Processo 0061078-13.2014.8.14.0301

2026-09-16 · TJPA

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ UNIDADE DE PROCESSAMENTO JUDICIAL DAS TURMAS DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO ATO ORDINATÓRIO No uso de suas atribuições legais, intimo a parte interessada de que foi oposto Recurso de Embargos de Declaração, estando facultada a apresentação de contrarrazões, nos termos do artigo 1.023, §2º, do CPC/2015.

2026-09-03 · TJPA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0061078-13.2014.8.14.0301 APELANTE: EPITACIO SALIM DE ARAUJO JUNIOR APELADO: AMETISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, THAIS DE MACEDO IVANKI EIRELI - EPP RELATOR(A): Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES EMENTA EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA IMPUTÁVEL AO ADQUIRENTE. INADIMPLÊNCIA DO SALDO DEVEDOR. DIREITO DE RETENÇÃO. AUSÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA. INDENIZAÇÕES INDEVIDAS. COBRANÇAS NÃO DEMONSTRADAS ABUSIVAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação do adquirente contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade de débito e de indenização, reconhecendo a validade da cláusula de tolerância e a inexistência de mora da construtora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em definir: (i) a validade da cláusula de tolerância; (ii) a quem imputar o atraso na entrega; e (iii) a abusividade das cobranças impugnadas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. É válida a cláusula de tolerância de até 180 dias, expressa e clara, nos contratos de imóvel em construção (entendimento consolidado do STJ). 4. Concluída a obra no prazo e não efetivada a entrega em razão da inadimplência do adquirente quanto ao saldo devedor, legítimo o direito de retenção da promitente vendedora (arts. 476 e 477 do CC), não se configurando mora da construtora nem o dever de indenizar. 5. Não demonstrada a abusividade das cobranças (saldo residual, INCC no período de normalidade, comissão de corretagem e taxas condominiais), ônus do autor (art. 373, I, do CPC), mantém-se a improcedência. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e desprovido, com majoração dos honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC). Tese de julgamento: 1. Concluída a obra dentro do prazo, inclusive o de tolerância, e não efetivada a entrega da unidade em razão da inadimplência do adquirente quanto ao saldo devedor, não se configura mora da construtora, sendo indevida a indenização a ela imputada. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator. RELATÓRIO RELATÓRIO Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por EPITÁCIO SALIM DE ARAÚJO JÚNIOR contra a sentença proferida pela 4ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, nos autos da ação declaratória de nulidade de débito c/c perdas e danos c/c danos morais (Proc. nº 0061078-13.2014.8.14.0301) por ele ajuizada em face de DIRECIONAL AMETISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Extrai-se dos autos que o autor adquiriu, mediante instrumento particular de promessa de compra e venda, unidade autônoma (apartamento 504, bloco 02) no empreendimento Residencial Verano Club, com prazo de conclusão e imissão na posse previsto para 30/09/2013, acrescido de cláusula de tolerância de 180 dias. Sustentou o autor a ocorrência de atraso na entrega, a abusividade da cláusula de tolerância e de diversas cobranças (saldo residual, correção pelo INCC, comissão de corretagem e taxas condominiais anteriores à posse), a nulidade de instrumento de confissão de dívida, além de postular a devolução em dobro de valores, indenização por lucros cessantes e aluguéis, perdas e danos e danos morais. O Juízo de origem julgou improcedentes os pedidos, nos seguintes termos: Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil/2015, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos do requerente e, por consequência, extingo o processo com resolução do mérito, uma vez que reconhecida a legalidade da cláusula de tolerância e inexistência de mora por parte da requerida na entrega do imóvel. REVOGO a liminar deferida no curso do processo. CONDENO a parte requerente (...) ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que ora arbitro em R$ 1.500,00 (...). Em suas razões, o apelante reitera os fundamentos da inicial, sustentando o atraso na entrega e a consequente mora da construtora, a abusividade da cláusula de tolerância e das cobranças impugnadas, pugnando pela reforma da sentença. Apresentadas contrarrazões pela manutenção do julgado. É o relatório. Inclua-se na pauta de julgamento do plenário virtual. Belém, data registrada no sistema. DES. RICARDO FERREIRA NUNES Relator VOTO VOTO 1. Juízo de admissibilidade: Presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO do recurso. 2. Razões recursais: Em suas razões, o apelante reitera os fundamentos da inicial, sustentando o atraso na entrega e a consequente mora da construtora, a abusividade da cláusula de tolerância e das cobranças impugnadas, pugnando pela reforma da sentença. Passo a analisar os argumentos articulados. 2.1. Cláusula de tolerância: Não merece acolhida a alegação de abusividade da cláusula de tolerância. Consoante entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ, REsp 1.582.318/RJ[1]), é válida, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a cláusula que prevê prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão da obra e a entrega da unidade, desde que expressa e clara, como no caso, por atender à complexidade inerente à construção civil e não acarretar desvantagem exagerada ao consumidor. Assim, o termo final para a entrega da unidade era 30/03/2014, e não 30/09/2013. 2.2. Inexistência de mora da construtora: O ponto nodal da controvérsia reside em definir a quem imputar o retardamento na entrega da unidade. E, nesse particular, a prova dos autos, tal como valorada na sentença, é desfavorável ao apelante. Com efeito, restou demonstrado que o empreendimento foi concluído dentro do prazo, com a expedição do habite-se, e que a efetiva entrega da unidade somente não ocorreu na data prevista em razão da inadimplência do próprio adquirente quanto ao saldo devedor de R$ 10.513,58, parcela do preço não abrangida pelo financiamento bancário, a ser satisfeita com recursos próprios do comprador, quitado apenas em 22 de dezembro de 2014, sobrevindo a entrega da unidade poucos dias depois. Legítimo, pois, o exercício do direito de retenção pela promitente vendedora, previsto no contrato e amparado na exceção do contrato não cumprido (arts. 476 e 477 do Código Civil): quem não cumpre a sua prestação não pode exigir o implemento da prestação da contraparte. Não configurada, portanto, a mora da construtora, resulta prejudicada a pretensão indenizatória a ela vinculada — lucros cessantes, aluguéis, perdas e danos e danos morais —, cujo pressuposto é justamente o inadimplemento imputável à requerida, ora inexistente. 4. Demais cobranças impugnadas: Quanto às cobranças reputadas abusivas, também não prospera o inconformismo. O saldo residual corresponde à parcela do preço não financiada, de responsabilidade do adquirente, cuja existência e regularidade foram reconhecidas na origem, tendo sido objeto de confissão de dívida válida. A correção do saldo pelo INCC, no período de normalidade (anterior ao termo final da obra), é regular, por refletir a variação do custo da construção. A comissão de corretagem, previamente ajustada e informada, comporta transferência ao consumidor (Tema 938 do STJ[2]). E, no tocante às taxas condominiais, não demonstrou o autor o pagamento de cotas em desacordo com a sua responsabilidade contratual e legal, ônus que lhe competia (art. 373, I, do CPC). Ausente, pois, prova da abusividade, impõe-se a manutenção da improcedência também nesse ponto. 5. Dos honorários recursais: Desprovido o recurso, majoro os honorários advocatícios a cargo do apelante de R$ 1.500,00 para R$ 2.000,00, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. 6. Dispositivo: Ante o exposto, CONHEÇO do recurso, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos, com a majoração dos honorários recursais na forma acima. É o voto. Belém, data registrada no sistema. DES. RICARDO FERREIRA NUNES Relator [1] RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 21/9/2017.) [2] Tema 938/STJ: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP) Belém, 02/09/2026