0333126-57.2017.8.05.0001

Intimação

TJBA · 1ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR · Decisão

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 1ª Vara Cível e Comercial Praça D. Pedro II, s/n, Nazaré, Salvador - BA, 40040-900 DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Processo: 0333126-57.2017.8.05.0001 Classe: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: ORGLA COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME, OLAVO DA SILVA FREITAS, REGINA MARIA ALVES DE OLIVEIRA EMBARGADO: CONDOMINIO CIVIL SHOPPING CENTER Vistos, etc. O trâmite atual decorre do cumprimento do acórdão proferido pela Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia no Agravo de Instrumento nº 8043369-58.2021.8.05.0000 (ID 31738149), já transitado em julgado (ID 38022524), que reformou a decisão de julgamento antecipado e determinou a exibição incidental de documentos pelo embargado, com esteio no artigo 396 do Código de Processo Civil e na dinamização do ônus probatório. Intimado, o condomínio embargado acostou relatórios consolidados de auditoria independente sobre demonstrações contábeis gerais dos exercícios de 2016 a 2019 (IDs 456726287, 456726289 e 456726290). Os embargantes impugnaram a juntada (IDs 562562157 e 574404581), aduzindo que os documentos são genéricos, abrangem a totalidade do empreendimento e não individualizam os critérios de rateio da loja executada nem comprovam os dispêndios por notas fiscais, requerendo a realização de perícia contábil e a aplicação de medidas coercitivas (ID 578022406). O embargado manifestou-se na petição de ID 567250409, sustentando a suficiência dos relatórios contábeis e requerendo o julgamento imediato da lide ou, subsidiariamente, a delimitação estrita de eventual perícia aos lançamentos da unidade locada. Além disso, a parte embargante noticiou a revogação do mandato anteriormente outorgado e apresentou novo instrumento procuratório com pedido de habilitação exclusiva (IDs 574361564 e 574361569). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Da Regularização da Representação Processual dos Embargantes Observa-se que a parte embargante formalizou a revogação dos poderes outorgados ao seu antigo patrono e acostou aos autos novo instrumento de mandato conferindo representação ao advogado signatário das petições recentes (IDs 574361564 e 574361569). Assim, impõe-se homologar a regularização da representação processual, determinando à Secretaria da Vara a devida anotação no sistema para exclusão do causídico anterior, a fim de assegurar a regularidade das futuras intimações. Da Fixação dos Pontos Controvertidos Em cumprimento ao disposto no art. 357, II, do CPC, fixo como pontos controvertidos sobre os quais recairá a atividade probatória: a) A eventual ocorrência de desvirtuamento do tenant mix e o alegado descumprimento culposo de obrigações contratuais por parte do condomínio empreendedor, aptos a justificar a exceção do contrato não cumprido suscitada pelos embargantes com base no artigo 476 do Código Civil; b) A exatidão material, contábil, higidez e liquidez dos créditos cobrados na execução (aluguéis, encargos condominiais e Fundo de Promoção e Propaganda), especialmente no que tange aos critérios e coeficientes de rateio mensal (CRD), Área Bruta Locável (ABL) considerada, eventuais descontos conferidos a lojas âncoras e a efetiva correspondência dos valores imputados à Loja 222 (Piso L2) no período executado, à luz do art. 23, § 2º, da Lei nº 8.245/1991. Da Necessidade e Pertinência da Prova Pericial Contábil O deslinde da controvérsia exige a apuração analítica da composição dos encargos condominiais, taxas de rateio de despesas comuns e contribuições de promoção cobradas dos embargantes. A discussão não se esgota na exegese das cláusulas do contrato de locação em shopping center, demandando a verificação técnica da exatidão dos critérios de rateio e da liquidez dos valores cobrados na execução. Os relatórios de auditoria independente apresentados pelo embargado (IDs 456726287, 456726289 e 456726290) refletem demonstrações financeiras globais e consolidadas de todo o empreendimento. Embora possuam respaldo formal, não trazem a discriminação analítica dos lançamentos imputados especificamente à loja dos embargantes, inviabilizando aferir se o montante executado reflete fielmente as despesas reais do período. Nesse cenário, a elucidação do débito depende de exame técnico especializado, autorizando-se a produção de prova pericial contábil na forma do art. 464 do CPC. O deferimento da dilação probatória atende, ainda, à diretriz traçada pelo Tribunal de Justiça do Estado da Bahia no Agravo de Instrumento nº 8043369-58.2021.8.05.0000, assegurando o contraditório substancial e a ampla defesa. Da Juntada de Documentos, do Indeferimento de Medidas Coercitivas e do Custeio Pericial O acórdão proferido no Agravo de Instrumento nº 8043369-58.2021.8.05.0000 assegurou o direito dos lojistas à conferência documental dos lançamentos que lastreiam o crédito executado. A juntada exclusiva de demonstrações financeiras consolidadas e relatórios contábeis globais da entidade não atende de forma cabal a essa finalidade, visto que não expõe o detalhamento analítico do rateio mensal atribuído à unidade locada pelos embargantes. Entretanto, a pretensão dos embargantes de exigir 18 categorias genéricas e indiscriminadas de documentos (abrangendo contratos com terceiros lojistas, folhas de pagamento de todos os funcionários e a contabilidade irrestrita de todo o shopping) revela-se excessiva e desproporcional. Tal medida ultrapassa os limites da lide e equipara a instrução a uma auditoria externa universal, violando o princípio da adstrição da prova ao objeto do litígio (art. 370 do CPC). Nesse passo, indefere-se o pedido de medidas coercitivas atípicas e sanções prévias formulado na petição de ID 578022406. O embargado atendeu aos chamamentos judiciais apresentando os relatórios contábeis que entendia suficientes, inexistindo recusa dolosa ou recalcitrância injustificada que justifique penalidades prévias à atuação do perito judicial. A viabilização da prova técnica dar-se-á mediante a determinação ao embargado para que disponibilize nos autos os livros contábeis, notas fiscais, memórias de cálculo de rateio e balancetes analíticos estritamente pertinentes à unidade dos embargantes, assegurando o exame técnico sem devassa indevida de dados estranhos à causa. No que se refere aos encargos financeiros da prova, o adiantamento dos honorários periciais incumbe à parte que requereu a perícia, consoante dispõe o art. 95, caput, do CPC. Nesse sentido orienta-se a jurisprudência consolidada do STJ: EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PERÍCIA CONTÁBIL. HONORÁRIOS PERICIAIS. ÔNUS DO PAGAMENTO PELA PARTE QUE HOUVER REQUERIDO O EXAME. PRECEDENTES. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O adiantamento dos honorários periciais é responsabilidade do autor da ação ou de quem requereu a perícia, à luz do disposto no art. 33, caput, do CPC. Precedentes. 2. As instâncias locais, adotando o entendimento desta Corte Superior, condenaram o executado ao adiantamento dos honorários periciais. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp n. 802.076/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/3/2016, DJe de 10/3/2016.) Assim, cabe aos embargantes arcar com o adiantamento das despesas da perícia técnica por eles postulada, ressalvada a observância dos efeitos da gratuidade da justiça ou de decisão suspensiva em grau recursal, caso em que o custeio observará o procedimento do art. 95, § 3º, do CPC. Dispositivo e Providências Procedimentais Ante o exposto, em sede de saneamento e organização do processo (art. 357 do CPC), adoto as seguintes deliberações: DETERMINO A REGULARIZAÇÃO DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL dos embargantes, devendo a Secretaria da Vara adotar as providências necessárias; DEFIRO A PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL CONTÁBIL, com base no art. 464 do CPC, delimitando o objeto pericial ao exame da higidez e exatidão dos lançamentos de aluguéis, despesas comuns, coeficiente de rateio e contribuições ao FPP cobrados da Loja 222 (Piso L2) durante o período controvertido na execução; DETERMINO AO EMBARGADO que disponibilize nos autos, para análise das partes e do perito judicial, os livros contábeis, notas fiscais, memórias de cálculo e balancetes analíticos relativos à unidade locada que se façam necessários à elaboração do laudo, sob as advertências legais (art. 473, § 3º, do CPC); INDEFIRO AS MEDIDAS COERCITIVAS ATÍPICAS e a exibição indiscriminada das 18 categorias de documentos gerais sobre a contabilidade global do empreendimento; NOMEIO como perito, nesse sentido, na forma do decreto judiciário nº 1005 (CPTEC), de 06 de novembro de 2017, defiro a realização de prova pericial CONTÁBIL a ser custeada pela ré e nomeio perito o Dr(a). BABY THYERS FERNANDES DE CERQUEIRA, perito contábil registro profissional nº 018823 com endereço eletrônico por meio do E-mail: PERICIA@CONTAC.NET.BR, telefone (71) 3357-5353, que deverá ser intimado a dizer se aceita o munus, juntando ainda currículo, com comprovação de especialização. No que se refere aos honorários periciais, é necessário se fazer uma observação. É valoroso o disposto pelo Tribunal de Justiça do Estado da Bahia no que se refere ao Programa de Apoio aos Órgãos Jurisdicionais na Realização de Atos de Peritos, Tradutores, Intérpretes e Atividades Afins. Nele, é especificado que os valores a serem pagos pelos serviços de perícia de responsabilidade das partes ou de beneficiário da gratuidade da justiça, sendo estes fixados em uma tabela constante na referida resolução. Quando se refere à quantia, destaca-se que a mesma será limitada a R$ 400,00 (quatrocentos reais), podendo, entretanto, o Juiz, em decisão fundamentada, ultrapassar o limite fixado na tabela em até 3 (três) vezes, tudo conforme artigo 5º, §3º desta referida Resolução. Frise-se ainda que, no caso desta resolução do TJ/BA de nº 17 de 2019, os beneficiários da justiça gratuita são os requerentes, ou seja, aqueles que demandam a produção da prova pericial. Desta forma, há de se ponderar que, utilizando analogia, uma vez que a tabela mencionada arbitra este valor para pagamento das perícias médicas, podendo ser aumentada em até 3 x (três vezes), conforme o quanto esposado acima, entende-se que perfeitamente cabível a majoração dos honorários periciais em razão dos argumentos retro mencionados no que diz respeito à complexidade que baseia a realização da perícia. Sendo assim, resta fixado o valor de R$ 1.200,00 (hum mil e duzentos reais) a título de honorários periciais. Faculto às partes a indicação de assistentes técnicos e a formulação de quesitos no prazo comum de 15 (quinze) dias (artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil); Assinalo o prazo de 30 (trinta) dias para entrega do laudo pericial conclusivo, contado do aceite do perito. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Salvador, 4 de setembro de 2026. Maria Helena Peixoto Mega Juíza de Direito 1VC19