0058991-29.2026.4.05.8100

Intimação

TRF5 · 14ª Vara Federal CE · Sentença

PODER JUDICIÁRIO 14ª Vara Federal CE PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 0058991-29.2026.4.05.8100 AUTOR: ANA NERI CAMPOS RODRIGUES ADVOGADO do(a) AUTOR: ANA NERI CAMPOS RODRIGUES - CE38909 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: WAGNER TAPOROSKI MORELI - PR44127 SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória de reconhecimento de crédito cumulada com obrigação de fazer, ajuizada por ANA NERI CAMPOS RODRIGUES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando, em síntese, o reconhecimento de direito ao saldo remanescente decorrente da alienação extrajudicial de imóvel adquirido pela autora em leilão promovido pela instituição financeira. Narra a parte autora que adquiriu, mediante arrematação em leilão extrajudicial promovido pela CEF, o imóvel correspondente à Casa nº 01 do Condomínio Residencial Jardins Samaria I, pelo valor de R$ 229.000,00. Sustenta que, após a satisfação da dívida oriunda do contrato de financiamento habitacional anteriormente celebrado entre a instituição financeira e os antigos mutuários, foi apurado saldo remanescente no importe de R$ 39.273,26. Alega que, na condição de atual proprietária, passou a responder por débitos condominiais incidentes sobre o bem e celebrou acordo extrajudicial com o condomínio para quitação da dívida. Defende, por isso, que o saldo remanescente da alienação deveria ser destinado prioritariamente ao pagamento dessas obrigações, invocando a natureza propter rem das despesas condominiais, bem como manifestação anteriormente apresentada pela própria CEF em outro processo judicial. Requereu, assim, a condenação da demandada a destinar o montante de R$ 39.273,26 ao Condomínio Residencial Jardins Samaria I ou, subsidiariamente, a liberar o valor diretamente à autora. Citada, a CEF apresentou contestação. Preliminarmente, arguiu a ilegitimidade ativa da demandante e a necessidade de formação de litisconsórcio passivo com os antigos mutuários. No mérito, sustentou que o saldo remanescente da alienação fiduciária pertence exclusivamente aos antigos devedores fiduciantes, nos termos do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, acrescentando que o edital do leilão atribuía expressamente ao adquirente a responsabilidade pelos débitos fiscais e condominiais incidentes sobre o imóvel. Informou, ainda, que o montante de R$ 39.273,26 foi posteriormente devolvido aos antigos mutuários. Houve réplica, na qual a autora reiterou os argumentos iniciais e sustentou, ainda, que a transferência do saldo aos antigos mutuários ocorreu após a citação da CEF, frustrando o resultado útil do processo. Formulou, subsidiariamente, pedido de conversão da obrigação em perdas e danos. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA A preliminar não merece acolhimento. A legitimidade ad causam deve ser aferida, em regra, à luz da teoria da asserção, considerando-se as afirmações formuladas na petição inicial, em abstrato, sem antecipação do exame acerca da efetiva existência do direito material deduzido. No caso, a autora afirma ser titular de interesse jurídico próprio sobre o saldo remanescente, em razão da aquisição do imóvel em leilão, da assunção dos encargos condominiais e da alegada vinculação econômica do numerário ao bem adquirido. Tais alegações são suficientes para caracterizar, em tese, a pertinência subjetiva da demanda. A conclusão de que o ordenamento jurídico efetivamente lhe confere -- ou não -- direito sobre o saldo controvertido constitui questão de mérito, e não de legitimidade processual. Rejeito, portanto, a preliminar. 2. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO A CEF sustenta, ainda, que os antigos mutuários deveriam integrar o polo passivo, uma vez que são os titulares do crédito representado pelo saldo remanescente. Também não acolho a preliminar. Nos termos dos arts. 114 e 115 do CPC, o litisconsórcio necessário se configura quando a eficácia da sentença depender da presença de todos aqueles atingidos diretamente pela relação jurídica controvertida. No presente caso, todavia, a pretensão pode ser examinada e rejeitada sem qualquer imposição de obrigação aos antigos mutuários e sem necessidade de desconstituição da relação jurídica por eles mantida com a CEF. Com efeito, reconhecendo-se que a autora não possui direito material sobre o saldo remanescente, nenhuma providência judicial será determinada em desfavor dos antigos fiduciantes. Assim, para o julgamento de improcedência da pretensão deduzida contra a CEF, a presença daqueles sujeitos não se revela indispensável. Rejeito, igualmente, a preliminar. 3. CONTROVÉRSIA Superadas as questões processuais, a controvérsia consiste em definir se a adquirente de imóvel alienado em leilão extrajudicial, que passou a responder por despesas condominiais incidentes sobre o bem, possui direito ao saldo remanescente decorrente da liquidação do contrato de alienação fiduciária anteriormente mantido entre a CEF e os antigos mutuários, ou pode exigir que tal numerário seja destinado ao pagamento das obrigações condominiais. A resposta é negativa. A disciplina normativa da matéria consta da Lei nº 9.514/1997. O art. 27, § 4º, estabelece que, realizada a venda do imóvel e satisfeitas as obrigações legalmente dedutíveis do produto da alienação, o credor fiduciário entregará ao devedor a importância que sobejar. A norma estabelece, portanto, destinatário específico para eventual saldo remanescente: o devedor fiduciante. O valor excedente não constitui crédito inerente ao imóvel, tampouco direito real que acompanhe o bem em suas sucessivas transmissões. Trata-se de direito creditório decorrente da liquidação da relação obrigacional existente entre credor fiduciário e devedor fiduciante. No caso concreto, a autora não integrou o contrato de financiamento habitacional originário, não figurou como devedora fiduciante e tampouco demonstrou ter sucedido os antigos mutuários nos direitos decorrentes daquela relação contratual. Sua posição jurídica decorre de relação posterior e distinta: a aquisição do imóvel em leilão extrajudicial. A própria CEF demonstrou que o saldo de R$ 39.273,26 foi apurado em favor dos antigos mutuários e, posteriormente, a eles restituído, conforme a prestação de contas e o recibo de devolução apresentados. Não há nos autos cessão de crédito, sub-rogação convencional, sucessão contratual ou qualquer outro negócio jurídico capaz de transferir à autora a titularidade desse saldo. Portanto, inexiste fundamento legal para determinar à CEF que entregue à adquirente importância que, por expressa disposição normativa, é destinada aos antigos devedores fiduciantes. 5. DA NATUREZA PROPTER REM DAS DESPESAS CONDOMINIAIS A autora sustenta que sua responsabilidade pelos débitos condominiais justificaria a destinação do saldo remanescente ao pagamento dessas obrigações. O argumento não procede. É incontroverso que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, de modo que a obrigação acompanha a titularidade do imóvel, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Essa característica, todavia, disciplina a relação entre condomínio e titular da unidade imobiliária. Não possui o efeito jurídico de transferir ao adquirente créditos pessoais titularizados pelo antigo proprietário perante terceiros. Em outros termos, o fato de a autora responder pelas despesas condominiais em razão da aquisição do imóvel não implica sua sub-rogação automática em direitos creditórios decorrentes do contrato de financiamento anteriormente celebrado pelos antigos proprietários. Tratam-se de planos jurídicos distintos. A obrigação condominial acompanha o imóvel; já o saldo da liquidação da alienação fiduciária decorre de relação contratual pessoal existente entre o credor fiduciário e os respectivos devedores. Não se pode, portanto, extrair da natureza propter rem da dívida condominial consequência jurídica que a lei não estabelece. A conclusão é reforçada pelas próprias condições da alienação. Segundo a documentação trazida pela CEF, o edital do leilão expressamente consignou que os débitos incidentes sobre o imóvel, especialmente as despesas condominiais, deveriam ser levantados e quitados pelo adquirente. A autora, portanto, adquiriu o imóvel conhecendo as condições econômicas e jurídicas da operação. Não se mostra juridicamente possível, após a arrematação, pretender transferir à CEF ou aos antigos mutuários obrigação que o instrumento de alienação atribuiu ao próprio adquirente, mediante apropriação de crédito pertencente a terceiro. A natureza propter rem da dívida explica a responsabilidade da autora perante o condomínio, mas não altera a titularidade do saldo da alienação fiduciária. A autora sustenta, ainda, que a própria CEF, em manifestação apresentada em processo anterior, teria defendido que o saldo remanescente fosse empregado prioritariamente na quitação de ônus incidentes sobre o imóvel, circunstância que caracterizaria reconhecimento do direito ora postulado. Também nesse ponto a pretensão não merece acolhimento. A eventual manifestação processual da instituição financeira acerca da conveniência ou possibilidade de determinada destinação do numerário não possui aptidão, por si só, para modificar a titularidade jurídica do crédito estabelecida em lei. É necessário distinguir a destinação circunstancial ou processualmente sugerida para determinado valor da titularidade jurídica do crédito. A afirmação de que o numerário poderia ou deveria ser empregado no pagamento de determinados encargos não equivale, necessariamente, ao reconhecimento de que o valor pertence à atual adquirente do imóvel. Ainda que se admita a existência de posições administrativas ou processuais contraditórias da CEF, tal circunstância não é suficiente para constituir direito material inexistente. A boa-fé objetiva e a vedação ao venire contra factum proprium constituem instrumentos destinados a impedir o exercício abusivo de posições jurídicas, mas não operam como mecanismo autônomo de transferência de titularidade patrimonial, especialmente em sentido contrário à disciplina expressa contida no art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997. Da mesma forma, comunicação administrativa eventualmente dirigida à autora para comparecimento à instituição financeira não configura cessão de crédito nem reconhecimento inequívoco de sua titularidade sobre o numerário. A própria réplica registra a sucessão dessas manifestações e a posterior transferência dos recursos aos antigos mutuários. A inconsistência administrativa, embora indesejável, não cria direito patrimonial sem suporte normativo. Mais importante: reconhecido que o crédito pertencia aos antigos fiduciantes, a entrega do saldo a seus respectivos titulares representa cumprimento da obrigação legal prevista no art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997. III - DISPOSITIVO Ante o exposto: a) REJEITO as preliminares de ilegitimidade ativa e de necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário; b) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por ANA NERI CAMPOS RODRIGUES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil; Sem condenação em custas e honorários advocatícios nesta instância, nos termos dos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/1995, aplicáveis ao Juizado Especial Federal por força do art. 1º da Lei nº 10.259/2001. Havendo interposição de recurso, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões e, após, remetam-se os autos à Turma Recursal. Após o trânsito em julgado, procedam-se às anotações necessárias e arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.