0113364-21.2026.8.16.0000

Intimação

TJPR · 17ª Câmara Cível · Conclusão

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 113364-21.2026.8.16.0000, DA 12ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA. 1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Clínica e Cirurgia Capilar Dr. Rafael Magacho Ltda. contra a decisão de mov. 21.1/AO, proferida nos autos da Ação de Conhecimento nº 12918-10.2026.8.16.0194, ajuizada contra Karen Regina Batisti Cossio e Philipe Conrado Batisti Soares, por meio da qual o Juízo de origem, ao considerar necessária a prévia formação do contraditório, deixou de deferir as medidas urgentes requeridas pela autora e consignou o indeferimento de pedido relativo à alteração do valor locatício, nos seguintes termos: “ O relato inaugural é prolixo e circular, com ingente esforço de quebrar a lógica da simplicidade (navalha de Ockham). Destarte, no dia 6 de abril de 2018, os proprietários Philipe e Karen, representados por sua procuradora “Apolar Imóveis”, locaram para Rafael Magacho, pessoa jurídica, e com garantia fidejussória como pessoa física, o imóvel Comercial situado na Avenida Cândido Hartmann, n° 1250, Mercês, Curitiba. O contrato foi firmado com prazo determinado de 48 meses 3 e finalidade “comercial”, constando, em relação ao fiador, a renúncia expressa ao benefício de ordem e à locatária a ausência de direito de indenização “sob qualquer pretexto”, com proibição de alteração estrutural sem o consentimento do locador 5. Condicionaram a renovação á formalização de instrumento (portanto na forma escrita). Temos, ainda, cláusula compromissória. No dia 23 de janeiro de 2024, foi redigido um termo de distrato, firmado pelo inquilino, tão somente. As mensagens lançadas aos borbotões, mais para confundir do que esclarecer, apontam para a cessação da intermediação da imobiliária, não da locação propriamente dita, questão frisada pela locadora que desejava acertamento de valores por aditivo. Observe-se que a locadora confirma: “Tirei o imóvel da Apolar. Vou te mandar um email para oficializar a transição”. Destarte, a revogação do mandato não derroga nem invalida os atos praticados em nome dos mandantes. De conseguinte, o termo de distrato, unilateralmente firmado, não corrobora a perda de vigência do contrato originário, muito embora não possa descartar a hipótese. Disso resulta que as informações ainda unilaterais comprovam apenas que o imóvel se encontra sob fruição remunerada, portanto sob locação, havendo divergência de exegeses entre o que sustenta o autor em relação ao prazo determinado da locação verbal e o que penso defender a locadora (que o contrato originário vigora por prazo indeterminado). Não se olvide que parte das despesas foram realizadas sob a vigência do contrato escrito que previa expressamente a carência de direito de indenização por benfeitorias, e outras realizadas confessadamente sem autorização da locadora.De conseguinte, é mister deflagrar o contraditório. Pelo exposto, DENEGO a alteração do valor de locação, outrossim, determino a CITAÇÃO [...].” 2. A agravante sustenta, em síntese, que: a) a decisão agravada deixou de apreciar os pedidos de tutela de urgência efetivamente formulados na petição inicial e indeferiu pedido de alteração do aluguel que não teria sido deduzido; b) a relação locatícia permanece vigente e os aluguéis estão sendo regularmente pagos, restringindo-se a controvérsia à duração e às cláusulas aplicáveis ao vínculo posterior à retirada do imóvel da administração da imobiliária; c) o termo de rescisão e os atos posteriores praticados pelas partes demonstrariam a extinção do contrato anterior e a formação de nova locação verbal, com prazo até 22/1/2028; d) os agravados teriam adotado condutas incompatíveis com a manutenção integral do contrato inicial, consistentes na devolução do fundo de conservação, na alteração do valor do aluguel, na retirada do desconto de pontualidade e no recebimento direto dos pagamentos; e) a recusa em celebrar novo contrato escrito configuraria comportamento contraditório; f) ainda que o vínculo seja considerado por prazo indeterminado, as notificações de denúncia teriam perdido eficácia em razão das tratativas posteriores e da continuidade do recebimento dos aluguéis; g) o artigo 53 da Lei nº 8.245/1991 impediria a retomada imotivada do imóvel utilizado como estabelecimento de saúde autorizado e fiscalizado pelo Poder Público; h) o perigo de dano decorreria das notificações de desocupação, da anunciada adoção de medidas para retomada e da instauração de procedimento perante a Câmara de Mediação e Arbitragem do Paraná; i) a desocupação da clínica comprometeria o atendimento dos pacientes e exigiria a transferência de equipamentos e a adaptação de nova estrutura; e j) a cláusula compromissória do contrato de 2018 não se aplicaria à relação posteriormente estabelecida. Requer a antecipação parcial dos efeitos da tutela recursal para assegurar sua permanência provisória no imóvel, impedir atos de turbação ou esbulho, assegurar o recebimento dos aluguéis e autorizar reparos urgentes. Ao final, pretende o provimento do Agravo de Instrumento para reformar a decisão agravada ou, subsidiariamente, cassá-la para que os pedidos sejam integralmente apreciados pelo Juízo de origem. 3. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, notadamente o cabimento, nos termos do artigo 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil, bem como a legitimidade, o interesse recursal, a tempestividade, o preparo e a regularidade formal, conheço do Agravo de Instrumento e determino o seu processamento.4. A controvérsia recursal consiste em verificar se os elementos atualmente disponíveis justificam a preservação provisória da ocupação do imóvel até a formação do contraditório, sem antecipar a definição acerca da extinção do contrato escrito, da constituição de nova locação verbal, da duração do vínculo, da incidência da cláusula compromissória ou da aplicabilidade do artigo 53 da Lei nº 8.245/1991. Nos termos dos artigos 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, a antecipação dos efeitos da tutela recursal exige a demonstração cumulativa da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação decorrente da produção imediata dos efeitos da decisão recorrida. O artigo 300 do Código de Processo Civil igualmente estabelece que a tutela provisória de urgência depende de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Ausente qualquer desses requisitos, a medida não pode ser deferida. 5. No caso, em juízo de cognição sumária, verificam-se parcialmente os requisitos para a antecipação dos efeitos da tutela recursal. Os documentos indicam que a locação foi inicialmente formalizada por escrito, mediante intermediação da imobiliária Apolar, e que, posteriormente, uma das proprietárias informou ter retirado o imóvel da administração da imobiliária, passando as tratativas econômicas e administrativas a ser conduzidas diretamente com a locatária. Com efeito, em uma das conversas juntadas aos autos, a agravada Karen informou que havia retirado o imóvel da administração da imobiliária e que encaminharia comunicação destinada a formalizar a transição.A mensagem também registra que, apesar da retirada da imobiliária, o contrato com a locatária “continuaria o mesmo”. Esse trecho reforça a impossibilidade de concluir, nesta fase, que a alteração da administração tenha implicado, necessariamente, a extinção do contrato escrito. Em outra mensagem, a locadora relacionou a retirada da imobiliária à tentativa de conduzir diretamente a relação e mencionou a possibilidade de voltar a contratar administradora caso as tratativas não fossem bem-sucedidas. O conteúdo reforça a alteração da forma de administração do vínculo, mas não demonstra, isoladamente, a extinção consensual do contrato escrito.As conversas também revelam que, depois da retirada da imobiliária, as partes passaram a negociar diretamente o valor locatício e a forma de pagamento. Esses elementos são compatíveis com a continuidade consentida da ocupação e com a alteração prática da execução da relação locatícia.A conversa contém ressalva expressa da locadora de que não autorizava benfeitorias naquele momento, circunstância que recomenda especial cautela quanto aos pedidos de autorização para reparos, ressarcimento ou abatimento de despesas. A negociação direta do aluguel, contudo, não comprova que os locadores tenham concordado com novo prazo determinado até 22/1/2028. O conjunto permite reconhecer, nesta fase, apenas a continuidade da ocupação mediante contraprestação e a modificação da forma pela qual a relação passou a ser administrada. Há, ainda, mensagens que inserem a permanência da agravante no imóvel em contexto mais amplo de tratativas para possível aquisição do bem e de intervenções destinadas à regularização ou adaptação da edificação. Essas circunstâncias auxiliam a compreender a continuidade da ocupação e os investimentos alegadamente realizados no estabelecimento, mas não conferem à agravante título autônomo para permanecer no imóvel. O conjunto contextualiza a continuidade das tratativas e os investimentos alegados pela agravante, mas também evidencia que a aquisição permaneceu no campo das negociações, sem compromisso definitivo de alienação. Além disso, a locadora reafirmou suacondição de proprietária e condicionou a autonomia para intervenções à futura compra, razão pela qual essas tratativas não constituem título autônomo de permanência nem autorização geral para realização de obras. A última conversa é especialmente relevante para evitar interpretação unilateral das tratativas de compra, pois contém afirmação da locadora sobre sua condição de proprietária e estabelece limites às alterações pretendidas pela locatária. Por isso, as três imagens desse conjunto devem ser mantidas em sequência, mas acompanhadas da ressalva de que eventual intenção de venda não equivale a compromisso definitivo de alienação nem assegura permanência autônoma no imóvel. Os elementos apresentados, portanto, demonstram a continuidade da relação locatícia e uma alteração substancial na forma de sua administração e execução. Não permitem, contudo, concluir, neste momento, que o contrato escrito tenha sido consensualmente extinto ou que as partes tenham celebrado nova locação verbal reproduzindo integralmente as cláusulas anteriores, especialmente o prazo até 22/1/2028. O conjunto contextualiza a continuidade das tratativas e os investimentos alegados pela agravante, mas também evidencia que a aquisição permaneceu no campo das negociações, sem compromisso definitivo de alienação. Além disso, a locadora reafirmou sua condição de proprietária e condicionou a autonomia para intervenções à futura compra, razão pela qual essas tratativas não constituem título autônomo de permanência nem autorização geral para realização de obras. Ao contrário, nas conversas juntadas ao mov. 1.17/AI, a agravada manifestou resistência à formalização de novo vínculo com prazo determinado e indicou que admitiria apenas aditivo sem prazo determinado, relacionado às condições econômicas da locação.Em mensagem subsequente, a locadora afirmou não pretender a celebração de contrato por prazo determinado e indicou sua compreensão de que a relação deveria permanecer por prazo indeterminado, com possibilidade de encerramento mediante notificação.Esse último conjunto possui especial relevância para a delimitação da tutela. As mensagens impedem reconhecer, nesta fase, probabilidade suficiente da tese de que a locação verbal teria sido ajustada até 22/1/2028. A controvérsia sobre o prazo e sobre as cláusulas aplicáveis depende da formação do contraditório. A probabilidade do direito, portanto, não decorre da comprovação de locação com prazo determinado até 22/1/2028. Resulta, em extensão mais restrita, da ocupação consentida, do pagamento direto de aluguéis, da continuidade da relação locatícia e da necessidade de que eventual recuperação da posse observe a via juridicamente adequada. A incidência do artigo 53 da Lei nº 8.245/1991 também não pode ser reconhecida de forma definitiva. Embora os documentos indiquem o funcionamento de clínica destinada à prestação de serviços de saúde, a aplicação do dispositivo depende de maior esclarecimento acerca da natureza das atividades efetivamente realizadas no imóvel e de sua autorização e fiscalização pelo Poder Público. O Superior Tribunal de Justiça atribui interpretação restritiva ao artigo 53 da Lei nº 8.245/1991, vinculando a proteção legal ao local em que sejam efetivamente prestados os serviços de saúde, e não àquele destinado apenas a atividades administrativas. (STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº 1.310.960/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 4/9/2014, DJe de 16/9/2014.). No caso, os elementos apresentados indicam a existência de estrutura destinada a procedimentos de cirurgia capilar e ao atendimento de pacientes, mas não permitem verificar, com segurança, as autorizações administrativas e sanitárias nem os demais requisitos necessários à incidência da proteção especial. Por isso, o artigo 53 da Lei nº 8.245/1991 não constitui, neste momento, fundamento autônomo para reconhecer direito à permanência. O perigo de dano está parcialmente demonstrado. No mov. 1.26/AI foi juntada notificação extrajudicial de 7/10/2025, por meio da qual os agravados comunicaram a denúncia da locação e concederam prazo para desocupação do imóvel, embora também tenham apresentado proposta de renegociação do aluguel. Posteriormente, conforme o mov. 1.29/AI, foi encaminhada nova comunicação de denúncia da locação, datada de 4/3/2026, com indicação de adoção das medidas destinadas à retomada do bem.Embora as notificações não importem, por si sós, retirada imediata da agravante, demonstram propósito concreto de encerramento da relação e de recuperação do imóvel. A instauração de procedimento perante a Câmara de Mediação e Arbitragem do Paraná reforça a atualidade da controvérsia. Soma-se a isso a atividade desenvolvida no local. Os documentos apresentados indicam que no imóvel funciona clínica com estrutura física adaptada e equipamentos utilizados no exercício de sua atividade. A eventual transferência para outro endereço demanda reorganização material, adaptações físicas e providências administrativas, circunstâncias que evidenciam risco de dano de difícil reparação caso ocorra retomada material antes da formação do contraditório. Não há, contudo, elementos suficientes para reconhecer todos os prejuízos específicos indicados no recurso, nem para impedir os agravados de exercerem o direito de ação ou de submeterem a controvérsia ao juízo competente. A tutela deve restringir-se à preservação material do estado fático, vedando atos de autotutela destinados à retomada do imóvel, sem impedir notificações, tratativas ou o ajuizamento das medidas judiciais ou arbitrais cabíveis. A medida não alcança os pedidos de autorização para realização de reparos, ressarcimento ou abatimento das respectivas despesas, pois essas questões dependem da definição das obrigações assumidas pelas partes e da verificação da necessidade, da autorização e da responsabilidade pelas intervenções. Também não se mostra necessário disciplinar, neste momento, a forma de pagamento dos aluguéis, pois não há notícia, nos elementos descritos, de recusa atual ao recebimento ou de mora imputável à locatária. Assim, a preservação provisória da ocupação, limitada à vedação de atos materiais ou extrajudiciais de retomada, mostra-se adequada até que a manifestação dos agravados permita exame mais seguro da relação jurídica. 6. Diante do exposto, presentes, em extensão parcial, a probabilidade de provimento do recurso e o perigo de dano grave, defiro parcialmente a antecipação dos efeitos da tutela recursal para assegurar, até ulterior deliberação, a permanência provisória da agravanteno imóvel situado na Avenida Cândido Hartmann, nº 1250, Bairro Mercês, Curitiba, e determinar que os agravados se abstenham de praticar atos de autotutela material destinados à retomada do imóvel, inclusive troca de fechaduras, bloqueio de acesso, ingresso forçado, retirada de bens ou interrupção deliberada da utilização do local. A medida não impede os agravados de encaminhar notificações, manter tratativas, promover Ação de Despejo ou adotar as medidas judiciais ou arbitrais que considerem cabíveis, nem importa reconhecimento definitivo da vigência de contrato por prazo determinado, da aplicabilidade do artigo 53 da Lei nº 8.245/1991, da validade ou extensão da cláusula compromissória ou da competência do juízo arbitral. Indefiro, neste momento, os pedidos relacionados à realização de reparos e à imposição de forma específica para o recebimento dos aluguéis. 7. Nos termos do artigo 1.019, incisos I e II, do Código de Processo Civil: a) comunique-se imediatamente esta decisão ao Juízo de origem, para juntada aos autos nº 12918-10.2026.8.16.0194; e b) intimem-se os agravados Karen Regina Batisti Cossio e Philipe Conrado Batisti Soares, por intermédio de seus procuradores, para que apresentem contrarrazões no prazo de 15 dias, facultada a juntada da documentação que considerem necessária ao julgamento. Curitiba, 27 de agosto de 2026. Des. Cláudio Franco Felix Relator