0265687-55.2024.8.06.0001

Intimação

TJCE · 2º Gabinete da 5ª Câmara de Direito Privado

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR PROCESSO: 0265687-55.2024.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: MD CE BC MEIRELES CONSTRUCOES SPE LTDA APELADO: ROSIMERY REIS MARTINS EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO EM AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. MIGRAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. REJEIÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. ALTERAÇÃO UNILATERAL DA FORMA DE PAGAMENTO. MIGRAÇÃO IMPOSTA À CONSUMIDORA PARA UNIDADE DE MENOR VALOR. COBRANÇA DE "TAXA DE MIGRAÇÃO" E RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE RESPALDO CONTRATUAL E DE INFORMAÇÃO ADEQUADA. PRÁTICA ABUSIVA. NULIDADE. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Caso em exame: 1. Apelação cível interposta por sociedade empresária contra sentença que, em ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, declarou a nulidade da cobrança de taxa de migração e da retenção de valores a título de corretagem, determinando ainda, a restituição em dobro dos respectivos montantes e condenando a demandada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. Questão em discussão: 2. As questões controvertidas consistem em verificar: (I) a legitimidade ativa da autora, diante de o contrato originário ter sido celebrado por terceiro; (II) a legitimidade passiva da apelante, que sustenta não ter integrado a avença inicial; (III) a legalidade da cobrança da taxa de migração e da retenção de valores a título de corretagem; (IV) a possibilidade de repetição em dobro dos valores indevidamente cobrados; e (V) a configuração do dano moral e a adequação do quantum indenizatório fixado na origem. Razões de decidir: 3. A relação jurídica entre as partes possui natureza consumerista, devendo ser examinada à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da vulnerabilidade do consumidor. 4. A alteração unilateral da sistemática de pagamento anteriormente praticada, mediante remessas internacionais diretamente à construtora, criou obstáculo ao regular adimplemento contratual e conduziu a consumidora à migração para unidade de menor valor, sob risco de perda substancial dos valores já investidos. 5. É abusiva a cobrança de taxa de migração desprovida de respaldo contratual ou legal, especialmente quando a própria conduta da fornecedora concorreu para a necessidade de alteração da unidade imobiliária, configurando exigência de vantagem manifestamente excessiva, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva. 6. É igualmente indevida a retenção de valores a título de corretagem quando, no novo instrumento contratual decorrente da migração, não houve informação adequada, transparente e destacada acerca da cobrança, tampouco previsão da referida verba, não podendo a consumidora suportar encargo relacionado ao negócio anterior cuja alteração decorreu da conduta da própria construtora. 7. A restituição em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC independe da demonstração de má-fé do fornecedor. 8. As circunstâncias concretas ultrapassam o mero inadimplemento contratual, pois a consumidora foi submetida à alteração unilateral da forma de pagamento, ao risco de perda expressiva do patrimônio já investido e à imposição de cobranças sem adequada transparência no contexto da migração para imóvel de menor valor, caracterizando dano moral indenizável. 9. O valor de R$ 5.000,00 fixado a título de compensação moral revela-se adequado e proporcional às peculiaridades do caso, atendendo às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil, sem ocasionar enriquecimento sem causa. Dispositivo: 10. Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos esses autos, acorda a Quinta Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO à apelação cível, em conformidade com o voto do Relator. FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JUNIOR Desembargador Relator RELATÓRIO MD CE BC Meireles Construções SPE LTDA interpôs o presente Recurso de Apelação (ID. 29299936), visando reformar a decisão proferida nos autos da ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, ajuizada por Rosimery Reis Martins. Na sentença (ID. 29299923), o juízo julgou procedente o pedido para declarar a nulidade da cobrança da chamada taxa de migração, determinando a restituição em dobro de R$ 36.380,57; declarou, ainda, a nulidade da cobrança da taxa de corretagem no importe de R$ 63.440,00, também com restituição em dobro; condenou a ré ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais; e fixou custas e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação. Entendendo omisso e contraditório o julgado, a requerida interpôs Embargos de Declaração (ID. 29299925). Contrarrazões aos Embargos sob ID. 29299926, defendendo a inexistência de vícios. Sentença (ID. 29299931) negou provimento aos Embargos. Inconformada, a apelante, em suas razões recursais (id. 29299936), alega, preliminarmente, ilegitimidade ativa da autora, ao argumento de que o contrato originário teria sido firmado por terceiro, e ilegitimidade passiva da própria apelante, sustentando que não integrou a relação contratual inicial. No mérito, afirma que houve nova relação jurídica autônoma e que a sentença incorreu em contradição ao utilizar fundamentos ligados ao contrato anterior; sustenta, ainda, que a cláusula de corretagem estaria expressamente prevista no instrumento originário, que a forma de pagamento por boleto já constava do contrato, e que não houve prova de má-fé a justificar a repetição em dobro, razão pela qual requer a reforma da sentença para afastar os danos materiais e morais. Nas contrarrazões (ID. 29299941), a recorrida sustenta que o apelo é intempestivo e atingido pela coisa julgada, em razão de certidão de trânsito em julgado constante dos autos, razão pela qual requer o não conhecimento do apelo; subsidiariamente, pugna pelo desprovimento. No mérito, defende a inexistência de vício na sentença, afirmando que a legitimidade ativa decorre da migração contratual formalizada em seu nome, que a controvérsia diz respeito à nova relação jurídica, que a cobrança da corretagem e da taxa de migração foi abusiva e sem informação adequada, e que a repetição em dobro se justifica pela conduta da ré. Deixei de intimar a Douta Procuradoria-Geral de Justiça em razão do caráter eminentemente patrimonial da demanda. É o relatório. VOTO 1. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), CONHEÇO do recurso interposto e passo à apreciação da apelação. 2. DAS PRELIMINARES DE MÉRITO 2.1. ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA Sustenta a recorrente que a autora não teria legitimidade ad causam, pois o contrato imobiliário da unidade 1401 (Artiz Meireles) fora assinado pelo Sr. Matthew Roger Lane. A tese não prospera. A controvérsia central não reside na execução pura e simples do contrato originário, mas sim nos desdobramentos operacionais que culminaram na migração para a unidade 406 do empreendimento Beach Class Meireles. Na referida migração, a Sra. Rosimery Reis Martins figurou diretamente como proponente/adquirente e assumiu as obrigações e retenções operadas pelo grupo econômico réu. Sendo ela a titular da relação jurídica de consumo em que foram deduzidos os valores controvertidos (taxa de migração e corretagem), possui inquestionável pertinência subjetiva ativa. Ainda, alega a apelante que não participou da avença inicial, que fora pactuada com a MD CE Carlos Vasconcelos Construções Ltda, suscitando sua ilegitimidade passiva. Ocorre que ambas as sociedades pertencem ao mesmo grupo imobiliário (Moura Dubeux) e atuaram de forma coligada na consecução do negócio jurídico e no procedimento de migração de unidades. Nos termos do art. 7º, parágrafo único, e do art. 25, § 1º, do CDC, todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos causados aos consumidores. As comunicações e tratativas inerentes à alteração da unidade foram conduzidas diretamente sob a ingerência do grupo e prepostos da apelante. Portanto, a rejeição das preliminares de ilegitimidade ativa e passiva é medida que se impõe. 3. DO MÉRITO O cerne da controvérsia reside na análise da sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais para declarar a nulidade das taxas de migração e de corretagem cobradas pela construtora, bem como para condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais. Nesse cenário, convém esclarecer a controvérsia jurídica ora analisada. A esse respeito, é incontroverso que, em um primeiro momento, foi pactuado um contrato de compra e venda da unidade n° 1401, do empreendimento denominado Artiz Meireles, conforme comprova o documento de ID. 29299808. Ocorre que, decorrido pouco mais de um ano dos pagamentos que vinham sendo feitos diretamente à construtora por meio de remessa do exterior, a autora aduz que a construtora alterou a forma de pagamento do contrato que vinha sendo utilizada até então, passando a exigir o pagamento via boleto bancário. Nesse contexto, a autora aponta que se viu coagida a migrar para uma unidade de menor valor, correspondente ao contrato de compra e venda de ID. 29299804, referente ao apartamento n° 406 do Edifício Beach Class Meireles. Ao ser realizada tal migração, comprova que foram cobradas taxas pela construtora apelante que corresponderam a um desconto total de R$ 99.820,57 (noventa e nove mil, oitocentos e vinte reais e cinquenta e sete centavos), montante correspondente a 18,47% do total pago de R$ 540.573,05 (quinhentos e quarenta mil, quinhentos e setenta e três reais e cinco centavos). Portanto, a discussão versa sobre os valores pagos e retidos no contexto desta nova relação jurídica de migração. De início, é certo que a relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, enquadrando-se as partes nos conceitos dispostos nos artigos 2º e 3º, da Lei n.º 8.069/90 - CDC. O exame conjunto dos instrumentos contratuais pactuados é indispensável, porquanto a migração para uma unidade de menor valor não representou ato de livre escolha ou mera conveniência da consumidora, mas medida coercitiva resultante da inviabilização do adimplemento pela via anterior pactuada. A imposição de migrar para unidade de menor valor sob a ameaça de distrato com perda de 50% dos valores já pagos configura flagrante abusividade (art. 51, IV, do CDC). Nesse contexto, embora a apelante fundamente a existência de cláusula contratual prevendo o pagamento via boletos, é verdade que, não obstante tratar-se de cláusula genérica, a sistemática fática do negócio vinha sendo desempenhada mediante remessas internacionais diretas à construtora, tendo em vista que o comprador residia no exterior. Assim, a alteração abrupta e unilateral do fluxo de pagamento pelo fornecedor, sabendo da logística especial da parte adquirente, gerou entraves operacionais impeditivos da manutenção do ajuste. Nesse contexto, no ato do remanejamento das unidades, a apelante efetuou a retenção abusiva da quantia de R$ 36.380,57 sob a denominação de "taxa de migração". A referida exigência carece de qualquer respaldo contratual ou legal explícito. Como a substituição de imóvel derivou de obstáculo imposto pela própria conduta da fornecedora, a cobrança de encargo para operacionalizar a transferência atenta contra a boa-fé objetiva e a função social dos contratos (arts. 113 e 422 do Código Civil e art. 39, V, do CDC): Código Civil Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Código de Defesa do Consumidor Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: (...) V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva; Portanto, reputo correta a declaração de nulidade da aludida "taxa de migração". No tocante à legalidade da retenção de R$ 63.440,00 a título de corretagem, a apelante invoca a Cláusula Nona da avença inicial, justificando que seria devida a retenção, por estar expressamente prevista em contrato. Ocorre que, como já exposto, no momento do novo enquadramento contratual da consumidora na unidade 406 (Beach Class Meireles), por culpa exclusiva da construtora, ou seja, que deu causa para a migração, não houve a devida transparência e destaque sobre a incidência e abatimento da comissão de corretagem. Nesse contexto, convém trazer à tona a Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Na espécie, no momento do novo enquadramento contratual da consumidora na unidade 406 (Beach Class Meireles), não houve a devida transparência e destaque sobre a incidência e abatimento da comissão de corretagem no novo instrumento. A repetição genérica ou a tentativa de computar encargos de intermediadores do negócio pretérito em detrimento da nova transação imposta afronta a tese vinculante do STJ. Isso porque a migração do contrato original ocorreu por culpa exclusiva da construtora, não se revelando lícito que a consumidora arque com o prejuízo financeiro da comissão de corretagem do imóvel original. Assim, como a mudança do imóvel decorreu de ato provocado pela construtora, não há que se falar em retenção da taxa de corretagem. Até porque, no instrumento contratual posterior (ID. 29299804 - fl. 12), não consta taxa de intermediação imobiliária. Portanto, devida a declaração de nulidade da cobrança da taxa de corretagem. Quanto à ordem de devolução em dobro dos montantes de R$ 36.380,57 (taxa de migração) e de R$ 63.440,00 (taxa de corretagem), a apelante sustenta a ausência de má-fé na tentativa de afastar a devolução em dobro. A repetição em dobro do indébito prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC não exige dolo ou má-fé. Veja-se: Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça. Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável. No que diz respeito à devolução em dobro do valor indevidamente cobrado, observa-se que a sentença foi proferida de acordo com tese jurídica fixada pelo STJ relativamente à matéria (EAREsp 676.608/RS, Rel. Ministro OG FERNANDES, CORTE ESPECIAL, julgado em 21/10/2020, DJe 30/03/2021). O aludido acórdão definiu que a restituição em dobro do indébito (art. 42, parágrafo único, do CDC) independe da prova de má-fé do fornecedor. No caso, a construtora impôs à consumidora a cobrança/dedução de taxas desprovidas de fundamentação transparente e sob situação coercitiva de perda expressiva de capital. Essa postura ultrapassa o mero equívoco interpretativo tolerável, caracterizando conduta abusiva que atrai o pagamento em dobro. Por fim, no tocante ao abalo moral, entendo que a situação vivenciada pela consumidora extrapolou a esfera do mero descumprimento contratual. A exigência de pagamentos por boleto, incompatíveis com a situação de remessa internacional, a iminência de perda de metade dos valores investidos em empreendimento de elevado valor financeiro e a imposição de custos não discriminados para a migração para outro imóvel de menor valor causaram evidente aflição, desassossego e constrangimento severo. A quantia fixada na origem em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se até mesmo modesta diante da capacidade econômica da promovida e da gravidade da falta, cumprindo de forma razoável o caráter pedagógico e compensatório do instituto, sem ensejar enriquecimento ilícito. Nesse sentido, adoto como razões de decidir os fundamentos apresentados pelo magistrado na origem: Por fim, com relação ao pedido de indenização por danos morais, há substrato para a sua procedência. No caso dos autos, restou demonstrado que a migração foi forçada pela conduta da ré, que alterou unilateralmente a forma de pagamento, ensejando risco de perda substancial de patrimônio e sujeitando a autora a desgaste emocional acentuado. A jurisprudência tem reconhecido que situações semelhantes, especialmente quando envolvem negócios de vulto, como aquisição de imóvel, extrapolam o mero aborrecimento e configuram ofensa à dignidade do consumidor. No que concerne à mensuração, o dano moral detém uma dupla função: compensatória - em que se tem em conta a vítima e a gravidade do dano de que ela padeceu, buscando confortá-la, ajudá-la a sublimar as aflições e constrangimentos decorrentes do dano injusto - e punitiva - cujo objetivo, em síntese, é impor uma penalidade exemplar ao lesante, residindo esta na diminuição de seu patrimônio material e na transferência da quantia para a esfera jurídica patrimonial da vítima, de tal modo que a indenização represente advertência, sinal de que a sociedade não aceita seu comportamento. Assim, considerando as peculiaridades do caso concreto, bem como o grau da lesividade da conduta ofensiva e a capacidade econômica da parte pagadora, a fim de cumprir dupla finalidade: (a) amenização da dor sofrida pela vítima e (b) punição do causador do dano, evitando-se novas ocorrências, fixo os danos morais no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). A jurisprudência deste Egrégio TJCE igualmente mantém o montante de R$5.000,00 (cinco mil reais), entendendo que tal quantia se revela razoável. Veja-se: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. COMPETÊNCIA TERRITORIAL RELATIVA. PRORROGAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. CONSECTÁRIOS LEGAIS. ALTERAÇÃO LEGISLATIVA SUPERVENIENTE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 14.905/2024 E TEMA 1368. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de apelação interposto pela promitente vendedora em face de sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual. A decisão de origem declarou a resolução do contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno por culpa exclusiva da vendedora, em razão do atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento. Determinou-se a restituição integral dos valores pagos pela consumidora, em parcela única, e condenou-se a empresa ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. A Recorrente alega, preliminarmente, a incompetência absoluta do juízo e, no mérito, defende a culpa da adquirente pela rescisão por inadimplência, a inexistência de danos morais e a necessidade de adequação dos índices de correção monetária à nova legislação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia recursal cinge-se a verificar: (i) a natureza da competência territorial na ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel e a ocorrência de prorrogação de competência; (ii) a responsabilidade pela resolução do vínculo contratual, se por atraso nas obras de infraestrutura ou por inadimplência da compradora; (iii) o direito à retenção de valores em caso de culpa da vendedora; (iv) a configuração de danos morais indenizáveis decorrentes do atraso na entrega do empreendimento; e (v) a aplicabilidade imediata da Lei nº 14.905/2024 e do Tema 1368 no tocante aos índices de atualização monetária e juros de mora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Rejeita-se a preliminar de incompetência absoluta. A ação de rescisão de compromisso de compra e venda possui natureza pessoal, e não real, sendo, portanto, relativa a competência territorial. Não tendo sido suscitada em momento oportuno através de exceção declinatória e tratando-se de relação de consumo, prevalece o foro do domicílio do consumidor ou aquele onde a ação foi proposta, operando-se a prorrogação da competência. 4. No mérito, a prova documental, consubstanciada em fotografias e na ausência de comprovação da conclusão das obras pela construtora no prazo estipulado, demonstra o descumprimento contratual por parte da Apelante. A suspensão dos pagamentos pela consumidora ampara-se na exceção do contrato não cumprido. 5. Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível qualquer retenção. 6. O atraso excessivo e injustificado na entrega da infraestrutura básica do loteamento, ultrapassando largamente o prazo de tolerância, frustra a legítima expectativa da adquirente de usufruir do bem, configurando dano moral indenizável que excede o mero dissabor cotidiano. 7. Merece reforma a sentença apenas no tocante aos consectários legais, conquanto igualmente alegado pela parte recorrente. Com a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, a atualização monetária das condenações judiciais de natureza civil deve observar a variação do IPCA, nos termos da nova redação do artigo 389 do Código Civil e conforme diretrizes do Tema 1368. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e parcialmente provido. (APELAÇÃO CÍVEL - 30042992720248060117, Relator(a): ANTONIO ABELARDO BENEVIDES MORAES, 1ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 21/01/2026) Em síntese, a sentença examinou adequadamente o conjunto probatório e solucionou a controvérsia. Portanto, a manutenção integral da sentença é medida que se impõe. DISPOSITIVO Diante de tudo que acima foi exposto e fundamentado, CONHEÇO do recurso para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença. Em razão do desprovimento da apelação, majoro a verba honorária advocatícia sucumbencial para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação. É como voto. Fortaleza/CE, data registrada no sistema. FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR Desembargador Relator