0488359-30.2011.8.06.0001

Intimação

TJCE · 2º Gabinete da 2ª Câmara de Direito Privado

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO PROCESSO: 0488359-30.2011.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTES: NATAL E MANSSUR SOCIEDADE DE ADVOGADOS, EDIMAR GOMES DA SILVA, ROBERTA COLARES SIQUEIRA DE OLIVEIRA, FABIO RODRIGUES DA NOBREGA, FRANCISCO ERNALDO VIEIRA. APELADOS: FRANCISCO ERNALDO VIEIRA, PATRI UM EMPRENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, EDIMAR GOMES DA SILVA, ROBERTA COLARES SIQUEIRA DE OLIVEIRA, FABIO RODRIGUES DA NOBREGA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVELIA. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. CONTESTAÇÃO INTEMPESTIVA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS. NECESSIDADE DE EXAME DOS PRESSUPOSTOS JURÍDICOS DA PRETENSÃO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. HABITE-SE EXPEDIDO DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL. REGULARIZAÇÃO JURÍDICA DO EMPREENDIMENTO E VIABILIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO. MORA DA VENDEDORA. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE AO ADQUIRENTE ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA DURANTE O PERÍODO DE MORA. AUSÊNCIA DE PROVA DE ABUSIVIDADE DOS JUROS REMUNERATÓRIOS. DANOS MORAIS. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. TAXA EXTRACONTRATUAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO E DO PROVEITO ECONÔMICO DA VENDEDORA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO POR EQUIDADE. TEMA 1.076/STJ. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados pelos recorrentes nos autos de Ação de Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Obrigação de Fazer c/c Consignação em Pagamento e Indenização por Danos Morais e Materiais movida em desfavor de Patri Um Empreendimentos Imobiliários LTDA. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em verificar: i) a configuração da revelia da demandada em razão da apresentação intempestiva da contestação; ii) a existência de mora da vendedora na disponibilização das unidades imobiliárias; iii) a legitimidade da cobrança de IPTU e taxas condominiais durante o período de atraso; iv) a legalidade da incidência dos encargos de atualização do saldo devedor durante a mora contratual; v) a existência de abusividade nos juros remuneratórios e demais encargos financeiros cobrados; vi) a ocorrência de dano moral indenizável; vii) o direito de repetição de taxa extracontratual supostamente cobrada; e viii) a adequação da fixação dos honorários advocatícios por equidade em favor do então patrono da demandada. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O comparecimento espontâneo da demandada aos autos é apto a suprir a ausência de citação e a inaugurar o prazo para apresentação de contestação. A apresentação da defesa após o prazo legal configura revelia, incidindo a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados na petição inicial. Contudo, esse efeito não conduz automaticamente à procedência dos pedidos, porquanto não dispensam o exame dos pressupostos jurídicos da pretensão nem impedem a análise da suficiência dos elementos probatórios constantes dos autos. 4. No presente caso, embora os habite-se das unidades imobiliárias tenham sido expedidos antes do término do prazo contratual acrescido da tolerância, a efetiva disponibilização dos imóveis não dependia exclusivamente da conclusão material da obra. A estrutura negocial prevista pelas partes contemplava a possibilidade de quitação do saldo remanescente mediante financiamento bancário, impondo à incorporadora o dever de promover a regularização jurídica do empreendimento necessária à conclusão do negócio e à transferência da posse aos adquirentes. 5. A demora na averbação da construção e do habite-se, providência indispensável à plena regularidade do empreendimento e à concretização da etapa final da contratação, insere-se no risco da atividade econômica desenvolvida pela incorporadora e caracteriza mora contratual, uma vez ultrapassado o prazo de entrega estipulado contratualmente. 6. A mora da incorporadora somente repercute em favor dos adquirentes cujas unidades ainda não se encontravam aptas a regular contratação e entrega ao término do prazo contratual. Por essa razão, os efeitos da mora alcançam os recorrentes Francisco Ernaldo Vieira, Maria Clebia Caline Assis de Oliveira, Marcelo Maciel Guimarães e Roberta Colares Siqueira de Oliveira e Fabio Rodrigues Nobrega, mas não o recorrente Edimar Gomes da Silva, em relação ao qual a regularização do empreendimento foi implementada antes do termo final contratual, considerada a tolerância de 180 dias. 7. Durante o período de mora da vendedora, é indevida a transferência aos adquirentes das despesas inerentes à propriedade e à posse do imóvel, notadamente IPTU e taxas condominiais, uma vez que tais encargos somente passam a ser exigíveis após a efetiva imissão do comprador na posse da unidade mediante entrega das chaves. Precedentes do STJ. 8. A incidência de correção monetária sobre o saldo devedor é legítima enquanto mecanismo destinado à recomposição do valor da moeda. Contudo, uma vez caracterizada a mora da vendedora, não é admissível a manutenção de índice setorial vinculado ao custo da construção civil, devendo ser aplicado o IPCA durante o período de atraso, de modo a impedir a transferência ao adquirente dos riscos econômicos inerentes à atividade empresarial da construtora, salvo se não for mais benéfico. 9. Os valores pagos indevidamente a título de IPTU, taxas condominiais e atualização contratual incompatível com o período de mora devem ser restituídos de forma simples, por não ter sido demonstrada má-fé da demandada, incidindo correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela taxa Selic, deduzido o IPCA, a partir da citação até a data da regularização do empreendimento. 10. A alegação de abusividade dos juros remuneratórios, da capitalização de juros e de eventual anatocismo não pode ser acolhida quando desacompanhada de demonstração concreta da ilegalidade apontada, sendo insuficiente a impugnação genérica dos encargos contratuais. 11. O mero atraso na entrega do imóvel, embora gere frustração da legítima expectativa dos adquirentes e justifique a reparação dos prejuízos patrimoniais correspondentes, não configura, por si só, dano moral indenizável, exigindo-se a demonstração de circunstâncias excepcionais capazes de caracterizar efetiva lesão aos direitos da personalidade. Ausente prova de situação extraordinária, repercussão grave na esfera íntima dos adquirentes ou qualquer consequência que ultrapasse os dissabores ordinários do inadimplemento contratual, mostra-se indevida a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. 12. Não há suporte probatório suficiente para demonstrar o efetivo pagamento da alegada taxa extracontratual de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) pelos recorrentes, bem como o proveito econômico pela vendedora, o que inviabiliza o acolhimento do pedido de restituição correspondente. 13. A fixação dos honorários advocatícios por equidade possui caráter excepcional e somente é admitida nas hipóteses previstas no art. 85, § 8º, do CPC. Conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.076, que veda a fixação por equidade quando elevado o valor da causa, condenação ou proveito econômico, motivo pelo qual merece reforma os honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em favor do então patrono da demandada. 14. Considerando o resultado do julgamento e sendo estimável o proveito econômico perseguido pelo recorrente Edimar Gomes da Silva, impõe-se a observância dos critérios objetivos estabelecidos no art. 85, § 2º, do CPC, fixando-o em 10% (dez por cento) do valor pretendido pelo vencido. IV. DISPOSITIVO 15. Recursos conhecidos e parcialmente providos. _________________________________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, 239, 335, 344, 373, Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no AREsp nº 1.957.756/RO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 14/03/2022, DJe 05/04/2022; STJ - AgInt no REsp nº 2.095.488/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 14/10/2024, DJe 17/10/2024; STJ - AgInt no AREsp nº 2.355.499/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 11/03/2024, DJe 18/03/2024; STJ - AgInt no REsp nº 1.827.064/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 10/03/2020, DJe 02/04/2020; STJ - AgInt no REsp nº 1.866.344/PE, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, j. 20/06/2023, DJe 27/06/2023; TJSP - Apelação Cível nº 1000008-70.2022.8.26.0201, Rel. Des. Olavo Paula Leite Rocha, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 29/04/2026. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer dos recursos e dar-lhes parcial provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data e hora indicadas pelo sistema. DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO Relator RELATÓRIO Trata-se de recursos de apelação interpostos por Natal e Manssur Sociedade de Advogados e por Fábio Rodrigues Nóbrega e outros em face da sentença de id. 27279342, proferida pelo Juízo de Direito da 27ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial. A decisão adversada possui o seguinte dispositivo: DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos normativos supracitados, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na exordial, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil. Condeno os autores remanescentes Vania Maria Magalhães Tajra, Francisco Ernaldo Vieira, Roberta Colares Siqueira de Oliveira, Edimar Gomes da Silva e Fábio Rodrigues da Nóbrega, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que ora fixo por equidade, em R$ 10.000,00 (dez mil reais) tendo em vista o disposto no artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil. É válido consignar que a estipulação dos honorários em valor fixo levou em conta os critérios estabelecidos nos incisos I a IV do §2º do artigo 85 do Código de Processo Civil. Entendo que a utilização tão somente dos percentuais do parágrafo subsequente geraria condenações desproporcionais aos próprios parâmetros estabelecidos pelo legislador, notadamente a natureza e a importância da causa; e o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. Ponderados, portanto, o elevado valor da causa (R$ 3.438.861,50) e a complexidade da causa discutida - "ação ordinária de obrigação de fazer", chegou-se ao valor constante da sentença. Lembro que o Magistrado, por imposição do artigo 8º, deve observar os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da eficiência na interpretação da lei. Por fim, isso não significa desprestigiar o zelo do i. Patrono e o trabalho por ele dispensado, mas sim agir com prudência na atividade jurisdicional. Embargos de declaração opostos por Fábio Rodrigues Nóbrega e outros e Patri Um Empreendimentos Imobiliários LTDA. foram desprovidos pela decisão de id. 27281235. Em suas razões recursais de id. 27279761, Fábio Rodrigues Nóbrega e outros suscitaram o desacerto da sentença ao não reconhecer a revelia do demandado, pois este compareceu por diversas vezes aos autos para praticar atos processuais, sem cumprir regularmente com o prazo assinalado para a apresentação de contestação. Apontam, ademais, que apesar de a sentença adversada ter considerado haver a contribuição de sua parte para o atraso na entrega dos imóveis, o que ensejou a responsabilização pelas despesas de IPTU e cota condominial, deixou de considerar que a averbação da obra somente ocorreu em 07 de julho de 2011, circunstância que impediu a obtenção do financiamento. Desse modo, defendem que a conclusão do contrato decorreu de culpa da vendedora, motivo pelo qual deve responder pelas despesas correspondentes, não sendo possível que qualquer responsabilidade sejam imputadas em seu desfavor. Argumentam, ainda, que a sentença considerou legítimos os juros cobrados antes da entrega das chaves. No entanto, partiu de premissa equivocada, diante do evidenciado atraso na conclusão da obra e de sua averbação na matrícula. Ademais, reafirmam que a cobrança extrajudicial realizada pela demandada à margem do contrato como condição para a posse dos imóveis restou demonstrada pelos documentos coligidos. Dessa forma, requereram o provimento do recurso para reformar a sentença adversada nos seguintes termos: a) reconhecer a revelia da demandada, com os efeitos decorrentes; b) declarar a nulidade das cláusulas que estabeleciam o pagamento do IPTU e das cotas condominiais antes da imissão na posse, além da comissão cobrada pela imobiliária, com devolução em dobro; c) a entrega definitiva das chaves aos compradores que ainda não as detém; d) a repetição de indébito das taxas de juros e valores suplementares pagos a maior; e) a condenação por danos morais e materiais; e f) a condenação da demandada em custas e honorários. Em suas razões recursais de id. 27279645, a apelante Natal e Manssur Sociedade de Advogados pleiteia, em síntese, a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, sob o pressuposto de que o montante arbitrado não tem o condão de remunerar adequadamente o trabalho desenvolvido em causa que tem valor total acima de três milhões de reais. Aduz que a inobservância da obrigatoriedade dos limites máximos e mínimos estabelecidos no art. 85, § 2º, do CPC, por não se tratar de causa cujo proveito econômico foi inestimável ou irrisório ou de valor da causa muito baixo. Requer, assim, a estipulação dos honorários advocatícios sucumbenciais no valor correspondente a 20% (vinte por cento) do valor atualizado da causa. Contrarrazões apresentadas por Fábio Rodrigues Nóbrega e outros no id. 27279896. Apesar de intimada, a demandada não apresentou contrarrazões, conforme denota a certidão de id. 27279918. Acordo entre Vânia Maria Magalhães Tajra e Patri Um Empreendimentos Imobiliários LTDA. homologado pela decisão de id. 27278642. É, em síntese, o relatório. VOTO I - JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Presentes os requisitos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e ausência de fato impeditivo ou modificativo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal) de admissibilidade, conheço de ambos os recursos. Recolhimento do preparo recursal demonstrado pelos recorrentes nos ids. 27282404, 27279764, 27281212 e 27282041. II - MÉRITO RECURSO INTERPOSTO POR FÁBIO RODRIGUES NÓBREGA E OUTROS Conforme relatado, os apelantes requerem o reconhecimento da revelia da demandada, ao argumento de que, embora tenha comparecido espontaneamente aos autos em mais de uma oportunidade, deixou de apresentar contestação dentro do prazo legal, circunstância que, em seu entender, impõe a incidência dos efeitos previstos na legislação processual. Sustentam, ainda, que o atraso na entrega dos imóveis é integralmente imputável à demandada, razão pela qual deve ser responsabilizada pelas despesas a título de IPTU e taxas condominiais durante o período de mora. Por fim, postulam o reconhecimento da abusividade dos encargos financeiros incidentes sobre o contrato, notadamente das taxas de juros e das despesas extracontratuais exigidas. No que diz respeito à revelia, esta se configura quando o réu, regularmente citado, deixa de apresentar contestação no prazo legal, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil. Trata-se de instituto processual que produz, como regra, a presunção de veracidade dos fatos afirmados pelo autor, desde que se trate de matéria disponível e não esteja presente nenhuma das hipóteses excepcionais previstas no ordenamento jurídico (art. 345). No caso, a primeira manifestação espontânea da demandada ocorreu em 22 de julho de 2011 (id. 27280742), ao passo em que a contestação somente foi apresentada em 16 de maio de 2012 (id. 27281219), não tendo sido atendido o prazo previsto no art. 335 do CPC, já que o comparecimento espontâneo supre a ausência da citação, incorrendo, portanto, em revelia. Entretanto, a decretação não conduz, automática e necessariamente, à procedência dos pedidos formulados na petição inicial. Isso porque os seus efeitos se restringem, em princípio, ao plano fático, dispensando a produção de prova acerca dos fatos que se presumem verdadeiros, mas não afastam o dever do magistrado de examinar a existência dos pressupostos jurídicos necessários ao acolhimento da pretensão deduzida em juízo. Nesse contexto, mesmo diante da revelia, incumbirá ao julgador verificar se os fatos narrados são aptos a produzir as consequências jurídicas pretendidas pela parte autora, bem como se os pedidos encontram respaldo na legislação aplicável e nos elementos constantes dos autos. A presunção decorrente da ausência de contestação não impede o reconhecimento da improcedência do pedido quando a pretensão se mostrar juridicamente inviável ou desacompanhada dos elementos mínimos necessários à formação do convencimento judicial. Passa-se, portanto, à análise dos pedidos principais. Narram os autores que, em 06 de junho de 2012, celebraram com a requerida contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária integrante do empreendimento Smile Village Água Fria, situado na rua sem denominação oficial, nº 333, no Bairro do Cambeba. Sustentam que o prazo contratualmente estipulado para conclusão e entrega do empreendimento expiraria em 31 de agosto de 2010, admitida a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias prevista no instrumento. Todavia, a requerida não promoveu a efetiva entrega do imóvel até 27 de fevereiro de 2011, razão pela qual contestam a exigibilidade dos encargos antes da disponibilização da unidade para fruição. A sentença adversada estabeleceu o prazo de entrega da unidade imobiliária adquirida em relação a cada um dos apelantes, a qual, por seu caráter elucidativo, transcreve-se abaixo: - para os autores Francisco Ernaldo Vieira e Maria Clebia Caline Assis de Oliveira até 31/08/2010 (fl. 665 ), ficando estabelecido o prazo de 180 dias de carência, de sorte que a data máxima para entrega seria no mês de fevereiro do ano seguinte (capítulo 8º - fls. 672) ; - para o autor Edimar Gomes da Silva até 31/01/2011 (fl. 841), ficando estabelecido o prazo de 180 dias de carência, de sorte que a data máxima para entrega seria no mês de julho do mesmo ano; - para o autor Fabio Rodrigues Nobrega até 31/08/2010 (fl. 1056), ficando estabelecido o prazo de 180 dias de carência, de sorte que a data máxima para entrega seria no mês de fevereiro do ano seguinte (clausula 16ª - fl. 1063). Quanto a Marcelo Maciel Guimarães e Roberta Colares Siqueira de Oliveira, o contrato de id. 27279930 a 27279934 denota que o prazo de entrega também era de 31 de agosto de 2010, admitida a tolerância por 180 (cento e oitenta) dias. Frisa-se, desde logo, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente quanto à validade da cláusula de tolerância referida. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração. 2. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade para justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 4. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 5. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu no caso dos autos. 6. É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior. 7. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, para reconhecer a legalidade da cláusula de tolerância e afastar o pagamento de indenização por danos morais. (STJ - AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022). No tocante à responsabilidade pelo atraso na entrega das unidades, verifica-se que, embora os respectivos habite-se tenham sido expedidos em 11 de novembro de 2010 e 12 de janeiro de 2011 (id. 27281320), antes, portanto, do término do prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância, a efetiva disponibilização dos imóveis aos adquirentes não dependia apenas da conclusão física da obra. A própria estrutura negocial concebida pelas demandadas previa a possibilidade de quitação do saldo remanescente mediante financiamento bancário, circunstância que lhes impunha o dever de promover todas as providências necessárias a regular regularização jurídica do empreendimento, viabilizando a transferência da posse e a concretização da etapa final do negócio. Nesse contexto, não se mostra suficiente a mera demonstração da conclusão material da construção. Incumbia à vendedora diligenciar para a efetiva conclusão dos negócios celebrados com os adquirentes, inclusive mediante adoção das medidas necessárias para possibilitar a formalização do financiamento previsto contratualmente. No caso, a averbação da construção somente foi requerida em 17 de junho de 2011 (id. 27281319) e protocolizada em 07 de julho de 2011. A demora na regularização indispensável à concretização dessa etapa constitui fato integrante da esfera de risco da atividade empresarial desenvolvida pela demandada, caracterizando mora contratual. Sobre o tema, colhe-se o seguinte entendimento jurisprudencial: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO COMUM. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . IRREGULARIDADE URBANÍSTICA. AUSÊNCIA DE HABITE-SE E DE REGISTRO DA CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO ESSENCIAL DOS VENDEDORES. FRUSTRAÇÃO DA FINALIDADE ECONÔMICA DO CONTRATO . RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL MANTIDA. AFASTAMENTO DA TAXA DE FRUIÇÃO . PAGAMENTO MENSAL CONTRATUAL COM FUNÇÃO ECONÔMICA DE CONTRAPRESTAÇÃO PELA POSSE. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA CUMULATIVA. DUPLICIDADE REMUNERATÓRIA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA . SENTENÇA PRESERVADA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame: Apelação interposta pelos vendedores contra sentença que julgou improcedente a ação de rescisão contratual por eles proposta e procedente a reconvenção apresentada pela compradora, reconhecendo o inadimplemento essencial dos vendedores em razão da irregularidade urbanística do imóvel negociado, caracterizada pela ausência de habite-se e pela inexistência de regularização da construção perante o registro imobiliário, circunstâncias que inviabilizaram a obtenção de financiamento para a quitação do preço . II. Questão em Discussão: Definir se a irregularidade urbanística do imóvel configura inadimplemento contratual apto a justificar a resolução do contrato por culpa dos vendedores, bem como se é cabível a cobrança de taxa de fruição em razão da permanência da compradora na posse do imóvel durante determinado período. III. Razões de Decidir: A prova produzida nos autos evidencia que o imóvel objeto do contrato não possuía habite-se nem regularização registrária da construção, circunstâncias que comprometem a segurança jurídica da negociação e impedem a obtenção de financiamento imobiliário . Tal irregularidade caracteriza inadimplemento essencial dos vendedores, pois frustra a finalidade econômica do contrato. Aplica-se, na espécie, a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), que autoriza a suspensão da obrigação da compradora diante do descumprimento da prestação correlata. No tocante à taxa de fruição, verifica-se que o contrato previa o pagamento mensal de R$ 1 .500,00 enquanto se aguardava a conclusão do inventário e a posterior outorga da escritura definitiva, prestação que, embora não configure aluguel em sentido técnico, desempenhava inequívoca função econômica de contraprestação pela posse do imóvel. A cobrança adicional de taxa de fruição pelo mesmo período implicaria duplicidade remuneratória pela utilização do bem, em afronta ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa previsto no art. 884 do Código Civil. Reconhecida a resolução contratual por culpa dos vendedores, impõe-se a restituição das quantias pagas e a manutenção da multa contratual prevista no instrumento, preservando-se a sentença recorrida . IV. Dispositivo e Tese: RECURSO DESPROVIDO. Tese de julgamento: A ausência de habite-se e de regularização da construção em imóvel objeto de compromisso de compra e venda configura inadimplemento essencial dos vendedores, legitimando a resolução contratual e a restituição das parcelas pagas. Havendo pagamento mensal pactuado para o período de ocupação do imóvel, ainda que não qualificado como aluguel, tal prestação desempenha função econômica de contraprestação pela posse, afastando a cobrança cumulativa de taxa de fruição, sob pena de enriquecimento sem causa . Legislação citada: Código Civil, arts. 389, 422, 475, 476 e 884; Código de Processo Civil, arts. 85, §§ 2º e 11, e 373. Jurisprudência citada: TJ-SP - AC: 10060672920188260132 SP 1006067-29 .2018.8.26.0132, Relator .: Flavio Abramovici, Data de Julgamento: 16/02/2021, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2021. (TJSP - Apelação Cível: 10000087020228260201 Garça, Relator.: Olavo Paula Leite Rocha, Data de Julgamento: 29/04/2026, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2026). Reconhecida a mora da demandada, revela-se indevida a transferência aos adquirentes dos encargos inerentes à propriedade e à posse do imóvel durante o período em que permaneceram privados da fruição do bem por fato imputável à fornecedora. Contudo, extrai-se dos autos que referida conclusão, assim como dos efeitos decorrentes, somente deve ser aplicável aos recorrentes Francisco Ernaldo Vieira, Maria Clebia Caline Assis de Oliveira, Marcelo Maciel Guimarães e Roberta Colares Siqueira de Oliveira e Fabio Rodrigues Nobrega, considerando que, em relação a Edimar Gomes da Silva, a regularidade do empreendimento foi promovida antes da finalização do prazo, considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto contratualmente, já que findava em relação a esse em julho de 2011. Com efeito, consolidou-se o entendimento de que as despesas relativas ao IPTU e às taxas condominiais somente podem ser exigidas do comprador após a efetiva disponibilização da posse da unidade, não sendo legítima a cobrança desses encargos enquanto persistir atraso na entrega do imóvel decorrente de inadimplemento da construtora/incorporadora, senão vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPÓTESE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR . DESPESAS CONDOMINIAIS. NÃO ENTREGA DAS CHAVES. NÃO IMISSÃO NA POSSE. COMPRADORES . APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568/STJ. TEMA Nº 886/STJ. 1. Nos termos da orientação traçada no Tema nº 886/STJ, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse .Aplicação da Súmula nº 568/STJ. 2. Na hipótese, incontroverso nos autos que os compradores não foram imitidos na posse do imóvel, resta afastada a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. 3 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2095488 SP 2023/0321077-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2024). De igual modo, embora seja lícita a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor durante o período de execução contratual, por representar mero mecanismo de preservação do valor real da moeda e não acréscimo patrimonial indevido, não se afigura admissível que o adquirente suporte, durante o período de mora da construtora, os efeitos econômicos do índice contratualmente previsto para a fase regular do empreendimento. Nessas hipóteses, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que a atualização monetária do saldo devedor deve ocorrer pelo IPCA, índice que melhor recompõe a perda inflacionária sem transferir ao consumidor os riscos decorrentes do atraso imputável à incorporadora, salvo se prejudicial ao adquirente. Vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . NÃO CONFIGURAÇÃO. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA . ATRASO. HABITE-SE. DEMORA. RISCO DA ATIVIDADE . REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. MORA EXCLUSIVAMENTE DA CONSTRUTORA. SALDO DEVEDOR . CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE. SUBSTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE . 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, tampouco em fundamentação deficiente, se o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. No caso, rever o entendimento firmado pela instância ordinária acerca da responsabilidade do promitente vendedor pelo atraso na entrega do imóvel, demandaria a análise de circunstâncias fático-probatórias dos autos, procedimento inviável em recurso especial devido à incidência da Súmula nº 7/STJ . 3. O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência firmada no sentido de que, após o prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, cessa a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA. 4. Agravo interno não provido . (STJ - AgInt no AREsp: 2355499 RJ 2023/0142092-6, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 11/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2024). Assim, caracterizada a mora da demandada após o término do prazo contratual de entrega, mostra-se cabível a restituição dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais durante o referido período, bem como a substituição do índice contratual de atualização monetária pelo IPCA sobre o saldo devedor enquanto pelo período em que perdurou o atraso na disponibilização do imóvel aos adquirentes, devendo eventual saldo credor também ser objeto de devolução, o que deve ocorrer de forma simples, dada a inexistência inequívoca de má-fé, na forma do entendimento firmado pelo STJ no julgamento do EARESP nº 676.608/RS. Por se tratar de responsabilidade contratual, a correção monetária deve ser computada pelo IPCA desde a data da cobrança e os juros de mora pela Selic, deduzido o IPCA, desde a citação, na forma do art. 405 do CC, o que, no presente caso, deve ser considerada a data do primeiro comparecimento espontâneo, já mencionada, até a data de averbação da construção e do habite-se. Quanto aos juros remuneratórios, apesar de indicarem na inicial a existência de anatocismo e capitalização de juros, bem como a exorbitância das taxas aplicadas, não se desoneraram do ônus de evidenciar de que forma haveria abusividade, tratando-se de impugnação genérica e incapaz de subsidiar pedido de reforma. No que concerne ao pedido de indenização por danos morais, cumpre destacar que o mero inadimplemento contratual, por si só, não é suficiente para ensejar reparação extrapatrimonial. A orientação consolidada na jurisprudência pátria é no sentido de que o descumprimento de obrigações contratuais somente dá ensejo à compensação por danos morais quando acompanhado de circunstâncias excepcionais aptas a provocar lesão efetiva aos direitos da personalidade da parte contratante, ultrapassando os dissabores, contratempos e frustrações ordinariamente inerentes às relações negociais. A propósito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL . INEXISTÊNCIA. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RECURSO NÃO PROVIDO. 1 . O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual não acarreta, por si só, dano moral. Precedentes. 2. No caso, não foram apontadas particularidades que demonstrem a existência de circunstância excepcional que extrapole o mero aborrecimento decorrente do atraso da obra . Ausência de dano moral. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1827064 SP 2019/0207557-8, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/03/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/04/2020). Na hipótese dos autos, embora se reconheça que o atraso na disponibilização do imóvel tenha gerado inconvenientes aos autores e frustrado a legítima expectativa de fruição do bem adquirido, as consequências demonstradas não extrapolam a esfera dos aborrecimentos normalmente associados ao descumprimento contratual. Não há elementos que evidenciem situação de excepcional gravidade, exposição vexatória, comprometimento relevante das condições de subsistência dos adquirentes ou qualquer repercussão extraordinária capaz de configurar lesão autônoma à honra, à dignidade ou à integridade psíquica dos demandantes. Os prejuízos decorrentes da mora da vendedora encontram adequada recomposição por meio das consequências patrimoniais dela resultantes, notadamente pela restituição dos encargos indevidamente transferidos aos adquirentes durante o período de atraso e pela adequação dos critérios de atualização do saldo devedor. Também não merece acolhimento o pedido de restituição da alegada taxa extracontratual no valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), pois não há evidência quanto ao efetivo pagamento pelos apelantes, não bastando para tanto a alegação de que se tratava de condição imposta a todos. Os comprovantes coligidos não possuem identificação nominal. Além disso, consta do documento de id. 27281562 que se tratava de valor destinado à elaboração de Escritura Pública com Alienação Fiduciária, o qual seria devolvido em caso após a assinatura do contrato de quitação do financiamento junto ao banco financiador, não se destinando, portanto, à vendedora. DO RECURSO DE NATAL E MANSSUR SOCIEDADE DE ADVOGADOS O recorrente pugnou pela majoração dos honorários sucumbenciais, ao argumento de que o juízo não poderia fixá-los por equidade em razão do elevado valor da causa. Nesse aspecto, dispõe o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil que os honorários devem ser fixados, como regra, entre 10% e 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa. O arbitramento por equidade, previsto no § 8º do mesmo dispositivo, possui caráter excepcional, sendo admitido apenas quando o proveito econômico for inestimável ou irrisório, ou quando o valor da causa for muito baixo. A matéria foi tratada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.076, ocasião em que a Corte firmou orientação no sentido de que a fixação dos honorários por apreciação equitativa não é admitida quando o proveito econômico ou o valor da causa forem elevados, hipótese em que se impõe a observância dos parâmetros objetivos estabelecidos no art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO POR EQUIDADE . EXCEPCIONALIDADE. PROVEITO ECONÔMICO ESTIMÁVEL. LIMITES E CRITÉRIOS DOS § 2º, § 3º, § 4º, § 5º, § 6º e § 8º DO ART. 85 DO CPC/2015 . TEMA 1.076. APLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1. Da leitura do acórdão combatido verifica-se que valor da causa é elevado (R$ 2.579.961,01), de forma que a Corte local entendeu por fixar os honorários advocatícios pelo critério da equidade 2 . Quando do julgamento do REsp n. 1.850.512/SP, e outros, em sede de recurso especial repetitivo (Tema n . 1.076), a Corte Especial deste e.STJ fixou as seguintes teses: 1) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação ou da causa, ou o proveito econômico da demanda, forem elevados. É obrigatória, nesses casos, a observância dos percentuais previstos nos parágrafos 2º ou 3º do artigo 85 do Código de Processo Civil ( CPC)- a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor:(a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa . 2) Apenas se admite o arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo. 3. Tratando-se de elevado valor da causa, a fixação dos honorários advocatícios atrai a regra geral, isto é, os percentuais previstos no § 3º do art. 85 do CPC . 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1866344 PE 2020/0059988-0, Relator.: MAURO CAMPBELL MARQUES, Data de Julgamento: 20/06/2023, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/06/2023) No caso concreto, a sentença adotou o critério da equidade exclusivamente em razão do valor atribuído à causa, circunstância que não se harmoniza com a orientação vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça. Assim, considerando que o proveito econômico perseguido pelo recorrente Edimar Gomes da Silva, único vencido, na forma da fundamentação supramencionada, é estimável, inexiste qualquer elemento que autorize o afastamento da regra geral prevista no art. 85 do CPC. Assim, impõe-se a reforma da sentença nesse particular, para fixar os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa correspondente ao proveito econômico perseguido pelo recorrente Edimar Gomes da Silva, percentual que se revela adequado à natureza da demanda, ao grau de zelo profissional, ao tempo exigido para o acompanhamento do feito e aos critérios estabelecidos pelo art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. DISPOSITIVO Ante o exposto, conheço dos recursos de apelação e DOU-LHES PARCIAL PROVIMENTO, para: a) reconhecer a revelia da demandada e a sua mora quanto à regularização do empreendimento para a viabilização da etapa final da contratação e à efetiva disponibilização das unidades imobiliárias em relação aos adquirentes Francisco Ernaldo Vieira, Maria Clebia Caline Assis de Oliveira, Marcelo Maciel Guimarães, Roberta Colares Siqueira de Oliveira e Fabio Rodrigues Nobrega; b) condenar a demandada à restituição simples dos valores pagos pelas partes indicadas no item anterior a título de IPTU e taxas condominiais durante o período de mora contratual, a serem apurados em liquidação de sentença, acrescidos de correção monetária pelo IPCA da data da cobrança e de juros de mora pela SELIC, deduzido o IPCA, desde a citação, até a data da regularização jurídica do imóvel; c) determinar que, durante o período de mora da demandada, a atualização monetária do saldo devedor seja realizada pelo IPCA, em substituição ao índice contratualmente previsto; e d) reformar a sentença quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais atribuídos ao anterior patrono da demandada, afastando a fixação por equidade e estabelecendo-os em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa correspondente ao proveito econômico pretendido pelo recorrente Edimar Gomes da Silva, que continuou vencido após o julgamento do recurso de apelação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC e da orientação firmada pelo STJ no Tema Repetitivo nº 1.076. Diante da sucumbência recíproca, as custas processuais devem ser rateadas entre as partes, na proporção de 70% (setenta por cento) para a demandada e 30% (trinta por cento) para os recorrentes Francisco Ernaldo Vieira, Maria Clebia Caline Assis de Oliveira, Marcelo Maciel Guimarães, Roberta Colares Siqueira de Oliveira e Fabio Rodrigues Nobrega. Quanto aos honorários, devem ser calculados em 10% (dez por cento) do valor da condenação em relação à demandada e 10% (dez por cento) do proveito econômico pretendido e não obtido em relação aos apelantes antes citados. Advirta-se as partes que a oposição de embargos de declaração sem que estejam presentes quaisquer dos vícios do art. 1.022 do CPC poderá ensejar a aplicação de multa. É como voto. Fortaleza, data e hora indicadas pelo sistema. DESEMBARGADOR PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO Relator