0196767-15.2013.8.06.0001

Intimação

TJCE · 10ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Fortaleza · INTIMAÇÃO DA SENTENÇA

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 10ª Vara da Fazenda Pública (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fortaleza - CE Fone: 3108-2040 / 3108-2039 E-mail: for.10fazenda@tjce.jus.br Processo nº:0196767-15.2013.8.06.0001 Classe: DESAPROPRIAÇÃO (90) Assunto: [Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941] AUTOR: COMPANHIA DE AGUA E ESGOTO DO CEARA CAGECE REU: MARCO ANTONIO DE SOUSA BORGES SENTENÇA Trata-se de ação de desapropriação por utilidade pública, com pedido de imissão provisória na posse, ajuizada pela COMPANHIA DE ÁGUA E ESGOTO DO CEARÁ - CAGECE em face de Marco Antônio de Sousa Borges A presente ação tem por objeto área de 2.858,03 m², situada no bairro Edson Quiroz, em Fortaleza/CE, integrante de imóvel registrado sob a matrícula n. 19.685, declarada de utilidade pública pelo Decreto Estadual n. 30.310/2010, para implantação de Estação Elevatória vinculada ao sistema de esgotamento sanitário municipal. A área objeto do decreto expropriatório é necessária à construção da Estação Elevatória 1 - Bacia CD-1, obra integrante de programa de esgotamento sanitário. A autora afirmou ter avaliado o imóvel no valor de R$ 650.000,00, inexistindo benfeitorias à época. Requereu a imissão provisória na posse e, ao final, o julgamento de total procedência, com respectiva transferência do domínio para seu nome. Comprovante de depósito sobre valor da indenização (oferta iniciqal) realizado pela autora, em id. 49193912. Contestação, em id. 49193912, na qual o requerido afirma, em síntese, que o valor ofertado é inferior ao valor de mercado, impugnando a avaliação administrativa, requerendo a realização de perícia para fixação da justa indenização. Decisões de id. 49194586 e 49194581, negado pedido de levantamento de 80% do valor depositado (id. 49194365), o qual restou deferido através de Agravo de Instrumento interposto (id. 49194067 seguintes, e 49194051). Deferida prova pericial requerida, em decisão de id. id. 49194327. Nomeado perito, laudo Pericial juntado aos autos em id. 49194153 e seguintes, mas anulado conforme razões apresentadas em decisão de id. 49194174. Apresentado novo laudo pericial, em id. 49191012 e seguintes, sobre o qual se manifestou a CAGECE em id. 49194344, requerendo a realização de nova perícia. Manifestou-se, o requerido sobre a perícia, em id. 49193892 e 49194062, pedindo esclarecimentos, apresentando-se o perito em id. 49194473. Após, ambas as partes, requerido em id. 49194127, e parte autora, id. 49191006, manifestaram-se pela realização de nova perícia, o que restou deferido em decisão de id. 49193876. Realizada nova perícia, apresentado respectivo laudo em id. 59461048 e 59461049, tendo o perito judicial avaliado a área desapropriada em R$ 1.742.000,00. A CAGECE manifestou-se em id. 78669451, discordando do resultado do trabalho pericial, defendendo a existência de equívocos técnicos. Por sua vez, o requerido, em id 78918077, solicitou esclarecimentos, respondendo-os o perito em manifestação de id. id. 106174415, que manteve a metodologia adotada e reafirmou o valor anteriormente apontado. Posteriormente, a CAGECE apresentou nova manifestação técnica, mantendo a discordância com o resultado da perícia, mesmo após os esclarecimentos prestados, conforme id. 138236026 e 138236036. Já o requerido, em id. 138644974, concordou com os parâmetros utilizados pelo perito sobre o valor médio, discorda da taxa de depreciação aplicada, reafirmando valor total para a indenização superior ao que restou indicado em laudo pericial. Em decisão de id. 175808608, considerando que não restava ato pendente quanto à prova pericial, determinou-se a intimação das partes para que informasse se desejavam produzir outras provas, manifestando-se ambas desinteresse (id. 179335140 e 179716742). Ressalte-se que o Ministério Público informou ausência de interesse que justificasse sua intervenção, em id. 49193888. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. A controvérsia central consiste em definir se a desapropriação deve ser julgada procedente e qual valor deve ser fixado como justa indenização pela área expropriada. A Constituição Federal, no art. 5º, inciso XXIV, admite a desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvadas as hipóteses constitucionais específicas. Essa regra busca equilibrar dois valores relevantes: de um lado, o interesse público na execução de obras e serviços necessários à coletividade; de outro, o direito de propriedade, que somente pode ser retirado de seu titular mediante compensação patrimonial adequada. No caso em análise, a utilidade pública decorre do Decreto Estadual n. 30.310/2010, indicado na inicial, sendo a área destinada à implantação de estrutura integrante do sistema de esgotamento sanitário. Trabalho pericial realizado nos autos, inclusive, consta que no terreno objeto da desapropriação foi construída uma Estação Elevatória de Esgoto. Assim, a finalidade pública indicada na inicial está compatível com a prova técnica produzida. A desapropriação, como forma de intervenção do Estado na propriedade, transfere compulsoriamente o bem ao Poder Público ou a quem atue por delegação legal, mas exige recomposição econômica. Por isso, a indenização deve refletir o valor real do bem expropriado, de modo que o proprietário não receba menos do que aquilo que perdeu e não receba valor superior ao efetivo conteúdo econômico do bem. Esse é o sentido da justa indenização. A autora ofertou inicialmente R$ 650.000,00. O requerido impugnou o preço, sustentou a insuficiência da oferta e defendeu avaliação substancialmente superior. A divergência, portanto, passou a depender de prova técnica, pois o valor de mercado de imóvel exige análise de localização, área, características físicas, vocação econômica, infraestrutura, dados comparativos e fatores de valorização ou depreciação. Tais elementos demandam conhecimento especializado. A prova pericial cujo Laudo se encontra em id. 59461048 e 59461049, com esclarecimentos prestados em id. 106174415, foi elaborada por engenheiro civil nomeado pelo juízo. O perito utilizou o método comparativo direto de dados de mercado, com tratamento estatístico por regressão linear múltipla. Foram pesquisados dados de mercado na região do imóvel e em bairros próximos, consideradas variáveis como área total, setor urbano, atratividade e densidade, e apontado valor unitário de R$ 609,64/m², após aplicação de depreciação de 10% sobre o valor médio calculado. Multiplicado esse valor pela área de 2.858,03 m², o perito chegou ao valor arredondado de R$ 1.742.000,00, com data-base em julho de 2022. O laudo indicou fatores considerados que valorizam como desvalorizam o imóvel analisado. Como fator de valorização, mencionou a proximidade do imóvel com importante corredor comercial. Como fatores de desvalorização, registrou a existência de lençol freático alto, a proximidade com comunidade de baixa renda e o fato de os dados amostrais se referirem a imóveis em oferta, situação que normalmente admite negociação. Também respondeu aos quesitos das partes, inclusive sobre a inexistência de exploração econômica da área em litígio e sobre a influência negativa de estações de esgoto em imóveis vizinhos. A CAGECE, impugnando o resultado da perícia, sustentou, entre outros pontos, falhas na identificação dos dados de mercado, equívocos na variável "atratividade", problemas na distribuição de resíduos, inadequação da variável "densidade urbana" e necessidade de adoção de valor menor. O requerido também formulou questionamentos, principalmente quanto à aplicação da depreciação de 10% sobre o valor médio e quanto à não adoção do valor médio de R$ 677,38/m². O perito prestou esclarecimentos, como já exposto, enfrentando os pontos suscitados e mantendo integralmente o valor final. Os esclarecimentos do perito foram suficientes. Ele explicou que a variável atratividade representou infraestrutura, localização, topografia e qualidade de acesso; que os resultados estatísticos do modelo foram considerados adequados; que a depreciação de 10% foi adotada dentro do campo de arbítrio previsto pela norma técnica, após análise dos fatores considerados; que a variável data foi testada e não se mostrou relevante; e que a proximidade do imóvel com a avenida indicada era fator valorizante mais expressivo do que as demais referências geográficas. Ao final, afirmou expressamente que não havia alteração a fazer e manteve o preço justo de R$ 1.742.000,00, com data-base em julho de 2022. A prova pericial judicial tem especial relevância quando a controvérsia depende de conhecimento técnico. O juiz não está obrigado a seguir o laudo, pois deve formar sua convicção pela análise do conjunto probatório. Contudo, sendo o laudo coerente e apresentando metodologia compreensível, respondendo aos quesitos e devidamente complementado por esclarecimentos suficientes, sua conclusão deve prevalecer sobre avaliações unilaterais das partes, salvo demonstração objetiva de erro substancial. No caso, as manifestações técnicas da autora e do requerido revelam inconformismo com o valor final, mas não afastam a suficiência do laudo judicial. A autora pretende reduzir o valor para R$ 1.409.660,00. O requerido pretende majorá-lo para R$ 1.935.972,36. Ambas as propostas partem de críticas ao modelo pericial ou de recortes de seus dados, justificando o perito judicial a manutenção de sua conclusão. A perícia judicial ocupa posição equidistante dos interesses das partes e foi submetida ao contraditório. Também não há razão para nova perícia. O art. 480 do CPC permite a realização de segunda perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida. Aqui, porém, houve laudo pericial, impugnações e esclarecimentos. Posteriormente, as próprias partes informaram não desejar a produção de outras provas. O processo, portanto, está maduro para julgamento. A indenização deve ser fixada no valor apurado pela perícia judicial: R$ 1.742.000,00, com data-base em julho de 2022. Esse valor não se confunde com o depósito inicial de R$ 650.000,00, que deverá ser considerado para abatimento, com a atualização correspondente, na fase de cumprimento, assim como o levantamento parcial pelo expropriado, evitando pagamento em duplicidade. Quanto à correção monetária e aos encargos legais, a indenização desapropriatória deve preservar o valor real do bem. Como a data-base do laudo é julho de 2022, a atualização do valor fixado deve incidir a partir dessa data. Considerando a disciplina constitucional atualmente vigente para condenações que envolvem a Fazenda Pública, a atualização deverá observar o art. 3º da Emenda Constitucional nº 113/2021, com incidência da taxa SELIC, uma única vez, até o efetivo pagamento, sem cumulação com outro índice de correção monetária ou juros de mora no mesmo período. Os juros moratórios, se houver atraso no pagamento na forma constitucionalmente exigida, devem observar o regime próprio do art. 15-B do Decreto-Lei nº 3.365/1941 e do art. 100 da Constituição Federal, respeitada a vedação de cumulação com a SELIC no período em que esta incidir. A apuração concreta deverá ser feita em cumprimento de sentença, conforme o modo de pagamento aplicável. Quanto aos juros compensatórios, o art. 15-A do Decreto-Lei nº 3.365/1941 os vincula à diferença eventualmente apurada nos casos de imissão prévia na posse, destinando-os à compensação de perda de renda comprovadamente sofrida pelo proprietário. No laudo pericial, ao responder aos quesitos, o perito informou que a área em litígio não era explorada economicamente. Não havendo prova, nos documentos analisados, de perda de renda decorrente da imissão, não há base fática suficiente para fixação de juros compensatórios nesta sentença. Em síntese, a desapropriação deve ser julgada procedente, com transferência do domínio da área expropriada à CAGECE, condicionada ao pagamento integral da indenização fixada, observados os depósitos e levantamentos já realizados. A justa indenização deve corresponder ao valor indicado na perícia judicial mais recente, pois foi a prova técnica mais completa e foi mantida após esclarecimentos. (1) Ante o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, e JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para decretar a desapropriação, em favor da COMPANHIA DE ÁGUA E ESGOTO DO CEARÁ - CAGECE, da área de 2.858,03 m² descrita na inicial e no laudo pericial, situada no bairro Edson Queiroz, em Fortaleza/CE, integrante do imóvel registrado sob a matrícula nº 19.685, do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza, conforme descrito na inicial, destinada à implantação de Estação Elevatória do sistema de esgotamento sanitário. (2) FIXO a justa indenização em R$ 1.742.000,00 (um milhão, setecentos e quarenta e dois mil reais), com data-base em julho de 2022, conforme laudo pericial judicial de id. 59461048 e 59461049, e esclarecimentos prestados em id. 106174415. O valor da indenização deverá ser atualizado, a partir de julho de 2022, pela taxa SELIC, uma única vez, nos termos do art. 3º da Emenda Constitucional nº 113/2021, até o efetivo pagamento, vedada a cumulação com outro índice de correção monetária ou juros de mora no mesmo período. Do montante devido deverão ser abatidos os valores já depositados e levantados pelo expropriado, com a atualização correspondente, tudo a ser apurado em cumprimento de sentença. Deixo de fixar juros compensatórios, diante da ausência de prova de exploração econômica da área desapropriada ou de perda de renda pelo expropriado, conforme consignado no laudo pericial. (3) Sem condenação em custas (art. 5º, Lei Estadual nº 16.132/2016). (4) Condeno a expropriante ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 0,5% (meio porcento) sobre a diferença entre o valor da indenização fixada judicialmente e o valor ofertado/depositado pela expropriante, ambos devidamente atualizados, nos termos do art. 27, §1º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941, e da jurisprudência consolidada do STJ (Tema 184 e Súmula 141). (5) P.R.I. (6) Após o trânsito em julgado, deve ser expedido mandado para registro da desapropriação na matrícula do imóvel, para transferência do domínio da área desapropriada à CAGECE, perante o Cartório competente, observadas as formalidades legais e a descrição técnica constante dos autos. (7) Após, arquivem-se os autos com as baixas necessárias. Fortaleza, data lançada pelo sistema. Emilio de Medeiros Viana Juiz de Direito