0082391-75.2025.8.16.0014

Intimação

TJPR · 3º Juizado Especial Cível de Londrina · Conclusão

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL DE LONDRINA 3º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE LONDRINA - PROJUDI Atendimento:https://bit.ly/3jeclondrina ou Av Duque de Caxias, 689 - 2º Andar - Caiçaras - Londrina/PR - CEP: 86.015-902 - Fone: (43) 3572-3209 - E-mail: 3juizadolondrina@tjpr.jus.br SENTENÇA Classe Processual: Execução de Título Extrajudicial Assunto Principal: Despesas Condominiais Processo nº: 0082391-75.2025.8.16.0014 Exequente(s): CONDOMÍNIO LONDON GARDEN Executado(s): CONSTRUTORA E INCORPORADORA PRIDE S.A. Vistos. Iniciada a presente execução, houve a penhora de numerário nos autos (sequência 34.1), para fins de garantia do juízo. Realizada sessão de conciliação e não havendo composição amigável (termo de sequência 50.1), a executada/embargante ratificou as razões dos embargos à execução opostos anteriormente (sequência 39), onde defendeu a inaplicabilidade da tese firmada pelo STJ quando do julgamento do Tema 886. Além disso, arguiu sua ilegitimidade passiva para responder pelos débitos condominiais, em razão da consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária, Caixa Econômica Federal (CEF). Quanto ao débito, alegou a existência de excesso de execução, pela inclusão indevida de verba sob a rubrica de “encargos”. Juntou novos documentos às sequências 47 e 61. Em suas manifestações (sequências 53.1 e 68.1), o exequente/embargado argumentou que as teses de defesa são todas improcedentes. É o relatório. Decido. Preliminarmente, deve ser observado que em momento algum foi declarada a submissão do presente caso às teses estabelecidas quando do julgamento do Tema 886, pelo STJ. Na verdade, este juízo não discorda de que não se aplica o Tema acima apontado para a solução deste processo. Como já exposto em diversas outras oportunidades, o reconhecimento da responsabilidade da construtora executada pelas cotas condominiais em discussão decorre de sua posse direta sobre o imóvel gerador do débito. Apesar de não ser ponto controvertido de que a embargante/executada não é proprietária do imóvel, é indiscutível que exerce a posse sobre o bem. Tanto é assim, que ela própria reconhece que reteve as chaves do imóvel – diante da inadimplência dos adquirentes. Portanto, na qualidade de possuidora do bem, também é responsável pelo pagamento das despesas ordinárias, inclusive as cotas condominiais. Claro está que tal débito pode também ser cobrado dos proprietários, tratando-se de responsabilidade solidária. Este é o entendimento acolhido pelos Tribunais de Justiça pátrios: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE. PROPRIETÁRIO CONSTANTE DA ESCRITURA PÚBLICA. CORREÇÃO MONETÁRIA. APLICAÇÃO DOS ÍNDICES PREVISTOS EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS. ART. 85, §2º, DO CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) 2. Nesta sede recursal o réu alega, preliminarmente, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. No mérito, caso não acolhida preliminar aventada, requer seja a correção monetária dos débitos condominiais, do item “a” do dispositivo da sentença apelada, corrigida de acordo com o Índice Geral de Preços de Mercado – IGPM, conforme pactuado na convenção condominial acostada aos autos. 2.1. Contrarrazões, requerendo a parte apelada a condenação do apelante em litigância de má-fé nos termos do art. 80 incisos I e VII do CPC. 3. Preliminar de ilegitimidade passiva. 3.1. Da análise dos autos, verifica-se a certidão de ônus referente ao imóvel em questão emitida pelo Terceiro Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal em que o réu consta como proprietário do imóvel. 3.2. Sabe-se que as responsabilidades associadas ao condomínio são de natureza propter rem, ou seja, estão ligadas ao imóvel e não à pessoa que reside na unidade quando a dívida é contraída. Portanto, tanto o proprietário do imóvel quanto qualquer ocupante da unidade, seja ele comprador compromissário, locatário, comodatário, entre outros, são responsáveis pelo pagamento das cotas de despesas do condomínio. 3.3. A responsabilidade pelo pagamento das despesas do condomínio é configurada simplesmente pela demonstração de que o devedor é o proprietário ou detentor do imóvel. Assim, o condomínio tem a opção de exercer o direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou contra quem esteja na posse do bem. A ação de cobrança pode ser movida contra qualquer um deles individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo. 3.4. Assim, considerando que o réu é proprietário do imóvel, constando como titular do domínio no registro imobiliário, é responsável pelo pagamento das despesas condominiais, motivo pelo qual não se verifica sua ilegitimidade para figurar no polo passivo do presente feito. 3.5. Preliminar rejeitada. 4. Precedente desta Corte de Justiça: “(...) 1. As despesas condominiais, por se constituírem em obrigação propter rem, aderem à coisa, e não à pessoa que as contraiu, recaindo o pagamento sobre aquele que figura como proprietário ou possuidor direto do imóvel. 2. O prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança de taxas condominiais é de cinco (5) anos. Precedentes do STJ e do TJDFT. 3. Recurso parcialmente provido. (20140110991554APC, Relator: Arnoldo Camanho, 4ª Turma Cível, DJE: 18/2/2016.). (...) 10. Apelação parcialmente provida. (Acórdão 1889466, 0708297-20.2023.8.07.0020, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/07/2024, publicado no DJe: 23/07/2024.) – o grifo não está no original APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA QUE NÃO OS ACOLHEU. APELO DO AUTOR INSUBSISTENTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL E DO POSSUIDOR PELO ADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. RÉU QUE POSSUI INDIRETAMENTE O BEM NA QUALIDADE DE GESTOR DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL ("FAR"). NATUREZA "PROPTER REM" DA OBRIGAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 373, II, DO CPC. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. ENCARGOS DE SUCUMBÊNCIA COM A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE ADVOGADO. (TJSP; Apelação Cível 1028135-08.2024.8.26.0602; Relator (a): Valentino Aparecido de Andrade; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/08/2026; Data de Registro: 04/08/2026) – o grifo não está no original Além disso, ainda que a tenha ocorrido a consolidação da propriedade do bem em favor da CEF, não há que se falar em sua responsabilização pelos débitos condominiais, em razão da expressa determinação do artigo 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, que determina a imissão na posse do credor fiduciário para transmissão da responsabilidade pelos débitos oriundos do bem: Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. E tal evento não está demonstrado nos autos. Assim, não há que se falar em ilegitimidade passiva da embargante/executada. Por fim, quanto ao alegado excesso de execução, apesar da argumentação apresentada, não há como afastar a cobrança dos valores lançados a título de encargos. Isso porque, foi deliberado em assembleia geral de condôminos, a contratação de empresa garantidora das cotas condominiais, bem como a fixação das sanções em caso de inadimplementos das despesas condominiais. Em caso análogo, o E. Superior Tribunal de Justiça reconheceu a possibilidade de a convenção estabelecer juros moratórios superiores a 1% ao mês. Assim, aplicando-se o entendimento para o caso em análise, verifica-se a possibilidade de cobrança dos encargos moratórios, como ajustado pelos condôminos: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. JUROS MORATÓRIOS EM COTAS CONDOMINIAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO CONVENCIONAL ACIMA DE 1% AO MÊS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão proferido em apelação cível, que manteve sentença de parcial procedência para limitar juros moratórios a 1% ao mês e desacolheu embargos de declaração por ausência de vícios. 2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução de cotas condominiais, com pedidos de redução dos juros convencionados de 5% para 1% ao mês, reconhecimento de impenhorabilidade do bem de família, gratuidade de justiça, homologação de parcelamento e atribuição de efeito suspensivo. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os embargos para fixar juros de mora de 1% ao mês desde o vencimento de cada cota, rejeitou a impenhorabilidade e o parcelamento e fixou honorários de 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa pela gratuidade. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e, em seguida, desacolheu embargos de declaração por ausência de omissão, obscuridade, contradição ou erro material. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional ou deficiência de fundamentação em violação aos arts. 1.022, inciso I, e 489, § 1º, do CPC; e (ii) saber se, à luz do art. 1.336, § 1º, do Código Civil, é possível fixar, em convenção de condomínio, juros moratórios superiores a 1% ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não há negativa de prestação jurisdicional nem deficiência de fundamentação: o acórdão enfrentou as questões essenciais, indicou os motivos da limitação dos juros e fundamentou a solução com base em interpretação sistemática do ordenamento. Quanto ao mérito, o entendimento do Tribunal de origem diverge da orientação do STJ, que admite a estipulação convencional de juros moratórios acima de 1% ao mês após o advento do Código Civil de 2002, devendo ser reconhecida a validade da convenção que prevê a taxa de 5% ao mês. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. Não há violação aos arts. 1.022, inciso I, e 489, § 1º, do CPC quando o acórdão aprecia de forma clara e suficiente as questões essenciais ao julgamento. 2. É possível, nos termos do art. 1.336, § 1º, do Código Civil, a fixação de juros moratórios superiores a 1% ao mês em convenção condominial." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 489 § 1º, 784 X;CC, arts. 397, 1.336 § 1º; Lei n. 4.591/1964, art. 12 § 3º; Lei n. 8.009/1990, art. 3º IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2185019/SC, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 2/10/2023; STJ, AgInt no REsp n. 2130740/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024; STJ, AgInt no REsp n. 1356509/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/3/2024; STJ, REsp n. 2182568/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, decisão monocrática, julgado em 15/5/2025. Uma vez que a verba possui previsão expressa, não se verifica qualquer irregularidade na sua inclusão no cálculo da dívida. Diante do exposto, julgo improcedentes os embargos à execução opostos, com resolução do mérito (art. 487, I, CPC). Considerando que os embargos foram desacolhidos, caberá à executada/embargante arcar com as custas, nos termos do artigo 13-B, da Lei Estadual 18.413/14. No sistema dos Juizados Especiais, não há condenação em honorários em primeiro grau de jurisdição. Não havendo recurso, expeça-se alvará judicial/ofício de transferência em favor da exequente/embargada, quanto ao valor penhorado nos autos. Em seguida, deverá a credora - em 10 (dez) dias - esclarecer se há crédito remanescente pendente de recebimento. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Londrina, data do sistema. Rosângela Faoro Juíza de Direito GS