2026-09-16 · STJ
AREsp 3304927/SC (2026/0256379-3) RELATOR:MINISTRO PRESIDENTE DO STJ AGRAVANTE:EN-DOR CONSTRUTORA E INCORCORADORA LTDA ADVOGADOS:JEAN CARLOS SCHAEFER - SC047260 ANA LARA BENVENUTI - SC052735 AGRAVADO:ROSENILDO EUSTAQUIO DA SILVA SANTOS ADVOGADOS:RAFAEL FRANCISCO DOMINONI - SC019073 KERLEM RODIGHERO CONDE - SC066410 DECISÃO 1. Trata-se de Agravo apresentado por EN-DOR CONSTRUTORA E INCORCORADORA LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SANTA CATARINA, assim resumido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DO BEM EM DESCONFORMIDADE COM O PACTUADO. LAJE EXCEDENTE NÃO AVERBADA NA MATRÍCULA. UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA PELO COMPRADOR. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. PLEITO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. INVIABILIDADE. APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DA INCORPORADORA. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO REGISTRAL DA UNIDADE AUTÔNOMA. ENTREGA DO IMÓVEL EM DESCONFORMIDADE COM AS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES. IMPOSSIBILIDADE DE EXIGÊNCIA DE CONTRAPRESTAÇÃO PECUNIÁRIA ANTES DO CUMPRIMENTO INTEGRAL DAS OBRIGAÇÕES PELA VENDEDORA. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA SUCUMBENCIAL ACESSÓRIA EX VI DO ART. 85, §§ 2º E 11, DO CPC. Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 475 e 476 do Código Civil, no que concerne ao reconhecimento do direito potestativo de resolução do contrato por inadimplemento do comprador, em razão do inadimplemento substancial e incontroverso das parcelas do preço ajustado para aquisição do imóvel, trazendo a seguinte argumentação: [...] há aparente violação do art. 475 do Código Civil, que representa o direito potestativo da parte lesada pelo inadimplemento de rescindir o negócio jurídico com o retorno ao estado anterior (fls. 512). Neste caso em específico, o Tribunal a quo também violou o supracitado dispositivo legal na medida em que impediu a construtora recorrente (vendedora) de rescindir o contrato em razão do inadimplemento incontroverso do recorrido (comprador) (fls. 513). O art. 475 do CC é claro e não dá margem para interpretações extensivas sobre o direito de a parte lesada pelo inadimplemento obter a tutela jurisdicional de rescisão do contrato inadimplido, quando não preferir exigir o cumprimento forçado da obrigação. Ou seja, trata-se de um direito potestativo! No caso em tela, o inadimplemento do recorrido (comprador) é incontroverso (fls. 513). A controvérsia reside na suposta impossibilidade do pagamento do saldo em aberto em razão da não regularização documental da laje excedente da unidade imobiliária, o que, em tese, estaria coibindo o recorrido (comprador) de contratar financiamento bancário, situação entendida pelo Tribunal a quo como caracterização da exceção do contrato não cumprido (fls. 514). A ação foi proposta em 14/05/2019, após tentativa da recorrente de resolver a questão amigavelmente, o que é demonstrado pela Notificação Extrajudicial e comprovante de entrega trazidos aos autos com a petição inicial. Uma vez constatada a inadimplência contumaz do recorrido, mesmo diante da tentativa de resolução amigável, nasceu para a construtora recorrente o direito de obter a tutela jurisdicional de rescisão do contrato para o retorno do estado jurídico anterior, nos termos do art. 475 do Código Civil. Na causa de pedir da demanda, especificamente tópico “2” da petição inicial, a recorrente deixou claro que devolveria ao recorrido os valores pagos por ele, devidamente corrigidos, deduzidas as cominações contratuais pelo inadimplemento. A devolução dos valores pagos, por corolário lógico, é consequência do retorno ao estado jurídico anterior, o comprador inadimplente restitui a posse do bem à vendedora, enquanto esta última devolve àquele primeiro os valores efetivamente pagos, com abatimento das sanções contratuais em razão da mora (fls. 515-516). Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 475 e 476 do Código Civil, no que concerne ao afastamento da aplicação da exceção do contrato não cumprido, em razão de o contrato prever pagamento integral do preço com recursos próprios, sem financiamento bancário, e de o comprador ter ciência e aceitar a laje excedente como parte do objeto sem obrigação da vendedora de sua regularização prévia, trazendo a seguinte argumentação: Entretanto, de acordo com a livre manifestação de vontade das partes representada pelo instrumento particular de promessa de compra e venda, o recorrido se comprometeu a pagar em favor da recorrente a integralidade do preço com recursos próprios, mediante parcelamento próprio para com a construtora, sem a intervenção de instituições financeiras, sendo que o preço pactuado foi de R$ 400.000,00, a entrada foi de R$ 100.000,00 realizada em 15/09/2017, o saldo de R$ 210.000,00 foi dividido em 21 parcelas mensais de R$ 10.000,00 cada com pagamento direto à construtora, das quais apenas quatro foram pagas, e além das parcelas mensais pactuou-se também o saldo de R$ 90.000,00 correspondente aos reforços semestrais de R$ 30.000,00 cada, também a serem pagos diretamente à construtora, cujos vencimentos estavam previstos para 15/03/2018, 15/09/2018 e 15/03/2019, sendo que apenas o primeiro reforço foi efetivamente pago (fls. 514-515). Por outro lado, registra-se que não há disposição contratual sobre o pagamento do saldo mediante utilização de financiamento bancário. A quitação do preço integral deveria se dar mediante parcelamento próprio para com a construtora (fls. 515). O comprador, pessoa física, provido de plena capacidade de direitos e deveres na ordem civil, por meio de livre manifestação de vontade e sem quaisquer vícios de consentimento, expressamente assumiu a obrigação de pagar a integralidade do preço ajustado pela compra do imóvel mediante parcelamento direto para com a construtora. De igual modo, a laje excedente, supostamente caracterizadora da exceção do contrato não cumprido, integrou o objeto contratual, conforme expressamente previsto no item “ii” da “Cláusula 2ª” do instrumento particular, não representando, portanto, uma situação superveniente à aquisição e desconhecida pelo comprador no momento da celebração do negócio jurídico (fls. 516). Hipoteticamente, o fundamento invocado pelo Tribunal a quo da exceptio non adimpleti contractus somente teria cabimento se vendedora tivesse expressamente assumido a obrigação de regularizar a documentação relacionada à laje excedente para que, posteriormente, o comprador realizasse o pagamento do saldo mediante financiamento bancário. Contudo, a vontade das partes representada pelo instrumento particular é clara em sentido diverso, isto é, de que a laje excedente integrou o objeto contratual, de que o recorrido realizou prévia vistoria no imóvel antes de adquiri-lo e o aceitou na forma apresentada, bem como de que o pagamento deveria ser realizado mediante parcelamento próprio para com a construtora (fls. 516). Complementarmente, também no plano hipotético para fins de argumentação, ressalta-se que ainda que a construtora tivesse assumido a obrigação de regularizar a documentação registral da laje excedente, a tese da exceção do contrato não cumprido somente teria cabimento se, ao invés do pleito de rescisão contratual, a recorrente estivesse buscando a cobrança do saldo remanescente. [...] Todavia, como frisado anteriormente, o objetivo real desta demanda é a rescisão contratual, que é um direito potestativo da vendedora em razão do inadimplemento da obrigação de pagar o valor ajustado pelo comprador, que a assumiu diretamente para com a recorrente, ciente da existência da laje excedente e sem a promessa de utilização de recursos bancários (fls. 516-517). É o relatório. 2. Quanto à primeira e à segunda controvérsias, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: Dessarte, a análise empreendida pelo juízo singular revela-se acertada e juridicamente consistente, na medida em que o conjunto probatório dos autos evidencia, de forma clara e suficiente, o inadimplemento da obrigação essencial assumida pela incorporadora, qual seja, a entrega do imóvel devidamente regularizado, nos moldes convencionados entre as partes (evento 121, CONTR5). A obrigação de entrega do imóvel “completamente legalizado” abrange, por evidente, a averbação da totalidade da unidade autônoma objeto do negócio, incluindo a laje excedente e a construção sobre ela, cuja fruição exclusiva pelo compromissário comprador foi confirmada por prova testemunhal (evento 159, VÍDEO2). Nos termos do art. 476 do Código Civil, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. A regra consagra o princípio da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), aplicável ao caso concreto. A ausência de individualização da área superior, cuja metragem equivale à do apartamento principal e cuja utilização é restrita ao comprador, compromete a higidez registral do bem e, por consequência, obsta a exigibilidade da contraprestação pecuniária. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara ao exigir que o inadimplemento, para justificar a exceção, seja substancial e apto a romper o equilíbrio contratual: [...] No caso concreto, a incorporadora não demonstrou o cumprimento integral das obrigações contratuais que lhe incumbiam, especialmente no que tange à regularização registral da unidade vendida, condição indispensável à exigibilidade da contraprestação e, por consequência, à pretensão de resolução contratual por inadimplemento da parte adversa. A prova testemunhal colhida em audiência, aliada à documentação constante dos autos, corrobora a tese defensiva de que o imóvel foi entregue em desconformidade com o pactuado, revelando inadimplemento relevante e suficiente para justificar a suspensão do pagamento pelo compromissário comprador. Dito isso, deve permanecer incólume a sentença (fls.483-484). Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023). Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023. 3. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Publique-se. Intimem-se. Presidente LUIS FELIPE SALOMÃO