes de isenções ou descontos conferidos a lojas âncoras, megalojas ou salões comerciais vagos; A inclusão dos custos de conservação e manutenção do estacionamento na cota condominial comum, confrontada com a exploração comercial autônoma dessa área a partir do exercício de 2015; A higidez contábil e a composição dos valores constantes no Instrumento Particular de Confissão de Dívida e nas notas de débito emitidas; A quantificação dos valores investidos na implantação física do estabelecimento, as receitas auferidas e a existência e extensão de eventuais danos materiais, prejuízos emergentes e lucros cessantes suportados pela demandante; A ocorrência de abalo à reputação negocial ou à honra objetiva da pessoa jurídica autora decorrente dos atos de cobrança e inscrições restritivas. ESPECIFICAÇÃO DOS MEIOS DE PROVA ADMITIDOS Para a demonstração das matérias fáticas controvertidas, admitem-se: A produção de prova documental, consubstanciada nos documentos já encartados e na exibição incidental de registros contábeis, balancetes analíticos, demonstrativos de despesas comuns e comprovantes de arrecadação e destinação do FPP que venham a ser requisitados pelo perito do juízo; A produção de prova pericial contábil, necessária para esclarecer a exatidão aritmética dos rateios, o cumprimento dos critérios de cálculo e a existência de cobranças divergentes ou compensações; Indefere-se o pleito autoral de realização de prova pericial de engenharia/arquitetura (ID 534959059, fl. 3), porquanto o encerramento fático das atividades comerciais com entrega das chaves ocorreu em janeiro de 2018 (ID 2125265, fl. 80), restando prejudicado o exame in loco do estado de obras do imóvel, cabendo a comprovação dos custos das benfeitorias mediante notas fiscais e contratos já encartados, passíveis de conferência aritmética pelo perito contábil; A apreciação sobre a necessidade de prova oral (depoimento pessoal e oitiva de testemunhas) postulada pelas partes (ID 537606269, fl. 1 e ID 534959059, fls. 1-2 ) fica postergada para momento posterior à conclusão do laudo pericial contábil, quando este juízo avaliará a pertinência da audiência de instrução para os fatos estritamente comportamentais. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA A distribuição do ônus probatório obedecerá à regra estática contida no artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Incumbe à parte autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito, em especial: a celebração dos pactos e termos de cessão, os desembolsos realizados na infraestrutura e instalação do ponto, o faturamento obtido e o nexo de causalidade entre as condutas das rés e os prejuízos e lucros cessantes alegados (art. 373, I, CPC). Incumbe às partes rés comprovar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral, notadamente: a regularidade contábil e contratual dos lançamentos cobrados a título de aluguel, condomínio, CRD, ar condicionado e FPP, a disponibilização das contas aos lojistas na forma ajustada e o atendimento aos parâmetros operacionais do empreendimento (art. 373, II, CPC). Ressalta-se que a imposição de exibição documental contábil às rés decorre do dever comum de colaboração processual, tendo em vista que a contabilidade centralizada do condomínio e da administração do shopping se encontra em sua posse direta. DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES Nos termos do artigo 357, inciso IV, do Código de Processo Civil, fixam-se como matérias jurídicas relevantes para a resolução do mérito: A natureza jurídica dos contratos de locação comercial em shopping center, a aplicabilidade do artigo 54 da Lei nº 8.245/1991 e os limites da autonomia privada frente às cláusulas de adesão; A incidência dos princípios da função social do contrato, probidade e boa-fé objetiva (artigos 421 e 422 do Código Civil) e a vinculação da oferta e do planejamento de atratividade (tenant mix e res sperata); A aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido (artigo 476 do Código Civil) sobre as obrigações de pagar aluguel, encargos e valores atinentes à cessão de direito de uso (CDU); A validade das cláusulas das Normas Gerais Complementares e do Regimento Interno atinentes à fórmula de CRD, rateio de despesas de lojas vagas e concessão de descontos unilaterais a terceiros; O regime de rateio de despesas em áreas comuns e de custeio do estacionamento explorado comercialmente (artigo 1.336, inciso I, do Código Civil); A presença dos pressupostos da responsabilidade civil (conduta antijurídica, dano efetivo, nexo causal e culpa lato sensu) para fins de arbitramento de indenização por perdas e danos materiais (danos emergentes e lucros cessantes) e por danos morais à pessoa jurídica (artigos 186, 402, 927 do Código Civil e súmula aplicável). DETERMINAÇÃO DE PERÍCIA CONTÁBIL E DIRETRIZES Para a elucidação das questões técnicas e contábeis controvertidas, determina-se a realização de perícia contábil, observando-se os seguintes parâmetros: Nomeia-se como perito do juízo o Sr. Antonio Osvaldo Reis Junior, com endereço eletrônico antonioconsultor01@gmail.com e telefone (71) 8755-9010; Intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias (artigo 465, § 1º, do CPC), indiquem assistentes técnicos e apresentem quesitos; Após, intime-se o perito nomeado para que, no prazo de 5 (cinco) dias, apresente declaração de aceitação do encargo, cujos honorários serão custeados pelo Tribunal de Justiça do Estado da Bahia (TJBA), na forma do artigo 95, § 3º, do CPC e da regulamentação aplicável, tendo em vista a concessão da gratuidade de justiça à parte autora pelo Tribunal de Justiça nos autos do Agravo de Instrumento nº 8023723-67.2018.8.05.0000 (ID 5983609); Fixa-se o prazo de 45 (quarenta e cinco) dias para a entrega do laudo pericial contábil, contado a partir da intimação do perito acerca do arbitramento dos honorários e determinação de início dos trabalhos; As partes deverão franquear ao perito o acesso irrestrito a todos os livros contábeis, notas de débito, balancetes analíticos, demonstrativos de rateio e contratos pertinentes ao período da locação (2012 a 2018), sob as penas da lei. Ante o exposto: a) Rejeitam-se as preliminares de ilegitimidade passiva suscitadas pelas partes rés (ID 236201518, fls. 2-8) e declara-se saneado o processo nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil; b) Fixam-se os pontos controvertidos de fato e de direito e a distribuição ordinária do ônus probatório; c) Indefere-se a realização de perícia de engenharia/arquitetura e posterga-se a análise da prova oral para momento posterior ao laudo pericial; d) Determina-se a realização de perícia contábil, nomeando-se o perito Antonio Osvaldo Reis Junior, devendo a Secretaria proceder às intimações e comunicações cabíveis; e) Ficam as partes cientes de que, no prazo comum de 5 (cinco) dias, poderão solicitar esclarecimentos ou requerer ajustes nesta decisão de saneamento, findo o qual a decisão se tornará estável (artigo 357, § 1º, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Salvador - BA, (data da assinatura digital). FRANCISCA CRISTIANE SIMÕES VERAS Juíza de Direito Designada Núcleo de Justiça 4.0 Apoio Cível (Decreto nº 505/2026)