0258086-03.2021.8.06.0001

Intimação

TJCE · 5º Gabinete da 2ª Câmara de Direito Privado

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DA VICE-PRESIDÊNCIA PROCESSO: 0258086-03.2021.8.06.0001 RECURSO ESPECIAL EM APELAÇÃO CÍVEL ORIGEM: 5º Gabinete da 2ª Câmara de Direito Privado RECORRENTE: CEARÁ LOTEAMENTOS LTDA. RECORRIDO: MARCONDES HENRIQUE DA SILVA DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de Recurso Especial interposto por CEARÁ LOTEAMENTOS LTDA., com fundamento no art. 105, III, "a" e "c" da Constituição Federal, com intuito de reforma do acórdão (ID 35584354), proferido pela 2.ª Câmara de Direito Privado deste Tribunal. Em suas razões recursais (ID 36814862), a recorrente alega que o acórdão violou os arts. 420, 421, 421-A e 422 do Código Civil - ao manter a disciplina imposta na origem quanto à restituição dos valores pagos e ao afastar a incidência de encargos contratuais correlatos, acabou por esvaziar a força obrigatória do pacto - impossibilidade de reversão do pagamento do arras a título de indenização. Suscita divergência jurisprudencial. Requer seja provido o presente recurso para reformar o acórdão. Contrarrazões apresentadas (ID 39166418). É o relatório. Decido. Recurso tempestivo. Custas do preparo devidamente recolhidas. Não se configurando, no particular, as hipóteses previstas no art. 1.030, I, II, III, e IV, do CPC, passo ao juízo de admissibilidade do presente recurso (art. 1.030, V, CPC). Conforme relatado, a recorrente aponta contrariedade aos arts. 420, 421, 421-A e 422 do Código Civil. Eis a ementa do acórdão combatido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 20%. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame: 1. Trata-se de Apelação Cível interposta pela promitente vendedora contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual ajuizada pelo promitente comprador, julgou o pedido parcialmente procedente. A decisão de primeiro grau rescindiu o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e condenou a recorrente à devolução das quantias pagas pelo recorrido, autorizando a retenção de 20% do montante, com juros de mora a partir da citação. II. Questão em discussão: 2. Cinge-se a controvérsia em verificar: (i) a aplicabilidade das deduções previstas na Cláusula 12.5 do contrato em detrimento do percentual de retenção fixado na sentença, em observância ao princípio do pacta sunt servanda; (ii) a possibilidade de retenção integral do valor pago a título de sinal/arras; (iii) a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos; (iv) a base de cálculo para a restituição dos valores; e (v) a alteração do termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado. III. Razões de decidir: 3. A jurisprudência consolidada, notadamente através da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial e imediata. 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o percentual de retenção, em tais casos, deve variar entre 10% e 25% do total dos valores pagos, conforme as circunstâncias específicas de cada caso. No presente feito, o percentual de 20% fixado na sentença mostra-se razoável e proporcional, alinhado à orientação jurisprudencial e adequado para cobrir os prejuízos da vendedora, especialmente porque a apelante não comprovou despesas que justificassem um percentual maior. 5. Quanto às arras confirmatórias, estas servem como início de pagamento e integram o preço total do imóvel. Em caso de rescisão contratual, o valor pago a título de sinal deve ser incluído no montante total a ser restituído ao comprador, sobre o qual incidirá o percentual de retenção, não sendo admitida sua perda autônoma em favor da vendedora, pois não se trata de arras penitenciais previstas no artigo 420 do Código Civil. Ademais, a controvérsia sobre o valor exato pago pelo consumidor será devidamente apurada na fase de cumprimento de sentença, momento processual adequado para a liquidação do montante, o que afasta o interesse recursal neste ponto específico. 6. Sobre o termo inicial dos juros de mora, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.002, fixou a tese de que, nos compromissos de compra e venda de imóveis anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que a rescisão ocorre por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da data do trânsito em julgado da decisão. Isso ocorre porque, antes desse momento, não há mora da vendedora, uma vez que a resolução contratual partiu do próprio comprador. Portanto, a sentença merece reforma neste aspecto para adequar-se ao precedente vinculante. 7. Por fim, tendo em vista o provimento parcial do recurso, ainda que mínimo, não é cabível a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal, conforme o disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. IV. Dispositivo: 8. Recurso CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, tão somente para modificar o temo inicial de incidência dos juros de mora, devendo ser considerada a data do trânsito em julgado". GN Matéria devidamente prequestionada. Quanto a pretensão de devolução do sinal, verifica-se que a decisão Colegiada recorrida também guardou consonância com a jurisprudência do STJ, uma vez que a Corte Cidadã firmou entendimento de não cabimento de retenção de arras confirmatórias. Vejamos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA DE BEM IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART 1.022 E 489 DO CPC. AUSÊNCIA. ASSISTÊNCIA JUDICIAL GRATUITA, AUSÊNCIA DE PROVA, TAXAS ASSOCIATIVAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SÚMULA N. 7/STJ. PRECEDENTES. RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS. NÃO CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. 1. Não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem manifestou-se acerca de todas as questões levadas a seu conhecimento. 2. Decidir de forma contrária ao que fora fixado na origem quanto a assistência judicial gratuita, ausência de prova, taxas associativas e honorários advocatícios, redundaria na necessária incursão na seara fática probatória. Súmula n. 7/STJ 3. Segundo a jurisprudência do STJ, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020), o que foi observado pelo Tribunal de origem. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ. 4. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023). 5. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador é admitida a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.059.733/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023.) GN DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES. LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. REDUÇÃO PROPORCIONAL. DIÁLOGO DAS FONTES COM O CDC E CÓDIGO CIVIL. DEVOLUÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E RESTITUIÇÃO IMEDIATA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial, o qual impugnava acórdão de Tribunal de Justiça estadual que reduziu a retenção contratual de 10% sobre o valor total do contrato para 25% sobre os valores efetivamente pagos, além de determinar a devolução das arras e a restituição imediata das parcelas. 2. A parte agravante sustenta a prevalência da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) e do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 sobre o Código de Defesa do Consumidor, defendendo a validade da retenção calculada sobre o valor total atualizado do contrato e o parcelamento da restituição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (a) definir se a aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 afasta o controle de abusividade da cláusula penal baseado no CDC e no art. 413 do Código Civil; e (b) estabelecer se o afastamento da retenção sobre o valor do contrato e a determinação de restituição imediata encontram óbice nas Súmulas 5, 7 e 83/STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A superveniência da Lei n. 13.786/2018 não exclui a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor nem a possibilidade de mitigação judicial da cláusula penal com fulcro no art. 413 do Código Civil, operando-se o diálogo das fontes. 5. O limite de retenção de 10% do valor do contrato previsto no art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 constitui um teto máximo, não impedindo que o julgador, diante de desvantagem exagerada ao consumidor, proceda à redução da penalidade para percentual sobre os valores pagos. 6. A orientação do Superior Tribunal de Justiça considera abusiva a cláusula que, ao adotar o valor total do contrato como base de cálculo, acarreta a perda quase integral das prestações pagas pelo adquirente. 7. A restituição de valores em distrato por iniciativa do comprador deve ocorrer de forma imediata, conforme a Súmula 543/STJ, sendo inadmissível a retenção de arras confirmatórias por integrarem o preço do negócio, nos termos dos arts. 418 e 419 do Código Civil. 8. A revisão da conclusão do tribunal de origem sobre a abusividade da retenção e a necessidade de redução proporcional demanda o reexame de cláusulas contratuais e do suporte fático-probatório dos autos, o que é vedado pelas Súmulas 5/STJ e 7/STJ. 9. A conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência atual desta Corte Superior atrai a aplicação da Súmula 83/STJ, obstando o conhecimento do recurso por ambas as alíneas do permissivo constitucional. IV. DISPOSITIVO 10. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.250.367/SP, relator Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG), Quarta Turma, julgado em 25/5/2026, DJEN de 28/5/2026.) GN DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. CONSONÂNCIA DO ENTENDIMENTO ADOTADO NA ORIGEM COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. RECURSO NÃO CONHECIDO. I. Razões de decidir 1. A parte recorrente observou o princípio da dialeticidade e a necessária pertinência temática entre as razões de decidir e os fundamentos utilizados pelo recurso para justificar o pedido de reforma do julgado. 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmula n. 7/STJ). 3. "O equívoco do órgão julgador ou de agentes do judiciário não pode prejudicar o jurisdicionado" (AgRg no AREsp. 198.235/RS, Rel. Min. MARCO BUZZI, DJe 1o.8.2014). 4. "As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020). II. Dispositivo 5. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.258.416/PB, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 30/6/2026.) GN Quanto ao valor a ser restituído, verifica-se que a decisão recorrida se amoldou ao entendimento da jurisprudência do STJ, vez que o percentual de retenção fixado encontra-se entre 10% a 25% de acordo com as circunstância do caso concreto, a ser restituído de forma imediata, conforme previsão da Súmula 543 do STJ: Sumula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Veja-se o entendimento do STJ nesse sentido: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO PACTUADO DE 15%. AGRAVO INTERNO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial, com fundamento nas Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ. 2. A parte agravante sustenta que a decisão monocrática interpretou indevidamente o recurso especial, pleiteando a validade da cláusula de retenção de 15% dos valores pagos pelo comprador, conforme previsto no contrato, e não a retenção de 25%. Requer a reforma da decisão para restabelecer o percentual originalmente pactuado. 3. A sentença de primeiro grau declarou nula a cláusula contratual que previa multa de 15% sobre o valor do contrato, reduzindo-a para 10% sobre os valores efetivamente pagos. O Tribunal de origem concluiu que a retenção de 10% era razoável e proporcional, considerando que a construtora não demonstrou despesas administrativas superiores a esse percentual. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção de 15% dos valores pagos pelo comprador, conforme pactuado no contrato, é válido e está em conformidade com a jurisprudência do STJ. III. Razões de decidir 5. A jurisprudência do STJ admite a flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo comprador, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. 6. O percentual de retenção de 15% pactuado no contrato está dentro dos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do STJ, sendo razoável e proporcional no caso concreto. IV. Dispositivo e tese 7. Agravo interno provido para declarar que o percentual de retenção seja de 15% dos valores efetivamente pagos pelo comprador. Tese de julgamento: 1. O percentual de retenção pactuado em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, desde que dentro dos parâmetros de 10% a 25% dos valores pagos, é válido e deve ser respeitado, salvo demonstração de sua desproporcionalidade. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor; CPC/2015, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 543; STJ, REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 27.6.2012; STJ, AgInt no AREsp n. 1.568.920/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3.3.2020. (AgInt no AREsp n. 2.820.658/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 19/8/2025, DJEN de 12/9/2025.) GN DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. DESISTÊNCIA IMOTIVADA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% ADMITIDA PARA CONTRATOS ANTERIORES À LEI 13.786/2018. OMISSÃO CARACTERIZADA. 1. Ao julgar o REsp 1.723.519/SP, o STJ consolidou o entendimento de que, em contratos de compra e venda de imóvel celebrados antes da Lei 13.786/2018, o comprador tem direito de rescindi-lo e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, ausente qualquer peculiaridade, o direito de reter 25% do montante (Súmula 543/STJ). 2. Este percentual de 25% serve para cobrir todos os custos operacionais da vendedora e inclui gastos com publicidade e marketing, despesas administrativas e de pessoal, assim como tributos incidentes sobre a receita da venda e da própria operação em si. 3. Com relação às despesas relativas a cotas condominiais, água, luz, energia elétrica e IPTU, a orientação adotada pelo STJ é no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento dessas despesas é da construtora/incorporadora, até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, passando o comprador a responder por elas a partir daí. Precedentes. 4. Após a imissão de posse, é igualmente cabível a retenção do 1% do preço atualizado de venda, por mês de fruição do imóvel, previsto expressamente para remunerar o período em que o desistente teve à sua disposição o imóvel. 5. Nesse cenário, em caso de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, tais despesas podem ser deduzidas do montante a ser devolvido ao adquirente que desistiu da aquisição do bem, além do percentual de 25% já devidamente reconhecido pela jurisprudência desta Corte como patamar adequado para, ausente qualquer peculiaridade, cobrir os custos operacionais da empresa. 6. Embargos de declaração acolhidos. (EDcl no REsp n. 2.182.776/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 26/6/2026.) GN AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DESCONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. 2. Rever os fundamentos trazidos no acórdão recorrido quanto ao percentual de retenção demandaria reapreciar o conjunto fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula nº 7/STJ. 3. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que não é devido o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.206.891/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026.) GN Assim, estando a decisão recorrida alicerçada em entendimento dominante do próprio STJ, destinatário final do recurso, não é possível a ascendência desta insurgência, por força da Súmula 83 da mesma Corte. Súmula 83/STJ: Não se conhece do Recurso Especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. Por fim, "o dissídio jurisprudencial é prejudicado quando a alínea a do art. 105, III, da CF encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ sobre a mesma questão". (AREsp n. 2.647.734/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.) E ainda, "Nos termos da jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n.º 83 do STJ)". (AREsp n. 2.081.152/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 5/3/2026.) Ante o exposto, inadmito o presente recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso V, do Código de Processo Civil. Publique-se e intimem-se. Transcorrido, in albis, o prazo recursal, sem necessidade de nova conclusão, certifique-se o trânsito em julgado, dando-se baixa na distribuição, com as cautelas de praxe. Expedientes necessários. Fortaleza, data e hora registradas no sistema. Desembargador FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Vice-Presidente do TJCE