0266076-40.2024.8.06.0001

Intimação

TJCE · 28ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza · INTIMAÇÃO DA SENTENÇA

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 28ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães nº 220, Água Fria - CEP 60811690, Fone (85) 3108-0809, E-mail: for.28civel@tjce.jus.br SENTENÇA Processo nº : 0266076-40.2024.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Promessa de Compra e Venda] Requerente: JSC ENGENHARIA LTDA Requerido: MARIA DO SOCORRO MARTINS Vistos, etc. Trata-se de Ação de Cobrança ajuizada por JSC ENGENHARIA LTDA. em face de MARIA DO SOCORRO MARTINS, ambas devidamente qualificadas nos autos da demanda (ID 118300626). Narra a demandante, ter firmado com a promovida, em 05 de junho de 2020, contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel concernente ao apartamento nº 303, Bloco 03, do Residencial Pablo Picasso, no valor global de R$ 169.500,00 (cento e sessenta e nove mil e quinhentos reais). Afirma que, após a quitação do financiamento habitacional, a ré restou inadimplente quanto ao saldo residual de responsabilidade direta perante a construtora, consolidado em posteriores termos aditivos de confissão de dívida. Sustenta que o débito em aberto perfazia, à época da propositura, o montante de R$ 26.551,52 (vinte e seis mil, quinhentos e cinquenta e um reais e cinquenta e dois centavos) relativo a parcelas e taxas compreendidas entre 09 de março de 2022 e 10 de agosto de 2024, sobre o qual agregou a quantia de R$ 5.310,30 (cinco mil, trezentos e dez reais e trinta centavos) a título de honorários advocatícios contratuais de 20%. Ao final, pugnou pela condenação da ré ao adimplemento do débito principal e dos encargos moratórios, bem como das parcelas vencidas no curso da lide. Instada a comprovar a hipossuficiência financeira por meio de despacho inicial de inspeção (ID 118299159), a demandante recolheu as custas iniciais (ID 118300628, ID 118300644 e ID 118299168). Ato contínuo, foi proferido despacho inicial determinando a citação da parte requerida (ID 118299170). Devidamente citada, a ré apresentou contestação acompanhada de documentos (ID 127822689). Em sua defesa, requereu a concessão da gratuidade judiciária, a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus probatório. No mérito, alegou que sua irmã, Maria de Nazaré Martins, realizou cinco repasses via transferência bancária e Pix em favor da demandante, entre os dias 04/12/2023 e 12/12/2023, totalizando a importância de R$ 18.800,00 (dezoito mil e oitocentos reais), os quais sustentou não terem sido contabilizados na planilha inicial. Invocou a existência de má-fé da autora e pleiteou a condenação da construtora na penalidade de repetição em dobro prevista no art. 940 do Código Civil, no patamar de R$ 37.600,00 (trinta e sete mil e seiscentos reais), pugnando, ainda, pelo envio dos autos à Contadoria Judicial. A parte autora ofertou réplica à contestação (ID 134456054), instruída com extrato bancário (ID 134456061) e demonstrativo financeiro pormenorizado (ID 134456068), argumentando que os pagamentos de R$ 18.800,00 foram devidamente registrados e abatidos das parcelas então vencidas e encargos da dívida. Ressaltou a inexistência de má-fé, a inaplicabilidade do art. 940 do Código Civil e requereu o julgamento de procedência com a inclusão das parcelas que se venceram no transcurso processual, perfazendo o montante atualizado de R$ 40.204,02 (quarenta mil, duzentos e quatro reais e dois centavos) (ID 134456054). Intimadas para manifestação sobre interesse conciliatório e especificação de provas por intermédio de despacho judicial (ID 136194987), a promovente noticiou desinteresse em dilação probatória (ID 144292324 e ID 144294332), enquanto a promovida reiterou o pedido de remessa à Contadoria (ID 144590436). Sobreveio decisão interlocutória de saneamento (ID 174095063), na qual este juízo indeferiu a prova técnica contábil postulada pela ré, registrando que a documentação colacionada pela credora comprovou o efetivo abatimento dos valores pagos, fixando os pontos controvertidos e encerrando a fase instrutória. A demandante ofertou alegações finais por memoriais (ID 177350122 e ID 177350124). Posteriormente, foi proferida a decisão de anúncio do julgamento antecipado da lide com esteio no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil (ID 202703304). É o que importa relatar. Decido. Do julgamento antecipado da lide De início, impende destacar que o feito comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo desnecessária a produção de outras provas além daquelas já carreadas aos autos. Com efeito, as questões fáticas acham-se suficientemente esclarecidas pela prova documental acostada pelos litigantes, remanescendo unicamente controvérsias de direito e de valoração das obrigações contratuais assumidas, circunstância que atrai a incidência do comando inserto no Código de Processo Civil: Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; Destarte, resta plenamente configurada a hipótese do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, razão pela qual procedo ao desate imediato do litígio. Das questões preliminares Passo ao exame do requerimento de gratuidade da justiça formulado pela demandada em sua peça contestatória (ID 127822689). Portanto, cumpre registrar que a requerida acostou aos autos declaração de hipossuficiência econômica (ID 127822694) e comprovantes de endereço e identificação (ID 127822696, ID 127822699 e ID 127822701), demonstrando a sua atuação profissional como professora da rede básica e despesas inerentes ao seu custeio pessoal. Outrossim, à míngua de impugnação específica da parte contrária ou de elementos objetivos que elidam a presunção legal de veracidade conferida à declaração de pessoa natural, impõe-se a concessão da benesse postulada, nos termos do art. 98, caput, e art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil. Dessa forma, DEFIRO os benefícios da assistência judiciária gratuita em favor de MARIA DO SOCORRO MARTINS. Não havendo outras preliminares ou questões processuais pendentes de apreciação, e estando presentes os pressupostos de existência e validade do processo, passo ao exame do mérito da causa. Do mérito Perquirindo minuciosamente os bojos processuais, verifica-se que a controvérsia gravita em torno do inadimplemento contratual de parcelas decorrentes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, da higidez da planilha financeira apresentada pela construtora demandante, da viabilidade de inclusão das parcelas vincendas e do cabimento da sanção civil de repetição em dobro prevista no art. 940 do Código Civil pleiteada pela ré. Inicialmente, impõe-se consignar que a relação estabelecida entre as partes enquadra-se indubitavelmente como relação de consumo, figurando a autora como fornecedora de produtos e serviços imobiliários e a adquirente como consumidora final, consoante os arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990, bem como pelas disposições da própria promessa de compra e venda (ID 118300634). Nesse sentido, orienta a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI N. 4.591/1964. AFASTAMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DO CDC. ART. 53. SÚMULA 543/STJ. NULIDADE DE CLÁUSULA QUE IMPLICA PERDA TOTAL OU SUBSTANCIAL DAS PARCELAS PAGAS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ART. 884 DO CC. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RAZOABILIDADE. DEVOLUÇÃO DE 80% (OITENTA POR CENTO) DOS VALORES PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL CONFIGURADO. RESTABELECIMENTO DA SENTENÇA. 1.Os contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados entre adquirente de unidade autônoma, na qualidade de destinatário final, e incorporadora/construtora configuram típica relação de consumo, submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor, ainda que vinculados à disciplina da incorporação imobiliária prevista na Lei n. 4.591/1964. Precedentes (AgRg no AREsp 120.905/SP; AgInt no REsp 1.948.020/SP). 2.A incidência do CDC independe de alegação de vício de consentimento, bastando a presença de fornecedor e consumidor (arts. 2º e 3º do CDC). O fato de o contrato estar sujeito, também, à Lei n. 4.591/1964 não afasta, por si só, a aplicação do microssistema consumerista, devendo-se compatibilizar os diplomas legais, com prevalência das normas de proteção ao consumidor quando em conflito. 3.É nula, à luz do art. 53 do CDC, a cláusula que estabeleça a perda total, ou substancial, das prestações pagas pelo promitente comprador em benefício do promitente vendedor, quando este retoma o imóvel em razão do inadimplemento, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do CC). Súmula 543/STJ. 4.A jurisprudência desta Corte admite, nas promessas de compra e venda de imóvel firmadas antes da Lei n. 13.786/2018, a retenção, em regra, de percentual entre 10% e 25% das parcelas pagas, a título de compensação pelas despesas administrativas e pelos encargos suportados pelo vendedor, reputando abusivas retenções superiores que culminem na perda total ou quase integral dos valores adimplidos. Precedentes (REsp 1.820.330/SP; Súmula 543/STJ). 5.No caso concreto, a sentença, em consonância com a orientação desta Corte, condenou a vendedora a restituir 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo comprador, autorizando a retenção de 20% (vinte por cento), solução que se mostra razoável, compatível com o art. 53 do CDC e suficiente para afastar o enriquecimento sem causa da incorporadora, que retomou o imóvel e poderá revendê-lo. 6.O acórdão recorrido, ao afastar por completo a incidência do CDC, reputar hígido o leilão extrajudicial previsto no art. 63 da Lei n. 4.591/1964 e validar, na prática, a perda substancial das parcelas pagas em benefício exclusivo da incorporadora, dissente da firme jurisprudência do STJ sobre a matéria, caracterizando ofensa aos arts. 53 do CDC e 884 do CC, bem como dissídio jurisprudencial. 7.Recurso especial conhecido e provido para reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor, declarar a nulidade da cláusula de perda substancial das prestações pagas e restabelecer a sentença que determinou a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, com os consectários legais, mantendo-se, por consequência, a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada em primeiro grau. (REsp n. 1.945.121/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 5/3/2026.) Contudo, a incidência dos preceitos do Código de Defesa do Consumidor não exonera o comprador do cumprimento de suas obrigações pecuniárias contratuais nem dispensa a parte demandada de demonstrar os fatos extintivos, impeditivos ou modificativos do direito postulado, ex vi do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil: Art. 373. O ônus da prova incumbe: "omissis" II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Compulsando o conjunto probatório, constata-se que a promovida celebrou o Contrato de Promessa de Compra e Venda da Unidade Habitacional nº 303, Bloco 03, do Empreendimento Residencial Pablo Picasso (ID 118300633 e ID 127822708), tendo posteriormente subscrito o Termo de Acordo com Confissão de Dívida (ID 118300629 e ID 127822709), o Aditivo ao Termo de Confissão de Dívida de 30/10/2020 (ID 118300627 e ID 127822712) e, por derradeiro, o 1º Aditivo ao Instrumento Particular de Compromisso, Confissão de Dívida e Outras Avenças em 05/05/2022 (ID 118300637 e ID 127822713). Aliás, pelo referido aditivo formalizado em 05/05/2022 (ID 118300637), a ré expressamente reconheceu e confessou a existência do saldo devedor de R$ 37.446,61 (trinta e sete mil, quatrocentos e quarenta e seis reais e sessenta e um centavos), fracionado em parcelas com vencimentos estipulados até 10/02/2025, sujeitas à correção pelo INCC acrescido de juros contratuais de 1% ao mês. Desse modo, a inadimplência da adquirente restou demonstrada pelo inadimplemento de prestações mensais e da taxa vinculada ao contrato a partir do ano de 2022, fato que culminou no envio da notificação extrajudicial de cobrança (ID 118300632). Por outro lado, a ré sustentou em sua defesa que as transferências realizadas por sua irmã, Maria de Nazaré Martins, no período de 04/12/2023 a 12/12/2023, perfazendo o total de R$ 18.800,00 (ID 127822720, ID 127822717, ID 127822716, ID 127822722 e ID 127822721), teriam sido omitidas da planilha de cobrança. Dessa maneira, aprofundando o exame das planilhas financeiras acostadas aos autos (ID 127822704, ID 134456057 e ID 134456068) em cotejo com o extrato da conta bancária da construtora (ID 134456061), verifica-se de forma inequívoca que os referidos créditos foram integralmente processados, contabilizados e amortizados pela credora. Com efeito, as quantias vertidas em dezembro de 2023 foram devidamente computadas e aplicadas na liquidação ordenada de obrigações em aberto vinculadas ao contrato, promovendo a baixa das parcelas que se achavam em atraso, com o cômputo dos encargos moratórios, conforme pormenorizado na planilha de ID 134456068 (páginas 3 e 4). Portanto, resta superada a arguição defensiva quanto à suposta omissão de pagamentos, revelando-se legítima a apuração do saldo devedor remanescente decorrente das parcelas que continuaram a vencer e não foram honradas pela compradora. De igual maneira, no que concerne à sanção civil prevista no art. 940 do Código Civil invocada pela ré em contestação, o pleito improcede integralmente. Outrossim, para a incidência da penalidade de pagamento em dobro, impõe-se a cabal comprovação de dolo ou manifesta má-fé na exigência judicial de débito sabidamente satisfeito, requisito indispensável assentado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 622: EMENTA: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA E RECONVENÇÃO. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. COBRANÇA INDEVIDA. REPETIÇÃO EM DOBRO. ART. 940 DO CÓDIGO CIVIL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. ART. 80 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. REQUISITOS. MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A aplicação da sanção prevista no art. 940 do Código Civil (repetição em dobro por cobrança de dívida já paga) exige a prova da má-fé do credor (Tema n. 622/STJ) e a condenação da parte por litigância de má-fé exige prova do dolo processual. 3. No caso, o Tribunal de origem, soberano na análise das provas, concluiu pela não demonstração de que a parte autora agiu com a intenção maliciosa de cobrar dívida sabidamente quitada. A reforma dessa conclusão encontra óbice na Súmula n. 7/STJ. 4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.980.542/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/3/2026, DJEN de 7/4/2026.) Destarte, comprovado nos autos que os pagamentos efetuados foram regularmente abatidos nos assentamentos financeiros da autora, inexiste qualquer vestígio de má-fé ou dolo processual da construtora, restando rechaçada a aplicação do art. 940 do Código Civil. No que tange à extensão da condenação, tratando-se de obrigação consubstanciada em prestações periódicas e de trato sucessivo oriundas da mesma avença, as parcelas que se venceram no transcurso do processo devem ser incorporadas à condenação até o efetivo adimplemento, com esteio no art. 323 do Código de Processo Civil: Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. A respeito da inclusão das parcelas vincendas nas obrigações de trato sucessivo, filia-se a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. COBRANÇA. ALUGUÉIS. ENCARGOS. PRESTAÇÕES SUCESSIVAS. VENCIDAS E VINCENDAS. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO. PETIÇÃO INICIAL. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. ARTIGO 323 DO CPC. APLICABILIDADE. 1. Cuida-se de recurso especial que se insurge contra acórdão que indeferiu pedido de inclusão, na condenação, dos encargos locatícios vencidos durante o processo, sob o fundamento de que tal medida exigiria pedido pormenorizado na inicial ou no curso da demanda. 2. A controvérsia dos autos está em definir se é possível incluir na condenação todos os encargos locatícios vencidos e vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, mesmo aqueles não discriminados de forma pormenorizada na petição inicial. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a pretensão exposta na petição inicial deve ser analisada a partir de uma interpretação lógico-sistemática, que leva em conta todo o conteúdo da exordial, e não apenas o capítulo destinado à formulação dos pedidos. 4. O art. 323 do CPC é aplicável às prestações periódicas relativas aos encargos locatícios, de modo que deve ser considerado implícito o pedido de condenação às parcelas vencidas no curso da demanda. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.091.358/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/9/2025, DJEN de 19/9/2025.) Por fim, no tocante aos honorários advocatícios contratuais de 20% inseridos pela promovente no demonstrativo inicial de cobrança com esteio em cláusula contratual de inadimplemento (ID 118300626), assenta-se a impossibilidade de sua cobrança direta ou cumulação no âmbito da demanda judicial. Dessa forma, os honorários advocatícios destinados a remunerar a atuação em juízo submetem-se ao regime legal privativo da sucumbência disciplinado pelo art. 85 do Código de Processo Civil, cabendo exclusivamente ao magistrado a sua fixação, sendo descabido impor ao sucumbente o ressarcimento dos honorários contratuais ajustados pela parte adversa. Nessa exata linha de compreensão, confira-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. RESSARCIMENTO. ARTS. 389, 395 E 404 DO CC. DESCABIMENTO. PRECEDENTES. IMPUGNAÇÃO. COLAÇÃO DE JULGADOS CONTEMPORÂNEOS OU SUPERVENIENTES. AUSÊNCIA. ART. 1.021, § 1º, DO CPC. SÚMULA N. 182/STJ. NÃO CONHECIMENTO. 1. A Segunda Seção do STJ já se pronunciou no sentido de ser incabível a condenação da parte sucumbente aos honorários contratuais despendidos pela vencedora. 2. Se "fundamentada a decisão agravada no sentido de que o acórdão recorrido está em sintonia com o atual entendimento do STJ, deveria a recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência do STJ" (STJ, AgRg no REsp 1.374.369/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe de 26/6/2013). 3. Incidência do enunciado n. 182 da Súmula desta Corte face à ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada. 3. Agravo interno não conhecido. (AgInt no REsp n. 1.653.575/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/11/2017, DJe de 23/11/2017.) Portanto, impõe-se o decote da verba honorária contratual inserida na planilha da exordial, remanescendo hígida a cobrança do saldo devedor relativo às parcelas e encargos contratuais vencidos e vincendos. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial e JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto de aplicação da sanção do art. 940 do Código Civil, extinguindo o feito com resolução do mérito nos moldes do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil: Por conseguinte, determino as seguintes providências: a) condenar a promovida MARIA DO SOCORRO MARTINS a pagar à autora JSC ENGENHARIA LTDA. o saldo devedor referente às parcelas e taxas vencidas decorrentes do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e respectivos termos aditivos de confissão de dívida vinculados à Unidade Habitacional nº 303, Bloco 03, do Residencial Pablo Picasso, excluída a parcela concernente aos honorários advocatícios contratuais; b) condenar a promovida ao pagamento das parcelas que se venceram no curso da lide e vincendas até o término da obrigação contratual, com fulcro no art. 323 do Código de Processo Civil; c) determinar que sobre as parcelas incidirão os encargos e correção monetária estipulados no contrato (variação do INCC e juros contratuais de 1% ao mês a partir de cada vencimento contratual), bem como juros moratórios legais a contar da citação quanto às parcelas anteriores, e a partir do vencimento de cada prestação posterior, devendo os montantes ser liquidados por mero cálculo aritmético. Em razão da sucumbência mínima da promovente e do princípio da causalidade, condeno a promovida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, consoante o disposto no art. 85, § 2º, e art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Suspendo, todavia, a exigibilidade das verbas sucumbenciais impostas à demandada, em atenção ao disposto no art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em face da concessão da gratuidade judiciária. Publique-se. Registre-se e intime-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Expedientes necessários. Fortaleza/CE - Data da Assinatura Digital MARIA DE FÁTIMA BEZERRA FACUNDO Juíza de Direito