Publicações do processo
Comunicações públicas identificadas no Diário da Justiça Eletrônico Nacional. Esta página não informa resultado, situação processual nem partes envolvidas.
Consultar outro processo, CPF, CNPJ ou nome
Mostrando as 2 publicações mais recentes de 3 publicações identificadas.
TJCE · 2ª Vara da Comarca de Camocim
ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA SEGUNDA VARA DA COMARCA DE CAMOCIM Processo nº 0200215-48.2024.8.06.0053 Autor: AUTOR: SILVIO NASCIMENTO DE SOUSA Réu: REU: MRF IMOBILIARIA E PARTICIPACOES LTDA e outros Assunto: [Reajuste de Prestações] DECISÃO INTERLOCUTÓRIA SILVIO NASCIMENTO DE SOUSA ajuizou ação revisional de contrato em face de MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. e BANCO BRADESCO S.A. Afirmou ter celebrado contrato destinado à aquisição parcelada de lote situado no empreendimento Vila Verde Camocim, identificado como lote nº 10 da quadra nº 13. Segundo a petição inicial e sua posterior emenda, o negócio teria as seguintes condições: a) preço total contratual de R$ 48.968,05; b) pagamento inicial de R$ 2.543,80; c) saldo parcelado de R$ 44.516,40; d) pagamento em 120 prestações, inicialmente fixadas em R$ 370,97; e) correção monetária pelo IPCA; f) juros remuneratórios de 6% ao ano; e g) tarifa mensal de administração e cobrança de R$ 15,00. O autor alegou que as prestações sofreram elevação excessiva, atingindo R$ 666,70 na parcela nº 64 e R$ 739,10 na parcela nº 66. Sustentou que a evolução do débito teria ocorrido mediante critérios desconhecidos e abusivos, com possível utilização da Tabela Price, capitalização indevida dos juros, cumulação irregular de juros com correção monetária e cobrança de tarifa de administração e cobrança. Afirmou que, apesar dos pagamentos efetuados, a imobiliária informou saldo devedor de R$ 37.147,14 e valor para quitação de R$ 37.146,21, válido até 30 de janeiro de 2024. Requereu: a) a revisão das prestações e do saldo devedor; b) o recálculo do contrato conforme os critérios que entende corretos; c) a realização de perícia contábil; d) autorização para depositar judicialmente apenas R$ 370,97 por mês; e) afastamento da mora e dos encargos moratórios; f) restituição dos valores pagos em excesso; e g) condenação das promovidas nos ônus sucumbenciais. O processo nº 3000059-90.2024.8.06.0053, anteriormente proposto pelo mesmo autor, foi extinto sem resolução do mérito em razão de questão relacionada ao sistema utilizado para o ajuizamento, com posterior trânsito em julgado. Na presente demanda, foi deferida a gratuidade da justiça, determinada a inversão do ônus da prova e designada audiência conciliatória. Na audiência realizada em 21 de maio de 2024, a MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. comprometeu-se a cancelar a tarifa mensal de cobrança no valor de R$ 15,00. Não houve, contudo, acordo integral sobre a revisão do saldo devedor. O BANCO BRADESCO S.A. apresentou contestação. Suscitou questões relacionadas à gratuidade da justiça, à necessidade de perícia, à regularidade contratual e à ausência de demonstração de abusividade. Requereu, posteriormente, o depoimento pessoal do autor. A MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. apresentou contestação própria. Preliminarmente, alegou inépcia da inicial, impugnou a gratuidade da justiça e o valor da causa. No mérito, afirmou que o negócio não constitui financiamento bancário vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, mas contrato de compra e venda parcelada de lote regido pelas Leis nº 6.766/1979 e nº 9.514/1997. Sustentou que o instrumento prevê expressamente juros remuneratórios de 6% ao ano e atualização monetária anual pelo IPCA, inexistindo aplicação da Tabela Price, do Plano de Equivalência Salarial, do Coeficiente de Equalização de Taxas ou de outros institutos próprios de financiamentos habitacionais bancários. Afirmou que a elevação das prestações decorreu da aplicação dos encargos contratualmente previstos. Reconheceu ter retirado a tarifa mensal de administração e cobrança após a audiência conciliatória. O autor apresentou réplica, reiterando a necessidade de apuração contábil e de envio dos autos à contadoria judicial. Posteriormente, requereu a suspensão da cobrança das prestações, afirmando ter recebido comunicação sobre possíveis medidas de rescisão do negócio em razão da inadimplência. É o relatório. Decido. 1. DA NATUREZA JURÍDICA DO NEGÓCIO O instrumento juntado aos autos é denominado contrato particular de compra e venda de imóvel integrante do Loteamento Vila Verde Camocim, com pagamento parcelado do preço, pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e outras avenças. A credora do preço é a própria MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. O BANCO BRADESCO S.A. não concedeu crédito, não figura como mutuante, não recebeu alienação fiduciária e não assumiu qualquer obrigação contratual perante o adquirente. Sua participação restringiu-se ao processamento dos boletos emitidos em benefício da imobiliária. Trata-se, portanto, de financiamento imobiliário em sentido econômico, pois houve aquisição de imóvel mediante pagamento prolongado, mas não de contrato bancário ou de financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação. Essa distinção produz consequências relevantes. As regras e os precedentes específicos sobre juros bancários, taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central, Súmulas 539 e 541 do STJ e capitalização autorizada às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional não podem ser automaticamente transpostos para a imobiliária promovida. Isso não significa, porém, que a cobrança de juros remuneratórios pelo vendedor seja, por si só, proibida. O parcelamento do preço constitui forma de financiamento concedida diretamente pelo alienante e pode ser remunerado, desde que o encargo seja clara e validamente estipulado. No EREsp nº 670.117/PB, Segunda Seção, relator originário Ministro Sidnei Beneti e relator para o acórdão Ministro Antonio Carlos Ferreira, publicado no DJe de 26 de novembro de 2012, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que a cobrança de juros compensatórios pelo incorporador não é automaticamente abusiva quando decorre de cláusula expressa. A orientação não resolve a controvérsia sobre a fórmula utilizada neste processo, mas afasta a premissa genérica de que somente instituições financeiras poderiam estipular juros no parcelamento do preço de imóvel. A relação, todavia, submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, pois a imobiliária atua profissionalmente no fornecimento de lotes e o autor figura como destinatário final. A taxa nominal de 6% ao ano não se revela abusiva apenas por sua expressão percentual. A controvérsia relevante consiste em verificar como essa taxa foi concretamente aplicada, se sobre o saldo atualizado, se mediante juros simples ou compostos, se houve incidência sobre juros anteriormente incorporados e se os demonstrativos correspondem às condições informadas ao consumidor. 2. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO BRADESCO S.A. O contrato foi celebrado exclusivamente entre o autor e a MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. Os boletos identificam a imobiliária como beneficiária. Não há documento demonstrando que o Banco Bradesco: a) tenha concedido financiamento; b) seja titular do crédito; c) tenha elaborado a evolução do saldo; d) tenha estipulado juros ou correção monetária; e) tenha recebido qualquer parcela em nome próprio; f) tenha participado da comercialização do lote; g) tenha praticado falha autônoma na execução do serviço bancário. A utilização da infraestrutura de pagamento de determinada instituição não a transforma em parte do contrato que originou a obrigação. No REsp nº 1.786.157/SP, Terceira Turma, relatora Ministra Nancy Andrighi, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que o banco que apenas emite ou processa o boleto não integra automaticamente a cadeia de fornecimento do negócio subjacente, quando não demonstrada falha específica do serviço bancário. A pretensão revisional dirige-se aos critérios definidos e aplicados pela imobiliária. O Banco Bradesco não possui legitimidade para responder pelo saldo devedor ou restituir valores recebidos em benefício da credora. Impõe-se sua exclusão do polo passivo. 3. DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA A gratuidade da justiça foi anteriormente deferida. A MRF IMOBILIÁRIA impugnou o benefício, mas não apresentou elementos concretos demonstrando que a situação econômica do autor seja incompatível com a declaração de insuficiência. A existência de vínculo funcional, isoladamente, não comprova capacidade financeira para custear perícia, despesas e demais encargos sem comprometimento da subsistência. A presunção relativa decorrente da declaração apresentada não foi afastada. Mantenho a gratuidade da justiça. 4. DA ALEGADA INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL A inicial possui deficiências técnicas e reproduz fundamentos referentes a contratos bancários e ao Sistema Financeiro da Habitação que não correspondem integralmente ao negócio discutido. Apesar disso, é possível identificar: a) o contrato impugnado; b) as cláusulas questionadas; c) os valores inicialmente pactuados; d) a evolução das prestações; e) o saldo indicado pela vendedora; f) os encargos reputados abusivos; e g) a providência jurisdicional pretendida. A emenda também indicou o valor que o autor entende incontroverso e formulou pedido de perícia e repetição do indébito. A defesa conseguiu compreender a controvérsia e enfrentou os pedidos de maneira substancial, inexistindo prejuízo ao contraditório. Rejeito a preliminar. 5. DO INTERESSE PROCESSUAL O autor procurou obter administrativamente a informação do saldo e apresentou proposta de quitação. A credora informou valores superiores aos que o demandante entende devidos e defendeu judicialmente a regularidade de sua metodologia. Há pretensão resistida e utilidade na tutela jurisdicional. A tentativa administrativa prévia, ademais, não constitui condição para o exercício do direito de ação. Rejeito a preliminar de ausência de interesse processual. 6. DA INEXISTÊNCIA DE LITISPENDÊNCIA OU COISA JULGADA O processo nº 3000059-90.2024.8.06.0053 foi extinto sem resolução do mérito. A decisão não examinou a validade das cláusulas nem definiu o saldo devido. Por isso, não produziu coisa julgada material. Quando esta ação foi proposta, também não havia outra demanda idêntica pendente. Rejeito as alegações de litispendência, conexão impeditiva e coisa julgada. 7. DA COMPETÊNCIA O presente feito tramita pelo procedimento comum perante a 2ª Vara da Comarca de Camocim. Fica prejudicada qualquer alegação relacionada à incompetência do Juizado Especial. A competência territorial também está adequada, pois o consumidor reside em Camocim e o lote objeto do contrato situa-se nesta comarca. 8. DA PRESCRIÇÃO O contrato permanece em execução e a controvérsia alcança prestações sucessivas, atualização periódica e saldo ainda exigido. Não há prescrição do próprio direito de discutir a validade das cláusulas ou de obter a definição do saldo contratual atual. A eventual limitação temporal da restituição dependerá da identificação das datas dos pagamentos e da natureza de cada cobrança, matérias que serão examinadas depois da prova pericial. Rejeito, nesta fase, a prejudicial de prescrição total. 9. DO VALOR DA CAUSA O valor atribuído à causa, de R$ 370,00, corresponde apenas à prestação inicial e não representa o conteúdo econômico discutido. A imobiliária informou saldo de R$ 37.147,14. Considerando a pretensão de que as 57 prestações então remanescentes fossem mantidas no valor originário de R$ 370,97, o montante defendido pelo autor corresponderia a R$ 21.145,29. A diferença econômica controvertida perfaz: R$37.147, 14-R$21.145,29=R$16.001,85 Esse valor traduz, nesta etapa, o benefício econômico estimado da pretensão revisional. Com fundamento no art. 292, §§ 2º e 3º, do CPC, corrijo o valor da causa para R$ 16.001,85, sem prejuízo de ulterior adequação caso a perícia revele conteúdo econômico diverso. A alteração não gera recolhimento imediato, diante da gratuidade da justiça. 10. DA TARIFA MENSAL DE ADMINISTRAÇÃO E COBRANÇA O contrato prevê tarifa mensal de administração e cobrança no valor inicial de R$ 15,00. Na audiência de conciliação, a MRF IMOBILIÁRIA comprometeu-se a cancelar o encargo. Na contestação, confirmou que procedeu à sua retirada. Embora não tenha havido acordo integral, a manifestação constitui reconhecimento jurídico parcial da pretensão quanto à inexigibilidade futura da tarifa. A restituição dos valores anteriormente pagos não foi expressamente reconhecida e permanece controvertida. Homologo, portanto, o reconhecimento parcial do pedido para declarar inexigível a tarifa mensal de administração e cobrança a partir de 21 de maio de 2024. A perícia deverá apurar: a) quantas tarifas foram efetivamente pagas; b) o valor nominal e atualizado de cada cobrança; c) se houve incidência do IPCA ou de juros sobre a tarifa; d) se alguma tarifa continuou sendo incluída após 21 de maio de 2024. A definição da modalidade de restituição será realizada na decisão de mérito. 11. DO PEDIDO DE SUSPENSÃO DAS PRESTAÇÕES A tutela provisória exige probabilidade do direito e perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC. Há perigo de dano porque as comunicações juntadas indicam a possibilidade de rescisão do contrato e adoção de providências relacionadas ao inadimplemento. Entretanto, não há probabilidade suficiente para autorizar o depósito de apenas R$ 370,97 durante toda a tramitação. O contrato prevê expressamente correção anual pelo IPCA e juros de 6% ao ano. Ainda que a metodologia de cálculo seja controvertida, não é possível presumir que todas as atualizações posteriores sejam inexistentes. O autor pretende, na prática, congelar a prestação no valor de agosto de 2018, sem considerar qualquer correção monetária ou remuneração do parcelamento. Essa medida transferiria integralmente à vendedora os efeitos da inflação e do tempo, antes mesmo da produção da prova contábil. A mera propositura da ação revisional não autoriza a suspensão integral do contrato ou a escolha unilateral do valor da prestação. Por outro lado, a existência de controvérsia contábil, a retirada reconhecida da tarifa e o risco de perda do lote recomendam a preservação temporária do negócio, desde que o autor deposite substancialmente as parcelas e não obtenha moratória gratuita. A cláusula resolutiva expressa pode produzir efeitos em caso de inadimplemento, observados os requisitos legais e contratuais, razão pela qual a proteção judicial não deve ser concedida sem contraprestação do adquirente. O STJ examinou a eficácia dessa modalidade de cláusula no REsp nº 1.789.863/MS, Quarta Turma, relator Ministro Marco Buzzi, julgado em 10 de agosto de 2021. Defiro parcialmente a tutela, de forma condicionada, nos seguintes termos: a) a MRF IMOBILIÁRIA deverá apresentar demonstrativo atualizado das prestações vencidas e vincendas, excluindo a tarifa mensal de administração e cobrança a partir de 21 de maio de 2024 e separando os encargos da normalidade dos encargos decorrentes do atraso; b) depois de intimado do demonstrativo, o autor terá 15 dias para depositar judicialmente o valor-base das prestações vencidas, composto pelo principal, correção contratual e juros remuneratórios, sem a tarifa de administração e sem os encargos moratórios, podendo impugnar os cálculos sem que o depósito importe reconhecimento do saldo; c) o autor deverá continuar depositando, até o vencimento, as parcelas que se vencerem no curso do processo, pelos valores cobrados na normalidade, excluída a tarifa reconhecida como inexigível; d) cumpridas as condições anteriores, a MRF IMOBILIÁRIA deverá abster-se de praticar novos atos de rescisão, consolidação da propriedade, alienação do lote a terceiros ou inscrição do nome do autor em cadastros restritivos exclusivamente em razão das parcelas abrangidas pelos depósitos; e) os encargos moratórios permanecerão controvertidos e serão definidos depois da perícia; f) a ausência ou interrupção dos depósitos acarretará a cessação automática da proteção provisória, independentemente de nova decisão; g) a medida não importa declaração de quitação, purgação definitiva da mora ou reconhecimento da validade dos valores apresentados por qualquer das partes. Caso já tenha ocorrido registro da consolidação da propriedade, rescisão contratual, alienação a terceiro ou inscrição restritiva, a MRF deverá informar o fato no prazo de 15 dias, juntando os documentos correspondentes. 12. DA NECESSIDADE DE PERÍCIA CONTÁBIL A solução da controvérsia exige conhecimento técnico. Os demonstrativos apresentados pela imobiliária indicam que os componentes atribuídos aos juros cresceram ao longo dos anos. O simples aumento, entretanto, não permite concluir se houve: a) incidência de juros simples; b) capitalização anual; c) capitalização em periodicidade inferior; d) aplicação da Tabela Price; e) incidência de juros sobre valor já corrigido; f) incorporação de juros vencidos ao saldo; g) cobrança simultânea de encargos com idêntica finalidade. Também é necessário verificar se o IPCA foi aplicado nos períodos corretos e se a evolução das prestações corresponde à fórmula contratada. No Tema Repetitivo 572, relacionado ao REsp nº 1.124.552/RS, o Superior Tribunal de Justiça assentou que a verificação de capitalização decorrente da utilização de sistema de amortização constitui questão fática e matemática, cuja análise pode exigir prova técnica. A simples referência à Tabela Price não permite concluir, abstratamente, pela existência ou inexistência de anatocismo. A divergência não pode ser resolvida apenas mediante operações aritméticas simples realizadas pela contadoria, pois antes é necessário identificar a metodologia efetivamente utilizada e comparar cenários financeiros distintos. Defiro a realização de perícia contábil. 13. DO ÔNUS DA PROVA A inversão do ônus da prova foi determinada no recebimento da inicial. O encargo deve, agora, ser individualizado conforme os fatos controvertidos. Incumbe ao autor demonstrar: a) os pagamentos que efetivamente realizou; b) os boletos e comprovantes que estejam em sua posse; c) os prejuízos decorrentes das cobranças questionadas; d) os fatos relativos à eventual ameaça ou efetivação de rescisão. Incumbe à MRF IMOBILIÁRIA demonstrar: a) a evolução integral do contrato; b) a metodologia utilizada para calcular as prestações; c) os índices de IPCA aplicados; d) a forma de incidência dos juros de 6% ao ano; e) a inexistência de capitalização não prevista; f) a origem e a composição do saldo exigido; g) as tarifas e encargos moratórios cobrados; h) a regularidade de eventual procedimento de resolução ou consolidação da propriedade. Essa distribuição é compatível com o art. 373, § 1º, do CPC e com o art. 6º, VIII, do CDC, pois os sistemas de cálculo, registros internos e memória evolutiva estão sob domínio da fornecedora. A inversão deve ser estabelecida durante a instrução, assegurando à parte onerada oportunidade de produzir as provas correspondentes. O STJ consolidou essa compreensão no REsp nº 802.832/MG, Segunda Seção, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, publicado no DJe de 21 de setembro de 2011, e reiterou que a inversão apenas no julgamento viola o direito de defesa no REsp nº 1.286.273/SP, Quarta Turma, relator Ministro Marco Buzzi. A inversão do ônus probatório não dispensa o autor de apresentar os documentos que estão ao seu alcance nem determina, por si só, a procedência dos pedidos. 14. DOS PONTOS CONTROVERTIDOS Fixo como questões fáticas controvertidas: a) a metodologia efetivamente empregada na evolução das prestações e do saldo devedor; b) a periodicidade e a forma de incidência dos juros remuneratórios de 6% ao ano; c) a ocorrência ou não de capitalização dos juros; d) a eventual utilização da Tabela Price ou de sistema matematicamente equivalente; e) os períodos, percentuais e bases de incidência do IPCA; f) a existência de juros incidentes sobre encargos anteriormente incorporados; g) o total efetivamente pago pelo autor; h) a quantidade e o valor das tarifas mensais de administração e cobrança pagas; i) a cobrança de tarifa depois de 21 de maio de 2024; j) os encargos moratórios exigidos; k) o saldo devedor correto em cada período relevante; l) a existência de valores pagos em excesso; m) a situação atual do contrato e de eventual procedimento de rescisão ou consolidação da propriedade. Fixo como questões jurídicas: a) a incidência do Código de Defesa do Consumidor; b) a natureza do negócio como compra e venda parcelada diretamente pela vendedora, com financiamento imobiliário não bancário; c) a inaplicabilidade automática das normas específicas destinadas às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional; d) a possibilidade jurídica de estipulação de juros remuneratórios pela vendedora, desde que haja previsão clara e execução conforme o contrato; e) a necessidade de verificar, concretamente, eventual capitalização não informada ou aplicação de método diverso do pactuado; f) a inexigibilidade da tarifa mensal de administração e cobrança a partir de 21 de maio de 2024; g) a necessidade de posterior definição da modalidade de restituição dos valores eventualmente pagos em excesso. 15. DOS DOCUMENTOS QUE DEVERÃO SER APRESENTADOS Intime-se a MRF IMOBILIÁRIA para que, no prazo de 15 dias, apresente: a) histórico financeiro integral do contrato, desde sua celebração até a data atual; b) relação de todas as parcelas pagas, com datas, valores e forma de imputação; c) discriminação, em cada parcela, do principal, juros, correção monetária, tarifa e encargos moratórios; d) fórmula matemática utilizada para evolução das prestações; e) planilhas eletrônicas ou relatórios extraídos do sistema interno, preferencialmente em formato editável; f) índices mensais e anuais de IPCA utilizados; g) datas-base de cada atualização; h) explicação sobre a forma de incidência dos juros de 6% ao ano; i) informação sobre eventual capitalização e sua periodicidade; j) memória do saldo devedor informado em outubro de 2023 e janeiro de 2024; k) valor do saldo na data do ajuizamento, na data da audiência e na data atual; l) relação das tarifas mensais de administração e cobrança pagas; m) data em que a tarifa foi retirada do sistema; n) relação dos encargos de mora cobrados ou pagos; o) situação atual do contrato; p) cópia de eventual notificação de mora, procedimento de rescisão, registro de alienação fiduciária, consolidação da propriedade ou alienação a terceiro. A ausência injustificada dos documentos poderá ser valorada conforme os arts. 400 e 373, § 1º, do CPC. 16. DA NOMEAÇÃO DO PERITO E DOS HONORÁRIOS A perícia deverá ser realizada por profissional habilitado em Ciências Contábeis, a ser nomeado pelo Sistema de Peritos do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará. Considerando que não se trata de negócio bancário, a perícia enquadra-se no item 1.5, outras perícias de Ciências Econômicas e Contábeis, do Anexo Único da Portaria TJCE nº 968/2026. Fixo os honorários periciais em R$ 586,65, valor máximo ordinário previsto na tabela vigente desde 1º de junho de 2026. Como o autor é beneficiário da gratuidade e a prova foi reputada necessária pelo juízo, o pagamento deverá ser processado na forma do art. 95, § 3º, II, do CPC e das normas administrativas do TJCE, sem prejuízo da atribuição definitiva da despesa conforme a sucumbência. Após a nomeação, intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 dias: a) arguir impedimento ou suspeição; b) indicar assistentes técnicos; c) apresentar quesitos complementares. 17. DOS QUESITOS DO JUÍZO O perito deverá responder, de maneira objetiva e acompanhada das respectivas memórias de cálculo: a) Qual foi o preço total do lote, o valor pago como entrada, o saldo parcelado, o número de prestações e o valor da primeira parcela? b) Quais valores foram efetivamente pagos pelo autor, indicando data, número da parcela e composição? c) Qual fórmula matemática foi utilizada pela imobiliária para calcular cada prestação? d) O método utilizado corresponde a juros simples, juros compostos, capitalização anual, capitalização mensal, Tabela Price ou outro sistema? e) Houve incorporação de juros vencidos ao saldo para incidência de novos juros? f) Os juros de 6% ao ano foram aplicados sobre o capital original, sobre o saldo corrigido, sobre prestações vencidas ou sobre valores que já continham juros? g) Qual foi a periodicidade da incidência dos juros? h) Quais percentuais de IPCA foram empregados e em quais datas? i) A correção monetária foi calculada sobre o saldo antes ou depois da amortização de cada prestação? j) Houve incidência de juros sobre a própria correção monetária? Em caso positivo, esclarecer a forma e os efeitos financeiros. k) Houve cobrança de algum índice ou encargo não previsto no instrumento? l) Houve duplicidade de atualização, juros ou encargos com a mesma finalidade? m) Quantas tarifas mensais de administração e cobrança foram pagas e qual o total correspondente? n) Houve cobrança dessa tarifa depois de 21 de maio de 2024? o) Quais encargos foram aplicados em razão do atraso? p) Qual era o saldo devedor em 13 de outubro de 2023, 30 de janeiro de 2024, na data do ajuizamento, em 21 de maio de 2024 e na data da elaboração do laudo? q) Qual seria o resultado financeiro se aplicado rigorosamente o método utilizado pela imobiliária, com IPCA anual e juros de 6% ao ano? r) Qual seria o resultado mediante aplicação do IPCA previsto no contrato e juros simples de 6% ao ano, sem incorporação de juros ao capital? s) Qual seria o resultado com a exclusão da tarifa mensal de administração e cobrança? t) Qual a diferença entre os valores efetivamente pagos e os valores encontrados em cada cenário? u) Há saldo credor em favor de alguma das partes? Em caso positivo, apresentar o respectivo valor e a data-base. O perito não deverá emitir opinião jurídica sobre abusividade, validade de cláusulas ou modalidade de restituição, limitando-se aos aspectos técnicos e matemáticos. O laudo deverá ser apresentado em 30 dias, contados da disponibilização integral dos documentos necessários. 18. DAS DEMAIS PROVAS O depoimento pessoal do autor requerido pelo Banco Bradesco é desnecessário, especialmente porque a instituição será excluída do polo passivo. A controvérsia não depende da memória pessoal das partes, mas do contrato, dos pagamentos e da fórmula de evolução do saldo. A prova testemunhal também não se mostra útil. Indefiro o depoimento pessoal, a prova testemunhal e a designação de audiência de instrução, sem prejuízo de posterior esclarecimento oral do perito caso o laudo escrito se revele insuficiente. PROVIDÊNCIAS Ante o exposto: A) RECONHEÇO a ilegitimidade passiva do BANCO BRADESCO S.A. e EXTINGO o processo, exclusivamente em relação a essa instituição, sem resolução do mérito, com fundamento nos arts. 354, parágrafo único, e 485, VI, do Código de Processo Civil; B) CONDENO o autor ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos do BANCO BRADESCO S.A., fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC; C) DETERMINO à Secretaria que exclua o BANCO BRADESCO S.A. do polo passivo após o decurso do prazo pertinente, prosseguindo o feito exclusivamente contra MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA.; D) MANTENHO a gratuidade da justiça deferida ao autor; E) REJEITO as preliminares de inépcia da inicial, ausência de interesse processual, litispendência, coisa julgada e incompetência territorial; F) DECLARO prejudicada a alegação relacionada à incompetência do Juizado Especial, pois o feito tramita pelo procedimento comum; G) REJEITO a prejudicial de prescrição total, reservando para a decisão de mérito a análise de eventual limitação temporal da restituição; H) CORRIJO o valor da causa para R$ 16.001,85, determinando à Secretaria que promova a correspondente alteração cadastral; I) HOMOLOGO o reconhecimento jurídico parcial do pedido formulado pela MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. e DECLARO inexigível a tarifa mensal de administração e cobrança a partir de 21 de maio de 2024, com fundamento no art. 487, III, a, do CPC; J) RESERVO para a decisão final a análise da restituição das tarifas pagas anteriormente e dos ônus sucumbenciais relacionados ao reconhecimento parcial; K) DEFIRO PARCIALMENTE a tutela provisória, nos termos do item 11 da fundamentação, ficando a preservação do contrato condicionada ao depósito das prestações vencidas e vincendas, conforme os critérios ali estabelecidos; L) DETERMINO que a MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. apresente, no prazo de 15 dias, o demonstrativo atualizado necessário ao cumprimento da tutela e todos os documentos relacionados no item 15 da fundamentação; M) DEFIRO a produção de prova pericial contábil; N) DETERMINO a nomeação, pelo SIPER, de profissional habilitado em Ciências Contábeis; O) FIXO os honorários periciais em R$ 586,65, a serem pagos conforme o art. 95, § 3º, II, do CPC e a Portaria TJCE nº 968/2026; P) APRESENTADOS os documentos e nomeado o profissional, intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 dias, manifestarem-se nos termos do art. 465, § 1º, do CPC; Q) O PERITO deverá responder aos quesitos formulados no item 17 e apresentar o laudo no prazo de 30 dias após receber toda a documentação; R) APRESENTADO o laudo, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 15 dias, facultada a apresentação de pareceres de seus assistentes técnicos; S) INDEFIRO o depoimento pessoal, a prova testemunhal e, por ora, a realização de audiência de instrução; T) FIXO os pontos controvertidos e distribuo o ônus da prova nos termos dos itens 13 e 14 da fundamentação; U) FICAM as partes advertidas de que poderão pedir esclarecimentos ou ajustes desta decisão no prazo comum de cinco dias, após o qual o saneamento se tornará estável, nos termos do art. 357, § 1º, do CPC. Intimem-se. Cumpra-se com prioridade o item relativo à apresentação do demonstrativo atualizado e à preservação condicionada do contrato. Camocim/CE, data e assinatura eletrônicas. FRANCISCO DE PAULO QUEIROZ BERNARDINO JÚNIOR Juiz de Direito
TJCE · 2ª Vara da Comarca de Camocim
ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA SEGUNDA VARA DA COMARCA DE CAMOCIM Processo nº 0200215-48.2024.8.06.0053 Autor: AUTOR: SILVIO NASCIMENTO DE SOUSA Réu: REU: MRF IMOBILIARIA E PARTICIPACOES LTDA e outros Assunto: [Reajuste de Prestações] DECISÃO INTERLOCUTÓRIA SILVIO NASCIMENTO DE SOUSA ajuizou ação revisional de contrato em face de MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. e BANCO BRADESCO S.A. Afirmou ter celebrado contrato destinado à aquisição parcelada de lote situado no empreendimento Vila Verde Camocim, identificado como lote nº 10 da quadra nº 13. Segundo a petição inicial e sua posterior emenda, o negócio teria as seguintes condições: a) preço total contratual de R$ 48.968,05; b) pagamento inicial de R$ 2.543,80; c) saldo parcelado de R$ 44.516,40; d) pagamento em 120 prestações, inicialmente fixadas em R$ 370,97; e) correção monetária pelo IPCA; f) juros remuneratórios de 6% ao ano; e g) tarifa mensal de administração e cobrança de R$ 15,00. O autor alegou que as prestações sofreram elevação excessiva, atingindo R$ 666,70 na parcela nº 64 e R$ 739,10 na parcela nº 66. Sustentou que a evolução do débito teria ocorrido mediante critérios desconhecidos e abusivos, com possível utilização da Tabela Price, capitalização indevida dos juros, cumulação irregular de juros com correção monetária e cobrança de tarifa de administração e cobrança. Afirmou que, apesar dos pagamentos efetuados, a imobiliária informou saldo devedor de R$ 37.147,14 e valor para quitação de R$ 37.146,21, válido até 30 de janeiro de 2024. Requereu: a) a revisão das prestações e do saldo devedor; b) o recálculo do contrato conforme os critérios que entende corretos; c) a realização de perícia contábil; d) autorização para depositar judicialmente apenas R$ 370,97 por mês; e) afastamento da mora e dos encargos moratórios; f) restituição dos valores pagos em excesso; e g) condenação das promovidas nos ônus sucumbenciais. O processo nº 3000059-90.2024.8.06.0053, anteriormente proposto pelo mesmo autor, foi extinto sem resolução do mérito em razão de questão relacionada ao sistema utilizado para o ajuizamento, com posterior trânsito em julgado. Na presente demanda, foi deferida a gratuidade da justiça, determinada a inversão do ônus da prova e designada audiência conciliatória. Na audiência realizada em 21 de maio de 2024, a MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. comprometeu-se a cancelar a tarifa mensal de cobrança no valor de R$ 15,00. Não houve, contudo, acordo integral sobre a revisão do saldo devedor. O BANCO BRADESCO S.A. apresentou contestação. Suscitou questões relacionadas à gratuidade da justiça, à necessidade de perícia, à regularidade contratual e à ausência de demonstração de abusividade. Requereu, posteriormente, o depoimento pessoal do autor. A MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. apresentou contestação própria. Preliminarmente, alegou inépcia da inicial, impugnou a gratuidade da justiça e o valor da causa. No mérito, afirmou que o negócio não constitui financiamento bancário vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, mas contrato de compra e venda parcelada de lote regido pelas Leis nº 6.766/1979 e nº 9.514/1997. Sustentou que o instrumento prevê expressamente juros remuneratórios de 6% ao ano e atualização monetária anual pelo IPCA, inexistindo aplicação da Tabela Price, do Plano de Equivalência Salarial, do Coeficiente de Equalização de Taxas ou de outros institutos próprios de financiamentos habitacionais bancários. Afirmou que a elevação das prestações decorreu da aplicação dos encargos contratualmente previstos. Reconheceu ter retirado a tarifa mensal de administração e cobrança após a audiência conciliatória. O autor apresentou réplica, reiterando a necessidade de apuração contábil e de envio dos autos à contadoria judicial. Posteriormente, requereu a suspensão da cobrança das prestações, afirmando ter recebido comunicação sobre possíveis medidas de rescisão do negócio em razão da inadimplência. É o relatório. Decido. 1. DA NATUREZA JURÍDICA DO NEGÓCIO O instrumento juntado aos autos é denominado contrato particular de compra e venda de imóvel integrante do Loteamento Vila Verde Camocim, com pagamento parcelado do preço, pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e outras avenças. A credora do preço é a própria MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. O BANCO BRADESCO S.A. não concedeu crédito, não figura como mutuante, não recebeu alienação fiduciária e não assumiu qualquer obrigação contratual perante o adquirente. Sua participação restringiu-se ao processamento dos boletos emitidos em benefício da imobiliária. Trata-se, portanto, de financiamento imobiliário em sentido econômico, pois houve aquisição de imóvel mediante pagamento prolongado, mas não de contrato bancário ou de financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação. Essa distinção produz consequências relevantes. As regras e os precedentes específicos sobre juros bancários, taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central, Súmulas 539 e 541 do STJ e capitalização autorizada às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional não podem ser automaticamente transpostos para a imobiliária promovida. Isso não significa, porém, que a cobrança de juros remuneratórios pelo vendedor seja, por si só, proibida. O parcelamento do preço constitui forma de financiamento concedida diretamente pelo alienante e pode ser remunerado, desde que o encargo seja clara e validamente estipulado. No EREsp nº 670.117/PB, Segunda Seção, relator originário Ministro Sidnei Beneti e relator para o acórdão Ministro Antonio Carlos Ferreira, publicado no DJe de 26 de novembro de 2012, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que a cobrança de juros compensatórios pelo incorporador não é automaticamente abusiva quando decorre de cláusula expressa. A orientação não resolve a controvérsia sobre a fórmula utilizada neste processo, mas afasta a premissa genérica de que somente instituições financeiras poderiam estipular juros no parcelamento do preço de imóvel. A relação, todavia, submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, pois a imobiliária atua profissionalmente no fornecimento de lotes e o autor figura como destinatário final. A taxa nominal de 6% ao ano não se revela abusiva apenas por sua expressão percentual. A controvérsia relevante consiste em verificar como essa taxa foi concretamente aplicada, se sobre o saldo atualizado, se mediante juros simples ou compostos, se houve incidência sobre juros anteriormente incorporados e se os demonstrativos correspondem às condições informadas ao consumidor. 2. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO BRADESCO S.A. O contrato foi celebrado exclusivamente entre o autor e a MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. Os boletos identificam a imobiliária como beneficiária. Não há documento demonstrando que o Banco Bradesco: a) tenha concedido financiamento; b) seja titular do crédito; c) tenha elaborado a evolução do saldo; d) tenha estipulado juros ou correção monetária; e) tenha recebido qualquer parcela em nome próprio; f) tenha participado da comercialização do lote; g) tenha praticado falha autônoma na execução do serviço bancário. A utilização da infraestrutura de pagamento de determinada instituição não a transforma em parte do contrato que originou a obrigação. No REsp nº 1.786.157/SP, Terceira Turma, relatora Ministra Nancy Andrighi, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que o banco que apenas emite ou processa o boleto não integra automaticamente a cadeia de fornecimento do negócio subjacente, quando não demonstrada falha específica do serviço bancário. A pretensão revisional dirige-se aos critérios definidos e aplicados pela imobiliária. O Banco Bradesco não possui legitimidade para responder pelo saldo devedor ou restituir valores recebidos em benefício da credora. Impõe-se sua exclusão do polo passivo. 3. DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA A gratuidade da justiça foi anteriormente deferida. A MRF IMOBILIÁRIA impugnou o benefício, mas não apresentou elementos concretos demonstrando que a situação econômica do autor seja incompatível com a declaração de insuficiência. A existência de vínculo funcional, isoladamente, não comprova capacidade financeira para custear perícia, despesas e demais encargos sem comprometimento da subsistência. A presunção relativa decorrente da declaração apresentada não foi afastada. Mantenho a gratuidade da justiça. 4. DA ALEGADA INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL A inicial possui deficiências técnicas e reproduz fundamentos referentes a contratos bancários e ao Sistema Financeiro da Habitação que não correspondem integralmente ao negócio discutido. Apesar disso, é possível identificar: a) o contrato impugnado; b) as cláusulas questionadas; c) os valores inicialmente pactuados; d) a evolução das prestações; e) o saldo indicado pela vendedora; f) os encargos reputados abusivos; e g) a providência jurisdicional pretendida. A emenda também indicou o valor que o autor entende incontroverso e formulou pedido de perícia e repetição do indébito. A defesa conseguiu compreender a controvérsia e enfrentou os pedidos de maneira substancial, inexistindo prejuízo ao contraditório. Rejeito a preliminar. 5. DO INTERESSE PROCESSUAL O autor procurou obter administrativamente a informação do saldo e apresentou proposta de quitação. A credora informou valores superiores aos que o demandante entende devidos e defendeu judicialmente a regularidade de sua metodologia. Há pretensão resistida e utilidade na tutela jurisdicional. A tentativa administrativa prévia, ademais, não constitui condição para o exercício do direito de ação. Rejeito a preliminar de ausência de interesse processual. 6. DA INEXISTÊNCIA DE LITISPENDÊNCIA OU COISA JULGADA O processo nº 3000059-90.2024.8.06.0053 foi extinto sem resolução do mérito. A decisão não examinou a validade das cláusulas nem definiu o saldo devido. Por isso, não produziu coisa julgada material. Quando esta ação foi proposta, também não havia outra demanda idêntica pendente. Rejeito as alegações de litispendência, conexão impeditiva e coisa julgada. 7. DA COMPETÊNCIA O presente feito tramita pelo procedimento comum perante a 2ª Vara da Comarca de Camocim. Fica prejudicada qualquer alegação relacionada à incompetência do Juizado Especial. A competência territorial também está adequada, pois o consumidor reside em Camocim e o lote objeto do contrato situa-se nesta comarca. 8. DA PRESCRIÇÃO O contrato permanece em execução e a controvérsia alcança prestações sucessivas, atualização periódica e saldo ainda exigido. Não há prescrição do próprio direito de discutir a validade das cláusulas ou de obter a definição do saldo contratual atual. A eventual limitação temporal da restituição dependerá da identificação das datas dos pagamentos e da natureza de cada cobrança, matérias que serão examinadas depois da prova pericial. Rejeito, nesta fase, a prejudicial de prescrição total. 9. DO VALOR DA CAUSA O valor atribuído à causa, de R$ 370,00, corresponde apenas à prestação inicial e não representa o conteúdo econômico discutido. A imobiliária informou saldo de R$ 37.147,14. Considerando a pretensão de que as 57 prestações então remanescentes fossem mantidas no valor originário de R$ 370,97, o montante defendido pelo autor corresponderia a R$ 21.145,29. A diferença econômica controvertida perfaz: R$37.147, 14-R$21.145,29=R$16.001,85 Esse valor traduz, nesta etapa, o benefício econômico estimado da pretensão revisional. Com fundamento no art. 292, §§ 2º e 3º, do CPC, corrijo o valor da causa para R$ 16.001,85, sem prejuízo de ulterior adequação caso a perícia revele conteúdo econômico diverso. A alteração não gera recolhimento imediato, diante da gratuidade da justiça. 10. DA TARIFA MENSAL DE ADMINISTRAÇÃO E COBRANÇA O contrato prevê tarifa mensal de administração e cobrança no valor inicial de R$ 15,00. Na audiência de conciliação, a MRF IMOBILIÁRIA comprometeu-se a cancelar o encargo. Na contestação, confirmou que procedeu à sua retirada. Embora não tenha havido acordo integral, a manifestação constitui reconhecimento jurídico parcial da pretensão quanto à inexigibilidade futura da tarifa. A restituição dos valores anteriormente pagos não foi expressamente reconhecida e permanece controvertida. Homologo, portanto, o reconhecimento parcial do pedido para declarar inexigível a tarifa mensal de administração e cobrança a partir de 21 de maio de 2024. A perícia deverá apurar: a) quantas tarifas foram efetivamente pagas; b) o valor nominal e atualizado de cada cobrança; c) se houve incidência do IPCA ou de juros sobre a tarifa; d) se alguma tarifa continuou sendo incluída após 21 de maio de 2024. A definição da modalidade de restituição será realizada na decisão de mérito. 11. DO PEDIDO DE SUSPENSÃO DAS PRESTAÇÕES A tutela provisória exige probabilidade do direito e perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC. Há perigo de dano porque as comunicações juntadas indicam a possibilidade de rescisão do contrato e adoção de providências relacionadas ao inadimplemento. Entretanto, não há probabilidade suficiente para autorizar o depósito de apenas R$ 370,97 durante toda a tramitação. O contrato prevê expressamente correção anual pelo IPCA e juros de 6% ao ano. Ainda que a metodologia de cálculo seja controvertida, não é possível presumir que todas as atualizações posteriores sejam inexistentes. O autor pretende, na prática, congelar a prestação no valor de agosto de 2018, sem considerar qualquer correção monetária ou remuneração do parcelamento. Essa medida transferiria integralmente à vendedora os efeitos da inflação e do tempo, antes mesmo da produção da prova contábil. A mera propositura da ação revisional não autoriza a suspensão integral do contrato ou a escolha unilateral do valor da prestação. Por outro lado, a existência de controvérsia contábil, a retirada reconhecida da tarifa e o risco de perda do lote recomendam a preservação temporária do negócio, desde que o autor deposite substancialmente as parcelas e não obtenha moratória gratuita. A cláusula resolutiva expressa pode produzir efeitos em caso de inadimplemento, observados os requisitos legais e contratuais, razão pela qual a proteção judicial não deve ser concedida sem contraprestação do adquirente. O STJ examinou a eficácia dessa modalidade de cláusula no REsp nº 1.789.863/MS, Quarta Turma, relator Ministro Marco Buzzi, julgado em 10 de agosto de 2021. Defiro parcialmente a tutela, de forma condicionada, nos seguintes termos: a) a MRF IMOBILIÁRIA deverá apresentar demonstrativo atualizado das prestações vencidas e vincendas, excluindo a tarifa mensal de administração e cobrança a partir de 21 de maio de 2024 e separando os encargos da normalidade dos encargos decorrentes do atraso; b) depois de intimado do demonstrativo, o autor terá 15 dias para depositar judicialmente o valor-base das prestações vencidas, composto pelo principal, correção contratual e juros remuneratórios, sem a tarifa de administração e sem os encargos moratórios, podendo impugnar os cálculos sem que o depósito importe reconhecimento do saldo; c) o autor deverá continuar depositando, até o vencimento, as parcelas que se vencerem no curso do processo, pelos valores cobrados na normalidade, excluída a tarifa reconhecida como inexigível; d) cumpridas as condições anteriores, a MRF IMOBILIÁRIA deverá abster-se de praticar novos atos de rescisão, consolidação da propriedade, alienação do lote a terceiros ou inscrição do nome do autor em cadastros restritivos exclusivamente em razão das parcelas abrangidas pelos depósitos; e) os encargos moratórios permanecerão controvertidos e serão definidos depois da perícia; f) a ausência ou interrupção dos depósitos acarretará a cessação automática da proteção provisória, independentemente de nova decisão; g) a medida não importa declaração de quitação, purgação definitiva da mora ou reconhecimento da validade dos valores apresentados por qualquer das partes. Caso já tenha ocorrido registro da consolidação da propriedade, rescisão contratual, alienação a terceiro ou inscrição restritiva, a MRF deverá informar o fato no prazo de 15 dias, juntando os documentos correspondentes. 12. DA NECESSIDADE DE PERÍCIA CONTÁBIL A solução da controvérsia exige conhecimento técnico. Os demonstrativos apresentados pela imobiliária indicam que os componentes atribuídos aos juros cresceram ao longo dos anos. O simples aumento, entretanto, não permite concluir se houve: a) incidência de juros simples; b) capitalização anual; c) capitalização em periodicidade inferior; d) aplicação da Tabela Price; e) incidência de juros sobre valor já corrigido; f) incorporação de juros vencidos ao saldo; g) cobrança simultânea de encargos com idêntica finalidade. Também é necessário verificar se o IPCA foi aplicado nos períodos corretos e se a evolução das prestações corresponde à fórmula contratada. No Tema Repetitivo 572, relacionado ao REsp nº 1.124.552/RS, o Superior Tribunal de Justiça assentou que a verificação de capitalização decorrente da utilização de sistema de amortização constitui questão fática e matemática, cuja análise pode exigir prova técnica. A simples referência à Tabela Price não permite concluir, abstratamente, pela existência ou inexistência de anatocismo. A divergência não pode ser resolvida apenas mediante operações aritméticas simples realizadas pela contadoria, pois antes é necessário identificar a metodologia efetivamente utilizada e comparar cenários financeiros distintos. Defiro a realização de perícia contábil. 13. DO ÔNUS DA PROVA A inversão do ônus da prova foi determinada no recebimento da inicial. O encargo deve, agora, ser individualizado conforme os fatos controvertidos. Incumbe ao autor demonstrar: a) os pagamentos que efetivamente realizou; b) os boletos e comprovantes que estejam em sua posse; c) os prejuízos decorrentes das cobranças questionadas; d) os fatos relativos à eventual ameaça ou efetivação de rescisão. Incumbe à MRF IMOBILIÁRIA demonstrar: a) a evolução integral do contrato; b) a metodologia utilizada para calcular as prestações; c) os índices de IPCA aplicados; d) a forma de incidência dos juros de 6% ao ano; e) a inexistência de capitalização não prevista; f) a origem e a composição do saldo exigido; g) as tarifas e encargos moratórios cobrados; h) a regularidade de eventual procedimento de resolução ou consolidação da propriedade. Essa distribuição é compatível com o art. 373, § 1º, do CPC e com o art. 6º, VIII, do CDC, pois os sistemas de cálculo, registros internos e memória evolutiva estão sob domínio da fornecedora. A inversão deve ser estabelecida durante a instrução, assegurando à parte onerada oportunidade de produzir as provas correspondentes. O STJ consolidou essa compreensão no REsp nº 802.832/MG, Segunda Seção, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, publicado no DJe de 21 de setembro de 2011, e reiterou que a inversão apenas no julgamento viola o direito de defesa no REsp nº 1.286.273/SP, Quarta Turma, relator Ministro Marco Buzzi. A inversão do ônus probatório não dispensa o autor de apresentar os documentos que estão ao seu alcance nem determina, por si só, a procedência dos pedidos. 14. DOS PONTOS CONTROVERTIDOS Fixo como questões fáticas controvertidas: a) a metodologia efetivamente empregada na evolução das prestações e do saldo devedor; b) a periodicidade e a forma de incidência dos juros remuneratórios de 6% ao ano; c) a ocorrência ou não de capitalização dos juros; d) a eventual utilização da Tabela Price ou de sistema matematicamente equivalente; e) os períodos, percentuais e bases de incidência do IPCA; f) a existência de juros incidentes sobre encargos anteriormente incorporados; g) o total efetivamente pago pelo autor; h) a quantidade e o valor das tarifas mensais de administração e cobrança pagas; i) a cobrança de tarifa depois de 21 de maio de 2024; j) os encargos moratórios exigidos; k) o saldo devedor correto em cada período relevante; l) a existência de valores pagos em excesso; m) a situação atual do contrato e de eventual procedimento de rescisão ou consolidação da propriedade. Fixo como questões jurídicas: a) a incidência do Código de Defesa do Consumidor; b) a natureza do negócio como compra e venda parcelada diretamente pela vendedora, com financiamento imobiliário não bancário; c) a inaplicabilidade automática das normas específicas destinadas às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional; d) a possibilidade jurídica de estipulação de juros remuneratórios pela vendedora, desde que haja previsão clara e execução conforme o contrato; e) a necessidade de verificar, concretamente, eventual capitalização não informada ou aplicação de método diverso do pactuado; f) a inexigibilidade da tarifa mensal de administração e cobrança a partir de 21 de maio de 2024; g) a necessidade de posterior definição da modalidade de restituição dos valores eventualmente pagos em excesso. 15. DOS DOCUMENTOS QUE DEVERÃO SER APRESENTADOS Intime-se a MRF IMOBILIÁRIA para que, no prazo de 15 dias, apresente: a) histórico financeiro integral do contrato, desde sua celebração até a data atual; b) relação de todas as parcelas pagas, com datas, valores e forma de imputação; c) discriminação, em cada parcela, do principal, juros, correção monetária, tarifa e encargos moratórios; d) fórmula matemática utilizada para evolução das prestações; e) planilhas eletrônicas ou relatórios extraídos do sistema interno, preferencialmente em formato editável; f) índices mensais e anuais de IPCA utilizados; g) datas-base de cada atualização; h) explicação sobre a forma de incidência dos juros de 6% ao ano; i) informação sobre eventual capitalização e sua periodicidade; j) memória do saldo devedor informado em outubro de 2023 e janeiro de 2024; k) valor do saldo na data do ajuizamento, na data da audiência e na data atual; l) relação das tarifas mensais de administração e cobrança pagas; m) data em que a tarifa foi retirada do sistema; n) relação dos encargos de mora cobrados ou pagos; o) situação atual do contrato; p) cópia de eventual notificação de mora, procedimento de rescisão, registro de alienação fiduciária, consolidação da propriedade ou alienação a terceiro. A ausência injustificada dos documentos poderá ser valorada conforme os arts. 400 e 373, § 1º, do CPC. 16. DA NOMEAÇÃO DO PERITO E DOS HONORÁRIOS A perícia deverá ser realizada por profissional habilitado em Ciências Contábeis, a ser nomeado pelo Sistema de Peritos do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará. Considerando que não se trata de negócio bancário, a perícia enquadra-se no item 1.5, outras perícias de Ciências Econômicas e Contábeis, do Anexo Único da Portaria TJCE nº 968/2026. Fixo os honorários periciais em R$ 586,65, valor máximo ordinário previsto na tabela vigente desde 1º de junho de 2026. Como o autor é beneficiário da gratuidade e a prova foi reputada necessária pelo juízo, o pagamento deverá ser processado na forma do art. 95, § 3º, II, do CPC e das normas administrativas do TJCE, sem prejuízo da atribuição definitiva da despesa conforme a sucumbência. Após a nomeação, intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 dias: a) arguir impedimento ou suspeição; b) indicar assistentes técnicos; c) apresentar quesitos complementares. 17. DOS QUESITOS DO JUÍZO O perito deverá responder, de maneira objetiva e acompanhada das respectivas memórias de cálculo: a) Qual foi o preço total do lote, o valor pago como entrada, o saldo parcelado, o número de prestações e o valor da primeira parcela? b) Quais valores foram efetivamente pagos pelo autor, indicando data, número da parcela e composição? c) Qual fórmula matemática foi utilizada pela imobiliária para calcular cada prestação? d) O método utilizado corresponde a juros simples, juros compostos, capitalização anual, capitalização mensal, Tabela Price ou outro sistema? e) Houve incorporação de juros vencidos ao saldo para incidência de novos juros? f) Os juros de 6% ao ano foram aplicados sobre o capital original, sobre o saldo corrigido, sobre prestações vencidas ou sobre valores que já continham juros? g) Qual foi a periodicidade da incidência dos juros? h) Quais percentuais de IPCA foram empregados e em quais datas? i) A correção monetária foi calculada sobre o saldo antes ou depois da amortização de cada prestação? j) Houve incidência de juros sobre a própria correção monetária? Em caso positivo, esclarecer a forma e os efeitos financeiros. k) Houve cobrança de algum índice ou encargo não previsto no instrumento? l) Houve duplicidade de atualização, juros ou encargos com a mesma finalidade? m) Quantas tarifas mensais de administração e cobrança foram pagas e qual o total correspondente? n) Houve cobrança dessa tarifa depois de 21 de maio de 2024? o) Quais encargos foram aplicados em razão do atraso? p) Qual era o saldo devedor em 13 de outubro de 2023, 30 de janeiro de 2024, na data do ajuizamento, em 21 de maio de 2024 e na data da elaboração do laudo? q) Qual seria o resultado financeiro se aplicado rigorosamente o método utilizado pela imobiliária, com IPCA anual e juros de 6% ao ano? r) Qual seria o resultado mediante aplicação do IPCA previsto no contrato e juros simples de 6% ao ano, sem incorporação de juros ao capital? s) Qual seria o resultado com a exclusão da tarifa mensal de administração e cobrança? t) Qual a diferença entre os valores efetivamente pagos e os valores encontrados em cada cenário? u) Há saldo credor em favor de alguma das partes? Em caso positivo, apresentar o respectivo valor e a data-base. O perito não deverá emitir opinião jurídica sobre abusividade, validade de cláusulas ou modalidade de restituição, limitando-se aos aspectos técnicos e matemáticos. O laudo deverá ser apresentado em 30 dias, contados da disponibilização integral dos documentos necessários. 18. DAS DEMAIS PROVAS O depoimento pessoal do autor requerido pelo Banco Bradesco é desnecessário, especialmente porque a instituição será excluída do polo passivo. A controvérsia não depende da memória pessoal das partes, mas do contrato, dos pagamentos e da fórmula de evolução do saldo. A prova testemunhal também não se mostra útil. Indefiro o depoimento pessoal, a prova testemunhal e a designação de audiência de instrução, sem prejuízo de posterior esclarecimento oral do perito caso o laudo escrito se revele insuficiente. PROVIDÊNCIAS Ante o exposto: A) RECONHEÇO a ilegitimidade passiva do BANCO BRADESCO S.A. e EXTINGO o processo, exclusivamente em relação a essa instituição, sem resolução do mérito, com fundamento nos arts. 354, parágrafo único, e 485, VI, do Código de Processo Civil; B) CONDENO o autor ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos do BANCO BRADESCO S.A., fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC; C) DETERMINO à Secretaria que exclua o BANCO BRADESCO S.A. do polo passivo após o decurso do prazo pertinente, prosseguindo o feito exclusivamente contra MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA.; D) MANTENHO a gratuidade da justiça deferida ao autor; E) REJEITO as preliminares de inépcia da inicial, ausência de interesse processual, litispendência, coisa julgada e incompetência territorial; F) DECLARO prejudicada a alegação relacionada à incompetência do Juizado Especial, pois o feito tramita pelo procedimento comum; G) REJEITO a prejudicial de prescrição total, reservando para a decisão de mérito a análise de eventual limitação temporal da restituição; H) CORRIJO o valor da causa para R$ 16.001,85, determinando à Secretaria que promova a correspondente alteração cadastral; I) HOMOLOGO o reconhecimento jurídico parcial do pedido formulado pela MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. e DECLARO inexigível a tarifa mensal de administração e cobrança a partir de 21 de maio de 2024, com fundamento no art. 487, III, a, do CPC; J) RESERVO para a decisão final a análise da restituição das tarifas pagas anteriormente e dos ônus sucumbenciais relacionados ao reconhecimento parcial; K) DEFIRO PARCIALMENTE a tutela provisória, nos termos do item 11 da fundamentação, ficando a preservação do contrato condicionada ao depósito das prestações vencidas e vincendas, conforme os critérios ali estabelecidos; L) DETERMINO que a MRF IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. apresente, no prazo de 15 dias, o demonstrativo atualizado necessário ao cumprimento da tutela e todos os documentos relacionados no item 15 da fundamentação; M) DEFIRO a produção de prova pericial contábil; N) DETERMINO a nomeação, pelo SIPER, de profissional habilitado em Ciências Contábeis; O) FIXO os honorários periciais em R$ 586,65, a serem pagos conforme o art. 95, § 3º, II, do CPC e a Portaria TJCE nº 968/2026; P) APRESENTADOS os documentos e nomeado o profissional, intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 dias, manifestarem-se nos termos do art. 465, § 1º, do CPC; Q) O PERITO deverá responder aos quesitos formulados no item 17 e apresentar o laudo no prazo de 30 dias após receber toda a documentação; R) APRESENTADO o laudo, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 15 dias, facultada a apresentação de pareceres de seus assistentes técnicos; S) INDEFIRO o depoimento pessoal, a prova testemunhal e, por ora, a realização de audiência de instrução; T) FIXO os pontos controvertidos e distribuo o ônus da prova nos termos dos itens 13 e 14 da fundamentação; U) FICAM as partes advertidas de que poderão pedir esclarecimentos ou ajustes desta decisão no prazo comum de cinco dias, após o qual o saneamento se tornará estável, nos termos do art. 357, § 1º, do CPC. Intimem-se. Cumpra-se com prioridade o item relativo à apresentação do demonstrativo atualizado e à preservação condicionada do contrato. Camocim/CE, data e assinatura eletrônicas. FRANCISCO DE PAULO QUEIROZ BERNARDINO JÚNIOR Juiz de Direito
Além do diário
O diário mostra só o que foi publicado. Escolha um resumo avulso deste processo ou receba avisos quando surgirem novas informações públicas.
Consulta rápida
Pagamento únicoPix confirmado em segundos. Não substitui certidão oficial.
Acompanhamento
Mensal