0514616-80.2015.8.05.0001

Intimação

TJBA · 2ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR · Sentença

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª Vara de Relações de Consumo - Salvador 1º Cartório Integrado das Varas de Relações de Consumo de Salvador Rua do Tingui, s/n, Campo da Pólvora, Fórum Prof. Orlando Gomes, 1º Andar, Nazaré, Salvador - Bahia. CEP 40.040-380. salvador2vrconsumo@tjba.jus.br / 1cartoriointegrado@tjba.jus.br Processo n. 0514616-80.2015.8.05.0001 INTERESSADO: MARIA MESSIAS PEREIRA DAMASIO INTERESSADO: CONDOMINIO EDIFICIO CASANOVA, RENATO CRUZ SANTOS AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDOMÍNIO RECONHECIDA. TEORIA DA APARÊNCIA E RECEBIMENTO CONTINUADO DE PARCELAS PELA ADMINISTRAÇÃO POSTERIOR (ARTS. 422, 932, III, E 1.348 DO CÓDIGO CIVIL). VENDA A NON DOMINO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO POR ILICITUDE E IMPOSSIBILIDADE DO OBJETO (ART. 166, II, DO CÓDIGO CIVIL). BEM PENHORADO EM EXECUÇÃO FISCAL FEDERAL E ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA PELA PRÓPRIA ADQUIRENTE. DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO CONTRATO NULO PARA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DANO MORAL CARACTERIZADO. PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS. MARIA MESSIAS PEREIRA DAMASIO ajuizou a presente AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS em face do CONDOMINIO EDIFICIO CASANOVA e, posteriormente integrado à lide, RENATO CRUZ SANTOS, todos qualificados nos autos. Narrou a parte autora, em síntese, que em 12 de setembro de 2013 celebrou contrato particular de compromisso de compra e venda com o condomínio réu, representado pelo então síndico Renato Cruz Santos, para a aquisição da sala comercial de nº 17, situada no referido edifício, pelo preço total de R$28.000,00, ajustando-se uma entrada de R$12.000,00 e parcelas mensais sucessivas. Asseverou que pretendia instalar no local o seu próprio salão de beleza e que o alienante garantiu contratualmente que o bem estava livre e desembaraçado de ônus ou dívidas fiscais. Afirmou que realizou reformas e passou a exercer sua atividade no imóvel, mas posteriormente descobriu a existência de débitos tributários de IPTU e taxas perante o Município de Salvador, consolidados em programa de parcelamento no valor de R$5.641,98. Noticiou que, durante o exercício de sua atividade profissional, passou a sofrer constantes interrupções no fornecimento de água da sua unidade por ato da administração condominial e teve trancado o acesso ao sanitário coletivo do corredor, o que prejudicou diretamente os atendimentos a seus clientes e ensejou a construção de instalações sanitárias próprias no interior da sala. Relatou que foi surpreendida com a informação de que a referida sala comercial pertencia a terceiros e se encontrava penhorada na Execução Fiscal nº 2003.33.00.005841-7, em trâmite perante a 8ª Vara Federal da Seção Judiciária da Bahia, tendo sido levada a leilão judicial em 12/09/2014, oportunidade na qual, para não perder o espaço de trabalho e as benfeitorias realizadas, necessitou arrematar o próprio imóvel em hasta pública pelo valor de R$13.600,00. Diante disso, postulou a concessão da gratuidade da justiça; a citação da parte ré; a total procedência dos pedidos para condenar o réu à restituição dos valores pagos na aquisição perante o condomínio e despesas incorridas, em ressarcimento material no valor total de R$70.000,00; a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$100.000,00; e a condenação nos ônus de sucumbência. Por intermédio da decisão interlocutória proferida sob a égide do CPC/1973 (ID 313047977), foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça à autora, com a determinação dos atos de comunicação processual e fixação de prazo para apresentação de resposta e réplica. Devidamente citado (ID 313047988), o CONDOMINIO EDIFICIO CASANOVA ofereceu contestação (ID 313047993). Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, ao fundamento de que o imóvel foi alienado pelo ex-síndico Renato Cruz Santos, que não dispunha de poderes de disposição sobre patrimônio de terceiros ou do condomínio, tendo sido posteriormente destituído do encargo por irregularidades administrativas. Suscitou a preliminar de litisconsórcio passivo necessário, pleiteando a integração do ex-síndico Renato Cruz Santos ao polo passivo da relação processual. No mérito, alegou que a autora procedeu de forma imprudente e negligente ao adquirir o bem sem exigir as certidões cartorárias e fiscais indispensáveis, sustentando a inexistência de autorização assemblear para a venda da unidade imobiliária. Impugnou a ocorrência de danos materiais e morais, aduzindo que a compradora permaneceu na posse do bem e que não restaram demonstrados os pressupostos da responsabilidade civil. Requereu a condenação da autora nas penas de litigância de má-fé e a improcedência integral dos pedidos da exordial. A parte autora apresentou réplica (ID 313048214), refutou as preliminares suscitadas. Argumentou que o condomínio é parte legítima, pois o contrato foi firmado pelo então representante legal do ente condominial e os pagamentos das parcelas foram recebidos sucessivamente tanto pelo síndico originário quanto pela síndica subsequente, Sra. Verônica Gomes Santos, conforme recibos encartados aos autos (ID 313047724). No mérito, repisou a ilicitude da venda a non domino, a responsabilidade pelos prejuízos advindos da evicção e as condutas abusivas consistentes no corte de abastecimento de água e trancamento do sanitário de uso comum, reiterando os pedidos inaugurais . Instadas a manifestarem interesse probatório (ID 313048218), a autora pugnou pela oitiva de testemunhas (ID 313048224), enquanto o condomínio réu quedou-se inerte (ID 313048228). Designada audiência de instrução e julgamento (ID 313048231), restou assentada a necessidade de integração à lide de RENATO CRUZ SANTOS como litisconsorte passivo, determinando-se a sua citação pessoal (ID 313048243 e ID 313048251). Regularmente citado por mandado cumprido por oficial de justiça (ID's 313048459/ 313048462), o corréu RENATO CRUZ SANTOS deixou transcorrer o prazo legal sem apresentar contestação, consoante certidão lavrada nos autos (ID 313048478). Intimadas as partes sobre o interesse na dilação probatória (ID 313048480), a autora informou a desnecessidade de outras provas e requereu o julgamento do feito (ID 313048486). Os autos foram migrados do sistema SAJ para a plataforma do Processo Judicial Eletrônico (PJe), com expedição de despacho comunicatório (ID 464170227), tendo a demandante confirmado a regularidade dos autos digitais e pugnado pelo julgamento conclusivo da lide (ID 512336210). É o relatório. Decido. PRELIMINARES E QUESTÕES PROCESSUAIS DA REVELIA DO CORRÉU RENATO CRUZ SANTOS O corréu RENATO CRUZ SANTOS foi regularmente citado por oficial de justiça em 06/11/2017 (ID 313048459/ 313048462), mas quedou-se inerte, deixando transcorrer o prazo legal sem oferecer contestação (ID 313048478). De rigor a declaração de sua revelia, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil. Todavia, em face da pluralidade de réus e da apresentação de tempestiva peça de defesa pelo CONDOMINIO EDIFICIO CASANOVA (ID 313047993), não incidem os efeitos materiais da presunção de veracidade quanto aos fatos comuns expressamente impugnados pelo litisconsorte contestante, por expressa incidência do artigo 345, inciso I, do CPC, procedendo-se ao exame conjunto e minucioso da prova documental carreada aos autos. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM E DA TEORIA DA APARÊNCIA O condomínio réu arguiu sua ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que o negócio imobiliário foi perpetrado exclusivamente pelo antigo síndico em excesso de mandato, sem respaldo legal ou assemblear (ID 313047993). A preliminar não merece acolhimento. A aferição da legitimidade processual orienta-se pela teoria da asserção, tomando-se as narrativas formuladas na petição inicial em abstrato. Concretamente, o contrato de compromisso de compra e venda foi formalizado expressamente em nome do CONDOMINIO EDIFICIO CASA NOVA, qualificado como "promitente vendedor", figurando o Sr. Renato Cruz Santos na condição declarada de seu síndico e legítimo representante legal (ID 313047724). Ademais, os elementos probatórios evidenciam que, mesmo após a saída do referido síndico, a gestão condominial superveniente, representada pela síndica Verônica Gomes Santos, continuou a emitir e assinar recibos de recebimento das parcelas do preço da compra da sala comercial nº 17 diretamente da autora (ID 313047724). Incide na espécie a teoria da aparência e o dever anexo de boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil), sendo inoponível à adquirente de boa-fé a alegação interna de excesso de poderes do síndico ou irregularidade da representação perante a convenção de condomínio, respondendo o ente despersonalizado pelos atos praticados por seus órgãos diretivos perante terceiros (artigo 932, inciso III, do Código Civil c/c artigo 1.348 do Código Civil). Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo condomínio. Do Litisconsórcio Passivo A preliminar de litisconsórcio passivo necessário, suscitada pelo condomínio na contestação para integração de RENATO CRUZ SANTOS (ID 313047993), já restou esgotada e superada no curso do feito. O magistrado deferiu a inclusão e determinou a citação do aludido corréu em audiência (ID's 313048243/ 313048251), ato devidamente consumado com a respectiva citação por mandado judicial (ID's 313048459/ 313048462). Portanto, regularizada a relação processual com a presença de ambos os acionados no polo passivo, inexiste pendência formal, encontrando-se o processo apto para o julgamento definitivo do mérito. MÉRITO DA VENDA A NON DOMINO, NULIDADE DO NEGÓCIO E DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL No mérito, cuida-se de pretensão indenizatória e de ressarcimento material e moral decorrente de celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel que não pertencia ao condomínio alienante nem ao seu síndico, culminando na posterior arrematação do próprio bem pela compradora em hasta pública federal para salvaguardar a sua posse e investimento. A prova documental acostada é conclusiva. Em 12 de setembro de 2013, o Condomínio Edifício Casa Nova, por seu síndico Renato Cruz Santos, firmou compromisso de compra e venda da sala nº 17 com a autora, pelo valor de R$ 28.000,00, com cláusula expressa garantindo que a unidade estava livre de quaisquer ônus, IPTU ou débitos fiscais (ID 313047724). Ocorre que a referida sala comercial nº 17 jamais integrou a titularidade dominial do condomínio ou de seu gestor. A certidão imobiliária da matrícula nº 7.606 do 5º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador revela que o imóvel pertencia originariamente a terceiros e já se encontrava gravado com penhora judicial desde o ano de 2005 (ID 313047724, fl. 27). Em razão do débito fiscal executado pela União na Execução Fiscal nº 2003.33.00.005841-7 da 8ª Vara Federal da Seção Judiciária da Bahia, o imóvel foi praceado e levado a leilão judicial público em 12/09/2014, oportunidade na qual a própria autora, para não perder o ponto onde instalara o seu salão de beleza, teve que ofertar lanços e arrematar a unidade pelo montante de R$ 13.600,00 (ID's 313047733/ 313047736/ 313047739/ 313047971). Configurou-se hipótese indiscutível de venda a non domino, negócio jurídico nulo de pleno direito por ilicitude e impossibilidade do objeto (artigo 166, inciso II, do Código Civil), sendo ineficaz para transmitir a propriedade e gerando o dever inderrogável de recomposição patrimonial em favor do adquirente de boa-fé. O Superior Tribunal de Justiça consolida que a alienação de imóvel por quem não detém o domínio traduz negócio nulo e assegura ao adquirente a restituição integral das importâncias despendidas e o direito à recomposição dos danos: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. VENDA A NON DOMINO. NEGÓCIO JURÍDICO NULO. BOA-FÉ DE TERCEIRO. IRRELEVÂNCIA. INAPLICABILIDADE. SÚMULA 92/STJ. INADEQUAÇÃO TEMÁTICA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta, de modo suficiente, os fundamentos determinantes da solução adotada, sendo desnecessária a resposta pontual a todas as alegações quando incapazes de alterar o resultado.2. A venda a non domino é considerada nula, não produzindo efeitos jurídicos, independentemente da boa-fé do adquirente.3. Estando o acórdão estadual em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial suscitado 4. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.180.535/PR, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 8/5/2026.) De igual modo, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia orienta-se pela nulidade absoluta da venda a non domino e pela imposição do dever de recomposição material ao alienante ilegítimo: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000362-48.2017.8.05.0067 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: EMERSON MARLON ARAUJO DE JESUS Advogado(s): TASSIA BARROS MOTA DA SILVA, FRANCISCO ANTONIO MOREIRA MARQUES APELADO: RAFAEL GONCALVES PRADO Advogado(s):CLAUDIO LIMA SILVA, CRISTIANO DIAS SANTOS EMENTA Apelação cível. Ação de cobrança e Indenizatória. Venda de Imóvel a non domino. Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido "para condenar o Apelante ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) com correção monetária (INPC) a partir desta decisão, e juros legais de 1% (um por cento) ao mês, desde a data do evento danoso (Súmula nº 54 do STJ), bem como ao pagamento de indenização pelos danos materiais sofridos pelo pagamento do terreno (R$ 15.000,00), conforme consta na escritura particular juntada, devendo incidir correção monetária desde o efetivo prejuízo (Súmula nº 43 do STJ) e juros de 1% desde a data do evento danoso. Condenou, ainda, o Apelante ao pagamento das custas judiciais e dos honorários advocatícios, à base de 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do NCPC." O Apelado, Rafael Gonçalves Prado, relata que adquiriu do Sr. Emerson Marlon Araújo de Jesus, ora Apelante, na data de 08/03/2013, 1 (Um) lote situado na quadra D, da Rua Waldomiro Sabino Conceição no Loteamento Aquilina da Silva Moura, em Coração de Maria (BA), conforme escritura particular de compra e venda (doc ID n 52295722). Ocorre que, conforme bem consignado na sentença, o Apelante procedeu com a venda de um imóvel alheio, como se fosse próprio, o que está documentalmente comprovado nos autos (docs ID n. 52295721 e 52295722). Nesse contexto, não comprovada pelo Apelante a propriedade do imóvel, caracteriza-se a venda a non domino, consistente na alienação de um bem por quem não tem legitimação para tal, ou seja, a venda realizada por aquele que não tem poder de disposição da coisa. Cabe ao ilegítimo vendedor, portanto, recompor o prejuízo ao apelado, restituindo-lhes o valor dado em pagamento do negócio, R$ 15.000,00. Portanto, a venda de imóvel a non domino não dá ao adquirente direito de pleitear propriedade, ainda que diante de boa-fé; essa comercialização realizada por quem não é titular do domínio é ineficaz perante o verdadeiro proprietário. Assim, não há que se falar em chamamento ao feito os herdeiros da Sra. Aquilina da Silva Moura. Eventual restituição do apelante no valor do bem deve ser discutida em ação própria. A venda de imóvel a non domino é capaz de repercutir negativamente na honra subjetiva da parte lesada, refletindo danos de ordem moral que ultrapassam meros aborrecimentos decorrentes da relação contratual desfeita. No caso em apreço, o valor de R$ 6.000,00, a título de danos morais, atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade norteadores do instituto. Sentença mantida. Apelação improvida. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8000362-48.2017.8.05.0067,Relator(a): JOSE CICERO LANDIN NETO,Publicado em: 19/08/2024 ) A responsabilidade dos réus é solidária (artigo 932, inciso III, e artigo 942 do Código Civil). O Sr. Renato Cruz Santos cometeu ilícito pessoal ao negociar patrimônio alheio sabidamente penhorado, e o Condomínio Edifício Casanova vinculou-se objetivamente pelo ato praticado sob a aparência de legalidade de seu representante, chancelado pelo recebimento de parcelas pela administração que o sucedeu. Com a arrematação judicial do bem pela própria demandante perante a Justiça Federal, operou-se a aquisição originária da propriedade e a consolidação do domínio diretamente pela autora (ID 313047971). Contudo, as quantias desembolsadas pela autora em prol dos réus sob o título do nulo compromisso de compra e venda devem ser integralmente restituídas, sob pena de intolerável enriquecimento sem causa. A análise minuciosa dos comprovantes acostados demonstra que a autora pagou: (a) a quantia de R$12.000,00 como sinal inicial na celebração da avença (ID 313047724, fl. 9); (b) a quantia de R$500,00 em 27/03/2014 (ID 313047724, fl. 25); (c) a quantia de R$500,00 em 08/04/2014 (ID 313047724, fl. 23); e (d) a quantia de R$500,00 em 12/05/2014 (ID 313047724, fl. 21). Totalizam-se pagamentos comprovados de R$13.500,00 (treze mil e quinhentos reais) diretamente vertidos aos réus para a aquisição da sala comercial, quantia que deve ser integralmente devolvida à parte autora, com incidência de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora legais. No tocante aos alegados débitos de IPTU, o documento do PPI (ID 313047724, fls. 29/32) retrata mero demonstrativo e proposta de parcelamento municipal em nome do antigo proprietário, sem qualquer comprovante de quitação efetiva pela autora nos autos. De igual modo, os recibos genéricos de molduras e notas fiscais de materiais de construção (ID 313047730) foram incorporados em benfeitorias na sala que a autora acabou arrematando e que hoje integra o seu patrimônio exclusivo, não cabendo repasse de despesas ordinárias de reforma do seu próprio imóvel aos réus. Quanto aos honorários contratuais advocatícios, estes não integram o dano material indenizável na sistemática processual comum, conforme jurisprudência pacífica. Assim, o dano material acolhido limita-se ao ressarcimento das quantias vertidas aos réus pelo contrato nulo, no importe histórico de R$13.500,00. DOS ATOS ILÍCITOS PRATICADOS PELO CONDOMÍNIO E DO DANO MORAL A conduta dos réus ultrapassou em muito a esfera do mero descumprimento contratual ou aborrecimento corriqueiro da vida em sociedade. A autora foi vítima de venda a non domino, passou pela angústia de ver o estabelecimento comercial de sua subsistência ser levado a praça em hasta pública perante a Justiça Federal, vendo-se compelida a contrair recursos financeiros para arrematar a própria sala em leilão. Na quantificação do dano moral, em observância ao método bifásico, aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e ao caráter pedagógico-punitivo da condenação, sem ensejar enriquecimento sem causa, fixo o montante indenizatório em R$8.000,00 (oito mil reais), a ser suportado solidariamente pelos corréus. DO PEDIDO DE LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ O condomínio réu pleiteou a condenação da autora por litigância de má-fé (ID 313047993). O pleito deve ser indeferido. A autora limitou-se a exercer o direito constitucional de ação em busca da tutela de direitos violados por negócio eivado de nulidade e por práticas abusivas perpetradas pela administração do condomínio, não se vislumbrando qualquer das condutas taxativamente descritas no artigo 80 do CPC. DISPOSITIVO: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial, com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: i) DECLARAR a nulidade do contrato particular de compromisso de compra e venda da sala comercial nº 17 celebrado entre as partes; ii) CONDENAR OS RÉUS, solidariamente, a restituírem à autora a quantia de R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais) paga pelo contrato nulo, acrescida de correção monetária pelo IPCA a partir do efetivo prejuízo, nos termos da Súmula 43 do STJ, e de juros calculados conforme a taxa SELIC, deduzido o IPCA, contados a partir da citação, adotando-se o critério da mora ex persona; iii) CONDENAR OS RÉUS, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$8.000,00 (oito mil reais), acrescida de correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento, conforme Súmula 362 do STJ, e de juros calculados conforme a taxa SELIC, deduzido o IPCA, contados a partir do evento danoso, nos termos da Súmula 54 do STJ; iv) REJEITAR o pedido de condenação da autora por litigância de má-fé. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, na proporção de 50% para a ré e 50% para a autora, observada a suspensão da exigibilidade quanto à parte autora, beneficiária da justiça gratuita, nos termos do artigo 98, §3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BAAssinado digitalmente por Juiz(a) de Direito Data registrada no sistema PJE