0518891-09.2014.8.05.0001

Intimação

TJBA · 7ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR · Sentença

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 7ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0518891-09.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: 7ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR INTERESSADO: ANA NILSA DE FREITAS Advogado(s): WIVERSON GEORGE DE OLIVEIRA (OAB:BA15115), RAFAELA DE JESUS REIS (OAB:BA37956) INTERESSADO: MOURA DUBEUX ENGENHARIA S/A e outros (2) Advogado(s): CARLOS ALEXANDRE BALLOTIN (OAB:SP181027), FERNANDO GODOI WANDERLEY (OAB:SP204929), EMILIA MOREIRA BELO (OAB:PE23548), SOFIA PAIVA FORTES (OAB:SP469576), TIAGO MACKEY MARTINS DE ASSIS GOMES (OAB:SP243775), CAROLINE FERREIRA DIAS DAVANZO (OAB:SP379860) SENTENÇA Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por Ana Nilsa De Freitas em face de Moura Dubeux Engenharia S.A., Brito Amoedo Imobiliária Ltda. e Carlos Alexandre Ballotin, por meio da qual a autora sustenta ter adquirido unidade imobiliária integrante do empreendimento Reserva do Horto, acreditando estar contratando diretamente com as requeridas, vindo posteriormente a descobrir que o negócio jurídico celebrado consistia em cessão de direitos decorrente de promessa de compra e venda anteriormente firmada pelo terceiro réu. Afirma que, ao tentar promover a regularização e posterior alienação do imóvel, tomou conhecimento da existência de pendências tributárias e cartorárias relacionadas à transferência originária da unidade imobiliária, as quais teriam inviabilizado a conclusão dos atos registrais necessários. Em razão disso, requer a responsabilização dos demandados pelos prejuízos alegadamente suportados, bem como indenização por danos materiais e morais. Citados, os réus apresentaram contestação, suscitando preliminares e impugnando integralmente os pedidos formulados. Houve réplica. É o relatório. Decido. O feito encerra questão essencialmente de direito e de questão fática que se encontra delineada através de suficiente prova nos autos, sendo assim, a presente lide comporta julgamento antecipado, na forma do art. 355, inciso I, do CPC. Inicialmente, rejeito as preliminares suscitadas pelas partes rés. A primeira requerida, Moura Dubeux Engenharia S.A., e o terceiro requerido, Carlos Alexandre Ballotin, suscitam preliminar de ilegitimidade passiva. Não lhes assiste razão. Conforme a teoria da asserção, a legitimidade das partes deve ser aferida a partir das alegações deduzidas na petição inicial. No caso, a autora atribui à primeira requerida responsabilidade pela suposta ausência de informações adequadas acerca da negociação realizada e ao terceiro requerido o descumprimento das obrigações contratuais relacionadas às despesas de transferência do imóvel. Há, portanto, pertinência subjetiva entre os fatos narrados e os demandados indicados no polo passivo, sendo que a efetiva existência de responsabilidade constitui matéria de mérito. Rejeitam-se as preliminares de ilegitimidade passiva. O terceiro requerido suscita, ainda, a inépcia da petição inicial. Também sem razão. A petição inicial atende aos requisitos dos arts. 319 e 330 do Código de Processo Civil, contendo exposição dos fatos, fundamentos jurídicos e pedidos determinados, possibilitando o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. Eventual fragilidade das alegações ou improcedência dos pedidos não se confunde com inépcia da exordial. Rejeita-se, portanto, a preliminar de inépcia da petição inicial. Superadas as questões preliminares, passa-se ao exame do mérito. A controvérsia deve ser examinada à luz da prova documental produzida nos autos e das obrigações efetivamente assumidas pelas partes no instrumento contratual que formalizou a cessão dos direitos aquisitivos relativos ao imóvel. A tese central da autora repousa na alegação de que desconhecia a natureza jurídica do negócio celebrado, acreditando estar adquirindo o imóvel diretamente das requeridas, tendo sido posteriormente surpreendida pela existência de obrigações tributárias e cartorárias pendentes atribuídas ao cedente (terceiro requerido). Entretanto, os elementos probatórios constantes dos autos não conferem suporte a essa narrativa. Verifica-se que a autora figurou expressamente no instrumento contratual na qualidade de cessionária, aderindo aos seus termos e condições. Além disso, a documentação acostada demonstra que os valores ajustados para aquisição do imóvel foram transferidos diretamente ao réu Carlos Alexandre Ballotin, circunstância que evidencia a ciência de que a negociação era realizada com o titular dos direitos aquisitivos então cedidos, e não diretamente com as requeridas. Tal circunstância assume especial relevância, pois revela incompatibilidade lógica entre a alegação de desconhecimento da cessão e a efetiva dinâmica financeira do negócio jurídico concretamente realizado entre as partes. Não bastasse isso, os documentos juntados aos autos demonstram que a autora possuía conhecimento acerca das despesas inerentes à regularização da transferência imobiliária, tendo mantido comunicações específicas sobre a matéria junto aos representantes das requeridas. As correspondências eletrônicas constantes dos autos evidenciam que a questão relativa às despesas tributárias e cartorárias era de conhecimento da demandante, circunstância que enfraquece substancialmente a alegação de surpresa ou ocultação de informações. Diante desse cenário, não se verifica a ocorrência de erro substancial, dolo, omissão relevante ou qualquer vício de consentimento apto a comprometer a validade do negócio jurídico celebrado. Também não se identifica conduta ilícita atribuível às rés Moura Dubeux Engenharia S.A. e Brito Amoedo Imobiliária Ltda. capaz de ensejar responsabilização civil. A prova produzida não demonstra falha na prestação de serviços, descumprimento do dever de informação ou atuação contrária aos postulados da boa-fé objetiva. Ao contrário, os elementos constantes dos autos evidenciam que a cessão foi formalizada mediante instrumento escrito, com expressa definição dos direitos e obrigações de cada contratante. Por outro lado, a análise do contrato revela que a autora possui razão quanto à atribuição das despesas relacionadas à transferência originária da propriedade. Com efeito, a cláusula 7.03 do instrumento de cessão estabeleceu de forma expressa que as despesas referentes à transferência da propriedade da incorporadora para o cedente, notadamente o Imposto de Transmissão Inter Vivos - ITIV, as despesas cartorárias destinadas à lavratura e ao registro da escritura e demais encargos correlatos, seriam suportadas exclusivamente pelo cedente, cabendo à cessionária apenas os encargos decorrentes da transferência posterior para sua titularidade. A disposição contratual é clara e objetiva, não havendo qualquer margem razoável para interpretação diversa. Nos termos dos arts. 112 e 113 do Código Civil, a interpretação dos negócios jurídicos deve prestigiar a boa-fé e o sentido objetivamente extraído das declarações de vontade manifestadas pelas partes. No caso concreto, a repartição das despesas decorrentes das distintas etapas da transferência imobiliária foi expressamente convencionada, impondo-se o reconhecimento da força obrigatória da avença regularmente celebrada. Desse modo, o conjunto probatório permite concluir pela existência da obrigação contratual atribuída ao réu Carlos Alexandre Ballotin relativamente às despesas referentes à transferência da propriedade da incorporadora para sua titularidade, nos exatos limites definidos na cláusula 7.03 do instrumento de cessão. Por conseguinte, os valores comprovadamente desembolsados pela autora para quitação de despesas que contratualmente competiam ao cedente devem ser restituídos. Todavia, tal restituição deve ocorrer de forma simples. A controvérsia possui natureza eminentemente contratual, não se verificando hipótese de incidência do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Além disso, não há demonstração de cobrança indevida promovida pelo requerido, tampouco prova de dolo, má-fé ou comportamento abusivo que autorize a excepcional repetição em dobro. Assim, eventual ressarcimento deve corresponder exclusivamente aos valores efetivamente suportados pela autora em substituição ao devedor contratual, sob pena de enriquecimento sem causa. Todavia, os demais pedidos não merecem acolhimento. O reconhecimento da obrigação contratual do cedente não conduz, por si só, à procedência dos pedidos indenizatórios formulados na inicial. A responsabilidade civil exige a demonstração cumulativa de conduta ilícita, dano e nexo causal, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil, ônus que incumbia à autora, na forma do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. No caso concreto, não há prova suficiente de ato ilícito praticado pelas corrés Moura Dubeux Engenharia S.A. e Brito Amoedo Imobiliária Ltda., tampouco demonstração de prejuízo material indenizável em extensão superior ao próprio reconhecimento da obrigação contratual ora declarado. De igual modo, os fatos narrados não configuram dano moral indenizável. A controvérsia estabelecida entre as partes permanece circunscrita ao âmbito patrimonial e ao cumprimento das obrigações decorrentes de negócio jurídico regularmente celebrado, sem demonstração de efetiva violação a direitos da personalidade capaz de justificar compensação extrapatrimonial. Assim, a procedência da demanda deve se limitar ao reconhecimento da obrigação contratualmente assumida pelo cedente, sendo improcedentes os demais pleitos deduzidos na petição inicial. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para condenar o réu CARLOS ALEXANDRE BALLOTIN a restituir à autora, de forma simples, os valores comprovadamente despendidos com as despesas previstas na cláusula 7.03 do instrumento de cessão de direitos, referentes à transferência da propriedade da incorporadora para o cedente, inclusive ITIV, despesas cartorárias para lavratura e registro da escritura e demais encargos correlatos, devidamente acrescidos de correção monetária e juros de mora, contados da data do desembolso, e extingo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. O Índice de Correção Monetária aplicável é o IPCA (art. 389, p. único, do Código Civil). Juros com base na SELIC, deduzida a correção monetária do período, medida pelo IPCA, considerada como zero, se negativa (art. 406, § 1º, do Código Civil). Considerando a sucumbência recíproca, mas em maior extensão da autora, condeno a demandante ao pagamento de 70% das custas processuais e honorários advocatícios, e o réu Carlos Alexandre Ballotin ao pagamento dos 30% remanescentes. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o proveito econômico obtido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, observada eventual gratuidade da justiça e a vedação de compensação prevista no art. 85, §14, do mesmo diploma legal. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Serve cópia autêntica do(a) presente como mandado, ofício e termo, com vistas ao célere cumprimento das comunicações processuais e providências determinadas. Salvador - Bahia, datado e assinado eletronicamente. LEANDRO DA SILVA RIBEIRO FRÓIS Juiz de Direito Designado Núcleo de Justiça 4.0 - Apoio Cível Decreto Judiciário 958/2026