Processo 0105766-59.2019.8.19.0038

2026-09-16 · TJRJ

*** 3VP - DIVISAO DE PROCESSAMENTO *** ------------------------- DECISÃO ------------------------- - RECURSO ESPECIAL - CÍVEL 0105766-59.2019.8.19.0038 Assunto: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro / Responsabilidade do Fornecedor / DIREITO DO CONSUMIDOR Ação: 0105766-59.2019.8.19.0038 Protocolo: 3204/2023.00220467 RECTE: CCISA12 INCORPORADORA LTDA. ADVOGADO: LUIZ RINALDO ZAMPONI FILHO OAB/RJ-145770 ADVOGADO: RODRIGO MATTAR COSTA ALVES DA SILVA OAB/RJ-107861 RECORRIDO: JEFFERSON BEZERRA MENENGUCI DOS SANTOS ADVOGADO: FELIPE CESAR SILVA DE CASTRO OAB/RJ-187754 DECISÃO: Recurso Especial Cível nº 0105766-59.2019.8.19.0038 Recorrente: CCISA 12 INCORPORADORA LTDA. Recorrido: JEFFERSON BEZERRA MENEGUCI DOS SANTOS DECISÃO Trata-se de recurso especial tempestivo, fls. 391/421, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição da República, interposto em face dos acórdãos da Quinta Câmara Cível, assim ementados: Apelação cível. Direito do consumidor. Promessa de compra e venda. Desistência por parte do promitente comprador em razão de dificuldades financeiras. Sentença de parcial procedência que declara a rescisão contratual e condena a ré a restituir 80% dos valores pagos ao autor, incluindo a comissão de corretagem e a taxa SATI. Apelo da incorporadora. Aplicabilidade do CDC. Reconhecida a legitimidade da incorporadora para responder pela devolução da taxa SATI. Entendimento firmado no REsp 1551951, sob o regime dos recursos repetitivos. Direito de o promitente comprador rescindir o negócio jurídico, ainda que previstas cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade. Súmula 543 do STJ. Retenção de 20% dos valores pagos que se mostra condizente com as peculiaridades do caso e os patamares indicados pela jurisprudência do STJ. Desprovimento do recurso. Embargos de Declaração. Apelação cível. Direito do consumidor. Promessa de compra e venda. Desistência por parte do promitente comprador em razão de dificuldades financeiras. Acórdão que manteve a sentença de parcial procedência para declarar a rescisão contratual e condenar a ré a restituir 80% dos valores pagos ao autor, incluindo a comissão de corretagem e a taxa SATI. Alegação de omissão e contradição. Acórdão que enfrentou adequadamente as questões suscitadas. Mesmo para fins de prequestionamento, o acórdão embargado deve apresentar um dos vícios do art. 1.022 do CPC, como determina o art. 1.025 do mesmo diploma. Não são os embargos de declaração a via adequada para a manifestação de inconformismo do recorrente. Negado provimento ao recurso. Nas suas razões recursais, o recorrente alega violação aos artigos 35-A, III, e 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, bem como aos artigos 206, §3º, IV, e 422, do Código Civil, e 487, II, e 489, § 1º, IV, do CPC. Alega ofensa à tese firmada no Tema n.º 938 do STJ. Aponta divergência jurisprudencial em relação à comissão de corretagem e ao percentual de retenção. Afirma que o acórdão não apresentou fundamentação suficiente para justificar ter afastado a alegação de prescrição da pretensão de ressarcimento dos valores relativos à taxa SATI e à comissão de corretagem, violando o artigo 489, § 1º, IV, do CPC. Defende ser válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação ao pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado ao comprador, nos termos do art. 35-A, III, da Lei 4.591/1964 e do artigo 422 do Código Civil. Argumenta que deve ser extinto o feito com fundamento no art. 487, II, do CPC, em razão do decurso do prazo prescricional trienal (art. 206, §3º, do CC) da pretensão de ressarcimento dos valores relativos à taxa SATI e à comissão de corretagem, conforme decidido no Tema 938 do STJ. Sustenta que a retenção de valores deve observar o percentual de 50%, na forma do contrato, conforme disposto no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, ou no mínimo, de 25% dos valores pagos à incorporadora nos casos de distrato. Ausentes as contrarrazões, fl. 535. Decisão desta Terceira Vice-Presidência, fls. 537/539, determina o sobrestamento do feito pelo Tema 938 do STJ. Certidão informando que o paradigma do Tema 938 do STJ transitou em julgado, fl. 564. Decisão desta Terceira Vice-Presidência, fls. 566/570, determina o encaminhamento dos autos à Câmara de origem para exercício do juízo de retratação à luz do Tema 938 do STJ. Acórdão às fls. 580/584 assim ementado: Recurso Especial. Art. 1.040, II, CPC. Multiplicidade de recursos. Ação de rescisão contratual c/c indenizatória. Promessa de compra e venda. Sentença de parcial procedência que declara a rescisão contratual e condena a ré a restituir 80% dos valores pagos ao autor, incluindo a comissão de corretagem e a taxa SATI. Apelo da incorporadora ao qual foi negado provimento. Opostos embargos declaratórios, mantida, todavia, a conclusão do acórdão. Determinação da Terceira Vice- Presidência de retorno dos autos para análise da controvérsia, no exercício do juízo de retratação, à luz das teses firmadas quando da revisão do Tema 938 do STJ. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema nº 938, fixou a seguinte tese "Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, do CC). Pagamentos de taxa SATI que ocorreram entre agosto de 2015 e dezembro de 2015, ou seja, após o prazo trienal de prescrição, considerando que a distribuição do feito ocorreu em 29/10/2019. Inexistência, todavia, de comprovação efetiva do momento em que houve o pagamento de valores a título de corretagem. Juízo positivo de retratação, para reconhecer a prescrição trienal sobre o valor pago a título de SATI. Acórdão integrado. Publicado o acórdão, fls. 585/586. É o brevíssimo relatório. Considerando o exercício positivo do juízo de retratação pelo órgão julgador, o prosseguimento do apelo excepcional resta prejudicado quanto à prescrição da pretensão de ressarcimento dos valores relativos à taxa SATI e à comissão de corretagem, incidindo, na hipótese, o Enunciado nº 24 do III Encontro de Vice-Presidentes de Tribunais de Justiça e Tribunais Regionais Federais, segundo o qual, "realizado o juízo de retratação com adequação do acórdão a precedente qualificado, considera-se prejudicado o recurso especial cuja matéria esteja integralmente abrangida pelo paradigma." No que se refere ao percentual de retenção, deve ser observado que o contrato de promessa de compra e venda objeto da demanda foi firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/18, o que afasta o sobrestamento pelo Tema 1464 do STJ. Nessa toada, o recurso especial não merece ser admitido quanto à pretensão de revisão do percentual de retenção para 50%, nos termos da Lei nº 13.786/18, por ausência do indispensável prequestionamento. Pelo que se depreende da leitura do acórdão recorrido, é possível verificar que não houve análise pelo Colegiado dos pontos aventados no recurso especial relativos ao art. 67-A da Lei 13.786/18. O recorrente, por sua vez, não obstante a omissão do acórdão, não indicou a violação ao artigo 1.022 do CPC nas suas razões de recurso especial. Oportuno consignar que "O entendimento majoritário do Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, no âmbito dos recursos excepcionais, é indispensável o prequestionamento explícito ou implícito da questão objeto do recurso extraordinário ou especial" (AgInt no REsp 1765907/RS, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 28/06/2019). Ademais, prevalece no STJ o entendimento de que "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/2015), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/2015, para que se possibilite ao órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp n. 1.639.314/MG, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 10/4/2017), o que de fato não ocorreu. A ausência de prequestionamento impede a admissão do recurso excepcional, na forma do que dispõem a Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça e, por analogia, as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal. A propósito: PREVIDENCIÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. V. Não tendo o acórdão hostilizado expendido juízo de valor sobre o arts. 292, VI e §§ 1° e 2°, 332, 355, 356 e 926, do CPC/2015, a pretensão recursal esbarra em vício formal intransponível, qual seja, o da ausência de prequestionamento - requisito viabilizador da abertura desta instância especial -, atraindo o óbice da Súmula 282 do Supremo Tribunal Federal ("É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada"), na espécie. VI. Para que se configure o prequestionamento, não basta que o recorrente devolva a questão controvertida para o Tribunal, em suas razões recursais. É necessário que a causa tenha sido decidida à luz da legislação federal indicada, bem como seja exercido juízo de valor sobre os dispositivos legais indicados e a tese recursal a eles vinculada, interpretando-se a sua aplicação ou não, ao caso concreto. VII. "O simples fato de o Tribunal 'a quo' ter declarado como prequestionados os dispositivos, a fim de viabilizar o acesso à instância superior, não é suficiente para a admissão do recurso. Isso porque, para que se tenha por atendido o requisito do prequestionamento, não basta que a Corte de origem dê por prequestionado o dispositivo, é indispensável também a emissão de juízo de valor sobre a matéria' (STJ, AgRg no REsp 1.344.881/RS, Relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, DJe de 08/02/2013). Agravo interno improvido" (STJ, AgInt no AREsp 516.664/DF, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 23/10/2020). VIII. Na forma da jurisprudência do STJ, "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (STJ, REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 10/04/2017). IX. Consoante se depreende dos autos, o acórdão recorrido não expendeu juízo de valor sobre os arts. 292, VI e §§ 1° e 2°, 332, 355, 356 e 926, do CPC/2015, invocados na petição do Recurso Especial, nem a parte ora agravante opôs os cabíveis Embargos de Declaração, nem suscitou, perante o Tribunal de origem, qualquer nulidade do acórdão recorrido, por suposta ausência da devida fundamentação do julgado, não se alegando, no Especial, ademais, violação ao art. 1.022 do CPC/2015, razão pela qual impossível aplicar-se, no caso, o art. 1.025 do CPC vigente. X. Agravo interno conhecido em parte e, nessa extensão, improvido. (AgInt no AREsp n. 2.117.761/RS, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022.) ADMINISTRATIVO. SERVIDOR PÚBLICO. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. SENTENÇA ANULADA. DETERMINAÇÃO DE RETORNO DOS AUTOS AO JUÍZO DA EXECUÇÃO PARA ANÁLISE DE TODAS AS ALEGAÇÕES. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. MATÉRIA AINDA NÃO ANALISADA PELO JUÍZO DA EXECUÇÃO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA DOS ENUNCIADOS N. 282 E 356 DA SÚMULA DO STF. (...) V - Esta Corte somente pode conhecer da matéria objeto de julgamento no Tribunal de origem. Ausente o prequestionamento da matéria alegadamente violada, não é possível o conhecimento do recurso especial. Nesse sentido, o enunciado n. 211 da Súmula do STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo"; e, por analogia, os enunciados n. 282 e 356 da Súmula do STF. VI - Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial não conhecido. Recurso especial adesivo prejudicado. (AREsp n. 1.936.126/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 7/2/2023, DJe de 10/2/2023.) Ademais, quanto à pretensão subsidiária de retenção do percentual de 25%, não cabe a admissão do recurso especial, uma vez que o recorrente não indicou precisamente os dispositivos de lei considerados violados, tampouco a respectiva violação. O Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o "a falta de indicação clara e precisa do dispositivo de lei federal alegadamente afrontado implica deficiência na fundamentação do recurso especial" (AgInt no AREsp n. 2.087.834/RJ, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023). Com efeito, a "competência do Superior Tribunal de Justiça, na via do recurso especial, encontra-se vinculada à interpretação e à uniformização do direito infraconstitucional federal. Nesse contexto, impõe-se não apenas a correta indicação dos dispositivos legais federais supostamente contrariados pelo Tribunal a quo, mas também a delimitação da violação da matéria insculpida nos regramentos indicados, para que, assim, seja viabilizando o necessário confronto interpretativo e, consequentemente, o cumprimento da incumbência constitucional revelada com a uniformização do direito infraconstitucional sob exame" (AgInt no AREsp n. 1.746.337/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 6/12/2022, DJe de 9/12/2022). A deficiência delineada atrai a incidência por analogia do verbete nº 284 da Súmula do STF, inviabilizando a admissão do recurso especial, inclusive em capítulo fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "c", da Constituição da República. Nesse sentido, confira-se: PROCESSO CIVIL. AMBIENTAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RESPONSABILIDADE POR DANO AMBIENTAL. TAC. RECURSO ESPECIAL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. REEXAME DE CLÁUSULAS CONSTANTES NO AJUSTE. SÚMULA N. 5 DO STJ. RECURSO INADMITIDO. AGRAVO INTERNO. DECISÃO MANTIDA. (...) III - Na espécie, incide o óbice da Súmula n. 284/STF em razão da ausência de comando normativo dos dispositivos apontados como violados, o que atrai, por conseguinte, o referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia." IV - Segundo a jurisprudência do STJ, o óbice de ausência de comando normativo do artigo de lei federal apontado como violado ou como objeto de divergência jurisprudencial incide nas seguintes situações: quando não tem correlação com a controvérsia recursal, por versar sobre tema diverso; e quando sua indicação não é apta, por si só, para sustentar a tese recursal, seja porque o dispositivo legal tem caráter genérico, seja porque, embora consigne em seu texto comando específico, exigiria a combinação com outros dispositivo legais. (...) (AgInt no AREsp n. 2.035.985/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022.) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. NÃO INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS DE LEI VIOLADOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 284 DO STF. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A ausência de expressa indicação de artigos de lei violados inviabiliza o conhecimento do recurso especial, não bastando a mera menção a dispositivos legais ou a narrativa acerca da legislação federal, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF. (...) (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.117.115/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 15/12/2022.) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ACIDENTE DE TRÂNSITO. DANO MORAL. VALOR. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284 DO STF. RESPONSABILIDADE CIVIL EXTRACONTRATUAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. EVENTO DANOSO. SÚMULA N. 54 DO STJ. 1. "O conhecimento do recurso especial fundamentado na alínea 'c' do permissivo constitucional exige a indicação dos dispositivos legais que supostamente foram objeto de interpretação divergente. Ausente tal requisito, incide a Súmula n. 284/STF" (AgInt no AREsp 1.899.097/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 4.4.2022, DJe de 8.4.2022). (...) (AgInt no AREsp n. 2.119.879/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 2/12/2022) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. FALTA DE INDICAÇÃO DE ARTIGO DE LEI FEDERAL VIOLADO. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O Superior Tribunal de Justiça entende que a falta de indicação clara e precisa do dispositivo de lei federal alegadamente afrontado implica deficiência na fundamentação do recurso especial. Aplicável ao caso o óbice da Súmula 284 do STF. (...) 3. Registre-se que o apelo especial interposto com fundamento na alínea c do inciso III do art. 105 da Carta Magna também requer a indicação precisa do dispositivo legal a respeito do qual se alega a divergência interpretativa, o que não ocorreu na hipótese dos autos. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.087.834/RJ, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023) Portanto, o recurso especial não merece ser admitido com relação à pretensão de revisão do percentual de retenção. As demais questões suscitadas no recurso foram absorvidas pelos fundamentos desta que lhes são prejudiciais. À vista do exposto, na forma da fundamentação supra, julgo PREJUDICADO o recurso especial com relação à prescrição da pretensão de ressarcimento da comissão de corretagem e da taxa SATI e, em estrita observância ao disposto no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, INADMITO o recurso especial quanto à pretensão de revisão do percentual de retenção. Intimem-se. Rio de Janeiro, 10 de setembro de 2026. Desembargador HELENO NUNES Terceiro Vice-Presidente Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Gabinete da Terceira Vice-Presidência _______________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________ Av. Erasmo Braga, 115 - 11º andar - Lâmina II - Centro - Rio de Janeiro/RJ - CEP 20020-903 Tel.: + 55 21 3133-4103 - e-mail: 3vpgabinete@tjrj.jus.br

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*** 3VP - DIVISAO DE PROCESSAMENTO *** ------------------------- DECISÃO ------------------------- - RECURSO ESPECIAL - CÍVEL 0105766-59.2019.8.19.0038 Assunto: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro / Responsabilidade do Fornecedor / DIREITO DO CONSUMIDOR Ação: 0105766-59.2019.8.19.0038 Protocolo: 3204/2023.00220467 RECTE: CCISA12 INCORPORADORA LTDA. ADVOGADO: LUIZ RINALDO ZAMPONI FILHO OAB/RJ-145770 ADVOGADO: RODRIGO MATTAR COSTA ALVES DA SILVA OAB/RJ-107861 RECORRIDO: JEFFERSON BEZERRA MENENGUCI DOS SANTOS ADVOGADO: FELIPE CESAR SILVA DE CASTRO OAB/RJ-187754 DECISÃO: Recurso Especial Cível nº 0105766-59.2019.8.19.0038 Recorrente: CCISA 12 INCORPORADORA LTDA. Recorrido: JEFFERSON BEZERRA MENEGUCI DOS SANTOS DECISÃO Trata-se de recurso especial tempestivo, fls. 391/421, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição da República, interposto em face dos acórdãos da Quinta Câmara Cível, assim ementados: Apelação cível. Direito do consumidor. Promessa de compra e venda. Desistência por parte do promitente comprador em razão de dificuldades financeiras. Sentença de parcial procedência que declara a rescisão contratual e condena a ré a restituir 80% dos valores pagos ao autor, incluindo a comissão de corretagem e a taxa SATI. Apelo da incorporadora. Aplicabilidade do CDC. Reconhecida a legitimidade da incorporadora para responder pela devolução da taxa SATI. Entendimento firmado no REsp 1551951, sob o regime dos recursos repetitivos. Direito de o promitente comprador rescindir o negócio jurídico, ainda que previstas cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade. Súmula 543 do STJ. Retenção de 20% dos valores pagos que se mostra condizente com as peculiaridades do caso e os patamares indicados pela jurisprudência do STJ. Desprovimento do recurso. Embargos de Declaração. Apelação cível. Direito do consumidor. Promessa de compra e venda. Desistência por parte do promitente comprador em razão de dificuldades financeiras. Acórdão que manteve a sentença de parcial procedência para declarar a rescisão contratual e condenar a ré a restituir 80% dos valores pagos ao autor, incluindo a comissão de corretagem e a taxa SATI. Alegação de omissão e contradição. Acórdão que enfrentou adequadamente as questões suscitadas. Mesmo para fins de prequestionamento, o acórdão embargado deve apresentar um dos vícios do art. 1.022 do CPC, como determina o art. 1.025 do mesmo diploma. Não são os embargos de declaração a via adequada para a manifestação de inconformismo do recorrente. Negado provimento ao recurso. Nas suas razões recursais, o recorrente alega violação aos artigos 35-A, III, e 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, bem como aos artigos 206, §3º, IV, e 422, do Código Civil, e 487, II, e 489, § 1º, IV, do CPC. Alega ofensa à tese firmada no Tema n.º 938 do STJ. Aponta divergência jurisprudencial em relação à comissão de corretagem e ao percentual de retenção. Afirma que o acórdão não apresentou fundamentação suficiente para justificar ter afastado a alegação de prescrição da pretensão de ressarcimento dos valores relativos à taxa SATI e à comissão de corretagem, violando o artigo 489, § 1º, IV, do CPC. Defende ser válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação ao pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado ao comprador, nos termos do art. 35-A, III, da Lei 4.591/1964 e do artigo 422 do Código Civil. Argumenta que deve ser extinto o feito com fundamento no art. 487, II, do CPC, em razão do decurso do prazo prescricional trienal (art. 206, §3º, do CC) da pretensão de ressarcimento dos valores relativos à taxa SATI e à comissão de corretagem, conforme decidido no Tema 938 do STJ. Sustenta que a retenção de valores deve observar o percentual de 50%, na forma do contrato, conforme disposto no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, ou no mínimo, de 25% dos valores pagos à incorporadora nos casos de distrato. Ausentes as contrarrazões, fl. 535. Decisão desta Terceira Vice-Presidência, fls. 537/539, determina o sobrestamento do feito pelo Tema 938 do STJ. Certidão informando que o paradigma do Tema 938 do STJ transitou em julgado, fl. 564. Decisão desta Terceira Vice-Presidência, fls. 566/570, determina o encaminhamento dos autos à Câmara de origem para exercício do juízo de retratação à luz do Tema 938 do STJ. Acórdão às fls. 580/584 assim ementado: Recurso Especial. Art. 1.040, II, CPC. Multiplicidade de recursos. Ação de rescisão contratual c/c indenizatória. Promessa de compra e venda. Sentença de parcial procedência que declara a rescisão contratual e condena a ré a restituir 80% dos valores pagos ao autor, incluindo a comissão de corretagem e a taxa SATI. Apelo da incorporadora ao qual foi negado provimento. Opostos embargos declaratórios, mantida, todavia, a conclusão do acórdão. Determinação da Terceira Vice- Presidência de retorno dos autos para análise da controvérsia, no exercício do juízo de retratação, à luz das teses firmadas quando da revisão do Tema 938 do STJ. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema nº 938, fixou a seguinte tese "Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, do CC). Pagamentos de taxa SATI que ocorreram entre agosto de 2015 e dezembro de 2015, ou seja, após o prazo trienal de prescrição, considerando que a distribuição do feito ocorreu em 29/10/2019. Inexistência, todavia, de comprovação efetiva do momento em que houve o pagamento de valores a título de corretagem. Juízo positivo de retratação, para reconhecer a prescrição trienal sobre o valor pago a título de SATI. Acórdão integrado. Publicado o acórdão, fls. 585/586. É o brevíssimo relatório. Considerando o exercício positivo do juízo de retratação pelo órgão julgador, o prosseguimento do apelo excepcional resta prejudicado quanto à prescrição da pretensão de ressarcimento dos valores relativos à taxa SATI e à comissão de corretagem, incidindo, na hipótese, o Enunciado nº 24 do III Encontro de Vice-Presidentes de Tribunais de Justiça e Tribunais Regionais Federais, segundo o qual, "realizado o juízo de retratação com adequação do acórdão a precedente qualificado, considera-se prejudicado o recurso especial cuja matéria esteja integralmente abrangida pelo paradigma." No que se refere ao percentual de retenção, deve ser observado que o contrato de promessa de compra e venda objeto da demanda foi firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/18, o que afasta o sobrestamento pelo Tema 1464 do STJ. Nessa toada, o recurso especial não merece ser admitido quanto à pretensão de revisão do percentual de retenção para 50%, nos termos da Lei nº 13.786/18, por ausência do indispensável prequestionamento. Pelo que se depreende da leitura do acórdão recorrido, é possível verificar que não houve análise pelo Colegiado dos pontos aventados no recurso especial relativos ao art. 67-A da Lei 13.786/18. O recorrente, por sua vez, não obstante a omissão do acórdão, não indicou a violação ao artigo 1.022 do CPC nas suas razões de recurso especial. Oportuno consignar que "O entendimento majoritário do Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, no âmbito dos recursos excepcionais, é indispensável o prequestionamento explícito ou implícito da questão objeto do recurso extraordinário ou especial" (AgInt no REsp 1765907/RS, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 28/06/2019). Ademais, prevalece no STJ o entendimento de que "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/2015), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/2015, para que se possibilite ao órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp n. 1.639.314/MG, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 10/4/2017), o que de fato não ocorreu. A ausência de prequestionamento impede a admissão do recurso excepcional, na forma do que dispõem a Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça e, por analogia, as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal. A propósito: PREVIDENCIÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. V. Não tendo o acórdão hostilizado expendido juízo de valor sobre o arts. 292, VI e §§ 1° e 2°, 332, 355, 356 e 926, do CPC/2015, a pretensão recursal esbarra em vício formal intransponível, qual seja, o da ausência de prequestionamento - requisito viabilizador da abertura desta instância especial -, atraindo o óbice da Súmula 282 do Supremo Tribunal Federal ("É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada"), na espécie. VI. Para que se configure o prequestionamento, não basta que o recorrente devolva a questão controvertida para o Tribunal, em suas razões recursais. É necessário que a causa tenha sido decidida à luz da legislação federal indicada, bem como seja exercido juízo de valor sobre os dispositivos legais indicados e a tese recursal a eles vinculada, interpretando-se a sua aplicação ou não, ao caso concreto. VII. "O simples fato de o Tribunal 'a quo' ter declarado como prequestionados os dispositivos, a fim de viabilizar o acesso à instância superior, não é suficiente para a admissão do recurso. Isso porque, para que se tenha por atendido o requisito do prequestionamento, não basta que a Corte de origem dê por prequestionado o dispositivo, é indispensável também a emissão de juízo de valor sobre a matéria' (STJ, AgRg no REsp 1.344.881/RS, Relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, DJe de 08/02/2013). Agravo interno improvido" (STJ, AgInt no AREsp 516.664/DF, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 23/10/2020). VIII. Na forma da jurisprudência do STJ, "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (STJ, REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 10/04/2017). IX. Consoante se depreende dos autos, o acórdão recorrido não expendeu juízo de valor sobre os arts. 292, VI e §§ 1° e 2°, 332, 355, 356 e 926, do CPC/2015, invocados na petição do Recurso Especial, nem a parte ora agravante opôs os cabíveis Embargos de Declaração, nem suscitou, perante o Tribunal de origem, qualquer nulidade do acórdão recorrido, por suposta ausência da devida fundamentação do julgado, não se alegando, no Especial, ademais, violação ao art. 1.022 do CPC/2015, razão pela qual impossível aplicar-se, no caso, o art. 1.025 do CPC vigente. X. Agravo interno conhecido em parte e, nessa extensão, improvido. (AgInt no AREsp n. 2.117.761/RS, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022.) ADMINISTRATIVO. SERVIDOR PÚBLICO. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. SENTENÇA ANULADA. DETERMINAÇÃO DE RETORNO DOS AUTOS AO JUÍZO DA EXECUÇÃO PARA ANÁLISE DE TODAS AS ALEGAÇÕES. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. MATÉRIA AINDA NÃO ANALISADA PELO JUÍZO DA EXECUÇÃO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA DOS ENUNCIADOS N. 282 E 356 DA SÚMULA DO STF. (...) V - Esta Corte somente pode conhecer da matéria objeto de julgamento no Tribunal de origem. Ausente o prequestionamento da matéria alegadamente violada, não é possível o conhecimento do recurso especial. Nesse sentido, o enunciado n. 211 da Súmula do STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo"; e, por analogia, os enunciados n. 282 e 356 da Súmula do STF. VI - Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial não conhecido. Recurso especial adesivo prejudicado. (AREsp n. 1.936.126/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 7/2/2023, DJe de 10/2/2023.) Ademais, quanto à pretensão subsidiária de retenção do percentual de 25%, não cabe a admissão do recurso especial, uma vez que o recorrente não indicou precisamente os dispositivos de lei considerados violados, tampouco a respectiva violação. O Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o "a falta de indicação clara e precisa do dispositivo de lei federal alegadamente afrontado implica deficiência na fundamentação do recurso especial" (AgInt no AREsp n. 2.087.834/RJ, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023). Com efeito, a "competência do Superior Tribunal de Justiça, na via do recurso especial, encontra-se vinculada à interpretação e à uniformização do direito infraconstitucional federal. Nesse contexto, impõe-se não apenas a correta indicação dos dispositivos legais federais supostamente contrariados pelo Tribunal a quo, mas também a delimitação da violação da matéria insculpida nos regramentos indicados, para que, assim, seja viabilizando o necessário confronto interpretativo e, consequentemente, o cumprimento da incumbência constitucional revelada com a uniformização do direito infraconstitucional sob exame" (AgInt no AREsp n. 1.746.337/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 6/12/2022, DJe de 9/12/2022). A deficiência delineada atrai a incidência por analogia do verbete nº 284 da Súmula do STF, inviabilizando a admissão do recurso especial, inclusive em capítulo fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "c", da Constituição da República. Nesse sentido, confira-se: PROCESSO CIVIL. AMBIENTAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RESPONSABILIDADE POR DANO AMBIENTAL. TAC. RECURSO ESPECIAL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. REEXAME DE CLÁUSULAS CONSTANTES NO AJUSTE. SÚMULA N. 5 DO STJ. RECURSO INADMITIDO. AGRAVO INTERNO. DECISÃO MANTIDA. (...) III - Na espécie, incide o óbice da Súmula n. 284/STF em razão da ausência de comando normativo dos dispositivos apontados como violados, o que atrai, por conseguinte, o referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia." IV - Segundo a jurisprudência do STJ, o óbice de ausência de comando normativo do artigo de lei federal apontado como violado ou como objeto de divergência jurisprudencial incide nas seguintes situações: quando não tem correlação com a controvérsia recursal, por versar sobre tema diverso; e quando sua indicação não é apta, por si só, para sustentar a tese recursal, seja porque o dispositivo legal tem caráter genérico, seja porque, embora consigne em seu texto comando específico, exigiria a combinação com outros dispositivo legais. (...) (AgInt no AREsp n. 2.035.985/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022.) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. NÃO INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS DE LEI VIOLADOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 284 DO STF. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A ausência de expressa indicação de artigos de lei violados inviabiliza o conhecimento do recurso especial, não bastando a mera menção a dispositivos legais ou a narrativa acerca da legislação federal, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF. (...) (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.117.115/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 15/12/2022.) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ACIDENTE DE TRÂNSITO. DANO MORAL. VALOR. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284 DO STF. RESPONSABILIDADE CIVIL EXTRACONTRATUAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. EVENTO DANOSO. SÚMULA N. 54 DO STJ. 1. "O conhecimento do recurso especial fundamentado na alínea 'c' do permissivo constitucional exige a indicação dos dispositivos legais que supostamente foram objeto de interpretação divergente. Ausente tal requisito, incide a Súmula n. 284/STF" (AgInt no AREsp 1.899.097/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 4.4.2022, DJe de 8.4.2022). (...) (AgInt no AREsp n. 2.119.879/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 2/12/2022) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. FALTA DE INDICAÇÃO DE ARTIGO DE LEI FEDERAL VIOLADO. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O Superior Tribunal de Justiça entende que a falta de indicação clara e precisa do dispositivo de lei federal alegadamente afrontado implica deficiência na fundamentação do recurso especial. Aplicável ao caso o óbice da Súmula 284 do STF. (...) 3. Registre-se que o apelo especial interposto com fundamento na alínea c do inciso III do art. 105 da Carta Magna também requer a indicação precisa do dispositivo legal a respeito do qual se alega a divergência interpretativa, o que não ocorreu na hipótese dos autos. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.087.834/RJ, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023) Portanto, o recurso especial não merece ser admitido com relação à pretensão de revisão do percentual de retenção. As demais questões suscitadas no recurso foram absorvidas pelos fundamentos desta que lhes são prejudiciais. À vista do exposto, na forma da fundamentação supra, julgo PREJUDICADO o recurso especial com relação à prescrição da pretensão de ressarcimento da comissão de corretagem e da taxa SATI e, em estrita observância ao disposto no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, INADMITO o recurso especial quanto à pretensão de revisão do percentual de retenção. Intimem-se. Rio de Janeiro, 10 de setembro de 2026. Desembargador HELENO NUNES Terceiro Vice-Presidente Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Gabinete da Terceira Vice-Presidência _______________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________ Av. Erasmo Braga, 115 - 11º andar - Lâmina II - Centro - Rio de Janeiro/RJ - CEP 20020-903 Tel.: + 55 21 3133-4103 - e-mail: 3vpgabinete@tjrj.jus.br