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2026-08-25 · TJCE
ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA PROCESSO: 0051894-76.2021.8.06.0053 - APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: RAIMUNDA DOS SANTOS RODRIGUES. APELADO: FÁBIO COELHO COUTINHO. EMENTA DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. AUSÊNCIA DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO EFETIVO. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. ILEGITIMIDADE ATIVA. NÃO ACOLHIMENTO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. ALUGUÉIS E ENCARGOS ANTERIORES AO TRIÊNIO QUE ANTECEDE O AJUIZAMENTO. INADIMPLEMENTO NÃO AFASTADO. BENFEITORIAS. CLÁUSULA EXPRESSA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO E AO DIREITO DE RETENÇÃO. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por locatária contra sentença que, em Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos, declarou rescindido o contrato de locação, confirmou a liminar de despejo e condenou a apelante ao pagamento dos valores locatícios vencidos e não pagos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 04 (quatro) questões em discussão: (1) definir se a ausência de audiência de conciliação acarreta a nulidade do processo sem demonstração de prejuízo concreto; (2) estabelecer se o apelado possui legitimidade ativa para ajuizar a ação de despejo, diante de sua condição de titular de direitos hereditários e possuidor do imóvel; (3) determinar se a pretensão de cobrança dos aluguéis e encargos anteriores a 28/12/2018 está prescrita, considerando o ajuizamento da ação em 28/12/2021; e (4) definir se a apelante tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, apesar da cláusula contratual expressa de renúncia. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ausência de audiência de conciliação não gera nulidade automática do processo, pois a decretação da nulidade exige demonstração de prejuízo efetivo, nos termos do art. 282, § 1º, do CPC. 4. A apelante exerce plenamente o contraditório e a ampla defesa, mediante apresentação de contestação, indicação e produção de provas, interposição de recurso e participação em audiência de instrução e julgamento, sem demonstrar prejuízo concreto decorrente da ausência da audiência conciliatória. 5. A legitimidade para a propositura da ação de despejo não depende da propriedade registral exclusiva do imóvel, mas da pertinência subjetiva com a relação locatícia e da titularidade da pretensão de retomada do bem. 6. A cessão de direitos hereditários e os elementos probatórios oriundos da ação de usucapião, na qual se reconhece o apelado como efetivo possuidor do imóvel, demonstram sua vinculação jurídica com o bem e legitimam a busca de sua retomada após o inadimplemento contratual. 7. A pretensão de cobrança de aluguéis e encargos locatícios prescreve em 03 (três) anos, conforme o art. 206, § 3º, I, do Código Civil, de modo que as parcelas anteriores ao triênio que antecede o ajuizamento da ação não podem integrar a condenação. 8. Como a ação foi ajuizada em 28/12/2021, a condenação deve limitar-se aos aluguéis e encargos vencidos a partir de 28/12/2018, excluindo-se as parcelas anteriores atingidas pela prescrição. 9. A existência da relação locatícia e do débito está demonstrada pelo contrato de locação, pelos documentos relativos à posição jurídica do apelado e pelo demonstrativo dos valores inadimplidos, enquanto a apelante não comprova a quitação integral das obrigações ou fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado (art. 373, II, do CPC). 10. O inadimplemento dos aluguéis e encargos autoriza a rescisão da locação e a retomada do imóvel bem como a manutenção da condenação quanto às parcelas não atingidas pela prescrição. Aplicação do art. 9º, III, da Lei nº 8.245, de 18/10/1991, que "dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes" 11. A cláusula contratual que prevê expressamente a renúncia da locatária à indenização pelas benfeitorias, inclusive necessárias, é válida e eficaz, conforme o art. 35 da Lei do Inquilinato e a Súmula nº 335 do STJ. 12. O orçamento apresentado pela apelante não comprova, por si só, a necessidade das intervenções, a efetiva realização das obras ou o pagamento dos valores alegadamente despendidos, inexistindo fundamento para afastar a cláusula de renúncia ou reconhecer direito à indenização ou compensação. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. A ausência de audiência de conciliação não acarreta nulidade processual quando a parte não demonstra prejuízo concreto ao exercício do contraditório e da ampla defesa. 2. O possuidor que demonstra pertinência subjetiva com a relação locatícia possui legitimidade para ajuizar ação de despejo e buscar a retomada do imóvel. 3. A pretensão de cobrança de aluguéis e encargos locatícios prescreve em 03 (três) anos, devendo a condenação excluir as parcelas vencidas antes do triênio que antecede o ajuizamento da ação. 4. A cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção é válida, afastando a pretensão indenizatória da locatária quando inexistente circunstância apta a invalidá-la." Dispositivos relevantes citados: CPC, 206, § 3º, I, 282, § 1º, 334 e 373, II; Lei nº 8.245, de 18/10/1991, arts. 9º, III, 10 e 35. Jurisprudência relevante citada: STJ: Súmula nº 335; AgInt no AREsp nº 2.034.229/GO, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, DJe: 24/03/2023; e AgInt no REsp nº 1.783.171/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, DJe: 01/07/2021. TJCE: AC nº 0165226-56.2016.8.06.0001, Rel. Des. Emanuel Leite Albuquerque, 1ª Câmara de Direito Privado, DJe 02/04/2025; e AI nº 0622742-88.2024.8.06.0000, Rel. Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, 1ª Câmara de Direito Privado, DJe: 12/06/2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os(as) Desembargadores(as) da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Desembargador Relator. Fortaleza, data e hora informadas pelo sistema. DESEMBARGADOR ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA Relator RELATÓRIO Trata-se de Apelação interposta por RAIMUNDA DOS SANTOS RODRIGUES (ID nº 36796185) contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Camocim/CE que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos ajuizada por FÁBIO COELHO COUTINHO, ora apelado, julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes, confirmar a liminar de despejo anteriormente concedida, bem como condenar a apelante ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios (ID nº 36796176). A apelante, em suas razões recursais, sustenta, preliminarmente, a nulidade do processo em razão da ausência de designação de audiência de conciliação prevista no art. 334 do CPC, sob o argumento de que apenas o apelado manifestou desinteresse na composição consensual. Defende, ainda, a ilegitimidade ativa do apelado, ao argumento de que o recorrido não possuiria legitimidade para ajuizar a demanda isoladamente, por ser titular apenas de quota hereditária do imóvel objeto da locação. No mérito, sustenta a ocorrência de prescrição trienal quanto aos aluguéis anteriores ao período de 03 (três) anos que antecedeu o ajuizamento da ação (art. 206, §3º, I, do CC). Alega, também, possuir direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, defendendo a ineficácia da cláusula contratual de renúncia em relação às benfeitorias necessárias. Por fim, requer o total provimento do recurso para anular a sentença ou, subsidiariamente, reformá-la para afastar a condenação imposta, reconhecer a prescrição parcial dos aluguéis ou assegurar a indenização pelas benfeitorias realizadas. O apelado, embora devidamente intimado para apresentar contrarrazões, deixou transcorrer o prazo sem manifestação (ID nº 36935017). É o relatório. VOTO 1. Juízo de Admissibilidade. Recurso conhecido. Atendidos os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, interesse, legitimidade e inexistência de fato extintivo do direito de recorrer) e os pressupostos recursais extrínsecos (regularidade formal, tempestividade, preparo, inexistência de fato impeditivo do direito de recorrer e capacidade processual do recorrente), o recurso deve ser admitido, o que impõe o seu conhecimento e a sua apreciação. 2. Juízo de Mérito. Recurso parcialmente provido. 2.1. Preliminar de nulidade processual pela ausência de audiência de conciliação. Não acolhimento. A apelante suscita, preliminarmente, a nulidade do processo sob o argumento de que o Juízo de primeiro grau teria dispensado indevidamente a realização da audiência de conciliação prevista no art. 334 do CPC, uma vez que apenas a parte apelada teria manifestado desinteresse na composição consensual, sem que fosse oportunizada à requerida manifestação acerca da possibilidade de autocomposição. Alega que a ausência da audiência de conciliação violou o procedimento previsto no CPC, pois a dispensa do ato dependeria da manifestação de ambas as partes, comprometendo a possibilidade de solução consensual da controvérsia. A preliminar, contudo, não merece prosperar. Com efeito, o art. 334 do CPC estabelece, como regra, a designação de audiência de conciliação ou mediação antes do oferecimento da contestação, ressalvadas as hipóteses legais de dispensa. Todavia, a ausência de realização do referido ato processual não implica, automaticamente, a nulidade do processo, sendo necessária a demonstração de efetivo prejuízo à parte que a suscita, nos termos do art. 282, §1º, do CPC: Art. 282. Ao pronunciar a nulidade, o juiz declarará que atos são atingidos e ordenará as providências necessárias a fim de que sejam repetidos ou retificados. § 1º O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte. [...] No caso dos autos processuais, verifico que a parte apelante exerceu plenamente o contraditório e a ampla defesa, tendo apresentado contestação (ID nº 36796111), impugnado os argumentos deduzidos na petição inicial, participado da fase instrutória mediante indicação das provas a serem produzidas (IDs nº 36796133 e 36796134), interposto agravo de instrumento (ID nº 36796136), bem como produzido prova testemunhal e participado da audiência de instrução e julgamento (ID nº 36796165), inexistindo qualquer demonstração de prejuízo concreto decorrente da ausência da audiência conciliatória. Ademais, a alegação de que a realização da audiência poderia ter possibilitado eventual composição entre as partes constitui mera possibilidade abstrata, insuficiente para justificar a invalidação dos atos processuais regularmente praticados, especialmente quando a demanda já foi devidamente instruída. Ressalte-se, ainda, que, embora a audiência de conciliação constitua importante instrumento de estímulo à autocomposição, sua finalidade não se sobrepõe à necessidade de preservação dos atos processuais quando ausente demonstração de prejuízo efetivo às partes, sobretudo diante da duração razoável do processo e da economia processual. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO NÃO REALIZADA. NULIDADE PROCESSUAL. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA N. 83 DO STJ. DEMONSTRAÇÃO DE EFETIVO PREJUÍZO. NECESSIDADE. FUNDAMENTO INATACADO. SÚMULA N. 283 DO STF. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" - Súmula n. 83 do STJ. 2. "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles" - Súmula n. 283 do STF. 3. Agravo interno desprovido. (STJ. AgInt no AREsp nº 2.034.229/GO, Rel. Min. João Otávio de Noronha. Quarta Turma. DJe 24/03/2023) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA NO CURSO DO PROCESSO. CONDENAÇÃO AOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS NA SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE. NULIDADE POR AUSÊNCIA DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por LADOSUL DECORAÇÕES LTDA - EPP e outros contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução e os condenou ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais, apesar de serem beneficiários da gratuidade de justiça. 2. Alegação de nulidade da sentença por não ter sido realizada audiência de conciliação, previamente requerida. 3. Insurgência quanto à ausência de análise do princípio pacta sunt servanda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Se a condenação ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais afronta o benefício da gratuidade de justiça concedido aos embargantes. 5. Se há nulidade da sentença por não realização de audiência de conciliação requerida pelos apelantes. 6. Se há omissão na sentença quanto à aplicação do princípio pacta sunt servanda. III. RAZÕES DE DECIDIR 7. O CPC prevê que o beneficiário da gratuidade de justiça não pode ser compelido ao pagamento imediato dos ônus sucumbenciais, salvo se houver demonstração de alteração de sua condição financeira no prazo de cinco anos após o trânsito em julgado (CPC, art. 98, §3º). 8. O juízo de primeiro grau havia reconhecido a gratuidade, sendo indevida a condenação ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais. 9. A alegada nulidade por ausência de audiência de conciliação não se verifica, pois houve manifestação do juízo e da parte adversa quanto ao pedido, além da ausência de oposição dos apelantes ao anúncio do julgamento antecipado. 10. O princípio pacta sunt servanda não foi debatido nos embargos à execução, não sendo possível reconhecer omissão na sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso parcialmente provido para afastar a exigibilidade dos ônus sucumbenciais, que ficam suspensos nos termos do art. 98, §3º, do CPC. 12. Tese de julgamento: "O beneficiário da gratuidade de justiça nãopode ser compelido ao pagamento imediato dos ônus sucumbenciais, salvo comprovação superveniente de alteração desua condição financeira, nos termos do art. 98, §3º, do CPC". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 98, §3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1701204/PB, Rel. Min. Regina Helena Costa, DJe 01/03/2019. (TJCE. AC nº 0165226-56.2016.8.06.0001. Rel. Des. Emanuel Leite Albuquerque. 1ª Câmara de Direito Privado. DJe 02/04/2025) No presente caso, observa-se que a controvérsia foi devidamente apreciada após regular tramitação processual, com ampla oportunidade de manifestação das partes e produção das provas consideradas pertinentes pelo Juízo, não havendo qualquer limitação ao exercício da defesa da apelante. Além disso, a própria natureza da demanda, ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos, evidencia que a solução da controvérsia dependia, sobretudo, da análise da existência da relação locatícia e do inadimplemento contratual, matérias que foram devidamente examinadas à luz da documentação acostada aos autos. Assim, inexistindo demonstração de prejuízo concreto decorrente da ausência da audiência de conciliação, não há falar em nulidade processual, razão pela qual deve ser rejeitada a preliminar suscitada pela apelante. 2.2. Da preliminar de ausência de legitimidade ativa do apelado. Não acolhimento. A apelante sustenta, ainda, a ilegitimidade ativa do apelado, sob o argumento de que este não seria proprietário exclusivo do imóvel objeto da locação, mas apenas titular de direitos hereditários sobre o bem, em razão da existência de outros sucessores, circunstância que, segundo defende, impediria o ajuizamento isolado da presente ação de despejo. Entretanto, a alegação de ilegitimidade ativa do apelado não merece acolhimento. Inicialmente, cumpre destacar que a questão já foi devidamente apreciada pelo Juízo de primeira instância (ID nº 36796119), oportunidade em que foi rejeitada a preliminar de ilegitimidade ativa, ao fundamento de que a ação de despejo não exige a análise da propriedade do imóvel, mas decorre da relação obrigacional estabelecida. Com efeito, o entendimento adotado pelo magistrado de primeiro grau mostra-se correto, uma vez que a legitimidade para a propositura da ação de despejo não está condicionada à comprovação da propriedade registral exclusiva do bem, mas à existência de vínculo jurídico com a relação locatícia e à titularidade da pretensão de retomada do imóvel diante do inadimplemento contratual. No caso concreto, verifico que consta nos autos instrumento particular de cessão de direitos hereditários firmado entre a antiga possuidora do imóvel e o apelado, bem como elementos probatórios oriundos da Ação de Usucapião nº 0009651-64.2014.8.06.0053, cujo objeto consistia na aquisição do imóvel ora litigioso (ID nº 36796000). Na referida ação, ficou assentado que o efetivo possuidor do imóvel é o ora apelado, conforme sentença proferida naqueles autos, já transitada em julgado. Tais elementos evidenciam, portanto, sua condição de possuidor do bem. Assim, considerando o falecimento da locadora, a condição do apelado é suficiente para lhe conferir legitimidade ativa para buscar a retomada do imóvel. Dessa forma, estando demonstrada a pertinência subjetiva entre o apelado e a relação jurídica discutida nos autos, deve ser rejeitada a preliminar de ilegitimidade ativa. 2.3. Da prescrição trienal dos aluguéis. Limitação da condenação às parcelas não atingidas pela prescrição. No mérito, o cerne da controvérsia consiste em analisar a sentença que julgou procedente a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios, reconhecendo a existência de inadimplemento contratual e condenando a apelante ao pagamento dos valores vencidos e não pagos. A apelante sustenta, em síntese, que a condenação imposta na sentença deve ser limitada em razão da incidência da prescrição trienal, ao argumento de que a parte apelada teria incluído na cobrança valores referentes a período superior aos três anos anteriores ao ajuizamento da demanda. Alega que a ação foi proposta em 28/12/2021, de modo que eventual condenação somente poderia abranger os aluguéis e encargos vencidos a partir de 28/12/2018, devendo ser excluídas as parcelas anteriores ao referido período. A pretensão recursal, nesse ponto, merece provimento. Inicialmente, cumpre destacar que a pretensão de cobrança de aluguéis e demais encargos decorrentes de contrato de locação se submete ao prazo prescricional de três anos, conforme previsão expressa do art. 206, §3º, inciso I, do CC: Art. 206. Prescreve: [...] § 3º Em três anos: I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos; [...] Nesse sentido, este Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que a cobrança de aluguéis e encargos locatícios sujeita-se ao prazo prescricional trienal: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEI DE LOCAÇÕES E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LEGITIMIDADE ATIVA. FALECIMENTO DA LOCADORA PRIMITIVA. RELAÇÃO JURÍDICA TRANSMITIDA AOS HERDEIROS / SUCESSORES. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 10 DA LEI N° 8.245/91. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA COBRANÇA DE ALUGUÉIS. ARTIGO 206, § 3º, INCISO I, DO CÓDIGO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. PARCELAS ANTERIORES AO TRIÊNIO QUE ANTECEDE O AJUIZAMENTO DA DEMANDA. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA. IRREGULARIDADE DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DA PARTE AGRAVADA. VÍCIO SANÁVEL. POSSIBILIDADE DE RATIFICAÇÃO EXPRESSA OU TÁCITA DOS ATOS ANTERIORES À CORREÇÃO DO VÍCIO. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Horizonte, que deferiu o pedido liminar formulado na Ação de Despejo por Falta de Pagamento, determinando a expedição do mandado de despejo para desocupação voluntária do imóvel, no prazo 15 (quinze) dias, autorizando-se, desde logo, o despejo compulsório, a ser cumprido por oficial de justiça, que poderá adotar os meios necessários à obtenção do resultado prático pretendido. 2. Irresignada, a parte demandada interpôs este agravo de instrumento, com base nos seguintes argumentos: i) a nulidade de todos os atos processuais praticados pelos advogados da parte agravada, em razão de suposta irregularidade de representação nos autos do processo; ii) a prescrição dos aluguéis indicados na tese recursal; iii) a ilegitimidade ad causam da parte contrária para figurar no polo ativo da ação de origem; e iv) a caracterização de litigância de má-fé em relação aos atos praticados pela parte ora recorrida. 3. No que concerne à legitimidade da parte agravada para promover a ação de despejo, não vislumbro qualquer ilegalidade capaz de infringir as normas aplicáveis ao caso concreto. Isso porque, com a morte do(a) locador(a), a titularidade da locação transmite-se aos herdeiros, que adquirem uma universalidade de bens e direitos componentes do patrimônio deixado pelo de cujus, na forma do artigo 10 da Lei de Locações e do artigo 1.791, caput e parágrafo único, do Código Civil. 4. Assim, constatada a morte da locadora primitiva, é dado concluir que sua filha, na qualidade de herdeira necessária, possui legitimidade ativa para propor a ação de despejo, tendo como objetivo efetuar a cobrança dos aluguéis e reaver o imóvel de propriedade da falecida, com base na transmissão dos direitos hereditários (artigo 1.784 do CC). 5. Com efeito, sendo dispensável demonstrar a anuência da antiga locadora em relação à continuidade do contrato de locação, afigura-se despiciendo adentrar ao mérito das arguições relativas à autenticidade das assinaturas apostas aos instrumentos contratuais anexados aos autos de origem. A uma, porque eventual nulidade do aditivo contratual exige dilação probatória e prévia manifestação do Juízo de primeiro grau. A duas, porque a concordância da antiga locadora do imóvel em relação à continuidade do contrato de locação não tem influência sobre a (i)legitimidade de sua filha para propor a ação de despejo, visto se tratar de direito adquirido com a morte do de cujus. 6. A prescrição da cobrança de aluguéis possui regramento específico no Código Civil (artigo 206, § 3º, inciso I), segundo o qual a pretensão de recebimento de valores de aluguel de prédios urbanos ou rústicos se sujeita ao prazo prescricional de 3 (três) anos. Além disso, por consistirem em obrigação de trato sucessivo, com parcelas que se vencem mês a mês, os encargos locatícios vencidos antes do triênio que antecede o ajuizamento da ação estão abarcados pela prescrição. 7. Diante disso, por se referir a uma questão de ordem pública ainda não apreciada pelo Juízo a quo, assiste razão aos argumentos da parte recorrente quanto à prescrição parcial dos aluguéis cobrados na origem, pois, considerando que a ação de despejo foi proposta em 5 de junho de 2020, as parcelas locatícias anteriores ao triênio que antecede essa data já se encontravam atingidas pela prescrição. Anote-se, todavia, que não se trata de prescrição intercorrente, mas da própria extinção da pretensão de cobrar os aluguéis, pois, no momento da propositura da ação, no dia 5 de junho de 2020, as parcelas anteriores ao triênio que precedem essa data já estavam prescritas, não havendo que falar, quanto a elas, em interrupção decorrente da citação. 8. Dito isso, ao constatar que a ação originária contempla encargos da locação vencidos desde 30 de novembro de 2016, impõe-se declarar a prescrição da pretensão de cobrança dos aluguéis anteriores ao triênio que precedem à sua propositura, alcançando, portanto, as obrigações vencidas antes de 5 de junho de 2017. 9. Apesar da prescrição parcial do débito, nada impede o regular prosseguimento do feito em relação aos demais aluguéis vencidos e vincendos até a data da efetiva desocupação do imóvel, de sorte que a prescrição de parte dos créditos não obsta o direito da agravada em dar continuidade à cobrança dos valores não abrangidos pelo prazo prescricional, bem como dos alugueres vincendos no curso da ação de despejo. 10. No que pertine à capacidade postulatória da parte autora / agravada, questiona-se, no recurso, o fato de a única procuração existente nos autos ter como outorgado um advogado distinto daqueles que subscrevem as petições apresentadas no curso do processo originário. Ainda assim, não me parece razoável considerar nulos todos os atos processuais praticados pela parte agravada, notadamente pela possibilidade de sanear respectivo vício mediante determinação do Juízo, sendo viável a ratificação tácita operada pelo mandato, visto que, ¿embora o artigo 104 do CPC nada diga sobre a ratificação tácita, aplica-se na hipótese, a regra geral do mandato, prevista no art. 662, parágrafo único, do CC, segundo o qual a ratificação é expressa ou tácita, retroagindo à data do ato¿ (STJ - AgInt no REsp: 1783171 SP 2018/0316734-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 28/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2021). 12. Além disso, a regra insculpida no artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil não se opera de modo automático, devido à necessidade de oportunizar à parte interessada o direito de se manifestar sobre a matéria a respeito da qual ainda não se pronunciou (artigo 10 do CPC), sem olvidar que, caso o órgão jurisdicional verifique a incapacidade processual ou a irregularidade de representação da parte, deverá suspender o processo e designar prazo para que seja sanado o vício, a teor do artigo 76, caput, do Código de Processo Civil. 13. Forte nessas razões, hei por bem acolher, em parte, o recurso de agravo de instrumento, para declarar a prescrição parcial da pretensão de cobrança dos aluguéis vencidos antes do triênio que antecede a propositura da ação, o que abrange os encargos anteriores a 5 de junho de 2017, advertindo-se o Juízo a quo sobre a necessidade de sanear a representação processual da parte ora agravada, aplicando-se, se for o caso, os ditames do artigo 76, caput, do Código de Processo Civil. 14. Recurso conhecido e, no mérito, parcialmente provido. [...] (TJCE. AI nº 0622742-88.2024.8.06.0000. Rel. Des. José Ricardo Vidal Patrocínio. 1ª Câmara Direito Privado. DJe 12/06/2024) No caso concreto, verifico que a parte apelada ajuizou a presente ação em 28/12/2021, pleiteando a rescisão do contrato de locação, o despejo da parte apelante e a condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos desde período indicado na petição inicial. Embora a sentença tenha reconhecido a existência do inadimplemento contratual e condenado a apelante ao pagamento dos valores em aberto, observa-se que a condenação não estabeleceu qualquer limitação quanto às parcelas atingidas pela prescrição, abrangendo integralmente os valores apresentados pela parte apelada. Vejamos: "[…] Condeno a parte promovida ao pagamento dos aluguéis e acessórios vencidos e não pagos conforme descritos no pedido inicial, até a data da desocupação do imóvel, devendo os valores atrasados serem corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do vencimento de cada parcela, com juros de mora de 1% a partir da citação. […]" Todavia, considerando que a pretensão de cobrança dos aluguéis anteriores ao período de três anos que antecede o ajuizamento da ação encontra-se fulminada pela prescrição, não é possível manter a condenação em relação a parcelas cuja exigibilidade já havia sido atingida pelo decurso do prazo prescricional. Portanto, considerando a prescrição trienal e o ajuizamento da ação em 28/12/2021, a condenação deve abranger apenas as parcelas vencidas a partir de 28/12/2018, ficando excluídos os aluguéis e encargos anteriores a esse período. 2.4. Da manutenção da condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios inadimplidos. Ausência de comprovação de quitação pela apelante. A apelante sustenta ainda, que a condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios não poderia prevalecer, ao argumento de que o débito apontado pela parte apelada não estaria devidamente comprovado nos autos, bem como em razão da suposta realização de pagamentos parciais que não teriam sido considerados na apuração dos valores devidos. Alega, ainda, que os documentos apresentados seriam insuficientes para demonstrar a existência do inadimplemento contratual, defendendo a necessidade de afastamento da condenação ou, subsidiariamente, de revisão dos valores cobrados, mediante consideração dos pagamentos que afirma ter realizado no curso da relação locatícia. No caso concreto, verifica-se que a parte apelada instruiu a petição inicial com documentos suficientes à demonstração da relação locatícia e da existência do débito, especialmente o contrato de locação (ID nº 36795999) e o termo de doação e cessão de direitos hereditários que fundamentam sua posição jurídica (ID nº 36796000), além do demonstrativo dos valores inadimplidos (ID nº 36796092). Pois bem. Nos termos da Lei nº 8.245, 18/10/1991, constitui obrigação do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, sendo que o inadimplemento contratual autoriza a rescisão da relação locatícia e a consequente retomada do imóvel pelo locador: Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: [...] III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; [...] Embora a apelante alegue a realização de pagamentos parciais e sustente que tais valores não teriam sido devidamente compensados no cálculo do débito, verifico que os documentos por ela apresentados, bem como as provas produzidas nos autos (IDs nº 36796111 a 36796108 e 36796165), não são suficientes para demonstrar a quitação integral das obrigações locatícias objeto da demanda. Com efeito, a mera alegação de pagamentos realizados no decorrer da relação contratual não possui o condão de afastar a mora locatícia quando desacompanhada de prova capaz de demonstrar a integral satisfação da obrigação assumida. Além disso, saliento que cabia à apelante comprovar, de forma objetiva, a quitação dos valores exigidos ou a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte apelada (art. 373, inciso II, do CPC). A própria narrativa apresentada pela apelante, inclusive, evidencia o reconhecimento da existência de valores pendentes, uma vez que sustenta, em sua contestação, que o antigo locatário teria "suspendido o pagamento", circunstância que reforça a existência de obrigações locatícias não adimplidas. Dessa forma, não merece prosperar a insurgência recursal, devendo ser preservada a sentença no ponto em que reconheceu a inadimplência da apelante e determinou o pagamento dos valores locatícios devidos, observada apenas a limitação decorrente da prescrição trienal anteriormente analisada. 2.5. Da validade da cláusula de renúncia às benfeitorias. Inexistência de direito à indenização ou compensação. No que se refere às benfeitorias realizadas no imóvel, a apelante pretende afastar a eficácia da cláusula contratual que estabeleceu a renúncia ao direito de indenização, defendendo que tal disposição não poderia abranger as benfeitorias necessárias eventualmente realizadas durante a vigência da locação. Argumenta que as melhorias implementadas teriam contribuído para a conservação e valorização do bem locado, razão pela qual a negativa de qualquer ressarcimento implicaria enriquecimento sem causa da parte apelada. Sobre isso, cumpre destacar que a Lei do Inquilinato prevê, em seu art. 35, que as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis autorizadas são indenizáveis, salvo disposição contratual em sentido contrário. Desse modo, embora a legislação assegure, como regra, o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado, também reconhece a possibilidade de as partes convencionarem expressamente a renúncia a tal direito. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que é válida a cláusula inserida em contrato de locação que estabelece a renúncia do locatário à indenização pelas benfeitorias realizadas, bem como ao direito de retenção: Súmula nº 335 do STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. No caso concreto, verifica-se que o contrato de locação firmado entre as partes contém cláusula expressa de renúncia à indenização por benfeitorias (ID nº 36795999), afastando eventual pretensão ressarcitória da locatária ao término da relação contratual: "8ª) Todas as benfeitorias realizadas no imóvel, inclusive as necessárias, aderirão ao prédio, vedando-se suas demolições ou remoções, bem como não haverá direito de indenização ou retenção, mesmo que autorizadas pela LOCADORA". Referida disposição contratual mostra-se válida e eficaz, uma vez que foi livremente pactuada pelas partes e não há nos autos qualquer elemento que indique a existência de vício de consentimento, abuso contratual ou circunstância excepcional capaz de justificar seu afastamento. Além disso, no presente caso, embora a apelante tenha juntado aos autos um orçamento de construção (ID nº 36796106), tal documento, por si só, não comprova a necessidade das intervenções descritas para evitar o perecimento do imóvel, a efetiva realização da obra ou, ainda, o pagamento dos valores nele indicados. Ainda que se admitisse a realização de benfeitorias no imóvel, tal circunstância, por si só, não seria suficiente para afastar a cláusula contratual de renúncia, tendo em vista que a própria locatária assumiu, ao celebrar o contrato, os efeitos decorrentes das intervenções realizadas durante a ocupação do bem. Também não prospera a alegação de enriquecimento sem causa da parte apelada, pois a incorporação de eventuais melhorias ao imóvel encontra fundamento jurídico na própria relação contratual estabelecida entre as partes, inexistindo vantagem indevida quando decorrente de obrigação previamente ajustada. Assim, inexistindo demonstração de qualquer circunstância apta a invalidar a cláusula contratual de renúncia às benfeitorias, deve ser mantida a sentença que afastou a pretensão indenizatória da apelante, não havendo falar em compensação dos valores supostamente despendidos com o imóvel. DISPOSITIVO Em face do exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso com o fim de (1) reformar a sentença apenas para determinar a exclusão da condenação das parcelas locatícias e encargos vencidos anteriormente a 28/12/2018, pois a presente demanda foi ajuizada em 28/12/2021, e (2) manter as demais condenações estabelecidas na sentença recorrida. É como voto. Fortaleza, data e hora informadas pelo sistema. DESEMBARGADOR ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA Relator