0154024-48.2017.8.06.0001

Intimação

TJCE · 3º Gabinete da 3ª Câmara de Direito Privado

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Processo: 0154024-48.2017.8.06.0001 APELANTE: PFB EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA APELADO: GABRIEL MAGALHAES BEZERRA LIMA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE PERMUTA DE PARTICIPAÇÃO SOCIETÁRIA E COMPROMISSO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRETENSÃO DE BAIXA DE HIPOTECAS. AÇÃO CONEXA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. SENTENÇA CONEXA QUE RECONHECEU O INADIMPLEMENTO DA PFB E DA MANHATTAN PELO NÃO PAGAMENTO DE TRINTA E SEIS PARCELAS CONTRATUAIS E PELA NÃO SUBMISSÃO DO PROJETO ARQUITETÔNICO À APROVAÇÃO DO PERMUTANTE. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO REJEITADA NA AÇÃO CONEXA. BAIXA DAS HIPOTECAS QUALIFICADA COMO OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. SENTENÇA INTEGRADA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO APENAS QUANTO À BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS. EFICÁCIA DA SENTENÇA CONEXA SUSPENSA. GRAVAMES AINDA REGISTRADOS. PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE PROCESSUAL NÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE DETERMINAÇÃO EXPRESSA DE BAIXA DAS HIPOTECAS. NECESSIDADE DE JULGAMENTO DO MÉRITO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPOSSIBILIDADE DE DETERMINAÇÃO IMEDIATA DO CANCELAMENTO DOS GRAVAMES. SENTENÇA CASSADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, ação de obrigação de fazer ajuizada para compelir o interveniente credor hipotecário a promover a baixa de gravames incidentes sobre imóveis destinados a empreendimento imobiliário. A extinção decorreu do entendimento de que a sentença proferida em ação conexa, ao resolver o contrato de permuta, teria extinguido também a obrigação de baixa das hipotecas. Na ação conexa, o Juízo reconheceu o inadimplemento da PFB e da Manhattan pelo não pagamento das trinta e seis parcelas de R$ 100.000,00 previstas no contrato e pela ausência de submissão do projeto arquitetônico à aprovação de Paulo Henrique. A mesma decisão rejeitou a exceção do contrato não cumprido, qualificou a baixa das hipotecas como obrigação acessória e decretou a resolução contratual, com restituição dos imóveis e condenações patrimoniais. Os embargos de declaração alteraram apenas a base de cálculo dos honorários. A eficácia da sentença conexa permanece suspensa. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em definir se a sentença proferida na ação conexa eliminou a necessidade e a utilidade da ação de obrigação de fazer, apesar da permanência dos gravames e da ausência de determinação expressa de baixa das hipotecas, bem como se é possível determinar desde logo o cancelamento dos ônus ou se a causa deve retornar à origem para julgamento do mérito. III. Razões de decidir A sentença conexa contém fundamentos relevantes para o julgamento da obrigação de fazer, pois reconheceu inadimplementos próprios da PFB e da Manhattan, rejeitou a exceção do contrato não cumprido por elas invocada e considerou acessória a obrigação de baixa das hipotecas. Esses fundamentos impedem o provimento integral do apelo e a determinação imediata do cancelamento dos gravames. A sentença conexa, contudo, não determinou expressamente a baixa das hipotecas. Além disso, sua eficácia foi suspensa por decisão do Tribunal, enquanto os gravames permanecem registrados. A resolução contratual, nessas circunstâncias, não torna automaticamente inútil a tutela específica postulada na ação de obrigação de fazer. A baixa da hipoteca pode constituir obrigação juridicamente relevante em contratos imobiliários e de permuta, sobretudo quando relacionada à transferência e à regularização dos imóveis. O TJCE reconhece a possibilidade de cancelamento do gravame em contrato de permuta com incorporação imobiliária quando demonstrada a quitação das unidades e a impossibilidade de transferência sem a baixa. A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, depende da demonstração da reciprocidade funcional entre as prestações e do inadimplemento da contraparte. A sentença conexa fornece elementos contrários à tese da apelante, mas não autoriza a extinção prematura desta ação sem exame específico da cláusula 5.1, do instrumento de penhor, dos pagamentos, da compensação e da obrigação relativa às hipotecas. A sentença recorrida atribuiu à decisão conexa efeito extintivo absoluto, embora a obrigação de baixa dos gravames não tenha sido expressamente resolvida e o pronunciamento conexo esteja com eficácia suspensa. O julgamento conjunto ou coordenado das demandas é necessário para evitar decisões incompatíveis, mas não substitui o julgamento do mérito da pretensão deduzida nesta ação. O parcial provimento possui alcance limitado. Afasta-se a perda superveniente do interesse processual e cassa-se a sentença extintiva, mas não se reconhece, desde logo, o inadimplemento de Gabriel nem o direito imediato da PFB à baixa das hipotecas. O novo julgamento deverá considerar os fundamentos da sentença conexa, o resultado dos recursos nela interpostos e a prova contratual, documental e oral produzida nesta ação. IV. Dispositivo Recurso parcialmente provido para afastar a perda superveniente do interesse processual, cassar a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para julgamento do mérito da ação de obrigação de fazer, sem determinação imediata de baixa das hipotecas. Tese de julgamento: "1. A sentença proferida em ação conexa de resolução contratual não elimina automaticamente o interesse processual em ação autônoma de obrigação de fazer destinada à baixa de hipotecas, quando os gravames permanecem registrados, a decisão conexa está com eficácia suspensa e não houve determinação expressa de cancelamento. Os fundamentos da sentença conexa que reconhecem o inadimplemento da autora, rejeitam a exceção do contrato não cumprido e qualificam a baixa das hipotecas como obrigação acessória devem ser considerados no julgamento da ação de obrigação de fazer, mas não autorizam sua extinção sem resolução do mérito. A cassação da sentença extintiva não implica reconhecimento imediato do direito à baixa das hipotecas, cuja exigibilidade depende do exame da cláusula contratual, da ordem das prestações, dos pagamentos, da compensação, do instrumento de penhor e dos efeitos definitivos da ação conexa." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 475, 476 e 1.499, I; Código de Processo Civil, arts. 55 e 485, VI. Jurisprudência relevante citada: TJCE, Agravo Interno Cível nº 0638054-07.2024.8.06.0000; TJCE, Apelação Cível nº 0871573-35.2014.8.06.0001; STJ, AgInt no AREsp nº 1.750.488/MS. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, pelo parcial provimento do apelo, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator e Presidente do Órgão Julgador RELATÓRIO Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer em que a construtora PFB Empreendimentos Imobiliários Ltda. busca compelir Gabriel Magalhães Bezerra Lima, credor hipotecário, a liberar os gravames que incidem sobre imóveis objeto de um contrato de permuta. A autora alega que o réu descumpriu sua obrigação de baixa das hipotecas, o que inviabilizou o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário. O réu, em sua defesa, sustenta que a liberação estava condicionada ao pagamento de parcelas que não foram adimplidas pela autora, invocando a exceção do contrato não cumprido. O juízo de primeira instância extinguiu o processo sem resolução de mérito, por perda superveniente do interesse de agir. A decisão fundamentou-se no fato de que o contrato de permuta, que originou a obrigação de fazer, foi rescindido em uma ação conexa (nº 0102164-08.2017.8.06.0001), tornando inútil a discussão sobre a baixa das hipotecas. A autora foi condenada aos ônus da sucumbência pelo princípio da causalidade, e o valor da causa foi corrigido de ofício para corresponder ao proveito econômico da demanda. Inconformada, a autora interpôs apelação, insistindo na permanência do interesse de agir e impugnando o mérito contratual, a correção do valor da causa e a sua condenação em honorários. O réu apresentou contrarrazões às fls. 1/19, arguindo, preliminarmente, a ofensa ao princípio da dialeticidade recursal, sob a alegação de que as razões de apelação tratam de mérito contratual decidido na ação conexa e não combatem o fundamento extintivo da perda de objeto. No mérito, pugnou pelo total desprovimento do apelo. É o relatório. Decido. VOTO Admissibilidade A apelação deve ser conhecida. A recorrente impugnou o fundamento determinante da sentença: a suposta perda superveniente do interesse processual em razão da resolução declarada na ação conexa. Os argumentos sobre a cláusula 5.1, a ordem das prestações, os pagamentos, o mútuo, a compensação e o projeto arquitetônico explicam a razão pela qual a apelante sustenta a permanência da obrigação de baixa das hipotecas. Há, portanto, diálogo suficiente entre as razões recursais e a decisão impugnada. A sentença conexa e a permanência do interesse processual A ação conexa exerce influência decisiva sobre o exame desta apelação, mas seus fundamentos não autorizam a manutenção da extinção sem resolução do mérito. A sentença de mérito proferida no processo nº 0102164-08.2017.8.06.0001 reconheceu que a Manhattan e a PFB deixaram de pagar as trinta e seis parcelas de R$ 100.000,00 previstas na cláusula 4.1.1. Também concluiu que a Manhattan não submeteu o projeto arquitetônico à aprovação de Paulo Henrique no prazo contratual de doze meses. Esses fundamentos são relevantes porque afastam a premissa central da apelação de que a PFB teria cumprido integralmente suas obrigações e apenas teria deixado de pagar em razão do inadimplemento de Gabriel. A sentença conexa reconheceu, em sentido contrário, inadimplementos próprios da PFB e da Manhattan, atribuindo-lhes relevância suficiente para decretar a resolução do contrato. A sentença conexa também rejeitou a exceção do contrato não cumprido. Segundo seus fundamentos, a transferência dos imóveis pelos autores representou o cumprimento da obrigação principal, enquanto a baixa das hipotecas foi considerada obrigação acessória, atribuída ao interveniente credor hipotecário. O Juízo entendeu, ainda, que a permanência dos gravames não impedia juridicamente a alienação ou a construção nos imóveis. A sentença de embargos não alterou essas conclusões. Apenas esclareceu a base de cálculo dos honorários e manteve a suspensão da eficácia da sentença por decisão do Tribunal. A existência desses fundamentos impede o provimento integral do apelo. Não há, no estado atual dos autos, base suficiente para afirmar que Gabriel praticou o inadimplemento originário, que a PFB estava autorizada a suspender todos os pagamentos ou que a baixa das hipotecas deve ser determinada de imediato. A mesma circunstância, contudo, impede a manutenção da sentença extintiva. A sentença conexa não determinou expressamente a baixa das hipotecas. Também não produziu, por força da suspensão de sua eficácia, o retorno definitivo dos imóveis ou a extinção operativa das obrigações perante terceiros e perante o registro imobiliário. A extinção do processo por perda superveniente do interesse processual exige o desaparecimento efetivo da necessidade ou da utilidade da tutela. A resolução declarada em processo conexo não satisfaz, por si só, a pretensão específica de baixa dos gravames, sobretudo quando a decisão permanece suspensa e a situação registral não foi modificada. O Superior Tribunal de Justiça reconhece a necessidade de julgamento coordenado quando processos relacionados possam produzir decisões conflitantes ou contraditórias. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. CONEXÃO. RISCO DE PROLAÇÃO DE DECISÕES CONFLITANTES. RECONHECIMENTO. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 2. Consoante o art. 55, § 3º, do CPC, serão reunidos para julgamento conjunto os processos que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2431479 SP 2023/0282326-2, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 12/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/08/2024) O TJMG segue a mesma orientação nas hipóteses de conexão por prejudicialidade. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONEXÃO POR PREJUDICIALIDADE. AÇÃO ANULATÓRIA E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES. REUNIÃO DOS PROCESSOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto pelo autor contra decisão que, nos autos da "ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c indenização por danos morais e materiais", reconheceu a existência de conexão com a ação de reintegração de posse e declinou da competência. A ação anulatória discute a validade de acordo extrajudicial firmado para desocupação de imóvel, localizado em área objeto de disputa possessória, por meio da ação de reintegração de posse. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar se há conexão por prejudicialidade entre a ação anulatória de negócio jurídico e a ação de reintegração de posse, de modo a justificar a reunião dos processos, sob o fundamento do risco de decisões conflitantes, nos termos do art. 55, § 3º, do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 55, caput, do CPC considera ações conexas aquelas que possuem pedido ou causa de pedir comuns, sendo cabível sua reunião para julgamento conjunto, visando evitar decisões contraditórias. O § 3º do art. 55 do CPC estende a possibilidade de reunião de processos, mesmo sem conexão formal, caso haja risco de decisões conflitantes, embasando-se nos princípios da segurança jurídica e economia processual. No caso, o acordo extrajudicial de indenização, alvo da ação anulatória, decorre da ação de reintegração de posse, uma vez que trata da desocupação da área desapropriada. O desfecho da anulatória pode impactar diretamente o julgamento da reintegração de posse, configurando conexão por prejudicialidade externa. A reunião dos feitos perante o mesmo juízo evita decisões incompatíveis sobre a validade do negócio jurídico e a titularidade da posse, promovendo segurança jurídica. Desfecho desta natureza não im plica, necessariamente, que ambas as ações tramitem simultaneamente, a ensejar a suspensão da presente demanda, mas, apenas, que sejam julgadas conjuntamente pelo mesmo juízo, evitando desfechos conflitantes. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A conexão por prejudicialidade entre ações ocorre quando a decisão de uma ação pode influenciar diretamente o julgamento da outra, justificando sua reunião para evitar decisões conflitantes, conforme o art. 55, § 3º, do CPC. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 55, §§ 2º e 3º. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.24.397258-5/001, Rel. Desa. Shirley Fenzi Bertão, 11ª Câmara Cível, j. 04.12.2024. (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 41079569620258130000, Relator: Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 03/12/2025, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/12/2025) A relação entre as duas ações exige coerência decisória, mas não autoriza o desaparecimento artificial do objeto desta demanda. A solução adequada consiste em afastar a extinção e permitir o julgamento meritório, com observância dos fundamentos e da eficácia da decisão proferida na ação conexa. A obrigação de baixa das hipotecas à luz da sentença conexa A sentença conexa qualificou a baixa das hipotecas como obrigação acessória e afirmou que a existência dos gravames não impediria a alienação ou a construção. Esse fundamento deve ser considerado no julgamento desta ação, mas não resolve todos os pontos submetidos ao Tribunal. A cláusula 5.1, conforme reproduzida nas razões recursais, prevê que o interveniente credor hipotecário liberaria as hipotecas mediante o pagamento de trinta e seis parcelas e futuras dações em pagamento. A expressão utilizada no contrato exige interpretação conjunta com a cláusula 4.1.1, com a primeira alteração contratual e com o instrumento de penhor. A PFB afirma que a obrigação era imediata e antecedente. Gabriel sustenta que a prestação dependia do cumprimento das contraprestações. A sentença conexa acolheu, em substância, a segunda linha argumentativa ao reconhecer que as rés não haviam cumprido obrigações próprias e ao rejeitar a exceção do contrato não cumprido em favor delas. A jurisprudência do TJCE reconhece, em contrato de permuta com garantia hipotecária, que a exceção pode proteger o titular da garantia quando a incorporadora ainda não cumpriu as obrigações que condicionavam a baixa. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE PERMUTA COM TORNA PARA CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. NEGATIVA DO ANTERIOR PROPRIETÁRIO EM CANCELAR HIPOTECA DADA EM GARANTIA PARA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. ALEGAÇÃO DE EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SUPOSTO ATRASO NA ENTREGA DA ÁREA COMUM DO EMPREENDIMENTO EM PERFEITAS CONDIÇÕES. PARCIAL ACOLHIMENTO DA TESE. TERMO FINAL PARA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO QUE ENCERROU-SE EM 30 DE MAIO DE 2014. ÁREA COMUM PERFEITAMENTE ENTREGUE E RECEBIDA PELO SÍNDICO EM JULHO DE 2014. CONTUDO, PARTES APELANTES QUE SE RECUSARAM A DAR BAIXA NA HIPOTECA MESMO APÓS AS CORREÇÕES E ENTREGA DA ÁREA COMUM DO IMÓVEL. CULPA CONCORRENTE VERIFICADA NO CASO CONCRETO. REFORMA DA SENTENÇA QUANTO AO TERMO INICIAL PARA APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DA INCORPORADORA. DATA DA CITAÇÃO VÁLIDA QUE É EQUIVALENTE A NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Trata-se na origem de relação contratual de permuta de imóvel com torna, firmado entre apelantes, anteriores proprietários e a incorporadora apelada, nos termos do documento (fls. 28/45), datado de 22 de maio de 2009, ocasião em que as partes pactuaram que o imóvel existente seria demolido para construção de um empreendimento de apartamentos, recebendo os apelantes um valor em espécie, e a promessa de uma unidade autônoma nº 501 e 50% (cinquenta por cento) de outra unidade, e como garantia do cumprimento das obrigações contratuais, foi firmado pacto acessório de garantia hipotecária em favor dos apelantes, até que se procedesse com entrega da unidade autônoma a áreas comuns em perfeito estado. 2. Em sua tese inicial, a parte autora incorporadora e responsável pelo empreendimento, alegou que, mesmo após a entrega do bem conforme disposto no memorial descritivo, os apelantes se negaram a proceder com a baixa na hipoteca, sustentando que as áreas comuns não estavam com as obras finalizadas, o que culminou com o pedido de obrigação de fazer (dar baixa na hipoteca), bem como reparação material (aplicação de multa). Em sentença, o d. julgador de origem acolheu o pedido inicial parcialmente, confirmando a tutela antecipada para fins de cancelamento da aludida hipoteca, bem como condenou os apelantes ao pagamento de multa diária correspondente a 0,1% de R$ 486.000,00 (quatrocentos e oitenta e seis mil reais), com termo inicial em 24 de fevereiro de 2014, com o recebimento das chaves e o termo final dia 03 de março de 2015, quando efetivado o cancelamento da hipoteca, considerando que a recusa em desfavor da incorporadora era ilícita. 3. Pois bem. Observa-se que as teses de defesa dos apelantes consubstanciam-se na exceção do contrato não cumprido, que consiste em um meio de defesa, previsto nos artigos 476 e 477 do Código Civil de 2002, pelo qual a parte demandada pela execução de contrato pode argumentar que deixou de cumpri-lo pelo fato da outra ainda também não ter satisfeito a prestação correspondente, justificando os apelantes que não procederam com a baixa da hipoteca em razão do não recebimento do empreendimento no estado contratualmente indicado. 4. Com base nessa premissa, é importante frisar que o contrato de permuta firmado, na cláusula 5.1, prevê exceção sobre a liberação da aludida hipoteca, autorizando os apelantes a não aceitarem o recebimento ficto das chaves desde que as obras não estivessem em consonância com o memorial descritivo. (fls. 34). Por oportuno, cumpre salientar que o prazo final para entrega do empreendimento em perfeito estado restou findado, já com o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), em 30 de maio de 2014. 5. Por conseguinte, as provas documentais juntadas em sede defesa demonstram que os adquirentes do empreendimento, inclusive os apelantes, desde o recebimento das chaves vinham reiterando diversas reclamações quanto às áreas comuns do empreendimento, reclamações estas sintetizadas no documento fls. 378/382, formulado pelo síndico à época do fato, e datado de 28 de maio de 2014. Posteriormente, em julho de 2014, conforme fls. 113/114, o mesmo síndico procedeu com o recebimento das áreas comuns, atestando o perfeito estado de entrega, o que denota atraso de 2 (dois) meses na entrega do imóvel conforme determinado no contrato. 6. Portanto, os apelantes, de fato, estavam respaldados pela exceção do contrato não cumprido até esta data (julho de 2014), tendo em vista que incontroverso o descumprimento contratual da apelada até então, contudo, após o recebimento das chaves das áreas comuns, conforme atestado pelo Síndico, deixou de existir a justa causa capaz de fundamentar a recusa no cancelamento da hipoteca, tornando os apelantes, a partir desta data, inadimplentes com suas obrigações contratuais. 7. Dito isto, entendo que resta demonstrada a culpa concorrente no presente caso, ensejando a responsabilidade dos requeridos a partir da citação na presente ação (13 de agosto de 2014), tendo em vista que o empreendimento já havia sido entregue, até a efetivação do cancelamento da hipoteca, em 03 de março de 2017, conforme fl. 827, devendo também ser este o período considerado para aplicação da multa contratual prevista na cláusula 8.5. 8. Apelação conhecida e parcialmente provida. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso, para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da relatora. (TJ-CE - Apelação Cível: 08715733520148060001 Fortaleza, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 12/06/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2024) Em sentido complementar, o STJ reconhece que a controvérsia sobre a baixa de hipoteca assumida pelo promitente vendedor depende da interpretação contratual e do exame dos fatos do caso. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. BAIXA NA HIPOTECA. OBRIGAÇÃO ASSUMIDA PELO PROMITENTE VENDEDOR. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e interpretar cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7/STJ). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1750488 MS 2020/0220505-1, Data de Julgamento: 12/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/09/2022) Esses precedentes não autorizam transposição automática para a hipótese destes autos. A sentença conexa reconheceu inadimplementos concretos da PFB e da Manhattan, inclusive o não pagamento de R$ 3.600.000,00 e a falta de aprovação do projeto. Por isso, a pretensão de baixa não pode ser julgada como se a apelante tivesse cumprido todas as prestações contratuais. Exceção do contrato não cumprido O art. 476 do Código Civil dispõe: Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. A sentença conexa rejeitou a exceção invocada pela PFB e pela Manhattan porque considerou cumprida a obrigação principal dos autores e acessória a obrigação de baixa das hipotecas. Esse fundamento fornece premissa relevante para o novo julgamento: a PFB não poderá obter a baixa apenas com a demonstração da existência do gravame. Deverá superar a conclusão judicial, ainda sujeita a recurso, sobre seus próprios inadimplementos e sobre a natureza da obrigação atribuída a Gabriel. A exceção somente poderá favorecer a apelante se o Juízo, após examinar o contrato e a prova, concluir que a baixa das hipotecas constituía prestação principal, antecedente e funcionalmente vinculada às obrigações que a PFB deixou de cumprir. Sem essa demonstração, a sentença conexa oferece fundamento para a rejeição da pretensão de exigir a baixa como prestação isolada. O TJCE admite a exceção quando há prova de que a parte contrária não cumpriu obrigação essencial. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C RECONVENÇÃO. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ENGENHARIA. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA DO CUMPRIMENTO INTEGRAL DA OBRIGAÇÃO. LAUDO TÉCNICO COMPROVANDO VÍCIOS NA OBRA. APLICAÇÃO DA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS ( CC, ART. 476). MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E DE PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por Victor Ventorini Pontes ME contra sentença da 39ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE que julgou improcedente a ação de cobrança fundada em contrato de prestação de serviços de engenharia e procedente a reconvenção ajuizada por Clauder Ciarlini Filho & Cia S/S, condenando a autora ao ressarcimento das despesas realizadas para conclusão da obra. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar se a autora comprovou o cumprimento integral das obrigações contratuais, apto a ensejar o recebimento do valor pleiteado, e se é cabível a indenização em favor da ré pelas despesas com a conclusão e correção da obra. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Em contratos bilaterais, aplica-se a exceção de contrato não cumprido ( CC, art. 476), que impede a parte inadimplente de exigir o adimplemento da contraparte. 4. O contratado somente pode exigir o pagamento integral se comprovar a entrega satisfatória da obra; a ausência de laudo de entrega, recibos de quitação ou documentos comprobatórios inviabiliza a pretensão. 5. Laudo técnico juntado pela ré/reconvinte aponta falhas e vícios relevantes na execução dos serviços, corroborando o inadimplemento da autora. 6. A prova testemunhal sobre suposta culpa da ré pelos atrasos não encontra respaldo documental e não afasta o convencimento formado a partir do conjunto probatório. 7. O princípio do livre convencimento motivado ( CPC, art. 371) autoriza o juiz a valorar as provas apresentadas, que, no caso, confirmam a procedência da reconvenção. 8. Demonstrada a necessidade de contratação de terceiros para concluir e corrigir a obra, é devida a indenização correspondente ao valor reconhecido na sentença. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso de apelação cível, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, 1º de setembro de 2025 CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 02115166620158060001 Fortaleza, Relator: MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 17/09/2025, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 17/09/2025) O TJMG, contudo, ressalta que o instituto exige prova inequívoca do inadimplemento da contraparte. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. CONHECIMENTO PRÉVIO DOS ÔNUS E DAS AÇÕES INCIDENTES SOBRE O BEM. SEGURANÇA DOCUMENTAL. POSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO DE BEM LITIGIOSO. INEXISTÊNCIA DO INADIMPLEMENTO IMPUTADO AO ALIENANTE. MORA DOS ADQUIRENTES. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO EXIGÍVEL. IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS. RECURSO PROVIDO. 1. A exceção do contrato não cumprido exige, daquele que pretende eximir-se da prestação contraposta, comprovação inequívoca do inadimplemento imputado ao outro contratante. 2. O conhecimento prévio dos ônus e restrições incidentes sobre o imóvel negociado afasta a alegação de inadimplemento decorrente do não fornecimento da segurança documental esperada, especialmente se tais circunstâncias foram consideradas na estipulação do preço e das condições do negócio. 3. Nos termos do artigo 109 do Código de Processo Civil, a alienação de bem litigioso é admitida pelo ordenamento jurídico e, por si só, não caracteriza descumprimento contratual imputável ao alienante. 4. A existência de cláusula resolutiva fundada em falhas documentais não alcança gravames preexistentes, conhecidos e expressamente considerados pelas partes na celebração do contrato. 5. A não comprovação do inadimplemento imputado ao alienante impede o acolhimento da exceção do contrato não cumprido, caracteriza a mora dos adquirentes e legitima a resolução contratual, tornando exigível a obrigação de pagar a multa pactuada. (TJ-MG - Apelação Cível: 50028283520248130702, Relator: Des.(a) Kenea Márcia Damato De Moura Gomes (JD 2G), Data de Julgamento: 27/07/2026, Câmaras Cíveis / 5º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, Data de Publicação: 28/07/2026) A conclusão deste voto não antecipa a solução da controvérsia. Reconhece apenas que a matéria possui conteúdo meritório e que a sentença extintiva não poderia substituí-lo por uma presunção de desaparecimento do objeto. Pagamentos, mútuo e compensação A sentença conexa reconheceu o não pagamento das trinta e seis parcelas de R$ 100.000,00 e determinou, no dispositivo, a compensação dos valores de mútuo recebidos por Paulo Henrique com as quantias decorrentes das condenações. Esse capítulo possui duas consequências para o presente recurso. A primeira é que a sentença conexa não acolheu a tese de inexistência de qualquer obrigação financeira da PFB. A segunda é que a compensação foi estabelecida no contexto das condenações da ação de resolução, não como reconhecimento automático de que todos os pagamentos do contrato se tornaram inexigíveis antes da sentença. A apelante não pode utilizar a referência à compensação para presumir a extinção integral da obrigação prevista na cláusula 4.1.1. A compensação depende da identificação das dívidas, dos sujeitos, da liquidez, do vencimento e da exigibilidade. O TJMG reafirma que dívidas ilíquidas não autorizam compensação. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO - SENTENÇA EXTRA PETITA - REJEIÇÃO -COMPENSAÇÃO- DÍVIDAS ILÍQUIDAS - IMPOSSIBILIDADE. Nos termos do art. 492, do CPC, é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado, atendo-se aos pedidos formulados na inicial. A compensação decorre de previsão legal é automática e sua aplicação de ofício não se consuma julgamento extra petita. Nos termos do art. 369 do Código Civil, a compensação é admitida em dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis. Sendo a dívida é ilíquida, não há se falar em compensação. (TJ-MG - Apelação Cível: 00277761020168130411 Matozinhos, Relator: Des.(a) Cavalcante Motta, Data de Julgamento: 07/06/2022, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/06/2022) A existência de mútuo, a cláusula de desconto e a extensão dos valores compensáveis devem ser confrontadas com o teor do dispositivo da sentença conexa e com a suspensão de sua eficácia. Não cabe ao Tribunal, neste recurso contra sentença terminativa, declarar a compensação integral nem extrair dela a obrigação imediata de baixa das hipotecas. Projeto arquitetônico A sentença conexa reconheceu outro inadimplemento relevante: a ausência de submissão do projeto arquitetônico à aprovação de Paulo Henrique no prazo contratual de doze meses. O Juízo distinguiu o estudo de viabilidade do projeto arquitetônico definitivo e concluiu que a apresentação de estudos não supriu a exigência contratual de aprovação. A apelante sustenta que o arquiteto Daniel Arruda foi escolhido por Gabriel e por Paulo Henrique, que houve acompanhamento do desenvolvimento do projeto e que o produto final não sofreu alteração substancial. Essa versão foi submetida à apreciação na ação conexa e não prevaleceu na sentença de mérito. A sentença conexa, portanto, fornece fundamento concreto para afastar a alegação de que a PFB cumpriu integralmente suas obrigações. Ao mesmo tempo, como sua eficácia está suspensa, seus efeitos não podem ser tratados como definitivos para extinguir esta ação ou para impor, desde logo, a baixa das hipotecas. O novo julgamento deverá considerar esse fundamento, sem ignorar a prova oral e documental produzida nos autos da obrigação de fazer e sem produzir resultado incompatível com o pronunciamento que vier a prevalecer na ação conexa. Efeitos da resolução contratual e da obrigação hipotecária A sentença conexa decretou a resolução do contrato e determinou a transferência dos imóveis para a PH Empreendimentos Imobiliários Ltda. Também impôs condenações relativas à multa contratual, aos danos emergentes, aos lucros cessantes e aos danos morais, além de estabelecer a compensação do mútuo. O art. 475 do Código Civil dispõe: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. A resolução desfaz a relação contratual nos limites definidos pelo pronunciamento judicial, mas a sentença conexa não determinou expressamente o cancelamento das hipotecas. Também não estabeleceu, de forma específica, que Gabriel deveria promover a baixa dos gravames. A hipoteca possui natureza acessória. O art. 1.499, I, do Código Civil prevê sua extinção pela extinção da obrigação principal: Art. 1.499. A hipoteca extingue-se: I - pela extinção da obrigação principal; A incidência dessa norma exige definição sobre qual obrigação principal a hipoteca garante e se ela foi extinta, satisfeita ou substituída pelo instrumento de penhor. A sentença conexa não resolveu essa questão de forma expressa. Os embargos de declaração também não alteraram o capítulo relativo às hipotecas. Por essa razão, a existência da sentença conexa não autoriza concluir pela inutilidade da ação. A matéria deve ser examinada no mérito, com respeito aos limites da sentença conexa e ao efeito suspensivo que lhe foi atribuído. Razão do parcial provimento O parcial provimento decorre da conjugação de duas conclusões. A sentença conexa reconheceu que a PFB e a Manhattan não pagaram as trinta e seis parcelas de R$ 100.000,00 e não submeteram o projeto arquitetônico à aprovação contratualmente exigida. Também rejeitou a exceção do contrato não cumprido e qualificou a baixa das hipotecas como obrigação acessória. Esses fundamentos impedem que o Tribunal determine, desde logo, o cancelamento dos gravames em favor da apelante, como se o inadimplemento de Gabriel estivesse comprovado e como se as obrigações da PFB fossem inexigíveis. A sentença conexa está com eficácia suspensa, não determinou expressamente a baixa das hipotecas e não produziu o resultado registral buscado nesta ação. A permanência dos gravames e a autonomia do pedido de obrigação de fazer preservam a utilidade da tutela jurisdicional. A sentença recorrida, ao extinguir o processo sem examinar a obrigação de Gabriel, antecipou efeito que depende da definição definitiva da relação contratual. O recurso deve ser provido apenas para cassar a sentença terminativa e afastar a perda superveniente do interesse processual. O retorno à origem permitirá o exame da cláusula 5.1, da ordem das prestações, da natureza da obrigação hipotecária, da exceção do contrato não cumprido, dos pagamentos, da compensação, do mútuo, do penhor e dos efeitos da sentença conexa. Honorários A cassação da sentença torna prematura a definição final da sucumbência. A sentença de embargos da ação conexa esclareceu que os honorários ali fixados incidirão sobre o proveito econômico obtido pelos autores, com quantificação em liquidação. Esse dado não resolve a sucumbência desta ação, que dependerá do resultado específico da obrigação de fazer. DISPOSITIVO Ante o exposto, conheço da apelação e dou-lhe parcial provimento para afastar a perda superveniente do interesse processual e cassar a sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito. Determino o retorno dos autos ao Juízo de origem para julgamento do mérito da ação de obrigação de fazer, com observância dos fundamentos da sentença e da decisão de embargos proferidas no processo conexo nº 0102164-08.2017.8.06.0001, da suspensão de eficácia ali reconhecida e dos limites objetivos do pronunciamento que vier a prevalecer. O novo julgamento deverá apreciar a exigibilidade da baixa das hipotecas, a interpretação da cláusula 5.1, a natureza acessória ou principal da obrigação, a exceção do contrato não cumprido, o não pagamento das trinta e seis parcelas reconhecido na sentença conexa, a alegada compensação decorrente do mútuo, o instrumento de penhor, o inadimplemento relativo ao projeto arquitetônico e os efeitos da resolução contratual sobre os gravames. Fica prejudicada, por ora, a definição definitiva dos ônus sucumbenciais. É como voto. Fortaleza-CE, data e hora indicadas pelo sistema. Desembargador Marcos William Leite de Oliveira Relator