0301049-93.2016.8.24.0035

Intimação

TJSC · Divisão de Recursos aos Tribunais Superiores · DESPACHO/DECISÃO

RECURSO ESPECIAL EM Apelação Nº 0301049-93.2016.8.24.0035/SC APELANTE: JOSE ALTAIR DA SILVA (AUTOR) ADVOGADO(A): RAQUEL WOLLERT (OAB SC017234) APELANTE: REFRIGERACAO NS INDUSTRIA E COMERCIO LTDA - EPP (AUTOR) ADVOGADO(A): RAQUEL WOLLERT (OAB SC017234) APELADO: JOEL APARICIO (RÉU) ADVOGADO(A): VINICIUS MARCELO BORGES (OAB SC011722) ADVOGADO(A): FABIANO DERRO (OAB SC012843) APELADO: DANIELA FERNANDA MACIEL APPARICIO (RÉU) ADVOGADO(A): VINICIUS MARCELO BORGES (OAB SC011722) ADVOGADO(A): FABIANO DERRO (OAB SC012843) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por JOEL APARICIO e DANIELA FERNANDA MACIEL APPARICIO, com fundamento no art. 105, III, alínea “a”, da Constituição Federal. O apelo visa reformar acórdão proferido pela 3ª Câmara de Direito Civil, assim ementado: APELAÇÕES CÍVEIS. JULGAMENTO CONJUNTO DOS RECURSOS INTERPOSTOS NAS DEMANDAS CONEXAS DE N. 0301049-93.2016.8.24.0035 (AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL), 0301298-44.2016.8.24.0035 (AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO LOCATÍCIO C/C PEDIDO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS), E 0301251-02.2018.8.24.0035 (AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL). IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM DA PRIMEIRA DEMANDA E PROCEDÊNCIA PARCIAL DAS DEMAIS. INSURGÊNCIA, EM TODAS ELAS, DA PARTE QUE FIGURA COMO AUTORA NA PRIMEIRA DEMANDA E RÉ NAS SEGUINTES. ADMISSIBILIDADE RECURSAL. ALEGADA OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE NAS TRÊS APELAÇÕES CÍVEIS. NÃO OCORRÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE COM O RESULTADO DA DEMANDA EVIDENTE. PLEITO REJEITADO. PRELIMINAR. NULIDADE PARCIAL DO FEITO. AUTOS N. 0301298-44.2016.8.24.0035. SENTENÇA PROFERIDA SEM HABILITAÇÃO DOS HERDEIROS DE PARTE FALECIDA NO DECURSO DO PROCESSO. ANÁLISE DESNECESSÁRIA. PRIMAZIA DA RESOLUÇÃO DO MÉRITO. DICÇÃO DO ART. 488 DO CPC. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO. AÇÕES DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL, DE COBRANÇA CUMULADA COM DESPEJO E DE OBRIGAÇÃO DE FAZER JULGADAS NA MESMA SENTENÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL E COMERCIAL. PROMITENTE VENDEDORA QUE, ALÉM DE ALIENAR O IMÓVEL, TAMBÉM PASSOU A SER LOCATÁRIA DO MESMO. INADIMPLEMENTO DAQUELE CONTRATO. PRIMEIRA AÇÃO VISANDO À RESOLUÇÃO DA COMPRA E VENDA JULGADA IMPROCEDENTE EM RAZÃO DA INSIGNIFICÂNCIA DO INADIMPLEMENTO À ÉPOCA DO ATO COMPOSITIVO DA LIDE. POSTERIOR AGRAVAMENTO DO INADIMPLEMENTO. NOVA PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO DO PACTO. POSSIBILIDADE. COISA JULGADA MATERIAL QUE NÃO OBSTA A DISCUSSÃO DOS FATOS NOVOS. INEXISTÊNCIA DE IDENTIDADE DE CAUSA DE PEDIR. RESCISÃO CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO DE PARCELAS DO FINANCIAMENTO GARANTIDO POR HIPOTECA E DE CHEQUES AJUSTADOS NO PACTO. ABANDONO DA EXECUÇÃO CONTRATUAL CONFIGURADO. ENCERRAMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO CABÍVEL. ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR, COM ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS FUNDADA EM CONTRATO LOCATÍCIO ACESSÓRIO AO NEGÓCIO DESFEITO. RELAÇÃO DE DEPENDÊNCIA ENTRE LOCAÇÃO E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DESCONSTITUIÇÃO DO TÍTULO JURÍDICO. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO PELO USO EXCLUSIVO DO IMÓVEL PELO COMPRADOR APÓS A MORA, A FIM DE EVITAR ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES RECEBIDOS PELOS COMPRADORES A TÍTULO DE ALUGUÉIS NOS MESES INICIAIS. PAGAMENTOS COMPROVADOS NOS AUTOS E POR MEIO DE PROVA EMPRESTADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PAGAMENTO COMPROVADO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. PROVAS TESTEMUNHAL E DOCUMENTAL EMPRESTADA SUFICIENTES. MULTA CONTRATUAL. INCIDÊNCIA RECONHECIDA. INAPLICABILIDADE DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RELAÇÃO LOCATÍCIA QUE PERDE EFICÁCIA COM A RESOLUÇÃO DO CONTRATO PRINCIPAL. REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. ADIMPLEMENTO PARCIAL SIGNIFICATIVO. FIXAÇÃO EM PATAMAR PROPORCIONAL E RAZOÁVEL. CONSECTÁRIOS LEGAIS. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OBRIGAÇÕES DE NATUREZA RESTITUTÓRIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DESDE A DATA DO PRIMEIRO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CONTROVÉRSIA QUE NÃO ENVOLVE COBRANÇA DIRETA DE PRESTAÇÕES CONTRATUAIS, MAS RECOMPOSIÇÃO PATRIMONIAL DECORRENTE DO RETORNO AO STATUS QUO ANTE. ARTS. 389 E 406 DO CÓDIGO CIVIL. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL FIXADO CONFORME A NATUREZA DE CADA VERBA. VALORES PAGOS A TÍTULO DE PREÇO DO IMÓVEL, ALUGUÉIS E COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCIDÊNCIA DESDE CADA DESEMBOLSO. VALORES PERCEBIDOS PELA VENDEDORA EM RAZÃO DE LOCAÇÃO A TERCEIROS. CORREÇÃO DESDE CADA RECEBIMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA DATA DE PAGAMENTO. PRESUNÇÃO DE REALIZAÇÃO NA DATA DO VENCIMENTO. BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O EFETIVO DISPÊNDIO OU, NA IMPOSSIBILIDADE DE SUA PRECISA IDENTIFICAÇÃO, DESDE DATA FIXADA COM BASE NA PROVA PRODUZIDA. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DA CITAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO INADIMPLEMENTO QUE ENSEJOU SUA APLICAÇÃO. POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO ENTRE OS VALORES RECIPROCAMENTE DEVIDOS PELAS PARTES, APÓS A DEVIDA ATUALIZAÇÃO. SENTENÇAS REFORMADAS. SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDA. HONORÁRIOS RECURSAIS NÃO INCIDENTES. (ART. 85, § 11, CPC). RECURSO INTERPOSTO NOS AUTOS DE N. 0301049-93.2016.8.24.0035 PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSOS INTERPOSTOS NOS AUTOS DE N. 0301298-44.2016.8.24.0035 E DE N. 0301251-02.2018.8.24.0035 INTEGRALMENTE PROVIDOS. Opostos embargos de declaração, foram parcialmente acolhidos. Quanto à primeira controvérsia, pela alínea “a” do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, I e II, do Código de Processo Civil, no que concerne à negativa de prestação jurisdicional, alegando que o Tribunal de origem deixou de enfrentar tese jurídica considerada essencial para o deslinde da controvérsia, consistente na necessidade de apreciação da incidência do art. 369 do Código Civil como pressuposto lógico para aferição do inadimplemento substancial. Sustenta que “qualificou o inadimplemento como substancial sem antes apurar o saldo remanescente”, permanecendo omissão mesmo após a oposição dos embargos de declaração. Quanto à segunda controvérsia, pela alínea “a” do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 369 do Código Civil, no que concerne à compensação legal entre créditos recíprocos das partes, alegando que existiam dívidas líquidas, vencidas e fungíveis oriundas do saldo do preço da compra e venda e dos aluguéis devidos pela contraparte. Sustenta que a compensação opera quando coexistem as dívidas e deveria ter sido considerada antes da qualificação do inadimplemento, afirmando que o acórdão desconsiderou indevidamente os efeitos dos contratos de locação ao concluir pela resolução contratual. Quanto à terceira controvérsia, pela alínea “a” do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 405, 474 e 475 do Código Civil, no que concerne à caracterização do inadimplemento substancial apto a justificar a resolução contratual, alegando que a definição do grau de inadimplemento foi realizada sem a prévia compensação dos créditos recíprocos. Sustenta que, uma vez reconhecida a compensação legal, deveria ser reapreciada a conclusão de que ocorreu inadimplemento substancial, porquanto o saldo remanescente seria diverso daquele considerado no acórdão recorrido. Quanto à quarta controvérsia, pela alínea “a” do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 884 a 886 do Código Civil, no que concerne à restituição de valores referentes a aluguéis anteriores à configuração da mora, alegando que o acórdão determinou a devolução de valores relativos ao período de setembro de 2006 a fevereiro de 2007, embora tenha reconhecido a mora apenas em 16/04/2007. Sustenta que, nesse intervalo, os contratos de locação eram válidos e eficazes, inexistindo enriquecimento sem causa que justificasse a restituição dos aluguéis. Quanto à quinta controvérsia, pela alínea “a” do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 128 do Código Civil, no que concerne à autonomia dos contratos de locação em relação ao compromisso de compra e venda, alegando que não existe cláusula contratual estabelecendo dependência entre as avenças. Afirma que os instrumentos contratuais preveem disciplina própria para as locações e que a resolução do compromisso de compra e venda não poderia retroagir para desconstituir prestações locatícias já executadas, sustentando que o acórdão incorreu em equívoco ao concluir que a locação “mantinha relação de dependência com o compromisso de compra e venda”. É o relatório. Preliminarmente, consigna-se que a demonstração da relevância da questão federal, mediante fundamentação em tópico específico, prevista nos arts. 105, § 2º, da Constituição Federal e 1.035-A do CPC, somente será exigida nos recursos especiais interpostos contra acórdãos publicados a partir de 3 de setembro de 2026, data da entrada em vigor da Lei n. 15.484/2026. Presentes os pressupostos extrínsecos, passa-se ao exame da admissibilidade recursal. Quanto à primeira controvérsia, o recurso excepcional não merece ser admitido. Em juízo preliminar de admissibilidade, verifica-se que o acórdão recorrido enfrentou adequadamente os pontos necessários à resolução da controvérsia, não se constatando, neste exame inicial, omissão, negativa de prestação jurisdicional ou deficiência de fundamentação. Nessa perspectiva, a pretensão recursal revela-se voltada ao reexame da matéria já devidamente apreciada. Ressalte-se que a Câmara analisou expressamente as teses da parte recorrente, concluindo, no julgamento dos aclaratórios, que: Também não há omissão quanto à aplicação do art. 369 do Código Civil. O acórdão não deixou de considerar a existência de créditos recíprocos entre as partes. Ao contrário, autorizou expressamente a compensação entre os valores reciprocamente devidos, após a devida atualização. O que não se acolheu foi a tese defendida pelos embargantes no sentido de que os aluguéis supostamente devidos pela vendedora/locatária deveriam ser previamente compensados com o saldo do preço da compra e venda, de modo a descaracterizar o inadimplemento substancial dos compradores. A matéria, portanto, foi apreciada sob fundamento diverso daquele pretendido pela parte. Reconheceu-se que o inadimplemento superveniente do compromisso de compra e venda justificava a resolução contratual e que, uma vez desconstituído o ajuste principal, a recomposição patrimonial deveria ocorrer mediante retorno das partes ao status quo ante, com restituições recíprocas e compensação final dos valores devidos por cada parte. Assim, a invocação do art. 369 do Código Civil não revela omissão, mas inconformismo com o critério jurídico adotado no julgamento. Pretendem os embargantes, em verdade, rediscutir a conclusão de mérito acerca da existência de inadimplemento substancial e da forma de recomposição patrimonial decorrente da resolução contratual, o que é inviável na via eleita. Segundo o entendimento da Corte Superior, "inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem se manifesta de modo fundamentado acerca das questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos autos, porquanto julgamento desfavorável ao interesse da parte não se confunde com negativa ou ausência de prestação jurisdicional" (AgInt no AREsp n. 2.768.634/GO, rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, j. em 30-4-2025). Registre-se que a parte recorrida requereu, em contrarrazões, a majoração dos honorários advocatícios recursais. Nos termos dos §§ 1º e 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, a fixação da verba honorária em grau recursal constitui atribuição exclusiva do órgão jurisdicional competente para apreciar o mérito do recurso. Quanto às demais controvérsias, a ascensão do apelo nobre encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que a via especial não comporta o reexame de cláusulas contratuais nem a reapreciação do conjunto fático‑probatório dos autos. No que se refere à questão suscitada, o acórdão recorrido decidiu nos seguintes termos: Depreende-se dos autos das demandas em apreço que as partes firmaram, em 13/07/2006, contrato de compromisso de compra e venda de imóvel (evento 1, INF6, autos n. 0301049-93.2016.8.24.0035) de propriedade de REFRIGERACAO NS INDUSTRIA E COMERCIO LTDA - EP, por meio do qual JOEL APARICIO comprometeu-se a pagar a quantia de R$ 196.981,83, da seguinte forma: (i) R$ 28.000,00, mediante a entrega de um veículo na assinatura; (ii) R$ 13.500,00, à vista, mediante cheque; (iii) R$ 100.200,00, em doze parcelas mensais de R$ 8.350,00, por meio de cheques pós-datados, com vencimento da primeira parcela em 10/09/2006, e; (iv) R$ 55.281,83, mediante pagamento, nos respectivos vencimentos, das parcelas do financiamento do imóvel, a partir da data da assinatura. Na mesma data, as partes também celebraram contratos de locação relativos a duas salas comerciais situadas no imóvel objeto da avença, de modo que a promitente vendedora passou a ser locatária de uma sala comercial de 450 m² (1.7), enquanto seu representante legal, JOSÉ ALTAIR DA SILVA, restou como locatário de outra sala, com 105,59 m² (1.8). Uma terceira sala, com 127 m², foi locada pelos compradores a terceiro (1.9). Em maio de 2007, a promitente vendedora REFRIGERAÇÃO NS INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA ajuizou a demanda autuada sob o n. 035.07.001635-0, na qual alegou o inadimplemento contratual por parte do promitente comprador JOEL APARICIO e requereu a resolução do contrato de compromisso de compra e venda, com a consequente reintegração na posse do imóvel e a condenação ao pagamento das penalidades contratuais. A ação foi julgada parcialmente procedente, com a declaração de rescisão do contrato de compra e venda e a condenação da parte ré ao pagamento da cláusula penal nele prevista, além da restituição do imóvel e das despesas com a venda. Posteriormente, a sentença foi reformada em sede recursal, ocasião em que se afastou a configuração de inadimplemento suficiente à resolução contratual e foram julgados improcedentes os pedidos iniciais. Posteriormente, diante da alegação de agravamento do inadimplemento, foram propostas as três demandas ora em análise: (i) a ação de resolução contratual (autos n. 0301049-93.2016.8.24.0035), ajuizada pela promitente vendedora, com pedido de desfazimento do negócio, reintegração na posse do imóvel e condenação dos réus ao pagamento de multa contratual e demais encargos; (ii) a ação de cobrança cumulada com despejo (autos n. 0301298-05.2016.8.24.0035), por meio da qual se postulou a rescisão dos contratos de locação, a desocupação do imóvel e o pagamento dos aluguéis supostamente inadimplidos; e (iii) a ação de obrigação de fazer (autos n. 0301251-31.2016.8.24.0035), proposta pelo promitente comprador, visando à outorga da escritura definitiva do imóvel, bem como ao pagamento de multa contratual, sob o argumento de adimplemento substancial do contrato. As três demandas foram julgadas por sentenças proferidas de forma simultânea, tendo o magistrado de origem reconhecido a existência de créditos recíprocos entre as partes, especialmente decorrentes dos valores relativos ao contrato de compra e venda e aos aluguéis, concluindo pela possibilidade de compensação integral. Com base em tal entendimento, julgou improcedente o pedido de resolução contratual, ao fundamento de inexistência de inadimplemento apto a ensejar o desfazimento do negócio, julgou parcialmente procedente a ação de cobrança e despejo, para rescindir os contratos locatícios e condenar ao pagamento dos aluguéis, e, por fim, julgou procedente a ação de obrigação de fazer, determinando a outorga da escritura definitiva em favor do promitente comprador, sob o entendimento de que as obrigações contratuais se encontravam substancialmente adimplidas após a compensação dos valores. Feito o breve resumo, passa-se à análise do mérito. Extrai-se do conjunto probatório que restou caracterizado o inadimplemento substancial superveniente do contrato de compromisso de compra e venda, apto a ensejar sua resolução, nos termos do art. 475 do Código Civil. Inicialmente, afasta-se a alegação de coisa julgada material. Isso porque o acórdão proferido na demanda anteriormente ajuizada entre as partes delimitou expressamente a análise ao inadimplemento existente até a data da propositura daquela ação, não tendo abrangido as parcelas vencidas posteriormente. Veja-se (​ev. 1, inf. 60): Há de se ponderar, todavia, que larga parcela do montante global a ser pago pelo negócio ainda não era exigível quando da propositura da demanda. Isto porque, como já assinalado, uma das obrigações assumidas pelos adquirentes era a de quitar as prestações junto à instituição financeira, as quais ainda se venceriam até novembro de 2009 - relembrando-se que a ação foi proposta em maio de 2007. Logo, a inadimplência dos requeridos alcançava ínfimo percentual, inferior a 5% (cinco por cento), do devido até então. Desse modo, a decisão então proferida não incidiu sobre o quadro fático ora examinado, fundado em inadimplemento superveniente, de modo que não há identidade de causa de pedir apta a atrair a eficácia preclusiva da coisa julgada. Com efeito, embora em momento anterior tenha sido afastada a resolução contratual, verifica-se que, posteriormente, o promitente comprador deixou de adimplir integralmente as obrigações assumidas, não tendo efetuado o pagamento dos quatro cheques remanescentes ajustados no contrato, tampouco das parcelas do financiamento garantido por hipoteca incidente sobre o imóvel, cuja existência era expressamente prevista na avença. Ao todo, deixou de adimplir 31 das 40 parcelas do financiamento assumido, o que evidencia não um mero inadimplemento pontual, mas verdadeiro abandono da execução do contrato, configurando inadimplemento substancial. Tal circunstância revela inequívoco desinteresse na aquisição do bem, sobretudo porque obrigou a promitente vendedora a assumir o pagamento das parcelas do financiamento, a fim de evitar a perda do imóvel dado em garantia. Diante desse cenário, a parte lesada pode pleitear a resolução do contrato, com a correspondente reparação, nos termos do art. 475 do Código Civil: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Cumpre observar que a resolução do contrato implica o retorno das partes ao status quo ante, ou seja, à situação em que se encontravam antes de firmá-lo. Portanto, a parte REFRIGERACAO NS INDUSTRIA E COMERCIO LTDA - EPP deverá restituir integralmente os valores recebidos em razão do do contrato de compra venda, atualizados nos termos dos artigos 389 e 406 Código Civil. A resolução do contrato, como visto, impõe o retorno das partes ao status quo ante, o que afasta, de plano, a pretensão de cobrança de aluguéis fundada na relação locatícia vinculada ao negócio desfeito. Isso porque a locação mantinha relação de dependência com o compromisso de compra e venda, de modo que, desconstituído este, não subsiste fundamento jurídico para a exigência de prestações locatícias com base na avença resolvida. Ao contrário, a desconstituição do contrato impõe a recomposição patrimonial das partes, inclusive sob a ótica do uso exclusivo do bem. Nesse sentido, há o entendimento de que, rescindido o contrato por inadimplemento do comprador, é devida compensação ao vendedor pelo período de ocupação do imóvel, a fim de evitar enriquecimento sem causa. A propósito, deste mesmo Órgão julgador: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PARCIAL DO PREÇO AJUSTADO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE DECLARA A RESCISÃO DO CONTRATO, MAS INDEFERE OS PEDIDOS DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E DE ARBITRAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELO USO DO BEM. INSURGÊNCIA DO PROMITENTE VENDEDOR. PACTO RESCINDIDO POR INEXECUÇÃO VOLUNTÁRIA DO COMPRADOR. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE COMO CONSEQUÊNCIA NECESSÁRIA DA RESOLUÇÃO DO AJUSTE. POSSE DO BEM QUE FOI TRANSMITIDA EM VIRTUDE DA AVENÇA. REINTEGRAÇÃO DO VENDEDOR COMO EFEITO NATURAL DA DESCONSTITUIÇÃO DO VÍNCULO. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE DOMÍNIO REGISTRAL. VALIDADE DA RELAÇÃO CONTRATUAL ENTRE PARTICULARES FUNDADA EM DIREITOS POSSESSÓRIOS. UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL APÓS A MORA. NECESSIDADE DE COMPENSAÇÃO PELO USO EXCLUSIVO DO BEM. EXEGESE DOS ARTS. 884 A 886 DO CC, A FIM DE EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO ÂMBITO DO STJ. CONDENAÇÃO DA PARTE RÉ AO PAGAMENTO DE ALUGUERES PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO. VALOR A SER APURADO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO. DECISUM PARCIALMENTE REFORMADO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ENCARGOS SUCUMBENCIAIS. EXIGIBILIDADE SUSPENSA EM RAZÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, ApCiv 5004537-09.2019.8.24.0045, 3ª Câmara de Direito Civil, Rel. Des. André Carvalho, j. 15/07/2025) No tocante aos valores relacionados à locação, verifica-se ser incontroverso que os quatro primeiros aluguéis (de setembro a outubro de 2006) foram quitados por meio de ajuste entre as partes, consistente na compensação com o valor atribuído ao veículo entregue como parte do pagamento do imóvel, circunstância admitida pelo próprio comprador em depoimento pessoal prestado nos autos da ação proposta em 2007, anexado aos autos n. 0301049-93.2016.8.24.0035 (ev. 1, inf. 38). Assim, considerando que tais valores foram, em última análise, suportados pela promitente compradora e que, com a resolução contratual, haverá a restituição integral do montante pago a título de preço, impõe-se, por coerência, a devolução dos valores correspondentes a esses meses de locação. Quanto ao quinto mês (janeiro, com vencimento em 05/02/2007), igualmente assiste razão à pretensão de restituição. Isso porque, embora o locador tenha alegado genericamente o inadimplemento integral dos aluguéis, tal assertiva não se sustenta diante do conjunto probatório já analisado na ação anterior, no bojo da qual o magistrado consignou expressamente a existência de recibo de pagamento referente ao aluguel vencido naquela data (​ev. 1, inf. 42). A circunstância de já ter restado demonstrado que a alegação de inadimplemento absoluto não corresponde à realidade, ao menos quanto aos meses iniciais, fragiliza a credibilidade da tese defensiva, impondo o reconhecimento de que também esse pagamento foi efetivamente realizado. Desse modo, pelos mesmos fundamentos aplicáveis aos quatro primeiros meses, deve ser determinada a restituição do valor correspondente. No que se refere à locação do imóvel a terceiro, não merece acolhimento a alegação da parte REFRIGERACAO NS INDUSTRIA E COMERCIO LTDA - EPP no sentido de que a relação locatícia teria perdurado até o ano de 2008. Isso porque não há prova apta a demonstrar tal extensão temporal, ao passo que consta dos autos termo de distrato firmado em 18/07/2007 (ev. 30, inf. 100 dos autos n. 0301049-93.2016.8.24.0035), o que delimita o período efetivo da locação. Assim, considerando o lapso compreendido entre setembro de 2006 e julho de 2007, tem-se o total de 10 (dez) meses, cujos aluguéis, no valor mensal de R$ 650,00 cada (ev. 1, inf. 9), devem ser restituídos, nos termos da recomposição patrimonial decorrente da resolução contratual. No tocante à comissão de corretagem, o pedido comporta acolhimento. Verifica-se que a pretensão não foi impugnada especificamente pelos compradores, além de encontrar respaldo na prova produzida na ação anterior, na qual o próprio corretor de imóveis, ao prestar depoimento (ev. 1, inf. 38, p. 5-6), confirmou o recebimento dos valores, tendo o magistrado, inclusive, consignado na sentença a existência de recibo comprobatório. Diante disso, impõe-se o reconhecimento do direito à restituição do montante despendido a tal título. De igual modo, assiste razão aos compradores quanto ao ressarcimento das benfeitorias realizadas no imóvel, no valor de R$ 40.000,00. O pedido, formulado na contestação da ação de resolução contratual anteriormente ajuizada, não foi impugnado na réplica, circunstância que reforça sua verossimilhança. Ademais, a prova testemunhal produzida naquele feito — inclusive por testemunha arrolada pela própria vendedora — confirmou a realização das melhorias, tendo o corretor afirmado que os compradores fizeram uma “garagem nos fundos do prédio, calçamento ao redor e pintura externa” (ev. 1, inf. 38, p. 6). Soma-se a isso o fato de que o magistrado, ao sentenciar a demanda, consignou a ausência de impugnação específica quanto a tais gastos, e que, mesmo em sede de contrarrazões à apelação então interposta (ev. 1, inf. 49 e 50), os vendedores limitaram-se a suscitar questão processual relativa à ausência de reconvenção, sem negar a efetiva realização das benfeitorias. Registre-se, ainda, que as partes anuíram à utilização da prova produzida naqueles autos como prova emprestada, o que reforça a validade da análise aqui realizada. Por fim, quanto à multa contratual estipulada no valor de R$ 50.000,00, é de se reconhecer sua incidência, diante do inadimplemento do contrato por parte dos compradores. Não procede a invocação da exceção do contrato não cumprido, porquanto o eventual descumprimento imputado à vendedora refere-se à relação locatícia, a qual perdeu eficácia com a resolução do contrato principal de compra e venda, não sendo apta a justificar o inadimplemento das obrigações assumidas na avença resolvida. Ademais, não há qualquer demonstração de vício de consentimento, devendo prevalecer a autonomia privada e a força obrigatória dos contratos. Todavia, o valor da cláusula penal deve ser reduzido, nos termos do art. 413 do Código Civil, diante das circunstâncias do caso concreto. Conforme consignado no acórdão proferido na demanda anterior (ev. 1, inf. 60, p. 4), os compradores já haviam adimplido aproximadamente 60% do valor ajustado, de modo que a manutenção integral da multa implicaria desproporção manifesta. Assim, mostra-se adequado fixar a penalidade em 40% do valor originalmente estipulado, correspondente a R$ 20.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Da análise dos fundamentos adotados pela Câmara, verifica-se que eventual alteração do julgado somente seria possível mediante reexame das circunstâncias fáticas da causa e da interpretação do ajuste contratual celebrado, providências vedadas na estreita via do recurso especial. Registre-se que a parte recorrida requereu, em contrarrazões, a majoração dos honorários advocatícios recursais. Nos termos dos §§ 1º e 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, a fixação da verba honorária em grau recursal constitui atribuição exclusiva do órgão jurisdicional competente para apreciar o mérito do recurso. Assim, considerando que a competência do Superior Tribunal de Justiça somente se aperfeiçoa após a admissão do recurso especial, revela-se incabível a análise do pleito no âmbito do juízo prévio de admissibilidade. Nesse sentido, colhe-se da jurisprudência: EDcl nos EDcl no AgInt no RE nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.333.920/SP, rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, j. em 29-4-2025. Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, NÃO ADMITO o recurso especial. Intimem-se.