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TJRJ · Comarca de Niterói- Cartório da 1ª Vara Cível · Despacho
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TJRJ · Comarca de Niterói- Cartório da 1ª Vara Cível · Sentença
Trata-se de ação de imissão na posse c/c pedido de fixação de taxa de ocupação proposta por BANCO BRADESCO S.A. em face de PAULO ROBERTO ALFAIA ROCHA. Alega o banco autor que financiou ao réu o imóvel descrito na inicial (apartamento nº 901 do prédio situado na Rua Domingos de Sá, nº 388, Icaraí, Niterói) que, como garantia da dívida, foi dado em hipoteca. Aduz que o mutuário réu quedou-se inadimplente para com o financiamento. Narra que foi realizado o procedimento de execução extrajudicial da hipoteca, tendo o réu sido devidamente notificado, na forma do Decreto Lei 70/66, para purgar a mora e em relação aos posteriores leilões do imóvel hipotecado, quedando-se inerte. Afirma que, consolidada a propriedade em virtude da não purgação da mora, adquiriu o imóvel por meio do leilão público extrajudicial realizado no dia 27/10/2000. Aventa, ainda, que o réu está há longa data morando no imóvel de forma gratuita, já que deixou de pagar as prestações do financiamento, bem como não vem quitando taxa condominial, taxa de ocupação ou tributos, enriquecendo-se sem causa. Aduz que tentou a desocupação do réu de forma amigável, sem sucesso. Sustenta a posse precária e injusta do requerido. Pretende, assim, ser imitido na posse do imóvel de sua propriedade, bem como a condenação do réu ao pagamento ao pagamento da taxa mensal de ocupação do imóvel. Com a inicial juntada no índice 000002, vieram os documentos juntados no índice 000017. Decisão liminar deferindo a imissão na posse no índice 000045. Antes do cumprimento da decisão de imissão, o réu veio espontaneamente aos autos alegando ter sido surpreendido com a execução extrajudicial (índice 000081). No índice 000088 apresentou sua contestação, acompanhada dos documentos juntados nos índices 000111/000122, na qual arguiu a falsidade da carta de arrematação juntadas aos autos, por nela haver afirmação não verdadeira. Arguiu, ainda, a preliminar de carência de ação, argumentando que o imóvel estava locado a terceiros e que cabia o banco autor mover a competente ação de despejo. No mérito, sustentou que não foi pessoalmente notificado para purgar a mora e nem quanto às datas dos leilões. Aventou que o banco autor não comprovou nem mesmo ter publicado editais de intimação. Sustentou o seu direito constitucional à moradia. Pleiteou, por fim, pela retenção do imóvel até ser indenizado pelas benfeitorias que realizou, no valor de R$ 103.443,00, bem como a revogação da liminar de imissão e a proibição de venda do imóvel. Decisão no índice 000132 rejeitando o incidente de falsidade apresentado pelo réu. No índice 000134, decisão determinando o recolhimento do mandado de imissão. Réplica no índice 000150, na qual o autor reafirmou que o réu era possuidor de má-fé, não tendo direito à retenção do imóvel, asseverando, ainda, que as benfeitorias eram voluptuárias. Manifestação do autor em provas no índice 000170 e do réu no índice 000173, que requereu a produção de prova pericial de engenharia. Decisão saneadora no índice 000174, momento em que foi deferida gratuidade de justiça ao réu, afastada a preliminar de carência de ação e deferida a prova pericial. Homologados os honorários periciais, a perita então nomeado informou que tentou visitar o imóvel para a realização do laudo pericial, na data indicada e publicada pelo Juízo, visita que foi obstada pela moradora do bem (índice 000205). Tramitou o processo, por longos anos, na tentativa da realização da prova pericial, com várias substituições de peritos, tendo um deles retido o processo por quase cinco anos. No índice 000302, Carlos Alberto Esteves Pires requereu a sua inclusão no feito como terceiro interessado, uma vez que havia arrematado, em leilão ocorrido em abril de 2018, o imóvel do banco autor Decisão no índice 000319 suspendendo a prova pericial. À fl. 328 foi proferida sentença de extinção do processo sem apreciação do mérito. Interposto pelo terceiro interessado embargos de declaração, o Juízo, à fl. 373, revogou a sentença. À fl. 382 o terceiro interessado requereu o julgamento do feito. Novo despacho à fl. 399 anulando a sentença de fl. 328. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Inicialmente, pontue-se que estão sendo julgados, em conjunto, a presente demanda e a ação que questionou a execução extrajudicial do imóvel, processo nº 0019413-56.2021.8.19.0002 em apenso. Trata-se de ação de imissão na posse proposta pelo adquirente do imóvel retomado pelo credor hipotecário do mutuário inadimplente. A matéria debatida na presente lide comporta julgamento, pois já há elementos suficientes para formar a convicção deste magistrado, mostrando-se absolutamente desnecessária a produção de qualquer outra prova, não importando em ofensa aos princípios da ampla defesa e do contraditório. A questão debatida entre as partes é meramente de direito e existem elementos probatórios absolutamente suficientes para o pronunciamento do juízo. Registre-se, por relevante, que as questões processuais suscitadas (incidente de falsidade e carência de ação) já foram anteriormente decididas. Com razão o banco autor. Com efeito. Avulta dos autos que o banco autor (e também credor), arrematou o imóvel descrito na inicial de maneira válida, escorreita e eficaz por meio de leilão extrajudicial ocorrido nos idos de 2000. A carta de arrematação juntada no índice 000017, da lavra do Oficial do Cartório do Registro de Imóveis da 8ª Circunscrição desta Comarca de Niterói, servidor portador de fé pública, é prova contundente da lisura do procedimento, dela constando todas as etapas necessárias à constituição em mora do devedor e a sua inércia. Juntamente com tal carta, ainda temos os editais, devidamente publicados em jornais, notificando o devedor réu para a purgação da mora e para a participação nos leilões do imóvel. O preço da arrematação também se mostrou escorreito (R$ 77.000,00), valendo notar que, da declaração do imposto de renda do réu, o próprio informou que o imóvel valia, em 2009, R$ 95.000,00 (índice 000140). E a arrematação acorreu nove anos antes. Verifica-se, ainda, que o réu sustenta em sua contestação a ausência de prova da expedição dos editais, assertiva devidamente desmentida pelos documentos juntados no índice 000159. Não há dúvida quanto à regularidade da expedição dos editais, uma vez que o réu não morava no imóvel objeto da lide, que se encontrava locado a terceiros. Em razão de não morar no apartamento, a intimação pessoal, por certo, não chegou às mãos do requerente, o que justifica o edital. Ademais, não convence a alegação do requerido de que teria sido surpreendido com a execução extrajudicial (índice 000081), valendo notar que o imóvel foi arrematado em 27/10/2000 e, muito antes, o réu já havia movido ação de consignação (0015206-49.2000.8.19.0002) em face do banco ora autor, demanda que foi julgada improcedente em vista da ausência de abusividade nas cobranças do financiamento e da insuficiência da quitação das parcelas pelo requerido. Em verdade, o que se extrai dos autos é que o autor mantém o imóvel sob sua posse há mais de duas décadas sem quitar um único centavo, seja de financiamento, de condomínio, de impostos ou de taxa de ocupação. E ainda o aluga, em evidente má-fé e enriquecimento sem causa. Em vista da má-fé do réu, por certo que incabível a retenção por benfeitorias pleiteada, na forma do art. 1220 do Código Civil, verbis: Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias. Está de boa-fé o possuidor que, legitimamente, exerce a posse, o que não se verifica da hipótese. O que sustentaria a posse de boa-fé do réu seria a regular quitação do financiamento e dos demais encargos sobre o móvel, o que não se verifica nos autos, sendo certo que o inadimplemento rompe o equilíbrio do contrato e das demais relações institucionais. O pedido de retenção revela-se incompatível com a situação daquele que, na mesma relação jurídica, permanece devedor da principal obrigação que legitimava a própria fruição do bem. Mutatis mutandis, asseverou a Ministra Nancy yAndrighi, no REsp 2.233.373, verbis: Desse modo, à locatária inadimplente não assiste o direito de retenção, uma vez que a manutenção da posse sem o cumprimento do dever principal de pagar aluguéis e encargos revela situação incompatível com a boa-fé objetiva , Certo, ainda, é que as alegadas benfeitorias teriam sido realizadas entre os anos de 2006/2007, momento em que o autor já se encontrava em mora há cerca de oito anos e o bem já havia sido arrematado em leilão (outubro de 2000), ou seja, já possuía o requerido plena ciência de que sua posse já era precária e de má-fé. Quanto às benfeitorias, avulta que se trataram em reformas voluptuárias, já que, conforme afirmado pelo requerente, os materiais empregados na obra, segundo sua visão, não eram de boa qualidade. Nada foi reformado para a conservação do bem, que é o que caracteriza a benfeitoria necessária. Pretendeu-se, apenas, o embelezamento do apartamento. Assim, improcede o pedido de retenção por benfeitoria. Diante do exposto, restou comprovado que o móvel foi regularmente a leilão em virtude da inadimplência do réu junto ao banco autor/credor, que apenas agiu no exercício regular de um direito ao promover a execução extrajudicial da hipoteca e, posteriormente, arrematar o imóvel dado em garantia, fazendo jus, portanto, à imediata imissão na posse do apartamento indevidamente ocupado pelo réu gratuitamente há anos, sem qualquer justo título ou justa causa. Merece sorte, ainda, o pedido para a fixação da taxa de ocupação pelo réu, que fixo em 1% sobre o valor de mercado do bem, contada a partir da data da arrematação (27/10/2000), a ser apurada em liquidação por arbitramento. Isso posto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulado pelo autor, na forma do art. 487, I do CPC, para, revogando a decisão que suspendeu a liminar de imissão (000134), determinar a imediata imissão do banco autor na posse do imóvel descrito na inicial, bem como para condenar o réu ao pagamento da taxa de ocupação, devida a contar de 27/10/2000, à ordem de 1% sobre o valor de mercado do imóvel, monetariamente corrigida e incidentes juros legais a contar da referida data, a ser apurada em liquidação por arbitramento. Condeno o réu ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º do Código de Processo Civil, observada a gratuidade de justiça deferida. Com o trânsito em julgado, após as devidas formalidades, dê-se baixa e arquivem-se os autos. P.I.
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