0533826-15.2018.8.05.0001

Intimação

TJBA · 12ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR · Sentença

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 12ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0533826-15.2018.8.05.0001 Órgão Julgador: 12ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR AUTOR: JORGE MAGALHAES TORRES e outros Advogado(s): RUY JOSE DE ALMEIDA FILHO (OAB:BA23996) REU: GREENVILLE I INCORPORADORA S.A. e outros Advogado(s): CARLOS EDUARDO CAVALCANTE RAMOS registrado(a) civilmente como CARLOS EDUARDO CAVALCANTE RAMOS (OAB:BA37489), THIAGO MAHFUZ VEZZI (OAB:BA42873) SENTENÇA JORGE MAGALHÃES TORRES e MARIA ALINA DE SÁ PEREIRA FARIA TORRES propuseram a presente Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais contra TOPROJET SERVIÇOS E LOCAÇÃO DE EQUIPAMENTOS TOPOGRÁFICOS LTDA - ME, GREENVILLE I INCORPORADORA S.A. e BANCO BRADESCO S/A. Aduzem os autores, em síntese, que adquiriram os direitos aquisitivos sobre o imóvel consistente no apartamento de nº 101 do Edifício Torre Órion (Torre 02), integrante do Condomínio Residencial Lumno, situado na Rua Salgueiro, nº 782, Patamares, Salvador/BA (matrícula nº 46.464 do 7º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador), pelo valor de R$ 870.000,00, integralmente quitado. Narram que, muito embora tenham cumprido sua obrigação contratual e lavrado a respectiva escritura pública de transferência de domínio, o imóvel permaneceu indevidamente gravado por hipoteca constituída pela incorporadora ré em favor do BANCO BRADESCO S/A, impedindo o registro e a transmissão da propriedade livre e desembaraçada. Pleitearam a concessão de tutela de urgência para baixa do gravame hipotecário e, no mérito, a confirmação definitiva da medida, bem como a condenação solidária dos réus ao pagamento de indenização por danos morais. Foi deferida a tutela de urgência (ID 253592238), determinando que as corrés GREENVILLE I INCORPORADORA S.A. e BANCO BRADESCO S/A promovessem a exclusão da restrição hipotecária que onerava a matrícula do bem. O réu BANCO BRADESCO S/A apresentou contestação (ID 253593110), arguindo preliminares de perda do objeto, em razão do requerimento de baixa do gravame no curso da lide, e ilegitimidade passiva. No mérito, alegou a ausência de relação de consumo e de ato ilícito, falta de nexo causal e inexistência de danos morais indenizáveis. Interpôs agravo de instrumento contra a decisão concessiva da tutela, ao qual foi negado provimento pelo Tribunal de Justiça da Bahia (ID 253593581). A ré TOPROJET SERVIÇOS E LOCAÇÃO DE EQUIPAMENTOS TOPOGRÁFICOS LTDA - ME anuiu com o pedido de desistência parcial da ação formulado pelos autores (ID 253593576). A ré GREENVILLE I INCORPORADORA S.A. apresentou contestação (ID 489086861). Em Decisão saneadora (ID 540669304), foram rejeitadas as preliminares arguidas pelas partes, homologada a desistência da ação e extinto o feito sem resolução do mérito em relação à ré TOPROJET, além de deferida a inversão do ônus da prova. Decretada a revelia da ré Greenville I por meio da Decisão de ID 559243754, oportunidade na qual foram indeferidos requerimentos de provas e anunciado o julgamento antecipado da lide. É o relatório. Decido. Cumpre registrar que as questões preliminares suscitadas pelas partes foram devidamente apreciadas e rejeitadas na Decisão saneadora de ID 540669304, restando preclusa a matéria. Passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, incisos I e II, do CPC, tendo em vista a suficiência da prova documental acostada e a revelia da ré GREENVILLE I INCORPORADORA S.A. É fato incontroverso nos autos, demonstrado pelo instrumento de cessão com interveniência anuente da incorporadora (ID 489086865) e pela Escritura Pública de Transferência de Domínio (ID 489086878 e ID 253592010), que os autores adimpliram integralmente o preço pactuado para aquisição do apartamento nº 101 da Torre Órion do Condomínio Residencial Lumno. Não obstante o cumprimento das obrigações assumidas pelos adquirentes, o imóvel permaneceu gravado por hipoteca constituída pela incorporadora perante a instituição financeira credora (ID 253592010). A questão jurídica central reside na eficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro perante terceiros adquirentes de boa-fé que já quitaram o preço do imóvel. Esta matéria encontra-se pacificada pelo enunciado da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." O fundamento jurídico para essa orientação jurisprudencial repousa na proteção à boa-fé objetiva e na função social dos contratos, princípios basilares do direito privado contemporâneo, consagrados nos artigos 421 e 422 do Código Civil. Por esses princípios, não se pode admitir que o adquirente que cumpriu integralmente sua obrigação contratual seja onerado por dívida contraída pela construtora junto a instituição financeira, conforme entendimento consolidado pelo STJ: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA ENCOL SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ - REsp: 1432693 SP 2013/0165651-1, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 24/06/2016) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. GRAVAME HIPOTECÁRIO FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. HIPOTECA CONSTITUÍDA ANTERIORMENTE À CELEBRAÇÃO DA COMPRA E VENDA. INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL. SÚMULA 308/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 308/STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 2. O entendimento pacificado e sumulado, no âmbito da Segunda Seção do STJ, é de que, em contratos de financiamento para construção de imóveis pelo SFH, a hipoteca concedida pela incorporadora em favor do Banco credor, ainda que anterior, não prevalece sobre a boa-fé do terceiro que adquire, em momento posterior, a unidade imobiliária. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ. Quarta Turma, AgInt no REsp n. 1.946.228 - PB, Relator Ministro Raul Araújo, julgado em 28/11/2022, DJe 07/12/2022) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C TUTELA DE URGÊNCIA, NULIDADE DE HIPOTECA, OBRIGAÇÃO DE FAZER, ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DANOS MORAIS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PROVENIENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO PESSOAL. RESTRIÇÃO ÀS PARTES CONTRATANTES. CÔNJUGE QUE NÃO FEZ PARTE DO AJUSTE CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. ACÓRDÃO QUE AFASTOU O REFERIDO ENUNCIADO SUMULAR. DECISÃO EM SENTIDO CONTRÁRIO AO DA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. AGRAVO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.1. "O direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis" (REsp 247.344/MG, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2001, DJ de 16/04/2001, p. 107). Súmula 239 do STJ.2. Hipótese em que o Tribunal de origem acolheu preliminar de ilegitimidade ativa, em relação ao cônjuge que não figurou como parte no contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto de pedido de adjudicação compulsória, por se tratar de direito pessoal, restrito aos contratantes. Incidência da Súmula 83/STJ.3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308 do STJ).4. Acrescente-se que não altera este entendimento o fato de não ser regido o contrato pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, consoante decidiu a Terceira Turma por ocasião do julgamento do REsp 953.510/PR (Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJ de 22/08/2008).Precedentes.5. Em sentido contrário, o Tribunal de origem afastou a incidência da Súmula 308/STJ, assentando que, por não se tratar de unidade imobiliária adquirida no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, o referido entendimento sumular não se aplicava, devendo ser mantida a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro.6. Agravo interno provido. Recurso especial parcialmente provido para determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que julgue a demanda à luz da jurisprudência do STJ.(AgInt no REsp n. 2.129.038/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 13/9/2024.) O entendimento jurisprudencial consolidado é no sentido de que a hipoteca não tem eficácia perante o adquirente do imóvel que adimpliu integralmente o preço, independentemente do conhecimento prévio do gravame. Assim, a ciência prévia do adquirente sobre a hipoteca não afasta a incidência da Súmula nº 308 do STJ, mantendo-se a ineficácia da garantia hipotecária perante o comprador que quita o preço. Impor ao consumidor a responsabilidade por dívida da construtora caracterizaria verdadeira transferência de risco da atividade empresarial, em flagrante violação ao disposto no art. 51, III, do CDC. Eventual descumprimento contratual entre o banco e a construtora deve ser resolvido entre eles, em ação própria, sem prejudicar o adquirente que cumpriu sua obrigação. Ademais, o cumprimento da obrigação após ajuizamento da ação e deferimento da liminar não acarreta perda do objeto, mas apenas reforça a necessidade da tutela judicial. A conduta das rés, ao manter o gravame sobre o imóvel após a quitação integral do preço, ultrapassa o mero aborrecimento. A frustração e a insegurança impostas aos autores em razão da recalcitrância das rés em liberar o gravame, inviabilizando a fruição e a disponibilidade plena do patrimônio adquirido com esforço e quitado à vista, configuram evidente dano moral. A demora injustificada na liberação da hipoteca, que somente veio a ser providenciada após o ajuizamento da presente demanda e a concessão de ordem judicial liminar, submeteu os adquirentes a angústia e aflição que ultrapassam os limites do mero aborrecimento cotidiano, violando direitos da personalidade. A jurisprudência é pacífica ao reconhecer que a demora injustificada na liberação do gravame hipotecário dá ensejo a dano moral: ACORDÃO RECURSO DE APELAÇÃO . AÇÃO ORDINÁRIA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO SOBRE O IMÓVEL. QUITAÇÃO DO VALOR TOTAL DO BEM . NECESSIDADE DE BAIXA DA HIPOTECA. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 308 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I - No presente caso, deve ser aplicado o entendimento sedimentado na Súmula nº 308 do STJ, a qual dispõe que não possui eficácia perante o adquirente do imóvel a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda. II - A hipoteca concedida pela empresa incorporadora em favor da instituição financeira é ineficaz perante o adquirente do imóvel. Aquele que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente . III - Dano moral configurado. Deve ser mantido o valor da indenização fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Este montante é razoável e adequado, sendo suficiente para reparar o Autor pelo abalo moral sofrido, além de cumprir a função punitiva, pedagógica e reparatória da indenização, sem configurar enriquecimento sem causa . RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0539899-37.2017 .8.05.0001, em que figuram como apelante GREENVILLE E INCORPORADORA S.A . e outros e como apelada SANDRA CRISTINA LIMA SANTOS e outros. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador,.(TJ-BA - Apelação: 05398993720178050001, Relator.: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/09/2024) Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR HIPOTECÁRIO E DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA . DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA MULTA COMINATÓRIA. RECURSOS DESPROVIDOS. I . CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas por Banco Bradesco S.A. e Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou procedente pedido de obrigação de fazer, determinando a baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado pelos autores, e condenou os réus solidariamente ao pagamento de indenização por danos morais e honorários advocatícios . A sentença fixou multa cominatória em caso de descumprimento e condenou os apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o Banco Bradesco S.A . possui legitimidade passiva para integrar o polo passivo da ação em virtude de sua condição de credor hipotecário; (ii) determinar a responsabilidade solidária do banco e da construtora para a baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel pelos adquirentes; e (iii) avaliar a procedência do pedido de indenização por danos morais, bem como a razoabilidade do valor arbitrado. III. RAZÕES DE DECIDIR O Banco Bradesco S.A . possui legitimidade passiva para integrar a ação, visto que é o credor hipotecário do imóvel, e a baixa do gravame depende de sua anuência, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência e previsão no art. 251, II, da Lei nº 6.015/73. A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o banco credor, pois a hipoteca, embora constituída para garantir financiamento à construtora, é ineficaz em relação aos adquirentes do imóvel, conforme Súmula 308 do STJ . Os adquirentes, após quitarem o preço do imóvel, fazem jus à transferência do bem livre de ônus, sendo dever da construtora e do banco proceder à baixa do gravame hipotecário, sob pena de violação à segurança jurídica e boa-fé objetiva. A não efetivação da baixa do gravame, mesmo após diversas tentativas extrajudiciais dos autores, configura transtorno que ultrapassa o mero dissabor, justificando a condenação em danos morais, visto que os autores foram privados de usufruir integralmente do imóvel. O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 10.000,00, é adequado e proporcional à gravidade do abalo sofrido, considerando a conduta dos réus e o princípio da razoabilidade . A multa cominatória, fixada em R$ 500,00 por dia de descumprimento, limitada a R$ 30.000,00, é razoável e adequada para compelir os réus ao cumprimento da obrigação de fazer, respeitando o princípio da proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos desprovidos . Tese de julgamento: O credor hipotecário possui legitimidade passiva para compor o polo passivo de ação que visa à baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado. A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o credor hipotecário, devendo o imóvel ser transferido livre de ônus ao adquirente que quitou integralmente o preço. A não realização de baixa de hipoteca após quitação do imóvel caracteriza transtorno que justifica a condenação por danos morais. A multa cominatória fixada em valor razoável visa garantir o cumprimento da obrigação de fazer e é devida no caso de descumprimento . Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/73, art. 251, II; Código de Defesa do Consumidor ( CDC); CPC/15, art. 85, § 11 . Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula 308; TJ-DF, AC 07195541320218070020; TJ-SP, AC 10062684120198260114; STJ, REsp 1.837.203/RS; AgInt no AREsp n. 1 .916.671/RS; TJ-MG, AC 10000211998463001; TJ-DF, AI 07166082620248070000. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50046315920228080024, Relator.: SERGIO RICARDO DE SOUZA, 3ª Câmara Cível) Considerando a capacidade econômica das rés, a extensão do dano e o caráter punitivo-pedagógico da medida, fixo a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia que se mostra razoável e proporcional ao caso concreto. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida (ID 253592238) e declarar a ineficácia do gravame perante os autores, reconhecendo o cumprimento da obrigação de fazer consubstanciado na averbação de baixa da hipoteca (AV.03 da matrícula nº 46.464); b) CONDENAR as rés GREENVILLE I INCORPORADORA S.A. e BANCO BRADESCO S/A, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor da parte autora, corrigido monetariamente a partir da data de publicação desta sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora a contar da citação (art. 405 do Código Civil). Sobre os valores devidos, os juros de mora e a correção monetária deverão observar a aplicação da taxa Selic (REsp 1.795.982/SP) até a geração de efeitos da Lei 14.905/24, quando então a atualização monetária será feita pelo IPCA (art. 389, p. único, Código Civil), e os juros moratórios pela Selic, deduzido o IPCA (art. 406, p. único, Código Civil). Condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 25 de agosto de 2026. Elke Figueiredo Schuster Juíza de Direito Auxiliar