2026-09-16 · TJSE
APELAÇÃO CÍVEL NO. ACORDÃO........: 50416/2026 ESCRIVANIA.........: ESCRIVANIA DA 2ª CÂMARA CÍVEL E SEÇÃO ESPECIALIZADA CÍVEL NO. PROCESSO.......202600840406 NÚMERO ÚNICO: 0071982-64.2024.8.25.0001 PROCESSO ORIGEM....202411302057 PROCEDÊNCIA........13ª VARA CÍVEL DE ARACAJU GRUPO..............: II RELATOR - G-24 (SIMONE DE OLIVEIRA FRAGA) 1º MEMBRO - G-22 (JOSÉ PEREIRA NETO) 2º MEMBRO - G-23 (ELBE MARIA FRANCO DO PRADO DE CARVALHO EM SUBSTITUIÇÃO A MARIA ANGÉLICA GARCIA MORENO FRANCO) DIST. VINCULADO AO.: 201900815190 APELANTE - ANNA EUGÊNIA PINHEIRO LEITE ADVOGADO - AUGUSTO JOSÉ TEIXEIRA LUDUVICE NETO - OAB: 12004/SE APELADO - CONDOMÍNIO MAR DE ARUANA ADVOGADO - CARLOS ALBERTO ARAGÃO DE SOUZA - OAB: 7382/SE EMENTA: DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TEMA 886 DO STJ. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS EM AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, PROPOSTA POR ADQUIRENTE DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM FACE DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. A AUTORA SUSTENTOU A INEXIGIBILIDADE DE COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS ANTERIORMENTE À ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL, BEM COMO PLEITEOU COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS DECORRENTES DAS COBRANÇAS REPUTADAS INDEVIDAS. O JUÍZO DE ORIGEM RECONHECEU A NATUREZA PROPTER REM DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS E ATRIBUIU À ADQUIRENTE A RESPONSABILIDADE PELOS DÉBITOS PRETÉRITOS, AFASTANDO, AINDA, A CONFIGURAÇÃO DE DANO MORAL. EM APELAÇÃO, A RECORRENTE DEFENDEU QUE, À LUZ DA TESE FIRMADA NO TEMA 886 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, A RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS SOMENTE SE INICIA COM A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE, INCUMBINDO À CONSTRUTORA RESPONDER PELAS COTAS VENCIDAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO (I) DEFINIR SE O PROMISSÁRIO COMPRADOR RESPONDE POR COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS ANTERIORMENTE À SUA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL, QUANDO COMPROVADAS A ENTREGA DAS CHAVES E A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO. (II) VERIFICAR SE A COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL/ENTREGA DAS CHAVES, DESACOMPANHADA DE INSCRIÇÃO EM CADASTROS RESTRITIVOS OU QUALQUER COMPROVAÇÃO DE EXPOSIÇÃO VEXATÓRIA OU OUTRA VIOLAÇÃO A DIREITOS DA PERSONALIDADE, CONFIGURA DANO MORAL INDENIZÁVEL. III. RAZÕES DE DECIDIR AS DESPESAS CONDOMINIAIS POSSUEM NATUREZA PROPTER REM, NOS TERMOS DOS ARTS. 1.336, I, E 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. TODAVIA, CONFORME A TESE VINCULANTE FIXADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO JULGAMENTO DO RESP Nº 1.345.331/RS (TEMA 886), A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS DECORRE DA RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL, CARACTERIZADA PELA IMISSÃO NA POSSE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR E PELA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA ALIENAÇÃO, E NÃO DO MERO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA OU SEU REGISTRO. DEMONSTRADO QUE OS DÉBITOS COBRADOS REFEREM-SE AO PERÍODO COMPREENDIDO ENTRE JULHO E NOVEMBRO DE 2022 - ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES, OCORRIDA EM 02/12/2022 - E SENDO INCONTROVERSA A CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO QUANTO À AQUISIÇÃO E À POSSE DA UNIDADE PELA AUTORA APENAS A PARTIR DESSA DATA, REVELA-SE INEXIGÍVEL A COBRANÇA EM RELAÇÃO À ADQUIRENTE, PERMANECENDO A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO ADIMPLEMENTO DAS COTAS VENCIDAS ANTERIORMENTE À TRANSFERÊNCIA DA POSSE. A JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E OS PRECEDENTES COLACIONADOS CORROBORAM QUE, EM CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, A RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL PERMANECE COM O PROMITENTE VENDEDOR, DESDE QUE COMPROVADAS A ENTREGA DAS CHAVES E A CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO. A MERA COBRANÇA DE OBRIGAÇÃO POSTERIORMENTE RECONHECIDA COMO INEXIGÍVEL, DESACOMPANHADA DE NEGATIVAÇÃO, CONSTRANGIMENTO PÚBLICO, COBRANÇA VEXATÓRIA OU DEMONSTRAÇÃO DE EFETIVA LESÃO AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE, NÃO CONFIGURA DANO MORAL INDENIZÁVEL, POR REPRESENTAR MERO DISSABOR INERENTE ÀS RELAÇÕES JURÍDICAS PATRIMONIAIS. INEXISTENTE PROVA DE REPERCUSSÃO CONCRETA SOBRE A ESFERA ÍNTIMA DA AUTORA, IMPÕE-SE A MANUTENÇÃO DA IMPROCEDÊNCIA DESSE PEDIDO. IV. DISPOSITIVO E TESE RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO PARA REFORMAR A SENTENÇA EXCLUSIVAMENTE A FIM DE DECLARAR A INEXIGIBILIDADE DAS COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS ANTERIORMENTE À ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL, OCORRIDA EM 02/12/2022, MANTENDO-SE A IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REDIMENSIONANDO-SE OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. TESE DE JULGAMENTO: NAS PROMESSAS DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, A RESPONSABILIDADE PELAS COTAS CONDOMINIAIS SOMENTE SE TRANSFERE AO PROMISSÁRIO COMPRADOR COM SUA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE E A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO, PERMANECENDO O PROMITENTE VENDEDOR RESPONSÁVEL PELAS DESPESAS VENCIDAS ANTERIORMENTE À ENTREGA DAS CHAVES; A COBRANÇA DESSAS COTAS, DESACOMPANHADA DE EFETIVA VIOLAÇÃO AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE, NÃO ENSEJA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. CONCLUSÃO: VISTOS, RELATADOS E DISCUTIDOS OS PRESENTES AUTOS, ACORDAM OS MEMBROS DO GRUPO II, DA 2ª CÂMARA CÍVEL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SERGIPE, POR UNANIMIDADE DE VOTOS, EM CONHECER DO RECURSO PARA LHE DAR PARCIAL PROVIMENTO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, QUE FICA FAZENDO PARTE INTEGRANTE DESTE JULGADO.