0206077-85.2022.8.06.0112

Intimação

TJCE · 1ª Vara Cível da Comarca de Juazeiro do Norte · INTIMAÇÃO DA SENTENÇA

Tribunal de Justiça do Estado do Ceará SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Declaratória de Nulidade de Cláusulas c/c Reembolso de Parcelas Adimplidas c/c Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por MAURILIO DA SILVA FELIPE em face de FORTCASA INCORPORADORA E IMOBILIARIA LTDA e FORTAL CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS IMOBILIARIOS LTDA. Informa o autor ter firmado com a demandada, em 24 de novembro de 2015, um Contrato Particular de Venda e Compra de Imóvel para aquisição do imóvel sito no Loteamento Jardins de Juá, em Juazeiro do Norte, tendo configuração de 8 metros de frente para a "Via local 1", 8 metros de fundo para o lote 318ª, 25 metros de lado direito para o lote 292 e 25 metros de lado esquerdo para o lote 290. Em relação ao preço total do bem, ajustou-se o pagamento de R$ 46.419,66 (quarenta e seis mil quatrocentos e dezenove reais e sessenta e seis centavos), a serem pagos da seguinte forma: (i) R$ 2.319,66 (dois mil trezentos e dezenove reais e sessenta e seis centavos) , a título de sinal (arras) e princípio de pagamento; (ii) R$ 2.205,00 (dois mil duzentos e cinco reais) em 6 (seis) parcelas mensais e sucessivas de R$ 367,50 (trezentos e sessenta e sete reais e cinquenta centavos), a título de entrada; (iii) R$ 41.895,00 (quarenta e um mil oitocentos e noventa e cinco reais) em 114 (cento e quatorze) parcelas mensais e sucessivas de R$ 367,50 (trezentos e sessenta e sete reais e cinquenta centavos); (iv) R$ 15.623,62 (quinze mil seiscentos e vinte e três reais e sessenta e dois centavos) em parcelas crescentes a cada ano, a título de reajuste, somados progressivamente às parcelas mensais de quitação do imóvel; (v) R$ 856,03 (oitocentos e cinquenta e seis reais e três centavos) em 48 parcelas fixas, a partir da 66ª parcela de quitação (72ª no Extrato do Contrato), a título de juros após entrega. Afirma o autor não possuir condições de continuar com o pagamento das parcelas por encontrar-se desempregado há quase um ano, bem como sua esposa e, por isso, pretende recebê-las imediatamente, tão somente com o desconto a título, de, no máximo, 10% (dez por cento). Assevera o autor que no contrato firmado entre as partes existe cláusula em seu desfavor, de 50% do valor já adimplido, que alega ser abusiva. Informa o autor que o valor pago pelo contrato até agosto de 2022 soma a importância de R$ 38.913,99 (trinta e oito mil reais novecentos e treze reais e noventa e nove centavos), restando ainda R$ 23.994,80 (vinte e três mil novecentos e noventa e quatro reais e oitenta centavos). Com isso, ajuizou a presente ação pretendendo que seja declarada a rescisão do contrato, bem como nula todas as cláusulas abusivas do referido contrato particular de promessa de venda e compra de unidade imobiliária para devolução de todo valor despendido, tais como sinal, valores de entrada e parcelas pagas, o que totaliza R$ 38.913,12 (trinta e oito mil novecentos e treze reais e doze centavos). Juntou documentos. Decisão concedendo a gratuidade de justiça ao autor e deferindo parcialmente a tutela de urgência, ID 108562784. Citados, os demandados, em peça única, apresentaram contestação suscitando, preliminarmente, a impugnação à justiça gratuita, a ilegitimidade passiva de FORTCASA INCORPORADORA E IMOBILIÁRIA LTDA, sob a alegação de ser apenas interveniente administradora. No mérito, pugnou pela improcedência, ID 108562813. Réplica, ID 108562822. Em audiência de conciliação, realizada aos 30/01/2023, as partes não transigiram, conforme termo de audiência de ID 108562823 a 108564825. Decisão invertendo o ônus da prova e anunciando o julgamento da lide, ID 164581056. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. Passo a análise das preliminares arguidas em sede de contestação. Da impugnação à justiça gratuita. O Requerido apresentou impugnação quanto ao pedido de gratuidade formulado pela Parte Autora. Com efeito, milita em favor da pessoa natural a presunção juris tantum de veracidade da condição de hipossuficiência, cabendo ao impugnante a produção da prova em contrário, de modo a fornecer subsídio ao Juiz sobre a presença da capacidade financeira alegada. Assim, ainda que seja presumida a alegação de insuficiência financeira deduzida exclusivamente por pessoa natural, a teor do que dispõe o art. 99, § 3º do novel CPC, tal afirmação pode ser desconstituída, caso comprovado que a parte interessada não faz jus ao beneplácito. No caso dos autos, não restou evidenciado elementos indicativos de expressivas condições financeiras pela parte autora, de modo que deve ser reconhecida a insuficiência de recursos desta. Ademais, considerando que o impugnante não trouxe aos fólios elementos concretos a infirmar a declaração de hipossuficiência acostada aos autos, a irresignação não merece prosperar, motivo pelo qual mantenho a gratuidade da justiça. Da ilegitimidade passiva de FORTCASA INCORPORADORA E IMOBILIÁRIA LTDA. Suscitou o demandado a ilegitimidade passiva de FORTCASA INCORPORADORA E IMOBILIÁRIA LTDA, sob a alegação de ser apenas interveniente administradora. Há prova suficiente de que a segunda requerida faz parte da relação jurídica em questão, pois figura no contrato como interveniente e responsável solidária das obrigações e direitos decorrentes do contrato de compra e venda do imóvel. O exame do instrumento de compra e venda do imóvel, constante no ID 108564849 a 108564859, permite constatar que a pessoa jurídica FORTCASA INCORPORADORA E IMOBILIÁRIA LTDA figura como interveniente administradora dos direitos e obrigações decorrentes do contrato. Portanto, suficientemente evidenciada a responsabilidade solidária de ambas as requeridas, o que permite a conclusão do reconhecimento da legitimidade da segunda requerida, a pessoa jurídica FORTCASA INCORPORADORA E IMOBILIÁRIA LTDA, para integrar o polo passivo da demanda. Pelo exposto, AFASTO todas as preliminares arguidas em sede de contestação. Passo a análise do mérito. O feito comporta pronto julgamento, nos termos dos arts. 354 e 355 do Código de Processo Civil, tendo em vista que a matéria sub judice não demanda a produção de outras provas, encontrando-se nos autos a necessária prova documental. A controvérsia gravita na possibilidade da parte autora pleitear a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a restituição dos valores pagos. É incontroverso dos autos que o demandante se comprometeu ao pagamento do preço do bem em sua integralidade, tratando-se de obrigação assumida voluntariamente. Contudo, o desfazimento do compromisso de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, em razão da sua impossibilidade financeira de arcar com as obrigações pecuniárias assumidas, é pacífica na jurisprudência. Vigoram, na espécie, as máximas da função social do contrato (Código Civil, art. 421) e da boa-fé objetiva (Código Civil, art. 422, e Código de Defesa do Consumidor, art. 4º, inciso III). Sobre o assunto, assim já decidiu os Tribunais Superiores: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO DE CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR - DIREITO DE RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE PRESTAÇÕES PAGAS - INEXIGIBILIDADE DAS PRESTAÇÕES ENTRE A NOTIFICAÇÃO E A CITAÇÃO. O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Manifestada a intenção de rescindir o contrato pelo comprador, através de notificação, com a interrupção total do pagamento, não se pode considerar devidas as parcelas entre a notificação e a citação. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.149890-2/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/04/2022, publicação da súmula em 25/04/2022) O Superior Tribunal de Justiça, desde longa data, também admite o desfazimento do compromisso de compra e venda a pedido do compromissário comprador mesmo inadimplente: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TAXA DE FRUIÇÃO. INCIDÊNCIA APENAS DURANTE O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que manteve a sentença de rescisão contratual, restituição de 90% das parcelas pagas, compensação da taxa de fruição de 0,5% ao mês e indenização por benfeitorias. 2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas c/c indenização por benfeitorias, envolvendo a incidência e o período de cobrança da taxa de fruição do imóvel. 3. O Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a restituição de 90% das parcelas pagas com compensação da taxa de fruição de 0,5% ao mês desde a imissão na posse até a desocupação e condenou a ré a indenizar benfeitorias. 4. A Corte de origem manteve a sentença, não conheceu do recurso quanto às benfeitorias por ausência de interesse recursal e fixou a taxa de fruição desde a imissão na posse até a efetiva desocupação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se a indenização pelo uso do imóvel (taxa de fruição), na rescisão da promessa de compra e venda por inadimplemento do adquirente, deve incidir apenas durante o período de inadimplência ou por todo o período de ocupação. III. RAZÕES DE DECIDIR. 6. A orientação desta Corte é firme no sentido de que, nas hipóteses de rescisão por inadimplemento do promitente-comprador, a indenização pelo uso do imóvel limita-se ao período de inadimplência, não abrangendo a integralidade do período de ocupação. IV. DISPOSITIVO E TESE. 7. Recurso especial conhecido e provido. Tese de julgamento: "A indenização pelo uso do imóvel, nas hipóteses de rescisão de compra e venda por inadimplemento do comprador, limita-se ao período de inadimplência". Dispositivos relevantes citados: CPC de 1973, arts. 2º, 165, 458, II, e 535, I e II. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 543; STF, Súmula n. 284; STJ, AgInt no AREsp n. 2.187.602/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 702.411/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/3/2023; STJ, REsp n. 688.521/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 28/4/2008; STJ, AgInt no AREsp n. 970.049/RO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/5/2017. (REsp n. 2.201.127/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 11/5/2026, DJEN de 14/5/2026.) Cinge-se a controvérsia em relação ao quantum a ser restituído ao comprador. Como regra geral, o desfazimento do contrato conduz as partes ao estado imediatamente anterior à sua celebração (status quo ante), com a restituição das obrigações prestadas, a fim de se evitar o enriquecimento indevido. Porém, quando o desfazimento da avença tem por suporte o inadimplemento culposo do compromissário comprador, não há falar-se em restituição integral das prestações, sob pena de enriquecimento indevido do devedor faltoso. O Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão e editou o verbete sumular 543 segundo o qual: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." A definição do valor deve se dar em cada caso concreto, tendo em conta as suas particularidades, e sempre com os olhos voltados ao postulados do equilíbrio das relações jurídicas de consumo (CDC, artigo 4º, III) e da vedação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais, iníquas ou abusivas (CDC, artigos 6º, V; 51, IV e § 1º, incisos I, II e III). Diante dessas particularidades, sobretudo em vista do equilíbrio que deve informar as relações entre consumidores e fornecedores (CDC, artigo 4º, III), o cálculo do valor a ser restituído deve ser parametrizado pelas despesas derivadas da própria celebração do negócio jurídico pelo promitente vendedor e também por aquelas advindas do seu desfazimento anormal, devendo ser declarada a nulidade de cláusulas contratuais que imponham ao consumidor a perda substancial das quantias pagas, o que representaria um locupletamento à ré (Código Civil, artigo 884). Neste particular, impende ainda esclarecer que as alterações introduzidas pela Lei 13.786/2018, às disposições da Lei nº 4.591/64 e da Lei nº 6.766/79, regulando os requisitos que devem ser observados no instrumento, quando da celebração do contrato e disciplinou penalidades a serem aplicadas ao inadimplente, frente à resolução do contrato, não se aplicam aos contratos celebrados antes da sua vigência, em respeito à Constituição Federal, art. 5º, inciso XXXVI, sobretudo considerando a existência de ato jurídico perfeito. No mesmo sentido, o art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro determina que a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. A esse respeito: APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Restituição do valor pago. RESCISÃO. CULPA. Os adquirentes inadimpliram parcela do preço. Financiamento bancário não aprovado, fato que não pode ser debitado à responsabilidade da construtora. Inadimplência dos adquirentes inafastável. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. Ocorrência. Demanda ajuizada após o triênio legal. RETENÇÃO DE VALORES. Fixação em 20% dos valores pagos, pelo imóvel, descabendo considerar-se, nesse montante, a quantia paga a título de comissão de corretagem. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. Observância do ato jurídico perfeito. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. Incidência de juros a contar do trânsito em julgado. Correção monetária que deverá ser contada a partir dos efetivos desembolsos, evitando-se a perda do poder de compra da moeda frente à inflação. SUCUMBÊNCIA. Sucumbência recíproca. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (TJSP; Apelação 1020951-54.2017.8.26.0114; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/02/2019; Data de Registro: 04/02/2019). Depreende-se dos autos que o demandante firmou contrato de compromisso de compra e venda em 24/11/2015, portanto, não há de se falar na aplicação da lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário). Dessarte, com supedâneo no Código de Defesa do Consumidor, a multa penal deve ser equitativa e deve permitir vantagem razoável ao fornecedor, de forma a se evitar a abusividade e a ofensa ao equilíbrio contratual. A cláusula penal prevista no parágrafo quinto (ID 108564853) do contrato objeto da lide prevê a devolução de 50% do saldo remanescente a título de ressarcimento pelas despesas administrativas, encargos fiscais ao promitente comprador, além das retenções elencadas no parágrafo quarto, dentre as quais, retenção integral do valor do pagamento da entrada, custas judicias, honorários advocatícios, custas, despesas e tributos referente ao imóvel. Tem-se que a cláusula de retenção imposta pela ré revela-se abusiva, por violar os princípios da boa-fé, equidade e equilíbrio contratual, conforme previsto no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, que assim dispõe: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis; II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; III - transfiram responsabilidades a terceiros; IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquemo consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; O Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de permitir retenções da multa penal condenatória nos percentuais entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos montantes despendidos pelo comprador quando houver resolução do compromisso de compra e venda por solicitação (ou culpa) do compromitente, como ocorre no caso sob exame. Veja-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...)" (STJ - AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL . INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL . IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ. 1 . Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga 2. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ . 3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ - AgInt no AREsp: 2051509 RJ 2022/0005992-7, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023) Por consequência, eventual condenação ao pagamento da multa contratual referente a indenização por gastos administrativos, custos de corretagem e campanha publicitária ou honorários advocatícios implicaria em inaceitável bis in idem, causando o enriquecimento sem causa da parte vendedora. As verbas de IPTU, eventuais cotas de condomínio ou contribuições associativas ou eventuais dívidas de consumo (água e esgoto) decorrem da posse do imóvel. Logo, como a rescisão do contrato se dá por culpa da parte adquirente, os valores devidos a tais títulos, incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação são de responsabilidade da parte adquirente, desde a data da imissão na posse, devendo ser deduzido do montante a ser restituído esses valores eventualmente inadimplidos até a data de concessão da tutela provisória. A propósito: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Resolução por culpa exclusiva da promitente compradora Compensação de eventuais valores em aberto referentes à dívida de água, luz e IPTU, sob pena de enriquecimento sem causa da compradora Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1024205-54.2021.8.26.0224; Relator (a): Alcides Leopoldo; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/08/2022; Data de Registro: 08/08/2022) Ademais, não há comprovação pela promitente vendedora da efetiva existência de prejuízos a serem suportados com a rescisão contratual. Caberia à demandada demonstrar que, da prematura rescisão contratual, resultaram-lhe despesas de ordem administrativa, tributária e outras. Consigo que a devolução deverá ser feita em única parcela e reputo que o percentual passível de retenção pela promitente vendedora deve ser fixado em 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo adquirente, percentual que, como dito acima, o STJ tem aceito como suficiente para compensar as perdas sofridas pela alienante que não deu causa à resolução, abrangentes de despesas com o empreendimento em sentido amplo, englobando despesas administrativas com a venda e revenda do imóvel, publicidade, entre outros. Relativamente aos consectários, as parcelas a serem restituídas serão corrigidas desde a data de cada desembolso; os juros moratórios referidos no art. 406 do Código Civil sobre tais valores serão computados a partir do trânsito em julgado, conforme já deixou assente o Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1740911/DF7, tema repetitivo 1002. Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: 1) resolver o contrato celebrado por culpa da parte autora; 2) condenar a parte requerida à restituição de 80% dos valores efetivamente pagos pela parte autora, com correção monetária a partir de cada desembolso, além juros de mora incidentes a partir do trânsito em julgado nos termos alinhavados na presente fundamentação; e 3) quanto aos consectários legais, estabeleço os seguintes parâmetros: (3.1) até o dia 27/08/2024 (dia anterior à entrada em vigor da Lei n°14.905/2024), a atualização deve se dar mediante aplicação exclusiva da taxa SELIC, sem cumulação com qualquer outro índice de juros ou correção monetária, conforme entendimento firmado pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.795.982/SP e (3.2) a partir do dia 28/08/2024 (início da vigência da Lei n° 14.905/2024), aplica-se o IPCA-IBGE (amplo), quando incidir apenas correção monetária; aplica-se a taxa SELIC, deduzida do IPCA-IBGE, quando incidir apenas juros de mora e aplica-se a taxa SELIC, quando incidir conjuntamente correção monetária e juros de mora, desconsiderando-se eventuais juros negativos, na forma dos artigos 389, parágrafo único, e 406, §§ 1º e 3º, ambos do Código Civil. Condeno a parte requerida no pagamento das custas, despesas processuais, além de honorários advocatícios que arbitro, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC, em 15% sobre o total da condenação. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, intime-se a parte demandada para o pagamento das custas judiciais no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de, não realizado o pagamento, sejam encaminhados os elementos necessários à Procuradoria-Geral do Estado, para a inscrição na dívida ativa, em conformidade com o artigo 13 da Lei Estadual nº 16.132/2016. Tudo cumprido, arquive-se o feito. Juazeiro do Norte/CE, data informada no sistema. Juiz de Direito