0300901-52.2019.8.24.0011

Intimação

STJ · SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO · DESPACHO / DECISÃO

AREsp 3326333/SC (2026/0296575-8) RELATOR:MINISTRO PRESIDENTE DO STJ AGRAVANTE:ERENITA GOHR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. ADVOGADO:LEONARDO MAESTRI - SC054325 AGRAVADO:PAULO RENATO MAFRA AGRAVADO:MARISE RENATE GAMBA MAFRA ADVOGADO:ARTUR ANTUNES PEREIRA - SC043280 DECISÃO 1. Trata-se de Agravo apresentado por ERENITA GOHR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SANTA CATARINA, assim resumido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUTORA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM. AUSÊNCIA DE ACABAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RECURSO DESPROVIDO. Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 373, I, do Código de Processo Civil, no que concerne ao reconhecimento da indevida inversão do ônus da prova na ação, em razão de o acórdão ter dispensado a comprovação da negativa de financiamento bancário com base em “máximas da experiência”, trazendo a seguinte argumentação: O acórdão recorrido afastou a necessidade de comprovação da negativa de financiamento pelos autores, afirmando que tal prova seria dispensável diante das máximas da experiência (fls. 351). Todavia, tal entendimento viola frontalmente o art. 373, I, do CPC, que dispõe competir ao autor o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito. No caso, o fato constitutivo central alegado pelos recorridos era a impossibilidade de obtenção de financiamento bancário, cuja demonstração foi dispensada pelo acórdão recorrido mediante a adoção de presunção fundada em máximas da experiência (fls. 351). Ao dispensar essa prova essencial, o Tribunal de origem promoveu verdadeira inversão indevida do ônus probatório, sem respaldo legal (fls. 351). Não se trata aqui de reexame de provas, mas de violação à regra jurídica de distribuição do ônus da prova, matéria amplamente admitida em sede de Recurso Especial (fls. 352). Não se pode ignorar a regra do art. 373, nem substituir a prova por presunção subjetiva. É ilegal transferir integralmente o risco probatório à construtora, quando os recorridos tinham plenas condições de fazer prova mínima de seu direito (fls. 352). Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do arts. 421, 422, 476 e 884 do Código Civil, no que concerne ao afastamento da exceptio non adimpleti contractus e à preservação da equivalência das prestações contratuais, em razão da imposição de obrigações de fazer e indenizatórias à recorrente apesar da ausência de adimplemento do saldo remanescente pelos compradores, trazendo a seguinte argumentação: O acórdão recorrido parte da premissa de que o saldo remanescente do contrato não foi quitado, mas afasta a mora dos recorridos ao atribuir à Recorrente a causa da impossibilidade de pagamento por financiamento bancário (fls. 353). Contudo, ao fazê-lo sem a observância de parâmetro jurídico adequado para a imputação da causa do inadimplemento, o Tribunal de origem acabou por afastar a incidência do art. 476 do Código Civil com base em presunção, impondo à Recorrente o cumprimento de prestações contratuais e indenizatórias apesar da ausência de adimplemento da contraprestação principal pelos adquirentes (fls. 353). O contrato firmado entre as partes previa expressamente que a entrega da posse estava condicionada ao pagamento final. Ainda assim, o Tribunal imputou à Recorrente a responsabilidade pelo inadimplemento, ignorando a regra básica dos contratos bilaterais prevista no art. 476 do Código Civil: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro” (fls. 353). Ao assim decidir, o acórdão violou a força obrigatória dos contratos, o princípio da boa-fé objetiva e a própria lógica da exceptio non adimpleti contractus, admitindo a imposição de obrigações à Recorrente desacompanhadas da correspondente contraprestação. Essa solução rompe a lógica sinalagmática do contrato e gera distorção na equivalência material das prestações, pois permite que uma das partes se beneficie economicamente da relação contratual sem que tenha cumprido integralmente a obrigação que lhe incumbia, o que não se compatibiliza com os arts. 421, 422 e 476 do Código Civil (fls. 354). Quanto à terceira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 927 do Código Civil, no que concerne à inexistência de nexo causal juridicamente demonstrado para a responsabilização civil, em razão do reconhecimento do nexo com base em presunções e “máximas da experiência” sem prova específica, trazendo a seguinte argumentação: O acórdão recorrido imputou responsabilidade à Recorrente ao concluir pela existência de nexo causal entre sua conduta e a impossibilidade de obtenção de financiamento pelos recorridos. Contudo, ao assim decidir, a Corte de origem não se limitou à valoração do conjunto probatório, mas adotou critério jurídico inadequado para a configuração do nexo causal, ao afirmar expressamente que este poderia ser reconhecido com base em “máximas da experiência”, dispensando a demonstração específica do vínculo entre o fato imputado à construtora e o resultado alegado. Tal construção decisória viola o art. 927 do Código Civil, na medida em que flexibiliza indevidamente os requisitos da responsabilidade civil, admitindo a imposição de dever indenizatório com fundamento em presunção genérica, e não na demonstração juridicamente adequada do nexo causal (fls. 355). Quanto à quarta controvérsia, pela alínea “a” do permissivo constitucional, a parte recorrente aduz violação aos princípios da força obrigatória dos contratos e da boa-fé objetiva, no que concerne ao reconhecimento da ilegalidade de impor obrigações à recorrente sem o correspondente adimplemento dos compradores, em razão de rompimento da lógica sinalagmática do contrato. Quanto à quinta controvérsia, pela alínea “a” do permissivo constitucional, a parte recorrente aduz violação ao princípio do devido processo legal, no que concerne ao reconhecimento da necessidade de observância da regra de distribuição do ônus da prova, em razão de condenação imposta sem lastro probatório mínimo. É o relatório. 2.Quanto à primeira controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: No mais, a ausência de prova documental específica da negativa bancária não afasta a responsabilidade da construtora. É notório que instituições financeiras raramente fornecem documentos formais detalhando os motivos de reprovação de crédito, limitando-se, na maioria das vezes, a comunicações verbais ou eletrônicas genéricas. Além disso, é perfeitamente razoável que os compradores sequer tenham submetido pedido formal de financiamento ao constatarem, na vistoria preliminar ou na análise da documentação, que o imóvel não estava em condições de ser financiado (sem piso e com vaga de garagem alienada irregularmente). A lógica do raciocínio é simples: não se pode exigir dos compradores a comprovação de negativa de crédito quando os próprios vícios do imóvel são manifestos e notórios. O nexo causal entre o descumprimento contratual e a impossibilidade de obtenção do financiamento decorre das máximas da experiência e da análise do conjunto probatório, dispensando prova documental específica. O argumento de que outros apartamentos foram financiados no mesmo período é irrelevante, pois cada unidade possui características próprias. É possível, até provável, que os demais apartamentos estivessem efetivamente concluídos, com todos os acabamentos, e que suas respectivas vagas de garagem não tivessem sido alienadas irregularmente a terceiros. A situação dos autores era única e não pode ser comparada genericamente com outras unidades do empreendimento. O ônus de comprovar que o imóvel estava em perfeitas condições de ser financiado era da apelante, nos termos do art. 373, II, do CPC, pois se trata de fato extintivo do direito dos autores. A construtora tinha o dever de entregar imóvel pronto e acabado, com a documentação em ordem, apto a ser financiado. Não o fazendo, assume o risco de que os compradores não consigam obter o crédito necessário à quitação do saldo remanescente (fl. 312). Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”), porquanto o reexame da premissa fixada pelo acórdão recorrido quanto à distribuição do ônus probatório das partes exigiria a incursão no acervo fático-probatório dos autos, o que não é possível em Recurso Especial. Nesse sentido, o STJ já decidiu que "a análise sobre a verificação da distribuição do ônus probatório das partes pressupõe o reexame dos elementos fático-probatórios contidos nos autos, inclusive com o cotejamento de peças processuais, o que é inviável em sede de recurso especial, tendo em vista o óbice da Súmula 7/STJ" (AgInt no AREsp n. 2.490.617/PE, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 13/6/2024). Confiram-se ainda os seguintes julgados: REsp n. 2.164.369/CE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 8/11/2024; AgInt no AREsp n. 2.653.386/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 21/10/2024; AgInt no REsp n. 2.019.364/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 29/8/2024; EDcl no AgInt no AREsp n. 1.993.580/SP, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, DJe de 2/5/2024; AgInt no AREsp n. 1.867.210/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 13/10/2021. Quanto à segunda e terceira controvérsias, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: A alegada conclusão das obras em 21/03/2018 não corresponde à realidade dos fatos. Conforme amplamente demonstrado pela prova oral, o apartamento não possuía piso nos quartos e corredor, condição indispensável para que o imóvel seja considerado habitável e apto à avaliação bancária. A vistoria técnica realizada pelas instituições financeiras tem justamente a finalidade de verificar se o bem está em condições de servir como garantia ao empréstimo, sendo notório que imóvel sem acabamento básico não obtém aprovação para financiamento. Além disso, a situação da vaga de garagem estava indefinida. A vaga 51, prevista no contrato, havia sido alienada a terceiro, e não há comprovação de que a substituição por vaga equivalente tivesse sido formalizada. Essa indefinição constitui óbice à liberação do crédito, pois a vaga de garagem integra o objeto a ser financiado e a instituição bancária não pode aprovar operação sem certeza quanto à integralidade e regularidade do bem que servirá como garantia. [...] O nexo causal entre o descumprimento contratual e a impossibilidade de obtenção do financiamento decorre das máximas da experiência e da análise do conjunto probatório, dispensando prova documental específica (fl. 312). Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025. Quanto à quarta e quinta controvérsias, não é cabível a interposição de Recurso Especial fundado na ofensa a princípios, tendo em vista que não se enquadram no conceito de lei federal. Nesse sentido: “Não se conhece de recurso especial fundado na alegação de violação ou afronta a princípio, sob o entendimento pacífico de que não se enquadra no conceito de lei federal, razão pela qual não está abarcado na abrangência de cabimento do apelo nobre" (AgInt no AREsp n. 2.513.291/PE, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, DJe de 4/11/2024). Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.630.311/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 2/12/2024; AgInt no AREsp n. 2.229.504/RJ, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 23/8/2024; AgInt no AREsp n. 2.442.998/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 22/8/2024; AgRg no AREsp n. 2.450.023/PR, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJe de 28/5/2024; AgInt no REsp n. 2.088.262/SP, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 23/5/2024; AgInt no AREsp n. 2.403.043/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 6/3/2024; AgInt no REsp n. 2.046.776/PE, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 28/9/2023; AgInt no AREsp n. 1.130.101/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 23/3/2018. 3.Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Publique-se. Intimem-se. Presidente LUIS FELIPE SALOMÃO