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TJRN · Vara Única da Comarca de Angicos
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Vara Única da Comarca de Angicos Rua Pedro Matos, 81, Centro, ANGICOS - RN - CEP: 59515-000 Processo: 0100039-37.2015.8.20.0134 SENTENÇA I – DO RELATÓRIO. Trata-se de ação de reintegração de posse, ajuizada por Jackson de Santa Cruz Albuquerque Bezerra e Maria Aldenora Bezerra e Bezerra, devidamente qualificados, em desfavor de Telemar Norte Leste S.A., igualmente qualificada. Em apertada síntese, aduziu a parte autora que firmou, junto à parte ré, contrato de locação de um imóvel (terreno) de sua propriedade, localizado na Rua Novo Horizonte, s/n, centro, Afonso Bezerra/RN, com início em 05/11/2009 e término em 04/11/2014, com o preço ajustado de R$ 500,00 por mês. Disse que perto do encerramento do prazo, tentou renovar o contrato e readequar os valores junto à locatária, encaminhando notificação, mas não obteve êxito. Pelo contexto, requereu, a título incidental, a expedição de mandado de reintegração de posse e, no mérito, a confirmação do pedido liminar, com a reintegração definitiva e sem retenção de benfeitoria pela ausência de boa-fé, bem como na condenação em perdas e danos pela perpetuação do contrato sem o reajuste. Juntou documentos. Formado o contraditório (ID 59603245), a parte ré alegou a inadequação da via eleita, sustentando que a via adequada seria do despejo. No mérito, sustentou que houve a renovação automática do contrato, conforme cláusula segunda. Discorreu sobre a ausência probatória sobre a suposta inadimplência e do direito ao ressarcimento por perdas e danos. Ao final, requereu o acolhimento da preliminar e a improcedência da ação. Juntou apenas atos constitutivos. Em sede de réplica, a parte autora rebateu as teses defensivas (ID 59603249, págs. 1 a 5). No ID 59603253 (pág. 1) e ID 59603255 (pág. 1), as partes informaram não possuírem interesse na produção de outras provas e requereram o julgamento antecipado da lide. Tentativa de conciliação infrutífera ao ID 59603260 (pág. 1), oportunidade na qual a parte autora informou o superveniente desinteresse no “despejo/esbulho/manutenção de posse no imóvel em questão, não necessitando de desocupação pela parte ré”, remanescendo o interesse dos “reajustes que não foram corrigidos ao longo dos anos de 2010 até 2017”. Na ocasião, ambas as partes ratificaram o interesse no julgamento antecipado da lide. Diligenciado sobre possível desistência ao ID 95504719, a parte ré informou a ausência de objeção (ID 96561969), enquanto a parte autora ratificou seu interesse em prosseguir com o ressarcimento dos reajustes (ID 128794915). É o que importa relatar. Decido. II – DA FUNDAMENTAÇÃO. 1. Das questões prévias. A análise dos autos não revelou qualquer questão prévia que impedisse o enfrentamento do cerne da situação concretamente deduzida. Não existe nulidade, absoluta ou relativa, que recaía sobre a presente relação processual, operando, ao menos quanto às nulidades relativas não arguidas, a preclusão. Houve absoluto respeito ao devido processo legal na condução da relação jurídico-processual, tendo sido observados todos os direitos e as garantias inerentes ao princípio, especialmente o contraditório e a ampla defesa. Por outro lado, tendo ambas informado não possuírem interesse na produção de outras provas e requerido o julgamento antecipado da lide (IDs 59603253 e 59603255), mostra-se possível o julgamento no estado em que se encontra o feito, nos termos do art. 355, I, do CPC. Antes, contudo, necessário delimitar o objeto atualmente controvertido. Embora a demanda tenha sido ajuizada com pretensão de reintegração de posse, no curso do processo a parte autora manifestou expressamente seu superveniente desinteresse na desocupação do imóvel, ao afirmar, durante a audiência de conciliação realizada em setembro de 2017, não mais possuir interesse no “despejo/esbulho/manutenção de posse no imóvel em questão, não necessitando de desocupação pela parte ré” (ID 59603260). Posteriormente intimada para esclarecer eventual desistência, a parte ré informou não se opor (ID 96561969), enquanto o polo autor ratificou o interesse no prosseguimento da demanda exclusivamente quanto ao ressarcimento decorrente dos reajustes locatícios não realizados (ID 128794915). Nesse contexto, houve perda superveniente do interesse processual quanto à pretensão de retomada do imóvel, impondo-se a extinção, sem resolução do mérito, desse capítulo da demanda, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Por consequência, resta prejudicada a análise da preliminar de inadequação da via eleita suscitada pela parte ré, fundada na alegação de que a retomada do imóvel locado deveria ocorrer mediante ação de despejo, pois já não subsiste pretensão de desocupação a ser apreciada. A perda de objeto, todavia, não alcança a pretensão condenatória cumulada na petição inicial. Com efeito, desde o ajuizamento, os autores não se limitaram a pleitear a recuperação da posse, tendo igualmente requerido reparação pelos prejuízos decorrentes da perpetuação da relação locatícia sem a aplicação dos reajustes previstos contratualmente. Além disso, o próprio teor da audiência realizada em setembro de 2017 demonstra que a relação locatícia persistiu para além do prazo originalmente estipulado, pois os autores, naquela oportunidade, dispensaram a desocupação e afirmaram pretender o pagamento dos “reajustes que não foram corrigidos ao longo dos anos de 2010 até 2017”. Assim, embora o contrato previsse inicialmente vigência de 05/11/2009 a 04/11/2014, é incontroverso que a ocupação do imóvel pela parte ré prosseguiu posteriormente, ao menos até a audiência realizada em setembro de 2017, subsistindo, durante esse período, a relação jurídica locatícia e, consequentemente, a necessidade de definir os efeitos econômicos dela decorrentes. 2. Da locação e dos reajustes contratuais. Avançando na análise do mérito remanescente, constato que a existência da relação locatícia e os termos essenciais do negócio não constituem objeto de controvérsia. Conforme o instrumento contratual juntado ao ID 59603230 (págs. 22 a 30), os autores deram em locação à parte ré o terreno localizado na Rua Novo Horizonte, s/n, Centro, Afonso Bezerra/RN, pelo prazo inicialmente compreendido entre 05/11/2009 e 04/11/2014, mediante aluguel mensal de R$ 500,00. Além disso, a cláusula quarta estabeleceu expressamente que “o aluguel convencionado na cláusula terceira será reajustado anualmente, enquanto durar a locação, de acordo com a variação acumulada do IGP-M desde o início do contrato e/ou do último reajuste.” Não se trata, portanto, de cláusula genérica ou dependente de posterior negociação. O contrato fixou tanto a periodicidade quanto o critério objetivo de atualização do aluguel, estabelecendo reajuste anual pela variação acumulada do IGP-M. Nesse sentido, é certo que, tendo as partes pactuado expressamente o reajuste periódico dos aluguéis, devem ser observados o índice e a periodicidade contratualmente previstos em prestígio à força obrigatória dos contratos e da à boa-fé objetiva que rege sua execução, nos termos dos arts. 113, 421-A e 422 do Código Civil, c/c arts. 17 e 18 da lei 8.245/1991. A controvérsia não reside, portanto, na existência da cláusula de reajuste, mas em definir os efeitos decorrentes de sua não aplicação durante período considerável da relação contratual. 2.1. Da ausência de cobrança dos reajustes durante o período inicial da locação: supressio. Apesar da previsão contratual expressa, os elementos constantes dos autos não revelam que os locadores tenham exigido, ano a ano, a aplicação do IGP-M desde o início da locação. Ao contrário, a primeira manifestação inequívoca apresentada nos autos quanto à necessidade de alteração do valor locatício consiste na notificação encaminhada em 16/10/2014 – ID 59603230 (pág. 19), às vésperas do término do prazo originalmente ajustado. A circunstância possui relevância à luz da boa-fé objetiva. O Superior Tribunal de Justiça, ao examinar situação semelhante, na qual o contrato previa reajustes anuais, mas o locador permaneceu por cinco anos sem exigi-los, assentou que a prolongada inércia é capaz de impedir a cobrança retroativa das diferenças, em razão da figura da supressio, embora não elimine definitivamente o direito ao reajuste para o período posterior à manifestação inequívoca do credor. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUÉIS. REAJUSTE. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO. CINCO ANOS. COBRANÇA. INEXISTÊNCIA. VALORES RETROATIVOS. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO. 1. Recursos especiais interpostos contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se, não tendo exercido o direito de reajustar os aluguéis durante o período de 5 (cinco) anos, com base em cláusula contratual expressa, pode o locador exigir o pagamento de tais valores, inclusive de retroativos, após realizada a notificação do locatário. 3. A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação. 4. Hipótese em que o acórdão recorrido concluiu que o locador não gerou a expectativa no locatário de que não mais haveria a atualização do valor do aluguel durante todo o período contratual (vinte anos), mas que apenas não seria exigida eventual diferença no valor já pago nos 5 (cinco) anos anteriores à notificação extrajudicial. 5. Destoa da realidade fática supor que, no caso, o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis e, por esse motivo, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação. 6. Viola a boa-fé objetiva impedir que o locador reajuste os aluguéis por todo o período da relação contratual. 7. No caso, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos. 8. Recursos especiais não providos. (STJ, REsp n. 1.803.278/PR, julgado em 22/10/2019 – grifei). Nessa mesma linha, EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PERMANÊNCIA NO IMÓVEL. PRORROGAÇÃO TÁCITA. ALUGUEL A PREÇO DE MERCADO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. SUPRESSIO. DATA DE DESOCUPAÇÃO. E-MAIL DE CONFIRMAÇÃO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. PAGAMENTO PARCIAL. PROVA. MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. EXCLUSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O recebimento reiterado de aluguéis pelo valor nominal, sem oposição ou notificação contemporânea de reajuste, configura supressio e impede a cobrança retroativa de diferenças baseadas em "preço de mercado". A confirmação da desocupação em outubro de 2010 por e-mail do procurador da locadora, não objeto de impugnação específica (Art. 437 do CPC), faz prova da data da entrega das chaves. Documentos que comprovam quitações parciais devem ser considerados para abatimento do débito em liquidação. A irresignação fundamentada quanto a honorários periciais constitui exercício do contraditório, não caracterizando intuito protelatório a ensejar multa por litigância de má-fé. (TJMG, Apelação Cível 1.0000.25.183570-8/001, julgado em 03/06/2026 – grifei). Na hipótese, embora o contrato estabelecesse reajuste anual pelo IGP-M desde 2009, não há demonstração de que os autores tenham exigido oportunamente as diferenças correspondentes aos anos contratuais de 2010, 2011, 2012, 2013 e parte de 2014, de tal modo que a cobrança retroativa desses valores, somente após anos de execução contratual sem a aplicação dos reajustes, mostra-se incompatível com a boa-fé objetiva, pois atinge prestações já satisfeitas segundo a forma de execução tolerada pelos próprios locadores. Não se pode, contudo, extrair dessa circunstância uma renúncia definitiva à cláusula de atualização monetária, o que será analisado no tópico seguinte. 2.2. Da notificação extrajudicial e dos reajustes posteriores. Em 16/10/2014, os autores encaminharam notificação à parte ré informando a proximidade do término do contrato e propondo a celebração de nova avença, com aluguel mensal de R$ 1.000,00. O valor indicado na comunicação não pode, por si só, ser imposto à locatária. Isso porque a fixação do aluguel em R$ 1.000,00 foi apresentada expressamente como condição de um novo contrato, tratando-se, portanto, de proposta de renegociação do preço, cuja eficácia dependeria da concordância da outra parte. Nada obstante, não há nos autos demonstração de aceitação da proposta pela requerida. Situação diversa, contudo, verifica-se quanto ao reajuste previsto no contrato originário. Isso porque a notificação revela, de forma inequívoca, que os locadores não mais pretendiam manter a situação econômica anteriormente tolerada e que desejavam a atualização da remuneração pela utilização do imóvel. Com isso, cessou a situação de confiança anteriormente formada quanto à não exigência de reajustes. Não sendo demonstrada a celebração de novo instrumento contratual, e tendo a locação continuado após 04/11/2014, permaneceram aplicáveis as demais condições do contrato anterior, entre elas a cláusula quarta, que previa reajuste anual pelo IGP-M. Assim, a partir da notificação extrajudicial, cessou a situação de confiança anteriormente formada quanto à não exigência do reajuste, passando a ser possível a atualização do valor locatício nos termos da cláusula contratual. Considerando, porém, que o próprio contrato estabeleceu periodicidade anual e vinculou o reajuste à sua data de aniversário, o novo valor passou a incidir a partir de 05/11/2014. Consequentemente, não há direito dos autores à cobrança retroativa dos reajustes não exigidos entre 2010 e 04/11/2014, nem à utilização unilateral do aluguel de R$ 1.000,00 indicado na notificação. Por outro lado, é devido, conforme já pontuado, o pagamento das diferenças correspondentes à incidência do IGP-M contratualmente previsto a partir de 05/11/2014, permanecendo a atualização anual enquanto subsistiu a relação locatícia. 2.3. Do período da condenação. Também não há controvérsia relevante de que a utilização do imóvel pela parte ré prosseguiu após o término inicialmente previsto para 04/11/2014. Com efeito, somente na audiência de conciliação realizada em setembro de 2017 os autores informaram não mais possuir interesse na desocupação e consignaram expressamente que remanescia a pretensão referente aos reajustes “de 2010 até 2017”. Desse modo, à falta de elemento demonstrando que a relação locatícia tenha se encerrado anteriormente, deve-se considerar que ela permaneceu vigente, ao menos para os efeitos debatidos nesta demanda, até a data da audiência de conciliação realizada em setembro de 2017. As diferenças devidas deverão, assim, corresponder àquelas existentes entre os valores efetivamente pagos e os alugueres resultantes da aplicação do reajuste anual previsto na cláusula quarta, a partir de 05/11/2014 e até a data da audiência. A apuração do montante não demanda nova instrução probatória, tratando-se de simples cálculo aritmético a ser realizado com base no valor mensal de R$ 500,00 praticado até então, na variação acumulada do IGP-M pertinente a cada aniversário contratual posterior à notificação e nos valores comprovadamente pagos pela requerida. Nesse particular, compete à parte autora demonstrar o fato constitutivo de seu direito, isto é, a relação contratual e a cláusula de reajuste, nos termos do art. 373, I, do CPC, ônus do qual se desincumbiu. De outro lado, eventual pagamento das diferenças ou qualquer outra causa extintiva da obrigação constituiria fato a ser comprovado pela demandada, nos moldes do art. 373, II, do CPC. Não apresentados elementos demonstrativos de quitação dos reajustes contratualmente devidos após 05/11/2014, procede, nessa extensão, a pretensão condenatória. III – DO DISPOSITIVO. Diante do exposto, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, julgo extinto, sem resolução do mérito, o pedido de reintegração/desocupação do imóvel, em razão da perda superveniente do interesse processual; e, com fundamento no art. 487, I, do CPC, julgo parcialmente procedente a pretensão condenatória para condenar a parte ré ao pagamento das diferenças entre os alugueres efetivamente pagos e aqueles decorrentes da aplicação do reajuste anual pelo IGP-M previsto na cláusula quarta do contrato, a partir de 05/11/2014 e até a data da audiência de conciliação realizada em setembro de 2017, e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária, a partir da citação (art. 405 do CC). Determino, outrossim, a adoção dos seguintes comandos: 1. Considerando a sucumbência recíproca, a condenação das partes no pagamento das custas e honorários advocatícios sucumbenciais, estes no patamar de 10% sobre o valor da condenação (art. 85 e 86, ambos do CPC), na proporção de 50% para cada. Se a parte sucumbente for beneficiário da gratuidade da justiça, ficam as despesas e os honorários sucumbenciais sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário (art. 98, §3º, do CPC). 2. A autorização, após o trânsito em julgado, do desentranhamento dos documentos colacionados, mediante recibo e juntada de cópia nos autos do processo, se requerido. Transitada em julgado a sentença, nada mais requerido, arquivem-se os autos. Expedientes necessários. Angicos/RN, data do sistema. Rafael Barros Tomaz do Nascimento Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
TJRN · Vara Única da Comarca de Angicos
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Vara Única da Comarca de Angicos Rua Pedro Matos, 81, Centro, ANGICOS - RN - CEP: 59515-000 Processo: 0100039-37.2015.8.20.0134 SENTENÇA I – DO RELATÓRIO. Trata-se de ação de reintegração de posse, ajuizada por Jackson de Santa Cruz Albuquerque Bezerra e Maria Aldenora Bezerra e Bezerra, devidamente qualificados, em desfavor de Telemar Norte Leste S.A., igualmente qualificada. Em apertada síntese, aduziu a parte autora que firmou, junto à parte ré, contrato de locação de um imóvel (terreno) de sua propriedade, localizado na Rua Novo Horizonte, s/n, centro, Afonso Bezerra/RN, com início em 05/11/2009 e término em 04/11/2014, com o preço ajustado de R$ 500,00 por mês. Disse que perto do encerramento do prazo, tentou renovar o contrato e readequar os valores junto à locatária, encaminhando notificação, mas não obteve êxito. Pelo contexto, requereu, a título incidental, a expedição de mandado de reintegração de posse e, no mérito, a confirmação do pedido liminar, com a reintegração definitiva e sem retenção de benfeitoria pela ausência de boa-fé, bem como na condenação em perdas e danos pela perpetuação do contrato sem o reajuste. Juntou documentos. Formado o contraditório (ID 59603245), a parte ré alegou a inadequação da via eleita, sustentando que a via adequada seria do despejo. No mérito, sustentou que houve a renovação automática do contrato, conforme cláusula segunda. Discorreu sobre a ausência probatória sobre a suposta inadimplência e do direito ao ressarcimento por perdas e danos. Ao final, requereu o acolhimento da preliminar e a improcedência da ação. Juntou apenas atos constitutivos. Em sede de réplica, a parte autora rebateu as teses defensivas (ID 59603249, págs. 1 a 5). No ID 59603253 (pág. 1) e ID 59603255 (pág. 1), as partes informaram não possuírem interesse na produção de outras provas e requereram o julgamento antecipado da lide. Tentativa de conciliação infrutífera ao ID 59603260 (pág. 1), oportunidade na qual a parte autora informou o superveniente desinteresse no “despejo/esbulho/manutenção de posse no imóvel em questão, não necessitando de desocupação pela parte ré”, remanescendo o interesse dos “reajustes que não foram corrigidos ao longo dos anos de 2010 até 2017”. Na ocasião, ambas as partes ratificaram o interesse no julgamento antecipado da lide. Diligenciado sobre possível desistência ao ID 95504719, a parte ré informou a ausência de objeção (ID 96561969), enquanto a parte autora ratificou seu interesse em prosseguir com o ressarcimento dos reajustes (ID 128794915). É o que importa relatar. Decido. II – DA FUNDAMENTAÇÃO. 1. Das questões prévias. A análise dos autos não revelou qualquer questão prévia que impedisse o enfrentamento do cerne da situação concretamente deduzida. Não existe nulidade, absoluta ou relativa, que recaía sobre a presente relação processual, operando, ao menos quanto às nulidades relativas não arguidas, a preclusão. Houve absoluto respeito ao devido processo legal na condução da relação jurídico-processual, tendo sido observados todos os direitos e as garantias inerentes ao princípio, especialmente o contraditório e a ampla defesa. Por outro lado, tendo ambas informado não possuírem interesse na produção de outras provas e requerido o julgamento antecipado da lide (IDs 59603253 e 59603255), mostra-se possível o julgamento no estado em que se encontra o feito, nos termos do art. 355, I, do CPC. Antes, contudo, necessário delimitar o objeto atualmente controvertido. Embora a demanda tenha sido ajuizada com pretensão de reintegração de posse, no curso do processo a parte autora manifestou expressamente seu superveniente desinteresse na desocupação do imóvel, ao afirmar, durante a audiência de conciliação realizada em setembro de 2017, não mais possuir interesse no “despejo/esbulho/manutenção de posse no imóvel em questão, não necessitando de desocupação pela parte ré” (ID 59603260). Posteriormente intimada para esclarecer eventual desistência, a parte ré informou não se opor (ID 96561969), enquanto o polo autor ratificou o interesse no prosseguimento da demanda exclusivamente quanto ao ressarcimento decorrente dos reajustes locatícios não realizados (ID 128794915). Nesse contexto, houve perda superveniente do interesse processual quanto à pretensão de retomada do imóvel, impondo-se a extinção, sem resolução do mérito, desse capítulo da demanda, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Por consequência, resta prejudicada a análise da preliminar de inadequação da via eleita suscitada pela parte ré, fundada na alegação de que a retomada do imóvel locado deveria ocorrer mediante ação de despejo, pois já não subsiste pretensão de desocupação a ser apreciada. A perda de objeto, todavia, não alcança a pretensão condenatória cumulada na petição inicial. Com efeito, desde o ajuizamento, os autores não se limitaram a pleitear a recuperação da posse, tendo igualmente requerido reparação pelos prejuízos decorrentes da perpetuação da relação locatícia sem a aplicação dos reajustes previstos contratualmente. Além disso, o próprio teor da audiência realizada em setembro de 2017 demonstra que a relação locatícia persistiu para além do prazo originalmente estipulado, pois os autores, naquela oportunidade, dispensaram a desocupação e afirmaram pretender o pagamento dos “reajustes que não foram corrigidos ao longo dos anos de 2010 até 2017”. Assim, embora o contrato previsse inicialmente vigência de 05/11/2009 a 04/11/2014, é incontroverso que a ocupação do imóvel pela parte ré prosseguiu posteriormente, ao menos até a audiência realizada em setembro de 2017, subsistindo, durante esse período, a relação jurídica locatícia e, consequentemente, a necessidade de definir os efeitos econômicos dela decorrentes. 2. Da locação e dos reajustes contratuais. Avançando na análise do mérito remanescente, constato que a existência da relação locatícia e os termos essenciais do negócio não constituem objeto de controvérsia. Conforme o instrumento contratual juntado ao ID 59603230 (págs. 22 a 30), os autores deram em locação à parte ré o terreno localizado na Rua Novo Horizonte, s/n, Centro, Afonso Bezerra/RN, pelo prazo inicialmente compreendido entre 05/11/2009 e 04/11/2014, mediante aluguel mensal de R$ 500,00. Além disso, a cláusula quarta estabeleceu expressamente que “o aluguel convencionado na cláusula terceira será reajustado anualmente, enquanto durar a locação, de acordo com a variação acumulada do IGP-M desde o início do contrato e/ou do último reajuste.” Não se trata, portanto, de cláusula genérica ou dependente de posterior negociação. O contrato fixou tanto a periodicidade quanto o critério objetivo de atualização do aluguel, estabelecendo reajuste anual pela variação acumulada do IGP-M. Nesse sentido, é certo que, tendo as partes pactuado expressamente o reajuste periódico dos aluguéis, devem ser observados o índice e a periodicidade contratualmente previstos em prestígio à força obrigatória dos contratos e da à boa-fé objetiva que rege sua execução, nos termos dos arts. 113, 421-A e 422 do Código Civil, c/c arts. 17 e 18 da lei 8.245/1991. A controvérsia não reside, portanto, na existência da cláusula de reajuste, mas em definir os efeitos decorrentes de sua não aplicação durante período considerável da relação contratual. 2.1. Da ausência de cobrança dos reajustes durante o período inicial da locação: supressio. Apesar da previsão contratual expressa, os elementos constantes dos autos não revelam que os locadores tenham exigido, ano a ano, a aplicação do IGP-M desde o início da locação. Ao contrário, a primeira manifestação inequívoca apresentada nos autos quanto à necessidade de alteração do valor locatício consiste na notificação encaminhada em 16/10/2014 – ID 59603230 (pág. 19), às vésperas do término do prazo originalmente ajustado. A circunstância possui relevância à luz da boa-fé objetiva. O Superior Tribunal de Justiça, ao examinar situação semelhante, na qual o contrato previa reajustes anuais, mas o locador permaneceu por cinco anos sem exigi-los, assentou que a prolongada inércia é capaz de impedir a cobrança retroativa das diferenças, em razão da figura da supressio, embora não elimine definitivamente o direito ao reajuste para o período posterior à manifestação inequívoca do credor. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUÉIS. REAJUSTE. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO. CINCO ANOS. COBRANÇA. INEXISTÊNCIA. VALORES RETROATIVOS. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO. 1. Recursos especiais interpostos contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se, não tendo exercido o direito de reajustar os aluguéis durante o período de 5 (cinco) anos, com base em cláusula contratual expressa, pode o locador exigir o pagamento de tais valores, inclusive de retroativos, após realizada a notificação do locatário. 3. A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação. 4. Hipótese em que o acórdão recorrido concluiu que o locador não gerou a expectativa no locatário de que não mais haveria a atualização do valor do aluguel durante todo o período contratual (vinte anos), mas que apenas não seria exigida eventual diferença no valor já pago nos 5 (cinco) anos anteriores à notificação extrajudicial. 5. Destoa da realidade fática supor que, no caso, o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis e, por esse motivo, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação. 6. Viola a boa-fé objetiva impedir que o locador reajuste os aluguéis por todo o período da relação contratual. 7. No caso, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos. 8. Recursos especiais não providos. (STJ, REsp n. 1.803.278/PR, julgado em 22/10/2019 – grifei). Nessa mesma linha, EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PERMANÊNCIA NO IMÓVEL. PRORROGAÇÃO TÁCITA. ALUGUEL A PREÇO DE MERCADO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. SUPRESSIO. DATA DE DESOCUPAÇÃO. E-MAIL DE CONFIRMAÇÃO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. PAGAMENTO PARCIAL. PROVA. MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. EXCLUSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O recebimento reiterado de aluguéis pelo valor nominal, sem oposição ou notificação contemporânea de reajuste, configura supressio e impede a cobrança retroativa de diferenças baseadas em "preço de mercado". A confirmação da desocupação em outubro de 2010 por e-mail do procurador da locadora, não objeto de impugnação específica (Art. 437 do CPC), faz prova da data da entrega das chaves. Documentos que comprovam quitações parciais devem ser considerados para abatimento do débito em liquidação. A irresignação fundamentada quanto a honorários periciais constitui exercício do contraditório, não caracterizando intuito protelatório a ensejar multa por litigância de má-fé. (TJMG, Apelação Cível 1.0000.25.183570-8/001, julgado em 03/06/2026 – grifei). Na hipótese, embora o contrato estabelecesse reajuste anual pelo IGP-M desde 2009, não há demonstração de que os autores tenham exigido oportunamente as diferenças correspondentes aos anos contratuais de 2010, 2011, 2012, 2013 e parte de 2014, de tal modo que a cobrança retroativa desses valores, somente após anos de execução contratual sem a aplicação dos reajustes, mostra-se incompatível com a boa-fé objetiva, pois atinge prestações já satisfeitas segundo a forma de execução tolerada pelos próprios locadores. Não se pode, contudo, extrair dessa circunstância uma renúncia definitiva à cláusula de atualização monetária, o que será analisado no tópico seguinte. 2.2. Da notificação extrajudicial e dos reajustes posteriores. Em 16/10/2014, os autores encaminharam notificação à parte ré informando a proximidade do término do contrato e propondo a celebração de nova avença, com aluguel mensal de R$ 1.000,00. O valor indicado na comunicação não pode, por si só, ser imposto à locatária. Isso porque a fixação do aluguel em R$ 1.000,00 foi apresentada expressamente como condição de um novo contrato, tratando-se, portanto, de proposta de renegociação do preço, cuja eficácia dependeria da concordância da outra parte. Nada obstante, não há nos autos demonstração de aceitação da proposta pela requerida. Situação diversa, contudo, verifica-se quanto ao reajuste previsto no contrato originário. Isso porque a notificação revela, de forma inequívoca, que os locadores não mais pretendiam manter a situação econômica anteriormente tolerada e que desejavam a atualização da remuneração pela utilização do imóvel. Com isso, cessou a situação de confiança anteriormente formada quanto à não exigência de reajustes. Não sendo demonstrada a celebração de novo instrumento contratual, e tendo a locação continuado após 04/11/2014, permaneceram aplicáveis as demais condições do contrato anterior, entre elas a cláusula quarta, que previa reajuste anual pelo IGP-M. Assim, a partir da notificação extrajudicial, cessou a situação de confiança anteriormente formada quanto à não exigência do reajuste, passando a ser possível a atualização do valor locatício nos termos da cláusula contratual. Considerando, porém, que o próprio contrato estabeleceu periodicidade anual e vinculou o reajuste à sua data de aniversário, o novo valor passou a incidir a partir de 05/11/2014. Consequentemente, não há direito dos autores à cobrança retroativa dos reajustes não exigidos entre 2010 e 04/11/2014, nem à utilização unilateral do aluguel de R$ 1.000,00 indicado na notificação. Por outro lado, é devido, conforme já pontuado, o pagamento das diferenças correspondentes à incidência do IGP-M contratualmente previsto a partir de 05/11/2014, permanecendo a atualização anual enquanto subsistiu a relação locatícia. 2.3. Do período da condenação. Também não há controvérsia relevante de que a utilização do imóvel pela parte ré prosseguiu após o término inicialmente previsto para 04/11/2014. Com efeito, somente na audiência de conciliação realizada em setembro de 2017 os autores informaram não mais possuir interesse na desocupação e consignaram expressamente que remanescia a pretensão referente aos reajustes “de 2010 até 2017”. Desse modo, à falta de elemento demonstrando que a relação locatícia tenha se encerrado anteriormente, deve-se considerar que ela permaneceu vigente, ao menos para os efeitos debatidos nesta demanda, até a data da audiência de conciliação realizada em setembro de 2017. As diferenças devidas deverão, assim, corresponder àquelas existentes entre os valores efetivamente pagos e os alugueres resultantes da aplicação do reajuste anual previsto na cláusula quarta, a partir de 05/11/2014 e até a data da audiência. A apuração do montante não demanda nova instrução probatória, tratando-se de simples cálculo aritmético a ser realizado com base no valor mensal de R$ 500,00 praticado até então, na variação acumulada do IGP-M pertinente a cada aniversário contratual posterior à notificação e nos valores comprovadamente pagos pela requerida. Nesse particular, compete à parte autora demonstrar o fato constitutivo de seu direito, isto é, a relação contratual e a cláusula de reajuste, nos termos do art. 373, I, do CPC, ônus do qual se desincumbiu. De outro lado, eventual pagamento das diferenças ou qualquer outra causa extintiva da obrigação constituiria fato a ser comprovado pela demandada, nos moldes do art. 373, II, do CPC. Não apresentados elementos demonstrativos de quitação dos reajustes contratualmente devidos após 05/11/2014, procede, nessa extensão, a pretensão condenatória. III – DO DISPOSITIVO. Diante do exposto, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, julgo extinto, sem resolução do mérito, o pedido de reintegração/desocupação do imóvel, em razão da perda superveniente do interesse processual; e, com fundamento no art. 487, I, do CPC, julgo parcialmente procedente a pretensão condenatória para condenar a parte ré ao pagamento das diferenças entre os alugueres efetivamente pagos e aqueles decorrentes da aplicação do reajuste anual pelo IGP-M previsto na cláusula quarta do contrato, a partir de 05/11/2014 e até a data da audiência de conciliação realizada em setembro de 2017, e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária, a partir da citação (art. 405 do CC). Determino, outrossim, a adoção dos seguintes comandos: 1. Considerando a sucumbência recíproca, a condenação das partes no pagamento das custas e honorários advocatícios sucumbenciais, estes no patamar de 10% sobre o valor da condenação (art. 85 e 86, ambos do CPC), na proporção de 50% para cada. Se a parte sucumbente for beneficiário da gratuidade da justiça, ficam as despesas e os honorários sucumbenciais sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário (art. 98, §3º, do CPC). 2. A autorização, após o trânsito em julgado, do desentranhamento dos documentos colacionados, mediante recibo e juntada de cópia nos autos do processo, se requerido. Transitada em julgado a sentença, nada mais requerido, arquivem-se os autos. Expedientes necessários. Angicos/RN, data do sistema. Rafael Barros Tomaz do Nascimento Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
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