0245987-19.2013.8.19.0001

Intimação

TJRJ · Comarca da Capital- Cartório da 49ª Vara Cível · Sentença

Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO HORÁCIO SALDANHA em face de DIANA DE ORTIZ, HORACIO CICERO MARTINS, EDMEA REGO MARTINS SALDANHA, CORINTHO DE ARRUDA FALCAO e MARIA DE LOURDES SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO. Aduz o condomínio autor, em síntese, que os réus são proprietários da unidade 109 do Condomínio autor, situado na Rua Santo Amaro, n° 180, Glória, nesta cidade, e se encontram em mora com o pagamento das cotas condominiais referentes ao período de setembro/2002 a maio/2010, totalizando dívida no valor de R$ 21.215,50 (vinte e um mil, duzentos e quinze reais e cinquenta centavos), conforme planilha colacionada à exordial, referente às cotas condominiais ordinárias e extraordinárias; que as tentativas de cobrança amigável restaram infrutíferas. Requer a condenação dos réus ao pagamento das cotas condominiais vencidas no valor de R$ 21.215,50, conforme planilha colacionada à exordial, acrescida de multa de 20% até janeiro/2003, e, de fevereiro/2003 em diante, a partir da vigência do Novo Código Civil, multa de 2%, juros de mora de 1% ao mês, atualização monetária, bem como as cotas condominiais que se vencerem no curso da lide, custas judiciais e honorários advocatícios, estes na base de 10%, sobre o valor da condenação e demais cominações legais. Colaciona documentos de ids. 01/41. Decisão de id. 49 que designa audiência de conciliação e determina a citação dos réus. Ata de audiência de conciliação de id. 89, ausentes os réus, inviável formalizar proposta de acordo. Decisão de id. 103 que defere a citação por edital dos 2º, 3º, 4º e 5º réus. Ata de nova audiência de conciliação de ids. 119/120, presentes o autor e o patrono do 5º réu ESPÓLIO MARIA DE LOURDES SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO, que informa que MARIA DE LOURDES, bem como os 2º, 3º, 4º e 5º réus faleceram. Contestação do 5º réu ESPÓLIO MARIA DE LOURDES SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO, representado por seu filho e inventariante CORINTHO DE ARRUDA FALCÃO FILHO, de id. 121, arguindo preliminarmente sua ilegitimidade passiva, a inépcia da inicial, a prejudicial de prescrição, e aduzindo, em síntese, que o habite-se para o prédio onde se localiza o Condomínio autor foi concedido em 24/8/1971, tendo sido todos os apartamentos vendidos logo após a construção, com exceção do C-02, sendo certo que os réus não são desde então proprietários da unidade 109, objeto da presente ação; que o autor ajuizou anteriormente o feito de n.º 0146839-21.2002.8.19.0001, em face dos mesmos réus, tendo ido julgado extinto sem julgamento do mérito, diante da inercia do autor em relação aos atos e diligências que a ele competiam, sendo certo que naquela demanda já havia sido informado que os réus já eram falecidos; que o 4º réu CORINTHO DE ARRUDA FALCÃO faleceu em 20/04/1991, e sua esposa, a 5ª ré MARIA DE LOURDES SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO, faleceu em 11/02/2009, conforme certidão de óbito de id. 121-fl.101, e jamais residiram na unidade 109 do Condomínio autor; que o Condômino do apartamento 109 é ADALBERTO BATISTA VIERA FILHO, conforme Convenção de Constituição do Condomínio, acostada à inicial; que o Condomínio não anexou aos autos documento essencial à propositura da presente ação, qual seja, a certidão atualizada do RGI; que não existiram tentativas de cobrança em face dos réus, ainda mais porque já eram falecidos na época da dívida. Requer o acolhimento das preliminares e da prejudicial de mérito, o chamamento ao processo de ADALBERTO BATISTA VIERA FILHO, real condômino da unidade 109 do condomínio autor, no mérito a improcedência dos pedidos e a condenação do autor na litigância de má-fé. Colaciona documentos de id.121-fls. 100/101, e ids.128/129. Ao id. 136, determinada a juntada do RGI do imóvel. Ao id. 139, o autor junta aos autos a certidão de ônus reais atualizada do imóvel objeto da demanda (expedida em 04/12/2014). Ao id. 218, ofício da SANTA CASA DA MISERICÓRDIA informando as datas dos falecimentos: (i) 2º réu HORACIO CICERO MARTINS SALDANHA, em 11/08/1972, (ii) 3ª ré EDMEA REGO FERREIRA SALDANHA, em 15/04/1975, (iii) 4º réu CORINTHO DE ARRUDA FALCÃO, em 21/04/1991, e ainda a inexistência de registro relativo à 1ª ré DIANA DE ORTIZ. Ao id. 224, determinado que traga o autor as certidões de óbito dos réus falecidos, visando à regularização do polo passivo, devendo ainda esclarecendo se foi aberto inventário e, neste caso, promover a citação dos respectivos espólios. Às fls. 234/271, o autor colaciona aos autos a documentação requerida. Esclarece: (i) HORÁCIO CÍCERO MARTINS SALDANHA (2º réu), falecido em 10/08/1972, era casado com EDMEA REGO FERREIRA SALDANHA (3ª ré), falecida em 14/04/1975, deixando como herdeira MARIA DE LOURDES DE ARRUDA FALCÃO (5ª ré), casada com CORINTHO DE ARRUDA FALCÃO (4º réu) falecido 20/04/1991; (ii) que os herdeiros dos ESPÓLIOS DE CORINTHO DE ARRUDA FALCÃO FILHO E DE MARIA DE LOURDES DE ARRUDA FALCÃO são: CORINTHO DE ARRUDA FALCÃO FILHO, JOAQUIM DE ARRUDA FALCÃO NETO, HORÁCIO SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO, RICARDO SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO, EDUARDO SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO, MARIA EDMÉA SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO e MARIA SUZANA SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO. Às fls. 296/300, o autor junta aos autos a certidão de ônus reais atualizada do imóvel objeto da demanda (expedida em 27/08/2019). À fl. 304, determinada a regularização do polo passivo para que conste ESPÓLIO DE HORÁCIO CÍCERO MARTINS SALDANHA; ESPÓLIO DE EDMEA REGO FERREIRA SALDANHA e ESPÓLIO DE CORINTHO DE ARRUDA FALCÃO. Determinada a intimação dos herdeiros indicados às fls. 234/235 para, caso queiram, habilitarem-se nos autos. Às fls. 504/510, o autor apresenta planilha de débitos atualizada, no valor total de R$ 169.233,99. Às fls. 555/557, o autor informa o falecimento do herdeiro EDUARDO SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO em 27/09/2022 (certidão de óbito de fl. 557), requerendo seja regularizado o polo passivo para que conste ESPOLIO DE EDUARDO SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO. À fl. 588, determinada a retificação do polo passivo para que conste ESPOLIO DE EDUARDO SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO, determinando sua citação. À fl. 692, decretada a revelia da 1ª ré DIANA DE ORTIZ, citada por edital. À fl. 718, a CE contesta por negação geral, pela 1ª ré DIANA, citada por edital. Instadas as partes à manifestação em provas, a CE pela 1ª ré informa não ter provas a produzir, silentes os demais réus. Autor não requer provas complementares e pugna pela decretação de revelia dos réus regularmente citados e que não se manifestaram nos autos (fl. 731). É o relatório. Decido. De início, passo à análise de questões que restaram pendentes de apreciação. Cabe ressaltar, de pronto, que os 2º, 3º, 4º e 5º réus, indicados inicialmente pelo autor (HORACIO CICERO MARTINS, EDMEA REGO MARTINS SALDANHA, CORINTHO DE ARRUDA FALCAO e MARIA DE LOURDES SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO, respectivamente), já eram falecidos na data do ajuizamento da demanda, razão pela qual, no curso do processo, o pólo passivo foi regularizado para que passassem a constar os respectivos ESPÓLIOS. Passo à análise das preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicial, arguidas pelo 5º réu, ESPÓLIO DE MARIA DE LOURDES SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO. Em conformidade com a teoria Eclética da Ação de Enrico Túlio Liebman, pelo Diploma Processual adotada, o direito de ação existe ainda que o autor não possua o direito material alegado, porém, para fazer jus à prestação jurisdicional de mérito, exige-se que o demandante preencha determinadas condições, quais sejam, interesse de agir, possibilidade jurídica do pedido, e legitimidade para a causa. O interesse de agir se divide em interesse-adequação do meio eleito e interesse-necessidade da tutela jurisdicional pleiteada. A legitimidade das partes se define com a exigência de que o autor e o réu sejam os apontados sujeitos do direito material discutido. Por fim, a possibilidade jurídica do pedido estará preenchida desde que o pleito não esteja vedado pelo ordenamento jurídico. Assim, se o autor preenche estas três condições terá direito de ação, isto é, direito de que o magistrado aprecie o mérito da causa. Contudo, a verificação da existência das condições deve ser apreciada in status assertionis, ou seja, deve o magistrado verificar, baseado nos fatos afirmados na petição inicial e sem produção probatória, se estão respeitadas as referidas condições para o legítimo exercício do direito de ação. Trata-se da teoria da Asserção, adotada, dentre outros, por José Carlos Barbosa Moreira, Elio Fazzalari e Kazuo Watanabe. De acordo com a teoria do processo como relação jurídica, de Oscar von Bülow, dominante na doutrina e jurisprudência pátrias, o processo é uma relação entre pessoas, dinâmica, de direito público, e que tem seus próprios sujeitos e requisitos, aos quais deu o autor alemão o nome de pressupostos processuais. Esses podem ser definidos como requisitos de existência e validade da relação processual e se consubstanciam na presença de um órgão estatal investido de jurisdição, partes capazes e uma demanda regularmente formulada. A demanda é o ato de impulso inicial da atuação do Estado-juiz, sendo identificada pelas partes, causa de pedir e pedido, consubstanciando-se em um ato solene, posto que submetido a uma série de requisitos formais, e que é praticado através da apresentação em juízo de uma petição inicial. Pela simples leitura da peça inicial se observa que há pertinência subjetiva entre as partes, estão presentes o pedido e a causa de pedir, dos fatos decorre logicamente a conclusão, bem como que os pedidos não são incompatíveis entre si e não são juridicamente impossíveis. Destaque-se que, no que tange à preliminar de ilegitimidade passiva, argumenta o 5º réu que não deve figurar no polo passivo da presente demanda pois o real condômino do apartamento 109 seria ADALBERTO BATISTA VIEIRA FILHO, conforme consta na Convenção de Constituição do Condomínio, datada de 05/01/1967, acostada ao id.2-fls.12/24. Sob a mesma fundamentação, requer o chamamento ao processo do referido terceiro para integrar a lide. Diante disso, a preliminar de ilegitimidade passiva e o pedido de intervenção de terceiro serão apreciados conjuntamente. Ambos não merecem prosperar. Como já visto, as condições da ação devem ser aferidas à luz da Teoria da Asserção, ou seja, mediante o exame das alegações deduzidas pelo autor na petição inicial. De fato, as despesas condominiais vinculam aquele que detém a propriedade formal do imóvel no Registro Geral de Imóveis (RGI), conforme os artigos 1.336, I, e 1.345 do Código Civil. Por sua vez, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 886 (REsp 1.345.331/RS), fixou que o promitente vendedor só é afastado da responsabilidade se comprovada, cumulativamente, a imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Note-se, ainda, que o instituto do chamamento ao processo, nos termos do artigo 130 do Código de Processo Civil, restringe-se às hipóteses de solidariedade decorrentes de fiança ou de dívida comum entre afiançados e fiadores, o que manifestamente não é o caso dos autos. Ainda que assim não fosse, da certidão de ônus reais do 9º RGI, acostada ao id.139 e atualizada às fls. 297/300 (datada de 27/08/2019), vê-se que constam como proprietários registrais do imóvel: (i) JOÃO ORTIZ (falecido posteriormente), casado em regime de comunhão de bens com DIANA PATTO ORTIZ (ora 1ª ré), (ii) HORÁCIO CÍCERO MARTINS SALDANHA, casado em regime de comunhão de bens com EDMEA REGO FERREIRA SALDANHA (2º e 3º réus, ambos posteriormente falecidos), (iii) CORINTHO DE ARRUDA FALCÃO, casado em regime de comunhão de bens com MARIA DE LOURDES SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO (4º e 5º réus, posteriormente falecidos), por título aquisitivo consubstanciado em escritura datada de 16/12/1959, com a construção do apartamento em 12/12/1971 e habite-se em 24/08/1971. Consta, ainda, na AV.01, a discriminação das porções correspondentes a cada um dos proprietários, sendo 50% para JOÃO ORTIZ, 25% para HORÁCIO e 25% para CORINTHO. Posteriormente (R.02), restou averbado junto à matrícula da unidade que metade do imóvel foi partilhada a DIANA PATTO ORTIZ, em decorrência da partilha realizada nos autos do inventario de JOÃO ORTIZ, conforme Formal de Partilha datado de 16/01/1976. Observe-se que o nome de ADALBERTO BATISTA VIEIRA FILHO não consta da certidão de ônus reais, evidenciando que eventual compromisso de compra e venda nunca foi levado a registro, sendo certo que não foi apresentada nos autos prova quanto à eventual imissão na posse do imóvel por ADALBERTO. Assim, tendo o Condomínio demandado em face daqueles que constam como proprietários no registro imobiliário, e à míngua de comprovação dos requisitos do Tema 886 do STJ, a responsabilidade pelo adimplemento permanece hígida em face dos proprietários registrais. Ante o exposto, REJEITO as preliminares de inépcia da inicial e de ilegitimidade passiva, e INDEFIRO o pedido de chamamento ao processo do terceiro. Passo à análise da prejudicial de prescrição, arguida pelo 5º réu. Pretende o espólio réu o reconhecimento da prescrição das cotas condominiais cujo débito é indicado na petição inicial, que compreendem o período de setembro/2002 a maio/2010. A prejudicial merece parcial acolhimento. Conforme o Tema 949 do STJ, o prazo prescricional para a cobrança de taxas condominiais, na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal, contado a partir do dia seguinte ao vencimento. Considerando que a ação foi ajuizada em 17/07/2013 e que eventual demora na citação dos réus não decorreu de desídia do autor, observando-se ainda que o ESPÓLIO DE MARIA DE LOURDES SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO apresentou contestação na data de 12/11/2014, aplica-se a retroação da interrupção da prescrição à data da propositura da demanda, nos termos do art. 240, § 1º, do CPC. Conclui-se, pois, que restam prescritas as cotas vencidas de setembro/2002 a julho/2008, permanecendo hígidas as cotas vencidas de agosto/2008 a maio/2010, além das que se vencerem no curso da demanda. Ante o exposto, ACOLHO EM PARTE a prejudicial para reconhecer a prescrição das parcelas de setembro/2002 a julho/2008. Passo ao exame do mérito. De pronto, cabe observar que, à fl. 692, foi decretada a revelia da 1ª ré DIANA DE ORTIZ, citada por edital, passando a ser representada pela Curadoria Especial, que apresentou contestação por negação geral, afastando os efeitos materiais da revelia. Quanto aos demais réus, HORACIO CICERO MARTINS, EDMEA REGO MARTINS SALDANHA, CORINTHO DE ARRUDA FALCAO e MARIA DE LOURDES SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO, restou demonstrado que já se encontravam falecidos antes do ajuizamento da ação, em 2013 (datas dos óbitos 11/08/1972, 15/04/1975, 21/04/1991 e 11/02/2009, respectivamente). Diante disso, o polo passivo foi regularizado ao longo da marcha processual para fazer constar os respectivos espólios e determinar a cientificação de seus herdeiros sucessores. A certidão de ônus reais de fls.297/300, expedida em 27/08/2019, atesta que o imóvel objeto da lide pertence, em regime de copropriedade, aos réus, como se verá a seguir. O histórico imobiliário demonstra que figuravam originalmente como titulares de frações ideais: (i) JOÃO ORTIZ, casado em regime de comunhão de bens com DIANA PATTO ORTIZ, detentor de 50% do imóvel; (ii) HORÁCIO CÍCERO MARTINS SALDANHA, casado em regime de comunhão de bens com EDMEA REGO FERREIRA SALDANHA, detentor de 25%; e CORINTHO DE ARRUDA FALCÃO, casado em regime de comunhão de bens com MARIA DE LOURDES SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO, detentor de 25%. Diante do falecimento de JOÃO ORTIZ, sua quota-parte de 50% foi objeto de partilha em favor da 1ª ré, DIANA DE ORTIZ. Por sua vez, o posterior falecimento dos demais coproprietários e de suas respectivas esposas ensejou a transmissão de suas frações ideais de 25% aos seus respectivos espólios e sucessores legalmente integrados à lide. Superado este ponto, passa-se à análise dos pedidos formulados pelo autor. In casu, trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO HORÁCIO SALDANHA, relativa à unidade 109 do condomínio autor, situado na Rua Santo Amaro, n° 180, Glória, nesta cidade, sendo o débito referente ao período de agosto/2008 a maio/2010 (considerando as parcelas atingidas pela prescrição), além das parcelas que se vencerem no curso da demanda, até a satisfação da obrigação. Como de sabença, as cotas condominiais são obrigação de natureza propter rem, conforme preceitua o art. 1.336, I, do Código Civil, vinculando diretamente os titulares que constam no Registro Geral de Imóveis (RGI). Com efeito, nos termos do art. 12 da Lei nº 4.591/64 e do art. 1.315 do Código Civil, o condômino tem o dever inafastável de concorrer no rateio das despesas de conservação da edificação e manutenção de seus serviços, sendo ônus do condômino inadimplente demonstrar eventual ilegalidade da cobrança das cotas condominiais, não podendo se beneficiar da própria conduta ilícita, já que embora deixe de efetuar o pagamento, os demais condôminos continuam a arcar regularmente com o rateio das despesas. Neste sentido, deixando o condômino de contribuir com a sua quota parte, impõe a todos os demais condôminos um custo adicional de modo a custear todas as obrigações assumidas pelo condomínio. Como já visto, o imóvel se encontra registrado em regime de copropriedade entre os réus. Sendo a unidade imobiliária considerada indivisível perante o condomínio edilício, configura-se a solidariedade passiva entre os coproprietários pelas despesas condominiais, independentemente de suas frações ideais. Assim, o Condomínio pode exigir a totalidade do débito de qualquer um dos titulares (ou de seus respectivos espólios), cabendo a estes, se assim desejarem, exercerem o direito de regresso contra os demais coproprietários e herdeiros em via própria, respeitadas as quotas do RGI. Da análise dos elementos coligidos aos autos, evidencia-se que o autor demonstrou a existência da obrigação e do débito, conforme planilha acostada à exordial, atualizada às fls. 505/510, indicando valor total da dívida de R$ 169.233,99, já incluídos multa e juros de 1%, mês a mês, datada de 25/11/2022. Ressalte-se que a planilha deverá ser posteriormente adequada, considerando a prescrição ora declarada, relativa às cotas de setembro/2002 a julho/2008. Por outro lado, os réus não impugnaram os valores cobrados, deixando de apresentar planilhas ou memória de cálculo quanto aos valores que entendem devidos, tampouco recibos de quitação das cotas cobradas nos autos. Nesse contexto, conclui-se que a parte autora demonstrou a origem da dívida, seu valor e o inadimplemento contratual, bem como que os réus não produziram prova a afastar o pleito condenatório, falhando quanto ao ônus imposto no artigo 373, II, do CPC. Por fim, afasta-se o pleito de condenação do Condomínio autor às penas de litigância de má-fé, formulado pelo 5º réu ESPÓLIO MARIA DE LOURDES SALDANHA DE ARRUDA FALCÃO, representado por seu filho e inventariante CORINTHO DE ARRUDA FALCÃO FILHO. O autor se limitou a exercer o seu direito constitucional de ação para reaver crédito legítimo de natureza propter rem, direcionando a demanda em face dos titulares que constam no RGI. Pelo exposto: ACOLHO EM PARTE A PREJUDICIAL DE MÉRITO para DECLARAR A PRESCRIÇÃO das cotas condominiais vencidas no período de setembro/2002 a julho/2008, extinguindo o feito com resolução do mérito em relação a tais parcelas, nos termos do artigo 487, inciso II, do CPC; JULGO PROCEDENTE a pretensão autoral, e JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar solidariamente a 1ª ré (DIANA DE ORTIZ) e os ESPÓLIOS dos 2º, 3º, 4º e 5º réus, ao pagamento do valor remanescente do débito, nos seguintes termos: (i) débito relativo às cotas condominiais vencidas entre agosto/2008 a maio/2010, constante da planilha acostada às fls. 505/510, devendo o autor subtrair integralmente os valores referentes ao período prescrito (setembro/2002 a julho/2008), incidindo atualização monetária a partir da data de elaboração da planilha (25/11/2022), e juros de mora, mês a mês, também a contar da data da elaboração da planilha, sendo certo que a correção também monetária deverá ser aplicada pelos índices do IPCA e os juros pela taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária, nos termos da Lei n.º 14905 de 28/06/2024 e da Resolução CMN 5.171 de 29/08/2024; (ii) débito relativo às cotas vencidas a partir de 25/11/2022 até o satisfação do débito, acrescidas da multa de 2% do art. 1.336, §1º do CC, com atualização monetária a partir do vencimento de cada obrigação, e juros de mora, mês a mês, a contar da citação, sendo certo que a correção monetária deverá ser aplicada pelos índices do IPCA e os juros pela taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária, nos termos da Lei n.º 14905 de 28/06/2024 e da Resolução CMN 5.171 de 29/08/2024. Condeno os réus a 1ª ré (DIANA DE ORTIZ) e os ESPÓLIOS dos 2º, 3º, 4º e 5º réus, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% do valor da condenação. P.I.