0543575-39.2012.8.06.0001

Intimação

TJCE · 2º Gabinete da 5ª Câmara de Direito Privado

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR PROCESSO: 0543575-39.2012.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: PEDRINA DE SOCORRO COSMO LESSA APELADO: FORTCASA INCORPORADORA E IMOBILIARIA LTDA, SIMONE ROCHA RIBEIRO EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL SEM ANUÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA. INEFICÁCIA RELATIVA. ALIENAÇÃO EM DUPLICIDADE NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação contra sentença que julgou improcedente o pedido de reconhecimento do direito da autora sobre lote urbano, com a garantia do respectivo registro em seu nome e, revogou a anotação de intransferibilidade averbada na matrícula. A autora adquiriu do cedente e por via de instrumento particular firmado em 17 de maio de 2010, direitos sobre lote objeto de promessa de compra e venda celebrada em 23 de maio de 2004 entre a proprietária registral e o cedente, sem anuência da promitente vendedora. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em definir se o negócio celebrado entre a apelante e o cedente configura compra e venda ou cessão de posição contratual; se essa transmissão, realizada sem anuência prévia e expressa da promitente vendedora e na pendência de parcela vincenda, é eficaz perante ela; e se houve alienação do mesmo imóvel em duplicidade pela imobiliária apelada, apta a sustentar a nulidade do negócio posterior e o reconhecimento do direito da apelante ao registro. III. Razões de decidir 3. O cedente era promitente comprador, e não proprietário, pois o domínio imobiliário se adquire pelo registro do título translativo, de modo que o instrumento realizado em 17 de maio de 2010, embora intitulado compromisso de compra e venda, veiculou cessão de posição contratual, submetida às cláusulas do contrato originário. 4. Na data da cessão remanescia parcela vincenda do contrato originário, cujo último vencimento se deu em 25 de junho de 2010, o que atrai a cláusula que condiciona a transmissão de direitos a terceiros ao consentimento prévio e expresso da vendedora. Não demonstrado nos autos o referido consentimento, tornando o negócio ineficaz perante a vendedora, sem prejuízo de sua validade entre cedente e cessionária. 5. Não se configura alienação em duplicidade pela intermediária, pois a transferência posterior foi promovida pelo próprio cedente, mediante aditivo de transferência subscrito pela vendedora, pelo cedente, pela cessionária e pela administradora, o que afasta a exigência de prévia interpelação ou de comprovação de rescisão do contrato originário. 6. Ausente título oponível à proprietária registral, não há suporte para o reconhecimento do direito ao imóvel nem para a determinação de registro em nome da apelante, tanto mais que a segunda cessionária obteve escritura pública anterior à citação e à ordem judicial de intransferibilidade. 7. Deixa-se de pronunciar a nulidade decorrente da não integração de litisconsortes, porque o mérito é decidido em favor daqueles a quem aproveitaria a decretação. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A cessão da posição contratual derivada de promessa de compra e venda, celebrada sem a anuência prévia e expressa da promitente vendedora exigida em cláusula contratual e na pendência de saldo em favor desta, é ineficaz perante ela, embora válida entre cedente e cessionário. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 4º, 6º, 85, § 11, 98, §§ 1º, VIII, e 3º, 114, 115, I, 186, 282, § 2º, 373, I, 487, I, 932, III, e 1.010, III e IV; CC, arts. 299 e 1.245. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECER da apelação e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data registrada no sistema. FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR Desembargador Relator RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por PEDRINA DE SOCORRO COSMO LESSA se opondo a sentença que, nos autos da Ação Cautelar Inominada ajuizada em face de FORTCASA INCORPORADORA E IMOBILIÁRIA LTDA e de SIMONE ROCHA RIBEIRO, julgou improcedentes os pedidos exordiais. O magistrado de primeiro grau fundamentou que a cessão de direitos promovida pelo adquirente originário em favor da autora revelou-se inválida ante a falta de consentimento prévio e por escrito da promitente vendedora FORTCASA INCORPORADORA E IMOBILIARIA LTDA, contrariando expressa cláusula contratual que previa a rescisão automática do ajuste em caso de alienação desautorizada do lote nº 04, quadra 10, no Loteamento Paraíso Verde. Em consequência, o juízo revogou a liminar que havia decretado a intransferibilidade do bem, extinguindo o feito com resolução de mérito. Inconformada, a recorrente PEDRINA DE SOCORRO COSMO LESSA interpôs o presente recurso de Apelação Cível arguindo a necessidade de integral reforma do julgado. Sustenta que houve flagrante má-fé da empresa FORTCASA INCORPORADORA E IMOBILIARIA LTDA, a qual teria alienado o mesmo lote em duplicidade para a recorrida SIMONE ROCHA RIBEIRO. Defende que a imobiliária agiu de forma ilícita por não ter notificado previamente o comprador originário acerca de eventual rescisão contratual, reputando válida a sua aquisição inicial e nula a venda posterior efetuada em favor da litisconsorte. (id. 20991828). Devidamente intimada, a recorrida SIMONE ROCHA RIBEIRO apresentou contrarrazões arguindo preliminar de não conhecimento da insurgência por inépcia, ante a ausência de impugnação específica aos fundamentos do decisum e pela falta de pedido expresso de nova decisão. No mérito, pugna pelo desprovimento do apelo e pleiteia a condenação da apelante por litigância de má-fé. (id. 20991835) Remetidos os autos à superior instância, a Procuradoria-Geral de Justiça emitiu manifestação opinando pelo conhecimento do recurso e, no mérito, deixou de exarar parecer diante da natureza eminentemente privada e patrimonial disponível da lide possessória, a afastar a necessidade de intervenção do fiscal da lei. (id. 36370104). É o relatório. VOTO I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal. As partes foram intimadas da sentença em 7 de março de 2025 (Num. 20991829 e Num. 20991830) e a apelação foi protocolizada em 15 de março de 2025 (Num. 20991831), dentro do prazo legal, que, ademais, corre em dobro para a Defensoria Pública (art. 186 do CPC). Dispensado o preparo, por litigar a apelante sob o pálio da gratuidade da justiça (art. 98, § 1º, VIII, do CPC). Presentes, ainda, a regularidade formal, a legitimidade e o interesse recursal. A douta Procuradoria Geral de Justiça, instada por força do despacho de Num. 34341758, manifestou-se pelo conhecimento do recurso, deixando de emitir parecer de mérito por reputar a controvérsia de índole exclusivamente patrimonial (Num. 36370104). Conheço do recurso. II. DELIMITAÇÃO DA CONTROVÉRSIA RECURSAL Cinge-se a controvérsia recursal a averiguar se o instrumento particular celebrado em 17 de maio de 2010, no qual a apelante pagou R$ 6.000,00 (seis mil reais) a Francisco Carlos Lima Sousa Filho pelo lote 04 da quadra 10 do Loteamento Paraíso Verde, configura compra e venda ou cessão da posição contratual oriunda do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda n. 4780, firmado em 23 de maio de 2004 entre a proprietária registral Varjota Empreendimentos Ltda. e o referido cedente; se essa transmissão, realizada sem a anuência prévia e expressa da promitente vendedora, produz em relação a esta efeitos; se a posterior transferência dos mesmos direitos à apelada Simone Rocha Ribeiro caracteriza alienação do imóvel em duplicidade pela imobiliária apelada, apta a acarretar a nulidade do segundo negócio; e, por consequência, se subsiste título hábil a amparar o reconhecimento do direito da apelante sobre o bem e a garantia do respectivo registro em seu nome, tal como postulado na inicial emendada e reiterado nas razões recursais. III. DAS PRELIMINARES SUSCITADAS EM CONTRARRAZÕES Sustenta a apelada Simone Rocha Ribeiro, em contrarrazões (Num. 20991835), que o recurso se limita a repetir a tese inicial, sem atacar os fundamentos da sentença, o que atrairia o art. 932, III, do CPC e o enunciado 182 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. Não é o que se extrai dos autos. As razões recursais impugnam de modo específico o núcleo do decisum, ao sustentar que o cedente já era titular do bem e que inexistia saldo devedor à época da contratação, premissas sobre as quais se assentou a conclusão de que teria havido cessão de direitos carente de anuência. A impugnação é frontal e suficiente. Também não prospera a alegação de ausência de pedido de nova decisão. A peça recursal requer expressamente a reforma da sentença em todos os seus termos, com o acolhimento da pretensão autoral de reconhecimento do direito ao imóvel e de garantia do respectivo registro em seu nome, o que satisfaz o art. 1.010, III e IV, do CPC. Por fim, a preclusão invocada com fundamento nos arts. 342 e 434 do CPC dirige-se, por sua literalidade, ao ônus do réu de concentrar a defesa na contestação, não se prestando a obstar a devolução ao Tribunal das questões suscitadas pela autora e reiteradas no apelo (art. 1.013, caput e § 1º, do CPC). Acresce que não houve inovação recursal: as teses de quitação do contrato originário e de dupla alienação foram deduzidas em réplica (Num. 20991773) e na manifestação de Num. 20991774. Rejeito as preliminares. IV. DA QUESTÃO DE ORDEM PÚBLICA EXAMINADA DE OFÍCIO Antes do exame do mérito, registro matéria cognoscível de ofício. A sentença consignou que a legitimidade passiva, em demandas dessa natureza, é de quem figura no registro imobiliário como proprietário, no caso a empresa Varjota Empreendimentos Ltda., e, invocando entendimento sobre litisconsórcio necessário entre os integrantes da cadeia de transmissão, determinou apenas a integração da segunda cessionária ao polo passivo. Nem a proprietária registral nem o cedente Francisco Carlos Lima Sousa Filho foram citados. A rigor, o pedido de reconhecimento do direito ao imóvel e de registro em nome da autora reclamaria decisão uniforme em relação a ambos (arts. 114 e 115, I, do CPC). Ocorre que o art. 282, § 2º, do CPC veda o pronunciamento da nulidade quando o mérito puder ser decidido em favor da parte a quem aproveitaria a sua decretação, situação que exatamente se verifica na espécie, pois a improcedência beneficia os ausentes. A cassação da sentença, após catorze anos de tramitação, para reiniciar a instrução e alcançar, com elevada probabilidade, idêntico resultado, contrariaria os arts. 4º e 6º do CPC. Deixo, pois, de decretar a nulidade, ressalvando que este julgamento não declara a invalidade de negócio jurídico subscrito por quem não integrou a relação processual, limitando-se a aferir a eficácia da cessão perante a promitente vendedora. V. DO MÉRITO V.1. Da qualificação do negócio jurídico de 17 de maio de 2010 O Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda n. 4780 (Num. 20991691 a Num. 20991694) foi celebrado em 23 de maio de 2004 entre Varjota Empreendimentos Ltda, na condição de promitente vendedora e proprietária registral, e Francisco Carlos Lima Sousa Filho, promitente comprador, tendo por objeto o lote 04 da quadra 10 do Loteamento Paraíso Verde, com área de 150 m². A cláusula 1.1 outorga à apelada Fortcasa Incorporadora e Imobiliária Ltda. poderes para praticar, em nome da vendedora, os atos inerentes à efetivação do pacto, o que explica sua presença na cadeia negocial e afasta, desde logo, a premissa de que a imobiliária dispusesse do imóvel em nome próprio. O preço foi ajustado em R$ 6.458,24 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e vinte e quatro centavos), mediante sinal de R$ 308,00 e 72 parcelas de R$ 85,42, a primeira vencível em 25 de julho de 2004 e a última em 25 de junho de 2010, prevendo a cláusula 10.1 que a escritura definitiva seria outorgada uma vez quitado integralmente o saldo do preço. Nesse cenário, quando o cedente celebrou com a apelante o instrumento de 17 de maio de 2010 (Num. 20991588 e Num. 20991589), não era proprietário do bem, condição que, no direito brasileiro, se adquire pelo registro do título translativo no cartório competente (art. 1.245 do Código Civil). O próprio contrato o reconhece, ao declarar que o lote fora adquirido conforme o contrato particular de promessa de compra e venda da Varjota Empreendimentos Ltda. datado de 23 de maio de 2004. Logo, ainda que intitulado compromisso de compra e venda, o negócio transferiu a posição contratual do promitente comprador, e não o domínio, submetendo-se às cláusulas do contrato originário, tal como corretamente qualificou a sentença. V.2. Da ausência de anuência e da ineficácia da cessão perante a promitente vendedora A cláusula 7.1 do contrato originário, na alínea "A", dispõe sobre a rescisão nos seguintes termos (ID. 20991693): 7.1) O presente poderá ainda ser rescindido nos seguintes casos: A) Se o COMPRADOR(A)(ES), enquanto houver saldo em favor da VENDEDORA (parcelas vincendas e/ou parcelas vencidas não pagas e/ou correções monetárias), ceder, prometer ceder, ou de qualquer forma transmitir a terceiros, parcial ou totalmente, ou direitos e obrigações decorrentes deste contrato, sem o prévio e expresso consentimento da VENDEDORA. A apelante sustenta que, na data da cessão, o contrato originário já estaria quitado, porque as 72 parcelas correspondiam a seis anos contados de 2004. O argumento conduz a conclusão oposta à pretendida: se a última parcela vencia em 25 de junho de 2010 e a cessão ocorreu em 17 de maio de 2010, havia necessariamente saldo vincendo naquela data, situação expressamente abrangida pela cláusula transcrita. Não se trata, portanto, de presumir inadimplemento, mas de constatar que o preço ainda não se encontrava integralmente exigível, tanto que o Sumário do Cliente emitido pela administradora (Num. 20991696 e Num. 20991697) registra, em 4 de janeiro de 2008, trinta parcelas em aberto, de n. 43/72 a 72/72, no total de R$ 2.869,50. Exigível o consentimento prévio e expresso da vendedora, competia à apelante demonstrá-lo, por se tratar de fato constitutivo do direito que alega (art. 373, I, do CPC). Desse ônus não se desincumbiu: não há nos autos qualquer documento pelo qual a promitente vendedora, ou a administradora em seu nome, tenha anuído à transmissão operada em 17 de maio de 2010. A consequência jurídica, contudo, não é a invalidade do negócio, que permanece hígido entre cedente e cessionária, mas a sua ineficácia perante a promitente vendedora, que a ele não anuiu, na linha do que dispõe o art. 299 do Código Civil quanto à assunção de obrigação por terceiro. Nessa precisa medida retifico a fundamentação da sentença, que aludiu à invalidade da pactuação, sem alteração do resultado do julgamento. V.3. Da inocorrência de alienação do imóvel em duplicidade O eixo do recurso está na afirmação de que a apelada Fortcasa teria alienado duas vezes o mesmo imóvel, sem antes interpelar o cedente acerca de eventual rescisão, o que imporia a declaração de nulidade do segundo negócio. A prova documental produzida nos autos infirma a premissa. O Aditivo de Transferência ao Contrato de Promessa de Compra e Venda n. 4780, datado de 18 de novembro de 2011 (Num. 20991760, págs. 3 e 4), tem como partes a Varjota Empreendimentos Ltda., na condição de vendedora e anuente, Francisco Carlos Lima Sousa Filho, expressamente qualificado como comprador e cedente, Simone Rocha Ribeiro, cessionária, e a Fortcasa Incorporadora e Imobiliária Ltda., interveniente administradora, todos subscritores do instrumento. Vale dizer: a transmissão posterior não foi promovida pela imobiliária em nome próprio, e sim pelo mesmo cedente que, um ano e meio antes, havia transferido os direitos à apelante. Não houve dupla alienação pela promitente vendedora ou por sua mandatária, mas dupla disposição pelo cedente comum, com a particularidade de que o segundo negócio contou com a anuência que faltou ao primeiro. Cai por terra, com isso, a exigência de prévia interpelação ou de comprovação da rescisão contratual: o contrato originário não foi resolvido, foi cedido pelo próprio contratante, com o consentimento da vendedora, na forma que a cláusula 7.1, alínea "A", reclamava. Registro, ainda, que a afirmação constante da réplica e reiterada nas razões recursais, de que a negociação de 18 de novembro de 2011 teria envolvido apenas Simone Rocha Ribeiro, a Varjota Empreendimentos Ltda. e a Fortcasa, sem a participação de Francisco Carlos Lima Sousa Filho, não encontra respaldo no documento, que ostenta a assinatura do cedente. V.4. Da impossibilidade de reconhecimento do direito ao imóvel e do registro Assentada a ineficácia da cessão perante a promitente vendedora e afastada a tese de alienação em duplicidade, não subsiste título apto a amparar o reconhecimento do direito da apelante sobre o lote, nem a determinação de registro em seu nome. Soma-se que a apelada Simone Rocha Ribeiro obteve escritura pública de compra e venda lavrada em 23 de abril de 2012 perante o 3º Tabelionato de Notas da Comarca de Caucaia, Livro n. 074, fls. 104/105 (Num. 20991761 e Num. 20991762), precedida do recolhimento do imposto de transmissão e da certidão negativa de ônus reais da matrícula n. 68.168. O ato é anterior à citação da promovida, ocorrida em 2013, e à decisão de 14 de janeiro de 2014, que determinou a anotação de intransferibilidade (Num. 20991750), efetivada por meio do Ofício n. 363/2014 (Num. 20991751) e averbada sob AV.45/68168. Não há, portanto, alienação praticada em desobediência a comando judicial, tampouco elemento que autorize desconstituir o negócio. Registre-se, por fim, que o reconhecimento do domínio e a ordem de registro pressuporiam a presença da proprietária registral no polo passivo, o que não ocorreu, e que o próprio pedido deduzido na inicial emendada remeteu tal providência à ação principal a ser oportunamente ajuizada (Num. 20991717 e Num. 20991718), demanda que não veio aos autos. Fica ressalvado que a ineficácia ora reconhecida é relativa e não alcança a relação entre a apelante e o cedente, contra quem remanescem íntegras as pretensões que entender cabíveis, matéria estranha a estes autos e não abrangida por este julgamento. VI. DOS HONORÁRIOS RECURSAIS Integralmente desprovido o recurso e havendo prévia fixação na origem, incide a majoração prevista no art. 85, § 11, do CPC. A sentença arbitrou honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa em favor de cada parte contrária. Considerando que somente a apelada Simone Rocha Ribeiro ofertou contrarrazões (Num. 20991835), suportando o trabalho adicional em grau recursal, majoro para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa os honorários a ela devidos, mantido o percentual de origem quanto à verba fixada em favor da apelada Fortcasa Incorporadora e Imobiliária Ltda. Permanece suspensa a exigibilidade, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. DISPOSITIVO Ante o exposto, conheço da apelação e nego-lhe provimento, majorando para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa os honorários advocatícios devidos à apelada Simone Rocha Ribeiro, mantida a suspensão de exigibilidade nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. É como voto. Fortaleza/CE, data registrada no sistema. FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR Desembargador Relator