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TJCE · 2ª Vara Cível da Comarca de Eusébio · INTIMAÇÃO DA SENTENÇA
ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE EUSÉBIO 2ª VARA CÍVEL SENTENÇA Vistos e etc, I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Pedidos de Condenação de Multa Contratual, Fruição de Imóvel, Reintegração de Posse e Ressarcimento de Comissão de Corretagem, ajuizada por CARLOS ROBERTO DE MELO CASTRO e ALCINA ANGÉLICA BESSA MAIA em face de LUCIMEIRE FIRMINO MELO, ambos devidamente qualificados e representados nos autos. (ID 114468739). Relatam os autores que, em 14/07/2020, firmaram com a ré Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra do imóvel situado na Rua Itália, nº 543, Lote 22, Quadra VI, Loteamento Alphaville Eusébio/CE, matrícula nº 12.344 (IDs 114468739 e 114468743), pelo preço de R$ 950.000,00 (novecentos e cinquenta mil reais), dos quais R$ 150.000,00 foram pagos a título de sinal/arras no ato da assinatura, remanescendo saldo de R$ 800.000,00 com vencimento em 30/07/2021 (ID 114468742). Aduzem que a posse do imóvel foi transmitida à ré em 30/07/2020 e que, não obstante sucessivas tentativas de composição amigável e notificação extrajudicial constituindo-a em mora (ID 114468746), a ré jamais adimpliu o saldo devedor. Postulam, em síntese: (i) tutela de evidência/urgência para reintegração liminar da posse; (ii) a rescisão contratual, com retenção das arras (R$ 150.000,00) e condenação da ré ao ressarcimento de R$ 40.000,00 pagos a título de comissão de corretagem; (iii) indenização pela fruição do imóvel, no valor de R$ 7.000,00 mensais, desde a imissão na posse até a efetiva devolução; (iv) a reintegração definitiva de posse; e (v) condenação em ônus sucumbenciais. Por Decisão de ID 114466352 (14/07/2022), foi indeferida a tutela liminar de reintegração de posse, por ausência dos requisitos dos arts. 300 e 561 do CPC, determinando-se o regular prosseguimento do feito. Citada, a ré ofertou Contestação (ID 114463661) na qual, sem negar a inadimplência quanto ao saldo de R$ 800.000,00, sustenta que o imóvel apresentava vício oculto de natureza estrutural - rachaduras nos alicerces, afundamento do solo e comprometimento da estrutura -, supostamente revelado no curso do prazo de pagamento, o que autorizaria a suspensão do adimplemento com fundamento na exceção do contrato não cumprido. Impugna, ainda, o pedido de ressarcimento da comissão de corretagem, por ausência de cláusula contratual expressa nesse sentido, bem como o pedido de indenização pela fruição do imóvel. Requer a total improcedência dos pedidos e a produção de prova pericial de engenharia sobre o imóvel. Em Réplica (ID 114466333), os autores refutam a tese de vício oculto, arguindo, entre outros pontos, a decadência do direito de a ré invocá-lo (art. 445 do Código Civil), a existência de Termo de Vistoria firmado em 07/07/2020 (ID 114463668), no qual a ré não apontou qualquer vício estrutural, e a realização de reparos anteriores à entrega do imóvel por empresa contratada pelos autores. Deferida a produção de prova pericial de engenharia a requerimento da própria parte ré (despacho ID 114466361) e nomeado perito judicial (ID 114468052), sobreveio, após vistoria realizada em 11/09/2024, o Laudo Pericial de Engenharia (ID 136040441), sobre o qual as partes se manifestaram (IDs 150564777 e 152540987). Por Decisão de ID 186339038 (09/12/2025), foram indeferidos os quesitos suplementares formulados pela ré, por reputar-se suficiente o laudo produzido. Consta, ainda, dos autos o ingresso, na qualidade de terceira interessada, da ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE EUSÉBIO (Decisão ID 172391846), que, invocando o teor do Laudo Pericial, postulou a imputação de responsabilidade a uma das partes pelos riscos estruturais identificados, questão cuja apreciação foi expressamente reservada para a sentença. Instada a especificar as provas ainda pretendidas, a ré requereu (ID 187243432) o depoimento pessoal dos autores e a produção de prova testemunhal, pedido indeferido pela Decisão Saneadora de ID 223012841 (31/07/2026), que declarou encerrada a instrução processual e determinou a apresentação de alegações finais em prazos sucessivos, iniciando-se pela parte autora. Somente a parte autora apresentou Alegações Finais (ID 226837210), reiterando os pedidos da inicial, requerendo a aplicação da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 2.201.127/SP para limitar a indenização pela fruição do imóvel ao período de efetivo inadimplemento, e postulando a condenação da ré por litigância de má-fé. A parte ré, regularmente intimada, deixou transcorrer in albis o prazo para suas alegações finais, conforme certidão de ID 238801979. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. Do estado do processo A instrução processual foi regularmente encerrada pela decisão saneadora de ID 223012841, não impugnada e não reformada, sobre a qual não pesa qualquer vício a ser conhecido de ofício. Presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, passo ao exame do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. 2. Do inadimplemento contratual e da pretensão rescisória É fato incontroverso nos autos - não impugnado na contestação (ID 114463661) e expressamente reconhecido nas alegações finais dos autores (ID 226837210) - que a ré não adimpliu o saldo de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais) do preço ajustado, cujo vencimento ocorreu em 30/07/2021, nos termos da cláusula segunda, item 2, do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra (ID 114468739/114468742). A ré não nega o não pagamento; limita-se a buscar justificá-lo com fundamento em alegado vício oculto do imóvel, matéria examinada no tópico seguinte. Nos termos do art. 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, cabendo, em qualquer caso, indenização por perdas e danos. Comprovado o inadimplemento substancial da obrigação principal - correspondente a 84% (oitenta e quatro por cento) do preço ajustado -, impõe-se o acolhimento do pedido de rescisão contratual. 3. Da defesa fundada em vício oculto e na exceção do contrato não cumprido A ré sustenta que a suspensão do pagamento do saldo remanescente estaria justificada pela descoberta, no curso do prazo contratual, de vícios estruturais graves no imóvel - rachaduras nos alicerces, afundamento do solo e comprometimento da segurança da edificação -, o que caracterizaria vício oculto e autorizaria a invocação da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil. Produzida a prova pericial a pedido da própria ré, o Laudo Pericial de Engenharia (ID 136040441) efetivamente identificou a existência de manifestações patológicas no imóvel - notadamente infiltrações nas lajes dos rooftops da frente e dos fundos, corrosão de armaduras, destacamento de revestimentos e comprometimento pontual da laje da garagem, da laje do deck dos fundos e do muro de arrimo. O mesmo laudo, contudo, é categórico ao atribuir a origem dessas anomalias: (i) a fatores endógenos relacionados a falhas de execução construtiva, atribuíveis ao construtor original da edificação - que não se confunde com a pessoa dos autores, adquirentes de imóvel já edificado, conforme Habite-se de 01/12/2017 e Averbação nº 03 da Matrícula 12.344 (IDs 152379508 e 114468743) -; ou (ii) a falhas funcionais decorrentes de mau uso ou ausência de manutenção preventiva, atribuíveis ao próprio usuário do bem, na posse ininterrupta do imóvel desde 30/07/2020, qualidade em que se enquadra a ré. Nesse sentido, a conclusão do laudo é expressa ao afirmar que as manifestações patológicas encontradas 'ou são de responsabilidade do construtor, por serem de origem ENDÓGENA [...] ou são FALHAS FUNCIONAIS, associadas a perda de desempenho por mau uso ou ausência de manutenção, neste caso, responsabilidade do usuário' (item 12 do Laudo Pericial, ID 136040441). Não há, portanto, qualquer conclusão técnica que impute aos autores - na qualidade de promitentes-vendedores que adquiriram o bem já construído - responsabilidade pelas patologias construtivas verificadas. Mais relevante para o desate da controvérsia, contudo, é a circunstância, incontroversa nos autos, de que os alegados vícios somente foram trazidos ao conhecimento dos autores e deste Juízo por ocasião da contestação, apresentada em 12/05/2022 (ID 114463661) - ou seja, mais de nove meses após o vencimento da obrigação de pagamento (30/07/2021) e cerca de vinte e dois meses após a imissão da ré na posse do imóvel (30/07/2020). Nenhum elemento dos autos evidencia que a ré, antes do ajuizamento da presente demanda ou de sua citação, tenha comunicado aos autores, por qualquer meio idôneo, a existência dos vícios estruturais ora invocados, tampouco que tenha condicionado, de forma contemporânea, o pagamento do saldo devedor à realização de reparos determinados. Ao contrário, das próprias tratativas negociais entre as partes - conversas mantidas por aplicativo de mensagens (IDs 114468748 e 114463669) e das negociações de acordo levadas a efeito em agosto de 2021 e em abril de 2022 (documentos referidos nas manifestações de IDs 114466343 e 114463667) - não se extrai, em nenhum momento, que a ré tenha suscitado controvérsia sobre o estado do imóvel ou condicionado o adimplemento à realização de reparos, limitando-se a prometer, reiteradamente, o pagamento do saldo devedor. Tampouco há, nos autos, qualquer elemento de prova de que o montante que a ré entenda devido a título de reparos guarde correspondência, ainda que aproximada, com o saldo de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais) retido, tratando-se de ônus que, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, competia exclusivamente à ré, dele não se desincumbindo. A ré, note-se, sequer deduziu pedido de natureza reconvencional de abatimento de preço ou de indenização por benfeitorias necessárias, restringindo-se a requerer, em contestação, que os autores 'procedam com os reparos necessários' no imóvel que já se encontra, há mais de seis anos, sob sua posse direta. A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, pressupõe correlação temporal e proporcional entre o descumprimento invocado e a recusa da parte exceptio em adimplir a sua própria prestação, não se prestando a justificar, de modo retroativo, inadimplemento contratual já consumado, tampouco a legitimar o inadimplemento total e prolongado de obrigação de pagar quantia certa correspondente à quase totalidade do preço, quando contraposto a vícios cuja gravidade, extensão e correspondência econômica não foram oportuna e minimamente demonstradas pela parte que os invoca como causa impeditiva do pagamento. Assim, ainda que se reconheça, à luz da prova pericial, a existência de determinadas manifestações patológicas no imóvel, tais anomalias - cuja origem não é imputável aos autores - não têm o condão de justificar o integral e prolongado inadimplemento do saldo do preço, tampouco de afastar a caracterização da mora da ré, uma vez que não restou minimamente demonstrado nos autos que os vícios tenham sido oportunamente comunicados aos autores como causa contemporânea do inadimplemento, nem que o valor do saldo retido corresponda, ainda que por estimativa, ao custo dos reparos necessários. Rejeita-se, por conseguinte, a defesa fundada em vício oculto e em exceção do contrato não cumprido, subsistindo íntegra a mora da ré quanto ao saldo de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), a autorizar a rescisão contratual pleiteada. 4. Do requerimento da terceira interessada Associação Alphaville Eusébio Quanto ao requerimento da terceira interessada ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE EUSÉBIO (ID 172391846), no sentido de que seja imputada responsabilidade a uma das partes pelos riscos estruturais identificados no Laudo Pericial, verifica-se, à luz da conclusão técnica já examinada no tópico anterior (ID 136040441), que as manifestações patológicas constatadas decorrem de falhas de execução atribuíveis ao construtor original do imóvel - terceiro estranho à presente lide - ou de falha funcional por ausência de manutenção atribuível ao usuário do bem, qualidade em que se enquadra a ré, possuidora direta do imóvel desde 30/07/2020. Não há, portanto, elementos técnicos que autorizem a imputação de responsabilidade aos autores pelas condições estruturais da edificação, ficando ressalvado à terceira interessada o direito de buscar, pelas vias próprias, em face de quem entenda responsável, as providências de sua competência estatutária, matéria que extrapola os limites objetivos da presente lide, fixados pelos pedidos formulados pelas partes originárias. 5. Da retenção das arras Pactuado, na cláusula segunda, item 4, do contrato (ID 114468739), que, em caso de inexecução do contrato pela promitente-compradora, o valor dado a título de sinal seria perdido em favor dos promitentes-vendedores, e caracterizado o inadimplemento contratual pela ré, impõe-se a retenção, em favor dos autores, do valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) pago a título de arras, nos termos do art. 418 do Código Civil. 6. Da indenização pela fruição do imóvel O uso do imóvel pela ré, sem a contrapartida do pagamento integral do preço ajustado, configura locupletamento sem causa a ser reparado, nos termos do art. 475 c/c art. 884 do Código Civil. Todavia, tendo em vista que a posse foi transmitida à ré por ato voluntário e regular dos autores, no contexto de contrato válido e, até então, adimplido - porquanto tempestivamente pago o sinal -, não se afigura devida indenização pelo período em que a posse foi exercida sob amparo contratual regular, isto é, entre 30/07/2020 e 30/07/2021, data do vencimento da obrigação de pagamento do saldo remanescente e marco a partir do qual se caracterizou a mora da ré. Assim, e tendo em vista que a própria parte autora, em alegações finais (ID 226837210), pugnou pela aplicação da orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a indenização pelo uso do imóvel, nas hipóteses de rescisão de compromisso de compra e venda por inadimplemento do promitente-comprador, limita-se ao período de efetivo inadimplemento, fixa-se a indenização pela fruição do imóvel no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais) mensais, incidente a partir de 30/07/2021 até a data da efetiva desocupação/devolução do imóvel, corrigida monetariamente e acrescida de juros de mora legais, a ser apurada em liquidação por arbitramento, se necessário. 7. Da reintegração de posse Como natural decorrência da rescisão contratual, impõe-se a restituição das partes ao estado anterior, com a devolução do imóvel objeto do litígio aos autores, condicionada à comprovação, pela ré, da quitação dos débitos de impostos, taxas condominiais e tarifas de concessionárias de água e energia incidentes sobre o período de sua ocupação, na forma requerida na petição inicial (ID 114468739). Considerando que a matéria fática relativa à posse e ao inadimplemento já se encontra integralmente esclarecida pela prova documental e pericial produzida sob o crivo do contraditório, e tendo em vista o prolongado período de ocupação do imóvel sem a correspondente contraprestação, estão presentes os elementos que autorizam a eficácia imediata da presente decisão quanto à restituição da posse, nos termos dos arts. 297 e 300 do Código de Processo Civil, aplicáveis à tutela concedida em sentença, ficando desde logo autorizada a expedição do mandado de reintegração de posse, independentemente do trânsito em julgado, ressalvado eventual efeito suspensivo que venha a ser atribuído a recurso porventura interposto. 8. Da comissão de corretagem Os autores postulam a condenação da ré ao ressarcimento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), correspondentes ao valor por eles pago a título de comissão de corretagem ao intermediário da venda (ID 114468744). Compulsando o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra que rege a relação entre as partes (ID 114468739/114468742), verifica-se a ausência de qualquer cláusula que impute à promitente-compradora, ora ré, o ônus de arcar com a comissão de corretagem ajustada entre os autores e o corretor por eles contratado. Nos termos do art. 722 do Código Civil, o contrato de corretagem vincula exclusivamente as partes que o celebraram, não podendo seus efeitos serem estendidos a terceiro que dele não participou, na ausência de estipulação contratual expressa nesse sentido. Tratando-se de despesa contraída pelos próprios autores para a comercialização de imóvel de sua propriedade, e inexistindo, no instrumento contratual firmado com a ré, cláusula que atribua tal encargo à parte compradora, não há fundamento contratual para a condenação pretendida, impondo-se o indeferimento do pedido nesse particular. 9. Da litigância de má-fé Os autores postulam, em réplica e em alegações finais, a condenação da ré nas penas da litigância de má-fé (arts. 79 a 81 do CPC), ao fundamento de que a defesa apresentada teria alterado deliberadamente a verdade dos fatos. Não obstante a defesa da ré não tenha prosperado quanto à imputação de responsabilidade aos autores pelas patologias construtivas identificadas, o Laudo Pericial de Engenharia (ID 136040441) efetivamente constatou a existência de manifestações patológicas reais no imóvel, ainda que de origem distinta da sustentada pela ré. Não se pode, portanto, afirmar que a defesa tenha se baseado em fato integralmente inexistente ou fabricado, mas, quando muito, em equivocada atribuição de causa e em insuficiente comprovação da contemporaneidade e da proporcionalidade da exceção invocada, o que configura exercício, ainda que malsucedido, do direito de defesa, insuficiente, por si só, a caracterizar a má-fé processual. Indefere-se, pois, o pedido de condenação por litigância de má-fé. 10. Dos ônus sucumbenciais Tendo os autores decaído de parcela mínima dos pedidos formulados - o pedido de ressarcimento da comissão de corretagem e a redução do termo inicial da indenização pela fruição -, aplica-se o disposto no art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, respondendo a ré, por inteiro, pelas custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial (ID 114468739), resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECRETAR a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra firmado entre as partes em 14/07/2020 (ID 114468739/114468742), por inadimplemento da ré quanto ao saldo do preço; b) DECLARAR a perda, em favor dos autores, do valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) pago a título de arras/sinal, nos termos do art. 418 do Código Civil; c) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel, no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais) mensais, incidente entre 30/07/2021 e a data da efetiva desocupação/devolução do imóvel, corrigida monetariamente e acrescida de juros de mora legais, a ser apurada em liquidação por arbitramento, se necessário; d) DETERMINAR a reintegração dos autores na posse do imóvel descrito na Matrícula nº 12.344 do Cartório de Registro de Imóveis do Eusébio/CE, condicionada a devolução à comprovação, pela ré, da quitação dos débitos de impostos, taxas condominiais e tarifas de concessionárias de água e energia incidentes sobre o período de sua ocupação, autorizada desde logo a expedição do mandado de reintegração de posse, com eficácia imediata, nos termos da fundamentação retro; e) INDEFERIR o pedido de condenação da ré ao ressarcimento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) pagos a título de comissão de corretagem, por ausência de previsão contratual que imponha tal ônus à parte ré; f) INDEFERIR o pedido de condenação da ré por litigância de má-fé; g) REGISTRAR, quanto ao requerimento da terceira interessada Associação Alphaville Eusébio (ID 172391846), que a prova pericial não autoriza a imputação de responsabilidade aos autores pelas patologias estruturais verificadas no imóvel, ressalvado à terceira interessada o direito de buscar, pelas vias próprias, em face de quem entenda responsável, as providências de sua competência estatutária. Em razão da sucumbência mínima dos autores, CONDENO a ré ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos dos arts. 85, § 2º, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Expeça-se mandado de reintegração de posse, observadas as cautelas de praxe. Quanto à solicitação de liberação de honorários periciais remanescentes formulada pelo perito judicial (ID 224214532), diante do encerramento da fase de conhecimento, defiro o levantamento do saldo, tendo em vista, inclusive, a ausência de impugnação das partes (IDs 226738921 e certidão ID 238801979), devendo a Secretaria expedir o necessário. Transitada em julgado, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. P.R.I. Exp. Nec. Eusébio - CE., data da assinatura digital. REJANE EIRE FERNANDES ALVES JUÍZA DE DIREITO TITULAR
TJCE · 2ª Vara Cível da Comarca de Eusébio · INTIMAÇÃO DA SENTENÇA
ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE EUSÉBIO 2ª VARA CÍVEL SENTENÇA Vistos e etc, I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Pedidos de Condenação de Multa Contratual, Fruição de Imóvel, Reintegração de Posse e Ressarcimento de Comissão de Corretagem, ajuizada por CARLOS ROBERTO DE MELO CASTRO e ALCINA ANGÉLICA BESSA MAIA em face de LUCIMEIRE FIRMINO MELO, ambos devidamente qualificados e representados nos autos. (ID 114468739). Relatam os autores que, em 14/07/2020, firmaram com a ré Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra do imóvel situado na Rua Itália, nº 543, Lote 22, Quadra VI, Loteamento Alphaville Eusébio/CE, matrícula nº 12.344 (IDs 114468739 e 114468743), pelo preço de R$ 950.000,00 (novecentos e cinquenta mil reais), dos quais R$ 150.000,00 foram pagos a título de sinal/arras no ato da assinatura, remanescendo saldo de R$ 800.000,00 com vencimento em 30/07/2021 (ID 114468742). Aduzem que a posse do imóvel foi transmitida à ré em 30/07/2020 e que, não obstante sucessivas tentativas de composição amigável e notificação extrajudicial constituindo-a em mora (ID 114468746), a ré jamais adimpliu o saldo devedor. Postulam, em síntese: (i) tutela de evidência/urgência para reintegração liminar da posse; (ii) a rescisão contratual, com retenção das arras (R$ 150.000,00) e condenação da ré ao ressarcimento de R$ 40.000,00 pagos a título de comissão de corretagem; (iii) indenização pela fruição do imóvel, no valor de R$ 7.000,00 mensais, desde a imissão na posse até a efetiva devolução; (iv) a reintegração definitiva de posse; e (v) condenação em ônus sucumbenciais. Por Decisão de ID 114466352 (14/07/2022), foi indeferida a tutela liminar de reintegração de posse, por ausência dos requisitos dos arts. 300 e 561 do CPC, determinando-se o regular prosseguimento do feito. Citada, a ré ofertou Contestação (ID 114463661) na qual, sem negar a inadimplência quanto ao saldo de R$ 800.000,00, sustenta que o imóvel apresentava vício oculto de natureza estrutural - rachaduras nos alicerces, afundamento do solo e comprometimento da estrutura -, supostamente revelado no curso do prazo de pagamento, o que autorizaria a suspensão do adimplemento com fundamento na exceção do contrato não cumprido. Impugna, ainda, o pedido de ressarcimento da comissão de corretagem, por ausência de cláusula contratual expressa nesse sentido, bem como o pedido de indenização pela fruição do imóvel. Requer a total improcedência dos pedidos e a produção de prova pericial de engenharia sobre o imóvel. Em Réplica (ID 114466333), os autores refutam a tese de vício oculto, arguindo, entre outros pontos, a decadência do direito de a ré invocá-lo (art. 445 do Código Civil), a existência de Termo de Vistoria firmado em 07/07/2020 (ID 114463668), no qual a ré não apontou qualquer vício estrutural, e a realização de reparos anteriores à entrega do imóvel por empresa contratada pelos autores. Deferida a produção de prova pericial de engenharia a requerimento da própria parte ré (despacho ID 114466361) e nomeado perito judicial (ID 114468052), sobreveio, após vistoria realizada em 11/09/2024, o Laudo Pericial de Engenharia (ID 136040441), sobre o qual as partes se manifestaram (IDs 150564777 e 152540987). Por Decisão de ID 186339038 (09/12/2025), foram indeferidos os quesitos suplementares formulados pela ré, por reputar-se suficiente o laudo produzido. Consta, ainda, dos autos o ingresso, na qualidade de terceira interessada, da ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE EUSÉBIO (Decisão ID 172391846), que, invocando o teor do Laudo Pericial, postulou a imputação de responsabilidade a uma das partes pelos riscos estruturais identificados, questão cuja apreciação foi expressamente reservada para a sentença. Instada a especificar as provas ainda pretendidas, a ré requereu (ID 187243432) o depoimento pessoal dos autores e a produção de prova testemunhal, pedido indeferido pela Decisão Saneadora de ID 223012841 (31/07/2026), que declarou encerrada a instrução processual e determinou a apresentação de alegações finais em prazos sucessivos, iniciando-se pela parte autora. Somente a parte autora apresentou Alegações Finais (ID 226837210), reiterando os pedidos da inicial, requerendo a aplicação da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 2.201.127/SP para limitar a indenização pela fruição do imóvel ao período de efetivo inadimplemento, e postulando a condenação da ré por litigância de má-fé. A parte ré, regularmente intimada, deixou transcorrer in albis o prazo para suas alegações finais, conforme certidão de ID 238801979. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. Do estado do processo A instrução processual foi regularmente encerrada pela decisão saneadora de ID 223012841, não impugnada e não reformada, sobre a qual não pesa qualquer vício a ser conhecido de ofício. Presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, passo ao exame do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. 2. Do inadimplemento contratual e da pretensão rescisória É fato incontroverso nos autos - não impugnado na contestação (ID 114463661) e expressamente reconhecido nas alegações finais dos autores (ID 226837210) - que a ré não adimpliu o saldo de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais) do preço ajustado, cujo vencimento ocorreu em 30/07/2021, nos termos da cláusula segunda, item 2, do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra (ID 114468739/114468742). A ré não nega o não pagamento; limita-se a buscar justificá-lo com fundamento em alegado vício oculto do imóvel, matéria examinada no tópico seguinte. Nos termos do art. 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, cabendo, em qualquer caso, indenização por perdas e danos. Comprovado o inadimplemento substancial da obrigação principal - correspondente a 84% (oitenta e quatro por cento) do preço ajustado -, impõe-se o acolhimento do pedido de rescisão contratual. 3. Da defesa fundada em vício oculto e na exceção do contrato não cumprido A ré sustenta que a suspensão do pagamento do saldo remanescente estaria justificada pela descoberta, no curso do prazo contratual, de vícios estruturais graves no imóvel - rachaduras nos alicerces, afundamento do solo e comprometimento da segurança da edificação -, o que caracterizaria vício oculto e autorizaria a invocação da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil. Produzida a prova pericial a pedido da própria ré, o Laudo Pericial de Engenharia (ID 136040441) efetivamente identificou a existência de manifestações patológicas no imóvel - notadamente infiltrações nas lajes dos rooftops da frente e dos fundos, corrosão de armaduras, destacamento de revestimentos e comprometimento pontual da laje da garagem, da laje do deck dos fundos e do muro de arrimo. O mesmo laudo, contudo, é categórico ao atribuir a origem dessas anomalias: (i) a fatores endógenos relacionados a falhas de execução construtiva, atribuíveis ao construtor original da edificação - que não se confunde com a pessoa dos autores, adquirentes de imóvel já edificado, conforme Habite-se de 01/12/2017 e Averbação nº 03 da Matrícula 12.344 (IDs 152379508 e 114468743) -; ou (ii) a falhas funcionais decorrentes de mau uso ou ausência de manutenção preventiva, atribuíveis ao próprio usuário do bem, na posse ininterrupta do imóvel desde 30/07/2020, qualidade em que se enquadra a ré. Nesse sentido, a conclusão do laudo é expressa ao afirmar que as manifestações patológicas encontradas 'ou são de responsabilidade do construtor, por serem de origem ENDÓGENA [...] ou são FALHAS FUNCIONAIS, associadas a perda de desempenho por mau uso ou ausência de manutenção, neste caso, responsabilidade do usuário' (item 12 do Laudo Pericial, ID 136040441). Não há, portanto, qualquer conclusão técnica que impute aos autores - na qualidade de promitentes-vendedores que adquiriram o bem já construído - responsabilidade pelas patologias construtivas verificadas. Mais relevante para o desate da controvérsia, contudo, é a circunstância, incontroversa nos autos, de que os alegados vícios somente foram trazidos ao conhecimento dos autores e deste Juízo por ocasião da contestação, apresentada em 12/05/2022 (ID 114463661) - ou seja, mais de nove meses após o vencimento da obrigação de pagamento (30/07/2021) e cerca de vinte e dois meses após a imissão da ré na posse do imóvel (30/07/2020). Nenhum elemento dos autos evidencia que a ré, antes do ajuizamento da presente demanda ou de sua citação, tenha comunicado aos autores, por qualquer meio idôneo, a existência dos vícios estruturais ora invocados, tampouco que tenha condicionado, de forma contemporânea, o pagamento do saldo devedor à realização de reparos determinados. Ao contrário, das próprias tratativas negociais entre as partes - conversas mantidas por aplicativo de mensagens (IDs 114468748 e 114463669) e das negociações de acordo levadas a efeito em agosto de 2021 e em abril de 2022 (documentos referidos nas manifestações de IDs 114466343 e 114463667) - não se extrai, em nenhum momento, que a ré tenha suscitado controvérsia sobre o estado do imóvel ou condicionado o adimplemento à realização de reparos, limitando-se a prometer, reiteradamente, o pagamento do saldo devedor. Tampouco há, nos autos, qualquer elemento de prova de que o montante que a ré entenda devido a título de reparos guarde correspondência, ainda que aproximada, com o saldo de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais) retido, tratando-se de ônus que, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, competia exclusivamente à ré, dele não se desincumbindo. A ré, note-se, sequer deduziu pedido de natureza reconvencional de abatimento de preço ou de indenização por benfeitorias necessárias, restringindo-se a requerer, em contestação, que os autores 'procedam com os reparos necessários' no imóvel que já se encontra, há mais de seis anos, sob sua posse direta. A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, pressupõe correlação temporal e proporcional entre o descumprimento invocado e a recusa da parte exceptio em adimplir a sua própria prestação, não se prestando a justificar, de modo retroativo, inadimplemento contratual já consumado, tampouco a legitimar o inadimplemento total e prolongado de obrigação de pagar quantia certa correspondente à quase totalidade do preço, quando contraposto a vícios cuja gravidade, extensão e correspondência econômica não foram oportuna e minimamente demonstradas pela parte que os invoca como causa impeditiva do pagamento. Assim, ainda que se reconheça, à luz da prova pericial, a existência de determinadas manifestações patológicas no imóvel, tais anomalias - cuja origem não é imputável aos autores - não têm o condão de justificar o integral e prolongado inadimplemento do saldo do preço, tampouco de afastar a caracterização da mora da ré, uma vez que não restou minimamente demonstrado nos autos que os vícios tenham sido oportunamente comunicados aos autores como causa contemporânea do inadimplemento, nem que o valor do saldo retido corresponda, ainda que por estimativa, ao custo dos reparos necessários. Rejeita-se, por conseguinte, a defesa fundada em vício oculto e em exceção do contrato não cumprido, subsistindo íntegra a mora da ré quanto ao saldo de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), a autorizar a rescisão contratual pleiteada. 4. Do requerimento da terceira interessada Associação Alphaville Eusébio Quanto ao requerimento da terceira interessada ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE EUSÉBIO (ID 172391846), no sentido de que seja imputada responsabilidade a uma das partes pelos riscos estruturais identificados no Laudo Pericial, verifica-se, à luz da conclusão técnica já examinada no tópico anterior (ID 136040441), que as manifestações patológicas constatadas decorrem de falhas de execução atribuíveis ao construtor original do imóvel - terceiro estranho à presente lide - ou de falha funcional por ausência de manutenção atribuível ao usuário do bem, qualidade em que se enquadra a ré, possuidora direta do imóvel desde 30/07/2020. Não há, portanto, elementos técnicos que autorizem a imputação de responsabilidade aos autores pelas condições estruturais da edificação, ficando ressalvado à terceira interessada o direito de buscar, pelas vias próprias, em face de quem entenda responsável, as providências de sua competência estatutária, matéria que extrapola os limites objetivos da presente lide, fixados pelos pedidos formulados pelas partes originárias. 5. Da retenção das arras Pactuado, na cláusula segunda, item 4, do contrato (ID 114468739), que, em caso de inexecução do contrato pela promitente-compradora, o valor dado a título de sinal seria perdido em favor dos promitentes-vendedores, e caracterizado o inadimplemento contratual pela ré, impõe-se a retenção, em favor dos autores, do valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) pago a título de arras, nos termos do art. 418 do Código Civil. 6. Da indenização pela fruição do imóvel O uso do imóvel pela ré, sem a contrapartida do pagamento integral do preço ajustado, configura locupletamento sem causa a ser reparado, nos termos do art. 475 c/c art. 884 do Código Civil. Todavia, tendo em vista que a posse foi transmitida à ré por ato voluntário e regular dos autores, no contexto de contrato válido e, até então, adimplido - porquanto tempestivamente pago o sinal -, não se afigura devida indenização pelo período em que a posse foi exercida sob amparo contratual regular, isto é, entre 30/07/2020 e 30/07/2021, data do vencimento da obrigação de pagamento do saldo remanescente e marco a partir do qual se caracterizou a mora da ré. Assim, e tendo em vista que a própria parte autora, em alegações finais (ID 226837210), pugnou pela aplicação da orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a indenização pelo uso do imóvel, nas hipóteses de rescisão de compromisso de compra e venda por inadimplemento do promitente-comprador, limita-se ao período de efetivo inadimplemento, fixa-se a indenização pela fruição do imóvel no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais) mensais, incidente a partir de 30/07/2021 até a data da efetiva desocupação/devolução do imóvel, corrigida monetariamente e acrescida de juros de mora legais, a ser apurada em liquidação por arbitramento, se necessário. 7. Da reintegração de posse Como natural decorrência da rescisão contratual, impõe-se a restituição das partes ao estado anterior, com a devolução do imóvel objeto do litígio aos autores, condicionada à comprovação, pela ré, da quitação dos débitos de impostos, taxas condominiais e tarifas de concessionárias de água e energia incidentes sobre o período de sua ocupação, na forma requerida na petição inicial (ID 114468739). Considerando que a matéria fática relativa à posse e ao inadimplemento já se encontra integralmente esclarecida pela prova documental e pericial produzida sob o crivo do contraditório, e tendo em vista o prolongado período de ocupação do imóvel sem a correspondente contraprestação, estão presentes os elementos que autorizam a eficácia imediata da presente decisão quanto à restituição da posse, nos termos dos arts. 297 e 300 do Código de Processo Civil, aplicáveis à tutela concedida em sentença, ficando desde logo autorizada a expedição do mandado de reintegração de posse, independentemente do trânsito em julgado, ressalvado eventual efeito suspensivo que venha a ser atribuído a recurso porventura interposto. 8. Da comissão de corretagem Os autores postulam a condenação da ré ao ressarcimento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), correspondentes ao valor por eles pago a título de comissão de corretagem ao intermediário da venda (ID 114468744). Compulsando o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra que rege a relação entre as partes (ID 114468739/114468742), verifica-se a ausência de qualquer cláusula que impute à promitente-compradora, ora ré, o ônus de arcar com a comissão de corretagem ajustada entre os autores e o corretor por eles contratado. Nos termos do art. 722 do Código Civil, o contrato de corretagem vincula exclusivamente as partes que o celebraram, não podendo seus efeitos serem estendidos a terceiro que dele não participou, na ausência de estipulação contratual expressa nesse sentido. Tratando-se de despesa contraída pelos próprios autores para a comercialização de imóvel de sua propriedade, e inexistindo, no instrumento contratual firmado com a ré, cláusula que atribua tal encargo à parte compradora, não há fundamento contratual para a condenação pretendida, impondo-se o indeferimento do pedido nesse particular. 9. Da litigância de má-fé Os autores postulam, em réplica e em alegações finais, a condenação da ré nas penas da litigância de má-fé (arts. 79 a 81 do CPC), ao fundamento de que a defesa apresentada teria alterado deliberadamente a verdade dos fatos. Não obstante a defesa da ré não tenha prosperado quanto à imputação de responsabilidade aos autores pelas patologias construtivas identificadas, o Laudo Pericial de Engenharia (ID 136040441) efetivamente constatou a existência de manifestações patológicas reais no imóvel, ainda que de origem distinta da sustentada pela ré. Não se pode, portanto, afirmar que a defesa tenha se baseado em fato integralmente inexistente ou fabricado, mas, quando muito, em equivocada atribuição de causa e em insuficiente comprovação da contemporaneidade e da proporcionalidade da exceção invocada, o que configura exercício, ainda que malsucedido, do direito de defesa, insuficiente, por si só, a caracterizar a má-fé processual. Indefere-se, pois, o pedido de condenação por litigância de má-fé. 10. Dos ônus sucumbenciais Tendo os autores decaído de parcela mínima dos pedidos formulados - o pedido de ressarcimento da comissão de corretagem e a redução do termo inicial da indenização pela fruição -, aplica-se o disposto no art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, respondendo a ré, por inteiro, pelas custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial (ID 114468739), resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECRETAR a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra firmado entre as partes em 14/07/2020 (ID 114468739/114468742), por inadimplemento da ré quanto ao saldo do preço; b) DECLARAR a perda, em favor dos autores, do valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) pago a título de arras/sinal, nos termos do art. 418 do Código Civil; c) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel, no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais) mensais, incidente entre 30/07/2021 e a data da efetiva desocupação/devolução do imóvel, corrigida monetariamente e acrescida de juros de mora legais, a ser apurada em liquidação por arbitramento, se necessário; d) DETERMINAR a reintegração dos autores na posse do imóvel descrito na Matrícula nº 12.344 do Cartório de Registro de Imóveis do Eusébio/CE, condicionada a devolução à comprovação, pela ré, da quitação dos débitos de impostos, taxas condominiais e tarifas de concessionárias de água e energia incidentes sobre o período de sua ocupação, autorizada desde logo a expedição do mandado de reintegração de posse, com eficácia imediata, nos termos da fundamentação retro; e) INDEFERIR o pedido de condenação da ré ao ressarcimento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) pagos a título de comissão de corretagem, por ausência de previsão contratual que imponha tal ônus à parte ré; f) INDEFERIR o pedido de condenação da ré por litigância de má-fé; g) REGISTRAR, quanto ao requerimento da terceira interessada Associação Alphaville Eusébio (ID 172391846), que a prova pericial não autoriza a imputação de responsabilidade aos autores pelas patologias estruturais verificadas no imóvel, ressalvado à terceira interessada o direito de buscar, pelas vias próprias, em face de quem entenda responsável, as providências de sua competência estatutária. Em razão da sucumbência mínima dos autores, CONDENO a ré ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos dos arts. 85, § 2º, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Expeça-se mandado de reintegração de posse, observadas as cautelas de praxe. Quanto à solicitação de liberação de honorários periciais remanescentes formulada pelo perito judicial (ID 224214532), diante do encerramento da fase de conhecimento, defiro o levantamento do saldo, tendo em vista, inclusive, a ausência de impugnação das partes (IDs 226738921 e certidão ID 238801979), devendo a Secretaria expedir o necessário. Transitada em julgado, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. P.R.I. Exp. Nec. Eusébio - CE., data da assinatura digital. REJANE EIRE FERNANDES ALVES JUÍZA DE DIREITO TITULAR
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