0093535-26.2009.8.06.0001

Intimação

TJCE · 22ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza · INTIMAÇÃO DA SENTENÇA

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 22ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0698, Fortaleza-CE - E-mail: for.22cv@tjce.jus.br Processo nº: 0093535-26.2009.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Defeito, nulidade ou anulação] Requerente: AUTOR: VERA LUCIA GOMES DE SOUSA MAGALHAES, CARLOS CESAR MAGALHAES Requerido: REU: ANA CECILIA ALVES, ALZIRA MARIA SANTOS GARCIA, ANA CAROLINA ALVES, JOSE DE DEUS MOTA GARCIA, MARIA DE NAZARE ALVES, BENICIO XIMENES DE AZEVEDO SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de Ação de Anulação de Negócio Jurídico proposta por Carlos César Magalhães e Vera Lúcia Gomes de Sousa Magalhães em face de Antônio Rogério Alves e Maria Fátima do Nascimento, José de Deus Mota Garcia e Alzira Maria Santos Garcia e Benício Ximenes de Azevedo. Narra a parte autora, em síntese, que em 27/05/2009, adquiriu, por escritura pública de compra e venda, parte do referido terreno pelo valor de R$ 100.000,00, situado no distrito de Parangaba, lugar Siqueira, nesta Capital, objeto da matrícula nº 231 do Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Zona de Fortaleza, tendo sido representados no ato por procuração atribuída a Benício Ximenes de Azevedo. Sustentou que foi imitida na posse do imóvel em 16/03/2009, mas que, em meados de maio do mesmo ano, teria ocorrido a invasão do bem por José de Deus Mota Garcia, acompanhado de terceiros, ocasião em que os autores teriam sido expulsos do local. Alegou, ainda, que posteriormente apurou que o imóvel teria sido vendido a outra pessoa por instrumento de procuração, afirmando que as declarações constantes da escritura pública seriam falsas, pois, segundo sua versão, à época do negócio já seriam legítimos proprietários do imóvel. Decisão de fls. 39/40 concedendo a tutela antecipada e determinando a reintegração de posse do imóvel em questão aos autores. Manifestação de pedido de reconsideração em fls. 45/48 formulado por José de Deus Mota Garcia e Alzira Maria Santos Garcia. Despacho de fl. 73 revogando a decisão que concedeu a expedição de reintegração de posse aos autores. Contestação apresentada em fls. 113/119 por Antônio Rogério Alves e Maria Fátima do Nascimento, alegando, preliminarmente, ilegitimidade passiva, no mérito, afirmaram que o terreno, originariamente com área total de 7.260,00m², foi dividido ao meio e alienado em épocas diferentes: metade teria sido vendida a Benício em 24/07/1998, e a outra metade a Cristiano Santos Garcia em 27/03/2009, mediante procuração pública e contrato particular de promessa de compra e venda. Alegaram, ainda, que não houve venda duplicada do mesmo imóvel, mas alienações de frações distintas, e imputaram fraude à subsequente cadeia negocial, sustentando que o substabelecimento teria suprimido, de má-fé, a expressão "50%", o que teria permitido a aquisição indevida da integralidade do bem por terceiro. Defenderam, em síntese, que os promovidos não praticaram qualquer irregularidade e que eventuais falcatruas decorreriam da atuação de Benício Ximenes, de Cristiano Santos Garcia, de José de Deus Mota Garcia e do cartório mencionado. Réplica à contestação apresentada em fls. 164/169. Contestação apresentada por José de Deus Mota Garcia e Alzira Maria Santos Garcia em fls. 209/216, alegando, preliminarmente, a ilegitimidade ativa dos autores, inépcia da inicial, no mérito, afirmam ter a registro imobiliário desde 17/04/2009, alegando ser o legítimo proprietário, destaca que o imóvel objeto de seu registro seria uma área edificada, composta por casa de dois pavimentos e dois galpões onde funciona empresa de autopeças, pugna pela improcedência da ação com a condenação em litigância de má-fé. Pedido de exclusão em fls. 220/221 de Antonio Rogerio Alves e Maria de Fátima do Nascimento do polo passivo da demanda. Manifestação de José de Deus Mota Garcia e Alzira Maria Santos Garcia se insurgiram contra o pedido de desistência formulado pelos Autores em fls. 225/231. Decisão de fl. 259 determinando a intimação das partes para se manifestarem acerca das provas que pretendem produzir. Contestação apresentada por Benício Ximenes de Azevedo em fls. 445/454, alegando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva, afirmou que a pretensão inicial busca a anulação de escritura pública de compra e venda realizada em nome de José de Deus Mota Garcia, de modo que ele, Benício, não teria participado do negócio sub judice, limitando-se a comparecer em ato notarial para substabelecer poderes. Alegou que o imóvel teria sido comercializado inicialmente pela Sra. Aila Maria Alves Gomes e pelos autores, e que somente teria outorgado substabelecimento para formalização da operação, sem obter vantagem econômica e sem ter agido de má-fé. Indicou, ainda, como parte legítima para figurar no polo passivo a Sra. Aila Maria Alves Gomes, apontada como responsável pela negociação com os autores, com fundamento nos arts. 338 e 339 do CPC. No mérito, sustentou que o negócio jurídico foi celebrado de boa-fé, que os autores teriam sido imitidos na posse após a negociação, e que eventual controvérsia decorre de atos praticados por terceiros, sem participação ou vantagem de sua parte. Réplica em fls. 464/466. Decisão interlocutória de fls. 580/583 reconhecendo a desistência da ação em face de Antônio Rogério Alves e Maria Fátima do Nascimento e declarando extinta a ação, não acolhendo a pretensão do réu Benício no sentido de chamamento do feito da pessoa de Aila Maria Alves Gomes, em que poderá ser ouvida na condição de testemunha. Rejeitando a preliminar de ilegitimidade passivada arguida em contestação de Benício. Determinando ainda a produção de prova oral com a colheita de depoimento pessoal do requerido Benício Ximenes de Azevedo e nos testemunhos de Cristiano Santos Garcia e Aila Maria Alves Gomes, bem como das testemunhas anteriormente arroladas. Audiência de instrução realizada em 29/05/2026, conforme termo em ID 205270841, mídias em anexo, em que foram ouvidas as partes demandadas José De Deus Mota Garcia e Benício Ximenes De Azevedo, foram ouvidas as testemunhas Arlindo Alves Teixeira, Pedro gomes Crispin e Ailá Maria Alves Gomes. Alegações Finais apresentadas pela parte ré José de Deus Mota Garcia e Alzira Maria Santos Garcia em ID 225384762 pugnando pela improcedência da ação. Alegações Finais apresentadas pela parte autora Vera Lucia Gomes Sousa Magalhães e Carlos Cesar Magalhães em ID 225612073 pugnando pela procedência da ação. É o que importa relatar. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de ação anulatória por meio da qual os autores pretendem a declaração de nulidade de negócio jurídico e dos atos registrais subsequentes relacionados ao imóvel objeto da matrícula nº 231 do Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Zona de Fortaleza, sustentando terem adquirido validamente o bem em 27/05/2009, mediante escritura pública lavrada por intermédio de procuração outorgada a Benício Ximenes de Azevedo, sendo posteriormente surpreendidos pela alegada transferência irregular do mesmo imóvel ao réu José de Deus Mota Garcia. As preliminares remanescentes de ilegitimidade ativa e passiva já foram rejeitadas ao longo da instrução processual, não havendo questões processuais pendentes capazes de obstar o exame do mérito. O ponto controvertido consiste em verificar se houve efetivamente venda duplicada do mesmo imóvel, bem como se os negócios jurídicos e registros posteriores impugnados pelos autores estão contaminados por vício capaz de justificar sua anulação. Inicialmente, observa-se que a tese autoral está construída sobre a premissa de que teriam adquirido legitimamente a integralidade da área posteriormente transferida a José de Deus Mota Garcia. Contudo, a instrução revelou situação substancialmente diversa. Em sede de audiência foi colhido o depoimento pessoal dos réus e das testemunhas. A parte ré José de Deus relata que: "comprou o terreno da Ayla em março de 2009. Ela tinha a procuração do Benício, não lembra da matrícula do imóvel. Afirma que transferiu pro seu nome. Comprou 50% do imóvel da Sra. Ayla que fica de frente, na época não estava ocupado por ninguém. Em seguida, começou a negociação da parte de trás com Rogério. O senhor rogério vendeu 50% a Ayla. Ela comprou e nunca transferiu, pois continuava tudo em nome do Rogério, a matrícula se referia a 7.2000m, a matrícula era uma só. Na escritura falava 100%. Na procuração da Ayla só falava em 50%. Afirma que o terreno foi escriturado 100% pra ele. Afirma que ocupa a parte de frente e de trás do imóvel. E que o imóvel está em seu nome. Afirma que tem uma oficina, farmácia, revenda. Foi 50 mil em cheque e o resto em espécie. Afirma que logo depois teve um arrombamento em seu imóvel quebrou cadeado, telhado, foi em julho de 2009 e disseram que teria sido César. Fez perícia e um TCO. Continua no imóvel, pois suas empresas são lá. Afirma que ele nem apareceu lá. Afirma que o pessoal disse que tinha sido Carlos César quem arrombou. Conhece Cristiano Santos Garcia, afirma que é seu filho. Afirma que reconhece o contrato entre Rogério e Cristiano. Afirma que reconhece o traslado de procuração e que os 50% é do fundo do terreno. Afirma que reconhece o substabelecimento do Cristiano para José de Deus em que está substabelecendo 100% do terreno. Afirma que essa procuração de Benício pra Ayla foi o documento que ela apresentou pra ir vender o terreno. Comprou a parte da frente em março e a parte de trás em abril. A negociação começou em novembro de 2008, quando deu um carro pra Ayla. Nunca tratou com o Benício que foi tudo com Ayla." A parte ré Benício relatou que: "o imóvel lá é no seu nome, do espesso da Ayla. Afirma que queria tirar do seu nome. Não sabia que estava no seu nome. Ele faleceu e queria que tirasse do seu nome. Não foi no cartório, ele colocou no seu nome. Depois de muito tempo foi no cartório. O terreno em si não era meu era dele. Não lembra de quando foi que soube que estava no seu nome. Nunca teve a posse, quem tinha a posse era a Ayla e o Walter. Não sabe quem era o nome do antigo proprietário do imóvel. Não tem noção da metragem do imóvel. Era um terreno só. Não tinha outro dono. Sabe que a Ayla lhe pegou em Sobral e lhe levou pra o escritório de Carlos Cesar pra assinar a venda do terreno, afirma que assinou a venda pra ele, que lê pouco. Afirma que o cartório veio no escritório dele, não sabe quanto foi e nem a metragem. Era cunhado do Walter. Walter faleceu. Ayla nunca pediu pra assinar documento de compra e venda pro José de Deus. Não lembra a data que veio a Fortaleza." A testemunha Renato relatou que: "é cunhado da Ayla, afirma que ela estava trás de uma pessoa pra comprar o terreno e apresentou ela ao César. Ela vendeu o terreno por 600 e tantos mil reais, que ele deu uma casa, um carro e um valor em dinheiro. Não tem conhecimento de que o imóvel foi arrombando pelo José de Deus. Sabe que o terreno era a parte da frente, não sabe precisar a metragem, ficava na Ozório de Paiva e que tinha um terreno atrás, mas não sabe de quem era ou a metragem. O imóvel era da Ayla, pois o marido dela faleceu e ficou pra ela. Depois disso, ele colocou uma pessoa dele pra morar lá. Além do César tinha um cunhado seu que morava do lado e que trabalhava consertando imóveis, o Maurílio. Não conheceu Rogério. No final de 2008 pra 2009 a compra do terreno, afirma que presenciou a compra entre Ayla e César. Não sabe dizer quem tem a posse do imóvel hoje. Afirma que passa em frente ao imóvel e que lá tem uma oficina hoje, que é do filho do De Deus. Tem um prédio de uma farmácia, não sabe de quem é. Por trás no outro terreno tem uma fonte de água que é do De Deus e da esposa dele. Ayla não mora mais na casa, quem mora na casa sou eu. Afirma que não paga aluguel pra ela. A dona da casa é Ayla que foi quem recebeu. Ayla é sua cunhada. O Benício não participou da negociação." A testemunha Ayla relatou que: "Não está lembrada a dimensão do imóvel. O imóvel era do falecido marido. Seu falecido marido comprou e colocou no nome do seu cunhado. Ele comprou em 98 de Antônio Rogério Alves. Seu marido faleceu em 2007 e tinha colocado o nome do Benicio. Afirma que ele comprava imóveis e colocava em nome de outras pessoas. Afirma que Benício lhe passou uma procuração pra vender com plenos poderes em 2008. O imóvel era registrado. O terreno foi vendido para José de Deus. Compareceu ao cartório e assinou sem ler. Vendeu o imóvel pro José de Deus Mota Garcia em 2009. Hoje quem ocupa o imóvel é o José de Deus. Afirma que recebeu a procuração em junho de 2008. É um terreno só e que uma parte era do seu esposo. Achava que era todo, mas depois viu que era só a parte da frente. Logo em seguida soube que José comprou a outra parte de Cristiano. Hoje funciona uma oficia, farmácia e um lava jato. As empresas pertencem ao José de Deus. De 2009 pra cá José de Deus sempre ocupou o imóvel. Afirma que foi buscar Benício pra ele assinar em relação a parte de trás. Afirma que começou a negociar com César a parte de trás do Rogério. E que não ofereceu a César a parte da frente, pois já tinha vendido a José de Deus. Morou na parangaba, pois a casa foi dada como sinal pelo senhor César em relação a parte de trás do terreno. Recebeu uma ranger. Não lembra por quanto recebeu essa casa. Nega ter vendido a casa, somente recebeu o sinal, pois estava negociando. Afirma que devolveu o imóvel após saber que o Rogério já tinha vendido. E a ranger ficou com a sua sócia Renata Sousa. Morou por pouco tempo nessa casa. Tem uma irmã casada com Antônio Renato, afirma que chegou a morar lá na casa com eles. A procuração do Benício foi feita em Sobral. Depois fez uma procuração para Cristiano, não lembra onde foi feita. Afirma que passou uma procuração com poderes para o filho de João de Deus, Cristiano. Não lembra de ter ido a Tianguá fazer procuração ou substabelecimento. Não trouxe seu Benício para assinar a escritura e não sabe se ele assinou nenhuma escritura. Não sabe se o Benício assinou documento vendendo a parte da frente para o César. Quem administrava o imóvel era seu falecido marido. O imóvel só estava no nome do Benício. Assim que ele faleceu afirma que ficou tomando de conta. Da venda o dinheiro ficou todo com ela. Na tratativa o Benício não estava presente." A testemunha Getúlio relatou que: "final do ano de 2008 e no ano de 2009 deu aulas particulares para Samara, filha de José de Deus. Em meados do mês de abril, afirma que terminou a aula e José de Deus lhe chamou pra ir lá ver a compra desse terreno ali perto, na época ele afirmou que tinha comprado uma parte um mês antes e agora tinha comprado outra parte., mas não entrou em detalhes de quem tinha comprado. Não sabe quem ocupava. Na época ele lhe mostrou 2 terrenos, tinha um ponto comercial e uma casa na parte da frente desse terreno. Ele tinha a chave e tudo, o dono era ele. Ele comentou que haviam tentado invadir o terreno, mas não entrou em detalhes. Viu que aumentaram o galpão, foi feita uma oficina do filho dele, do Cristiano. Até hoje o dono daquele terreno é o José de Deus. Reside atualmente em Portugal e foi fazer um intercambio em doutorado. Conheceu em 2008 quando foi dar aula. Foi na segunda quinzena de abril em 2009 no imóvel. Retornou em 2012 e foi na oficina do Cristiano. Já foi testemunha do José De Deus em outro processo. Sabe que foi um outro terreno que chegou a ver. Afirma que conheceu um outro terreno que é onde tem um outra oficina na cidade dos funcionários. Não lembra se tinha caçamba, caminhão lá dentro do imóvel. Não viu muro, não lembra. Ele disse que havia comprado primeiro a parte da frente e depois a parte de trás, não chegou a entrar na parte de trás que ele só mostrou, mas não viu muro." A testemunha Cristiano relatou que: "antes era só uma matrícula, afirma que o imóvel foi adquirido por seu pai em 2009, é uma matrícula só e são dois proprietários, comprou uma parte da Ayla e outro do Rogério. Sabe que foi comprado em duas pessoas, que a área total é de 7.200m². Comprou a parte da Ayla da frente e do Rogério a parte de trás. Foram dois proprietários e dois pagamentos diferentes. Afirma que quando ele comprou tinha um prédio inacabado e um muro, eram dois terrenos separados, não sabe dizer se era um documento só. Não conhece o Rogério. Comprou da parte da frente da Ayla, foi comprada por José de Deus em aproximadamente 3.600m². Afirma que a parte de trás foi comprada de Rogério. Após a compra, hoje existe um prédio alugado pra farmácia, tem a sua oficina e ao lado outra oficia, na parte de trás tem um lava jato e uma fonte de água, quem construiu foi seu pai. A compra com Rogério foi no mês 04 em 2009, o contrato com Rogério foi em seu nome. A parte da frente foi no mês 03 de 2009 entre José de Deus e Ayla. Não sabe quem assinou a escritura pra transferir pro seu pai. Afirma que assinou um substabelecimento para seu pai no mês 04 também. Não tem costume de usar o cartório de Tianguá. A tratativa de negociação e documentação era com seu pai, José de Deus. Afirma que sabe de uma reintegração em nome de seu Carlos César. Afirma que teve uma invasão no prédio. Relata que tem testemunha indicando que a invasão foi a mando do César. Não participou da escritura. A negociação foi só com a Ayla. O pagamento foi feito para Ayla. Sempre foi Ayla quem tomou a frente. Não conheceu Benício em momento algum." A prova oral produzida demonstra que a origem da controvérsia decorreu da existência de uma única matrícula registral para área que, na prática, vinha sendo tratada pelas partes negociais como composta por duas frações distintas. Evidencia também a atuação de diversos intermediários e procuradores ao longo da cadeia de negócios. A escritura pública impugnada foi formalizada e registrada anteriormente ao negócio jurídico invocado pelos autores, incidindo, em princípio, os princípios da continuidade e da prioridade registral, pilares do sistema imobiliário brasileiro. Urge mencionar ainda que o fato de que foram produzidos documentos oriundos do cartório responsável pelos atos questionados, sem que tenha restado comprovada a alegada falsidade dos selos, da escritura ou dos demais instrumentos utilizados para a transferência imobiliária. Depreende-se do acervo probatório que José de Deus ingressou na posse do imóvel ainda em 2009, nele realizando edificações e implantando atividades empresariais que permanecem em funcionamento até a presente data, fato confirmado de forma convergente pelas testemunhas ouvidas. Também restou demonstrado que o imóvel encontra-se registrado em nome de José de Deus há longo período, circunstância que reforça a presunção de legitimidade dos atos registrais, a qual somente poderia ser afastada mediante prova robusta e segura da nulidade alegada. Contudo, a prova produzida não permite concluir com segurança que houve transmissão ilícita dos mesmos direitos já anteriormente adquiridos pelos demandantes, tampouco que José de Deus tenha agido de má-fé ao adquirir o imóvel. Nos termos do art. 373, I, do CPC, incumbia aos autores comprovar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente a alegada fraude documental, a extrapolação dos poderes de representação e a consequente nulidade dos atos praticados, no entanto, os autores não se desincumbiram do ônus probatório que lhes competia. Em matéria de anulação de negócio jurídico e desconstituição de registro imobiliário consolidado há mais de quinze anos, exige-se prova firme, convincente e inequívoca do vício alegado, o que não se verifica no caso concreto. Desse modo, não demonstrados os fatos constitutivos do direito invocado, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe. Litigância de Má-Fé Os réus José de Deus Mota Garcia e Alzira Maria Santos Garcia requereram a condenação da parte autora por litigância de má-fé, sustentando que os demandantes teriam deduzido pretensão sabidamente infundada. O pedido, contudo, não merece acolhimento. Nos termos dos arts. 79 e 80 do Código de Processo Civil, a caracterização da litigância de má-fé exige demonstração inequívoca de conduta dolosa da parte, consistente, dentre outras hipóteses, em alterar a verdade dos fatos, usar o processo para objetivo ilegal, proceder de modo temerário ou provocar incidente manifestamente infundado. Embora a instrução processual não tenha confirmado a tese defendida pelos autores, a improcedência da demanda, por si só, não conduz automaticamente ao reconhecimento da má-fé processual. Não se verifica, portanto, que os autores tenham alterado conscientemente a verdade dos fatos, deduzido pretensão contra texto expresso de lei ou utilizado o processo para finalidade ilícita. O que se constata é que a tese sustentada pela parte autora não encontrou suporte suficiente na prova produzida durante a instrução processual. Dessa forma, ausente comprovação de qualquer das hipóteses previstas no art. 80 do CPC, rejeito o pedido de condenação dos autores por litigância de má-fé. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a ação, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, procedam-se às baixas e arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. Débora Danielle Pinheiro Ximenes Freire Juíza de Direito (Núcleo de Produtividade Remota)