0528899-69.2019.8.05.0001

Intimação

TJBA · 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR · Decisão

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: DESPEJO n. 0528899-69.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR AUTOR: EDSON SANTOS DE JESUS e outros Advogado(s): DANIEL BISPO CAVALCANTI (OAB:BA48646) REU: UBIRATAN SANTANA Advogado(s): ANDRE LUIZ DE LIMA FRANCA (OAB:BA62607) DECISÃO Vistos etc. Cuida-se de Ação de Despejo por Denúncia Vazia cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos proposta por Edson Santos de Jesus e Eronildes Moreira dos Santos de Jesus em face de Ubiratan Santana, todos qualificados nos autos (ID 113993962). Sustentam os autores, em síntese, que em 21 de julho de 2011 adquiriram de Jaci Passos dos Santos a unidade autônoma correspondente ao pavimento térreo do imóvel situado na Rua Lima Teixeira, nº 12, bairro de Cosme de Farias, nesta Capital (ID 113993962). Afirmam que se sub-rogaram nos direitos decorrentes do contrato de locação comercial firmado com o réu, o qual passou a vigorar por prazo indeterminado (ID 113993962). Noticiam que promoveram a notificação premonitória do locatário para desocupação voluntária em trinta dias, perfectibilizada perante o Cartório de Títulos e Documentos (ID 113993966 e ID 113993967), sem que houvesse a restituição das chaves, restando acumulados débitos de aluguéis e faturas de água (ID 113993962). Pleitearam a concessão de liminar, a rescisão do contrato com o respectivo despejo e a condenação do réu ao pagamento dos aluguéis e encargos atrasados (ID 113993962). Em decisão inicial, a análise da liminar foi postergada para após a formação do contraditório (ID 113993996). Os autores recolheram as custas iniciais e as complementares devidas pelo litisconsórcio (ID 113993985, ID 113993987, ID 493836428 e ID 493840830). Citado (ID 224109614), o demandado apresentou contestação (ID 232407519), arguindo: a) gratuidade da justiça; b) impugnação ao benefício da gratuidade concedido aos autores; c) preliminar de ilegitimidade ativa, sob a alegação de que o imóvel pertencia a José Correia de Santana (falecido) e integraria o acervo de seu inventário, sendo nula a venda operada por Jaci Passos dos Santos aos autores; d) preliminar de litispendência e coisa julgada em face de ações anteriores extintas sem julgamento de mérito; e, no mérito, alegou desrespeito ao direito de preferência, ausência de notificação válida, impugnou a cobrança de aluguéis e formulou pleito de retenção por benfeitorias e indenização por fundo de comércio (ID 232407519). Os autores apresentaram réplica (ID 360020005), rebatendo todas as preliminares e instruindo os autos com certidões imobiliárias (ID 360022062 e ID 360022069), além de decisões proferidas no inventário que excluíram o imóvel da partilha sucessória (ID 360020008 e ID 360022059). As partes juntaram novos documentos e manifestações sucessivas (ID 399330221, ID 430202145, ID 462635123 e ID 470558313). Instadas a especificar provas (ID 522551355), ambas pugnaram expressamente pela produção de prova oral em audiência de instrução, apresentando os respectivos róis de testemunhas (ID 420633454, ID 528017407 e ID 529648425). Determinada a comprovação da hipossuficiência financeira (ID 551305223), o réu acostou declaração de que não firmou contrato oneroso com seu patrono (ID 555982350), comprovantes de rendimentos previdenciários (ID 555982354) e declarações de imposto de renda (ID 555982351). Os autores, por sua vez, apresentaram pedido de gratuidade superveniente (ID 557085271), instruído com declaração de imposto de renda (ID 557085283) e relatórios médicos demonstrando tratamento oncológico de alta complexidade suportado pela coautora Eronildes Moreira dos Santos de Jesus (ID 420633456 e ID 557085302). Vieram os autos conclusos para saneamento. 1. DA ANÁLISE DA HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA E DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA A concessão do benefício da gratuidade da justiça subordina-se à comprovação ou presunção da insuficiência de recursos para suportar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, nos moldes do art. 98, caput, e art. 99, §§ 2º e 3º, ambos do Código de Processo Civil. Quanto ao réu Ubiratan Santana, a documentação carreada aos autos (ID 555982349, ID 555982350, ID 555982351 e ID 555982354) demonstra que seus rendimentos são oriundos de aposentadoria por tempo de contribuição previdenciária, com expressiva absorção por descontos de empréstimos consignados, resultando em renda líquida modesta, incapaz de fazer frente aos encargos processuais sem grave prejuízo à sua subsistência familiar. Ademais, o acionado declarou formalmente a inexistência de pacto de honorários contratuais onerosos perante o patrono constituído (ID 555982350). Nesse cenário, preenchidos os requisitos legais e ausentes elementos que infirmem a declaração de pobreza, impõe-se o deferimento da gratuidade da justiça em favor do demandado Ubiratan Santana. No que tange à impugnação formulada pelo réu contra a gratuidade outrora postulada pelos autores na inicial (ID 232407519), verifica-se a perda superveniente de objeto, haja vista que os autores recolheram integralmente as custas iniciais e complementares (ID 113993985, ID 113993987, ID 493836428 e ID 493840830). Lado outro, cumpre apreciar o pedido de gratuidade superveniente formulado pelos autores na petição de ID 557085271, fundado no art. 99, § 1º, do Código de Processo Civil. Os requerentes comprovaram alteração substancial em seu contexto econômico, decorrente do grave acometimento de saúde da coautora Eronildes Moreira dos Santos de Jesus, diagnosticada com neoplasia maligna (carcinoma mamário invasivo e carcinoma de tireoide) em acompanhamento oncológico rigoroso (ID 420633456 e ID 557085302), aliado ao patamar modesto de rendimentos tributáveis constante da declaração de ajuste anual do coautor Edson Santos de Jesus (ID 557085283). Desse modo, nos termos do art. 98, § 5º, do CPC, defiro aos autores o benefício da gratuidade da justiça com efeitos prospectivos (ex nunc), aplicando-se aos atos processuais a serem praticados a partir do pedido, sem direito à repetição das custas já recolhidas. 2. DAS QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES E PRELIMINARES Em estrita observância ao art. 357, inciso I, do Código de Processo Civil, passa-se ao exame das preliminares suscitadas na peça contestatória. 2.1. Da Inexistência de Litispendência e de Coisa Julgada Material Argui o demandado a ocorrência de litispendência e de coisa julgada (ID 232407519), apontando a prévia propositura das ações autuadas sob o nº 0545408-51.2014.8.05.0001 (7ª Vara de Relações de Consumo de Salvador) e nº 8118678-19.2020.8.05.0001 (5ª Vara Cível e Comercial de Salvador). A preliminar não merece prosperar. Conforme a disciplina do art. 337, §§ 1º, 2º e 3º, do Código de Processo Civil, a litispendência exige a coexistência de demandas idênticas em curso simultâneo, com a tríplice identidade de partes, causa de pedir e pedido. Na espécie, os feitos pretéritos foram arquivados definitivamente, inexistindo lide concorrente ativa. No tocante à coisa julgada, o exame dos pronunciamentos pretéritos evidencia que a ação tombada sob o nº 0545408-51.2014.8.05.0001 foi extinta sem resolução do mérito, com esteio no art. 267, VI, do CPC/1973 (art. 485, VI, do CPC/2015), por carência da ação probatória quanto ao título da compra e venda na época (ID 113993977). De igual modo, a demanda reivindicatória nº 8118678-19.2020.8.05.0001 foi extinta sem resolução de mérito em decorrência da inadequação da via eleita (ID 399330227). A extinção terminativa sem apreciação do mérito gera tão somente coisa julgada formal, a qual não impede a renovação da pretensão em nova demanda, desde que sanado o vício que motivou a extinção anterior, nos exatos termos do art. 486, § 1º, do CPC. Sobre o tema, destaca-se o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8009945-33.2025.8.05.0146 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: IVANILDO MARTINS DA SILVA Advogado(s): ANA APARECIDA ARAUJO MUNIZ APELADO: COMPANHIA DE ELETRICIDADE DO ESTADO DA BAHIA COELBA Advogado(s):MARCELO SALLES DE MENDONCA registrado(a) civilmente como MARCELO SALLES DE MENDONCA, RAFAEL MARTINEZ VEIGA registrado(a) civilmente como RAFAEL MARTINEZ VEIGA PJ - 02 ACORDÃO DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. COISA JULGADA MATERIAL. INOCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE ATIVA DO USUÁRIO DE FATO. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1.Trata-se de apelação interposta contra sentença que extinguiu o processo sem resolução de mérito, reconhecendo a ocorrência de coisa julgada em relação à ilegitimidade ativa do demandante, sob o fundamento de que a questão já havia sido decidida em demanda anterior, também extinta sem análise do mérito, por não ser o recorrente o titular formal da conta contrato perante a concessionária de energia elétrica. II. Questão em discussão 2.Verificar se a extinção de processo anterior sem resolução de mérito gera coisa julgada material impeditiva de nova demanda. 3.Definir se o usuário de fato do serviço de energia elétrica possui legitimidade para demandar contra a concessionária, mesmo não sendo o titular do contrato. 4.Analisar a legalidade da recusa na religação do serviço essencial por cobrança de débitos pretéritos e a consequente configuração de dano moral. III. Razões de decidir 5.O processo extinto sem resolução do mérito produz apenas coisa julgada formal, não impedindo a propositura de nova ação, desde que o vício processual anterior seja corrigido, conforme a regra do artigo 486, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil. 6.O usuário não é apenas aquele cujo nome se encontra escrito na fatura emitida pela concessionária, mas qualquer pessoa que se utiliza do serviço de fornecimento de energia elétrica, independentemente de contrato de prestação de serviço ou inscrição junto à prestadora, consoante o disposto no artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor. 7.Os documentos carreados na petição inicial demonstram, de forma inequívoca, que o autor é residente no imóvel abastecido pela concessionária, sanando o vício apontado no processo anterior. 8.Estando a causa em condições de imediato julgamento e superada a questão processual, aplica-se a teoria da causa madura para o enfrentamento do mérito, prestigiando a efetividade e a razoável duração do processo. 9.A recusa da concessionária em restabelecer o serviço de energia elétrica após o pagamento da fatura motivadora do corte, utilizando a privação do serviço essencial como meio coercitivo para cobrança de débitos antigos, configura conduta ilícita e gera o dever de compensar os danos morais suportados pelo consumidor. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso provido para anular a sentença recorrida, afastar a coisa julgada e a ilegitimidade ativa, e, no mérito, julgar procedentes em parte os pedidos iniciais. Tese de julgamento: "1. O processo extinto sem resolução do mérito não faz coisa julgada material, permitindo o ajuizamento de nova ação com a correção do vício apontado. 2. O usuário de fato do serviço de energia elétrica, ao demonstrar sua residência no imóvel, possui legitimidade ativa para demandar contra a concessionária, independentemente de figurar como titular formal da conta." Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 8009945-33.2025.8.05.0146, em que figura como Apelante IVANILDO MARTINS DA SILVA e como Apelada COMPANHIA DE ELETRICIDADE DO ESTADO DA BAHIA COELBA. ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos exatos termos do voto do Relator. Sala de Sessões, ____de____________de 2026. Presidente Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE Relator Procurador(a) de Justiça ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8009945-33.2025.8.05.0146,Relator(a): PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE,Publicado em: 19/06/2026 ) Apresentada na presente demanda a prova documental registral e postulada a rescisão por denúncia vazia com fundamento regular na Lei nº 8.245/1991, resta suprido o óbice anterior, não havendo óbice formal ou material ao prosseguimento da lide. Por conseguinte, rejeito as preliminares de litispendência e coisa julgada. 2.2. Da Legitimidade Ativa Ad Causam O demandado sustenta a ilegitimidade ativa dos autores (ID 232407519), aduzindo que o imóvel seria parte integrante da herança de José Correia de Santana, falecido em 2010, e que a alienação promovida por Jaci Passos dos Santos padeceria de nulidade. A preliminar deve ser rejeitada. A legitimidade das partes é aferida à luz da teoria da asserção, a partir das afirmações contidas na petição inicial. Os autores sustentam sua condição de adquirentes e novos titulares do domínio sobre a unidade térrea do imóvel (ID 113993962), exibindo escritura pública de compra e venda e certidão da matrícula nº 98.971 do 3º Ofício de Imóveis de Salvador (ID 360022062 e ID 360022069), na qual figura como transmitente a locadora originária Jaci Passos dos Santos. Operada a alienação da coisa locada durante a vigência do liame, opera-se a sub-rogação legal do adquirente nos direitos e deveres do locador, ex vi do art. 8º da Lei nº 8.245/1991, outorgando-lhe plena legitimidade para denunciar a locação e postular o despejo c/c cobrança de aluguéis em atraso. Nesse sentido, orienta a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8009515-50.2024.8.05.0103 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: JOSELIENO RODRIGUES SILVA Advogado(s): MANOEL CONCEICAO ALMEIDA SILVA APELADO: SUELIA SOUZA DE OLIVEIRA REIS Advogado(s):MARIA LIVIA PORTO CARVALHO ACORDÃO Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO PARCIAL. LOCAÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA. INOCORRÊNCIA. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE. RELAÇÃO CONTRATUAL INCONTROVERSA. TERRENO DE MARINHA. IRRELEVÂNCIA. BOA-FÉ OBJETIVA. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. INADIMPLEMENTO. INFRAÇÃO CONTRATUAL. DESPEJO DEVIDO. DENÚNCIA VAZIA EM LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR. FATO SUPERVENIENTE. CAUÇÃO JÁ COMPENSADA EM OUTRO PROCESSO. IMPOSSIBILIDADE DE NOVA COMPENSAÇÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE REJEITADA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por JOSELIENO RODRIGUES SILVA contra sentença que julgou procedente ação de despejo, rescindiu o contrato de locação, decretou a desocupação do imóvel e condenou o réu ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso, tendo o apelante insurgido-se quanto à legitimidade ativa da locadora, à validade do contrato, à regularidade do despejo e à compensação da caução locatícia. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar o cabimento do conhecimento integral do recurso, diante da alegada inovação recursal; (ii) definir se a apelada possui legitimidade ativa para ajuizar a ação de despejo, ainda que não detenha a propriedade formal do imóvel; (iii) examinar a regularidade da rescisão contratual e do despejo fundados na falta de pagamento e na denúncia vazia em locação não residencial; e (iv) analisar a repercussão de fato superveniente consistente na prévia compensação da caução locatícia em outro processo judicial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se conhece da parte do recurso em que o apelante veicula documentos e teses não submetidos ao contraditório nem apreciados pelo juízo de origem, por configurar inovação recursal e indevida supressão de instância. 4. O contrato de locação possui natureza pessoal e obrigacional, de modo que a legitimidade ativa para a ação de despejo decorre da posição de locador na relação contratual, e não, necessariamente, da titularidade do domínio do imóvel. 5. Sendo incontroversa a relação locatícia formalizada por contrato escrito, mostra-se irrelevante, para a solução da lide, a alegação de que o bem estaria inserido em terreno de marinha, por se tratar de questão estranha à relação obrigacional estabelecida entre as partes. 6. Não pode o locatário, após usufruir do imóvel, opor argumento relativo a terceiro para furtar-se ao cumprimento das obrigações assumidas, em afronta à boa-fé objetiva e ao instituto do venire contra factum proprium. 7. O inadimplemento dos aluguéis constitui infração contratual apta a autorizar a rescisão da locação e o despejo, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91, sendo igualmente legítima a retomada do imóvel por denúncia vazia em locação não residencial, conforme art. 57 da mesma lei. 8. O fato superveniente informado em contrarrazões, consistente na compensação da caução locatícia em outro processo, deve ser considerado no julgamento, nos termos do art. 493 do CPC, para afastar nova compensação da mesma garantia, sob pena de enriquecimento ilícito. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido, unicamente para afastar a determinação de compensação da caução locatícia com o débito exequendo, mantida, no mais, a sentença. Sucumbência mantida ante o resultado do recurso. Tese de julgamento: "Não se conhece da apelação na parte em que veicula inovação recursal, com juntada de documentos e formulação de teses não submetidos ao contraditório nem apreciados em primeiro grau. Na ação de despejo, a legitimidade ativa decorre da posição contratual de locador, sendo desnecessária, em regra, a prova da propriedade do imóvel, dada a natureza pessoal e obrigacional da locação. O inadimplemento dos aluguéis autoriza a rescisão contratual e o despejo, assim como a denúncia vazia em locação não residencial constitui direito potestativo do locador. Sobrevindo prova de que a caução locatícia já foi compensada em outro processo, impõe-se afastar nova compensação, nos termos do art. 493 do CPC, para evitar enriquecimento ilícito." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 493, 80, 85, § 11, e 1.026, § 2º; Lei nº 8.245/91, arts. 9º, III, 13 e 57. Jurisprudenciais relevantes citadas:STJ, REsp nº 1.196.824/AL, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 26/02/2013; TJ-BA, Apelação Cível nº 0000426-73.2016.8.05.0151, Rel. Des. Manuel Carneiro Bahia de Araujo, Segunda Câmara Cível, pub. 10/09/2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 8009515-50.2024.8.05.0103, oriundos do Juízo da 4ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo Cíveis e Comerciais de Ilhéus, em que é Apelante JOSELIENO RODRIGUES SILVA e Apelada SUELIA SOUZA DE OLIVEIRA REIS. ACORDAM, os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em acolher a preliminar de inovação recursal, CONHECER PARCIALMENTE do recurso de apelação e, na parte conhecida, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tudo pelos fundamentos a seguir expostos. Sala das Sessões, documento datado eletronicamente. PRESIDENTE DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 04 ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8009515-50.2024.8.05.0103,Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA,Publicado em: 14/05/2026 ) Eventual questionamento a respeito da validade substancial do negócio translativo ou direitos de terceiros herdeiros diz respeito ao mérito da relação jurídica de direito material e será valorado em cognição exauriente, não elidindo a legitimação processual dos promoventes. Dessa forma, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa. 2.3. Dos Requerimentos de Suspensão Processual e Ofícios a Outros Juízos O réu pleiteou a suspensão do processo (ID 232407519) sob o argumento de prejudicialidade externa com o Inventário do Espólio de José Correia de Santana (processo nº 0089530-51.2010.8.05.0001, em trâmite na 14ª Vara de Família de Salvador), requerendo a expedição de ofícios ao referido juízo e ao cartório de imóveis. Indefiro os pedidos de suspensão e de expedição de ofícios. Conforme demonstram as decisões carreadas aos autos (ID 360020008, ID 360022059 e ID 430202152), o imóvel da Rua Lima Teixeira, nº 12, foi expressamente excluído da partilha no juízo sucessório, assentando-se a titularidade registral particular de Jaci Passos dos Santos e remetendo eventuais interessados às vias ordinárias. Ademais, o demandado figura como mero locatário comercial do imóvel, não ostentando legitimidade para vindicar direitos hereditários em nome do espólio alheio. A documentação cartorária acostada aos autos (ID 360022069 e ID 462635127) é dotada de presunção de veracidade e fé pública, mostrando-se desnecessária e protelatória a expedição de ofícios a outras varas ou serventias. 3. DA DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO CONTROVERTIDAS Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, declaro o feito saneado nos moldes do art. 357, inciso II, do Código de Processo Civil. Fixo como pontos fáticos controvertidos: a) A regularidade da sub-rogação dos autores na relação locatícia estabelecida com o réu sobre a unidade térrea do imóvel situado na Rua Lima Teixeira, nº 12, Cosme de Farias, Salvador/BA; b) A higidez formal e material da notificação premonitória de denúncia vazia encaminhada ao demandado; c) A existência, extensão e liquidez do inadimplemento dos aluguéis e encargos de água cobrados na inicial; d) A suposta violação ao direito de preferência do locatário e a arguição de vício no negócio jurídico translativo do imóvel; e) A realização de eventuais benfeitorias necessárias ou úteis no imóvel pelo locatário, sua autorização expressa pelo locador e a validade de cláusula contratual de renúncia à indenização e retenção; f) A constituição de fundo de comércio e a existência de suporte fático e legal para a pretendida indenização. 4. DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA Em estrita observância ao art. 357, inciso III, e art. 373, caput, incisos I e II, do CPC, distribuo o ônus probatório pela regra estática: a) Incumbe aos autores comprovar os fatos constitutivos de seu direito, notadamente: a aquisição e titularidade sobre o imóvel locado, a notificação premonitória para desocupação em prazo legal e a existência do débito locatício e encargos contratuais inadimplidos; b) Incumbe ao réu demonstrar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral, em especial: o pagamento pontual dos aluguéis e taxas de água cobradas, a autorização expressa para edificação de benfeitorias indenizáveis e os requisitos concretos para tutela do alegado fundo de comércio. 5. DA DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES Nos termos do art. 357, inciso IV, do Código de Processo Civil, fixo como questões de direito relevantes para o julgamento do mérito: a) A incidência dos arts. 8º, 56, 57 e 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/1991 à denúncia imotivada de locação comercial vigendo por prazo indeterminado; b) Os efeitos da sub-rogação do adquirente nas cláusulas do pacto locatício e a eficácia das cláusulas de renúncia a benfeitorias e retenção (art. 35 da Lei nº 8.245/1991); c) A disciplina do direito de preferência do locatário e as hipóteses restritas de indenização por fundo de comércio nas locações comerciais (arts. 27, 33 e 51 a 53 da Lei nº 8.245/1991); d) Os consectários da mora contratual nos encargos de locação e consumo de água (art. 9º, III, e art. 23, I e VIII, da Lei nº 8.245/1991). 6. DA ATIVIDADE PROBATÓRIA E DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO Com fulcro no art. 357, inciso V, do CPC, defiro a produção de prova documental e de prova oral, consistente no depoimento pessoal das partes e na inquirição de testemunhas tempestivamente arroladas, reputando-as úteis e necessárias ao deslinde dos pontos fáticos controvertidos. DETERMINO que o servidor de gabinete adote as seguintes providências: a) Inclua o feito em pauta para a realização de Audiência de Instrução e Julgamento, observando-se a antecedência legal e o intervalo mínimo entre os atos (art. 357, § 9º, do CPC); b) Proceda à intimação pessoal das partes para comparecimento, com a advertência expressa quanto à pena de confesso (art. 385, § 1º, do CPC); c) Intimem-se os patronos das partes, cabendo aos advogados constituídos informar ou intimar as testemunhas arroladas no prazo e na forma preconizada pelo art. 455 do CPC, ressalvadas as hipóteses legais de intimação judicial. Fica assegurado às partes o direito de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes no prazo comum de 5 (cinco) dias, findo o qual esta decisão se tornará estável, a teor do art. 357, § 1º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Salvador/BA, 02 de setembro de 2026. SIRLEI CAROLINE ALVES SANTOS Juíza de Direito 10ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador