2026-09-16 · TJCE
ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA NÚCLEO DE JUSTIÇA 4.0 - DIREITO PRIVADO GABINETE JUIZ RELATOR ROBERTO SOARES BULCÃO COUTINHO Processo :0051262-89.2021.8.06.0137 - Embargos de Declaração Embargante: FP 29 Pacatuba Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda Embargado: Francisco Jhonatan Cassiano da Costa Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. LEI Nº 13.786/2018. ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. INCIDÊNCIA CONCOMITANTE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CONTROLE DE ABUSIVIDADE. RETENÇÃO SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. DESPROPORCIONALIDADE NO CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DA CONTROVÉRSIA. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos por incorporadora contra acórdão que negou provimento à apelação e manteve sentença de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, com restituição de 80% dos valores pagos pelo adquirente e retenção de 20%, além da comissão de corretagem contratualmente estabelecida. A embargante sustenta ausência de fundamentação e contradição quanto à aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com as alterações da Lei nº 13.786/2018, e requer efeitos infringentes para admitir a retenção contratual de até 10% do valor atualizado do contrato, além do prequestionamento da matéria. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há três questões em discussão: (i) definir se o acórdão contém omissão ou contradição por não ter conferido prevalência exclusiva ao regime previsto no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979; (ii) estabelecer se a incidência da legislação especial afasta a aplicação concomitante do Código de Defesa do Consumidor e o controle judicial de abusividade da cláusula que prevê retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato; e (iii) determinar os efeitos do pedido de prequestionamento formulado nos embargos de declaração. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração somente são cabíveis para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC. 4.O acórdão enfrenta expressamente a incidência da Lei nº 13.786/2018 e reconhece a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 ao contrato celebrado após a vigência daquele diploma, inexistindo omissão quanto ao regime jurídico especial invocado pela embargante. 5.A incidência do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 não exclui a aplicação concomitante das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, pois a disciplina especial do desfazimento da promessa de compra e venda de lote não elimina a natureza consumerista da relação nem impede o controle judicial de cláusulas abusivas. 6.O art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor autoriza o controle de cláusulas que imponham obrigações iníquas ou abusivas, coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. 7. A retenção de 10% sobre o valor global de R$ 135.703,44 mostra-se desproporcional no caso concreto, pois o adquirente desembolsou R$ 28.699,08 e a incidência do percentual sobre o preço integral do negócio supera significativamente o parâmetro de 25% das quantias efetivamente pagas, impondo retenção calculada sobre valores que não ingressaram no patrimônio da vendedora. 8. A manutenção da retenção de 20% das quantias efetivamente pagas, com restituição dos 80% restantes, decorre da interpretação sistemática da legislação especial com as normas consumeristas e do controle concreto de abusividade da cláusula contratual. 9. Embargos de declaração não servem à rediscussão de matérias já apreciadas e resolvidas, sendo indevidos quando têm por única finalidade o reexame da controvérsia jurídica. 10. Para fins de prequestionamento, consideram-se incluídos no acórdão os dispositivos legais invocados pelas partes, nos termos do art. 1.025 do CPC. IV. DISPOSITIVO 11. Embargos de declaração conhecidos e desprovidos. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Turma do Núcleo 4.0 de 2º grau do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data registrada no sistema. Francisco Luciano Lima Rodrigues Desembargador Presidente do Órgão julgador Roberto Soares Bulcão Coutinho Juiz Relator RELATÓRIO Trata-se de Embargos de Declaração opostos por FP 29 Pacatuba Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda contra o acórdão proferido por esta 1ª Turma do Núcleo 4.0 - Direito Privado sob o ID n. 35820854, que conheceu e negou provimento ao recurso de apelação por ela interposto, mantendo a sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e determinou a restituição de 80% dos valores pagos pelo adquirente, admitida a retenção da comissão de corretagem contratualmente estabelecida. A embargante sustenta, em síntese, que o acórdão padeceria de ausência de fundamentação e contradição, ao deixar de conferir prevalência ao regime especial previsto no art. 32-A da Lei nº 6.766/79, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018. Requer o acolhimento dos aclaratórios, com efeitos infringentes, para que a controvérsia relativa aos limites de retenção seja solucionada sob a ótica da legislação especial, formulando, ainda, pedido de prequestionamento (ID n. 36918988). Ausentes contrarrazões. É o relatório. VOTO 1- Juízo de Admissibilidade Presentes os pressupostos de admissibilidade próprios, conheço dos embargos de declaração. 2- Mérito Os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, sendo cabíveis apenas nas hipóteses expressamente previstas no art. 1.022 do Código de Processo Civil, que assim dispõe: "Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material." A embargante sustenta que o acórdão teria deixado de enfrentar adequadamente a incidência da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 6.766/79, defendendo que, em atenção ao princípio da especialidade, deveria ter sido aplicado o art. 32-A desta última legislação para admitir a retenção contratual de até 10% do valor atualizado do contrato. Todavia, a análise do acórdão embargado demonstra que a matéria foi expressa e diretamente enfrentada pelo Colegiado. Com efeito, o julgado delimitou a controvérsia recursal justamente em dois pontos: (i) definir se, em contrato celebrado após a Lei nº 13.786/2018, a retenção deveria incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos; e (ii) determinar se seria aplicável exclusivamente o art. 32-A da Lei nº 6.766/79 ou se subsistiriam as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. O acórdão reconheceu expressamente que o contrato foi celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 e, por conseguinte, que incide o art. 32-A da Lei nº 6.766/79. A conclusão adotada foi apenas no sentido de que a legislação especial não exclui a incidência concomitante das normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente para fins de controle da abusividade das cláusulas contratuais. Portanto, não procede a alegação de que a legislação especial teria sido desprezada. Ao contrário, o voto embargado examinou expressamente o art. 32-A da Lei nº 6.766/79 e concluiu que a previsão nele contida não impede o controle judicial da cláusula contratual à luz dos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação à vantagem manifestamente excessiva. Nesse sentido, o acórdão consignou que, embora a cláusula contratual estabelecesse retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a aplicação desse percentual sobre o preço global da avença resultaria, no caso concreto, em retenção substancialmente superior aos parâmetros de 10% a 25% dos valores efetivamente pagos admitidos pela jurisprudência, impondo ao consumidor obrigação calculada sobre valores que sequer ingressaram no patrimônio da vendedora. Não houve, portanto, afastamento imotivado da legislação especial. O que ocorreu foi uma interpretação sistemática do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 com a legislação consumerista incidente sobre a relação jurídica. A propósito, dispõe o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor: "Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade." A existência de diploma legal disciplinando especificamente os efeitos do desfazimento do compromisso de compra e venda de lote não retira a natureza consumerista da relação estabelecida entre adquirente e fornecedora profissional de imóveis, tampouco elimina o controle de eventual abusividade das cláusulas predispostas. Aliás, o próprio acórdão foi explícito ao concluir que a cláusula de retenção incidente sobre o valor total do contrato poderia produzir vantagem excessiva à fornecedora, sobretudo porque, na hipótese concreta, o contrato possuía valor de R$ 135.703,44, enquanto o comprador havia desembolsado R$ 28.699,08, de modo que a retenção de 10% do preço global superaria significativamente o percentual de 25% das quantias efetivamente pagas. A decisão, portanto, apresenta fundamentação específica, vinculada aos elementos do caso concreto, não se limitando à reprodução abstrata de dispositivos legais ou precedentes. Também inexiste a alegada contradição. A contradição sanável por embargos declaratórios é aquela interna ao pronunciamento judicial, verificada quando há incompatibilidade lógica entre sua fundamentação e conclusão, ou entre premissas adotadas no próprio julgado. Não se caracteriza pela mera divergência entre a solução conferida pelo órgão julgador e a interpretação jurídica defendida pela parte. No caso, existe perfeita coerência entre as premissas e a conclusão do acórdão: reconheceu-se a incidência da Lei nº 13.786/2018 e do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, sem exclusão do CDC; submeteu-se a cláusula contratual ao controle de abusividade; concluiu-se pela desproporcionalidade da retenção calculada sobre o preço total do negócio; e manteve-se a solução que autoriza a retenção de 20% dos valores efetivamente pagos, com restituição dos 80% restantes. Dessa forma, o que se verifica dos presentes recursos é a tentativa de nova apreciação da matéria, o que não se faz possível nesta via. A esse respeito, a Súmula n. 18 do TJCE dispõe que: Súmula nº 18 do TJCE: "São indevidos embargos de declaração que têm por única finalidade o reexame da controvérsia jurídica já apreciada". Ou seja, os embargos de declaração possuem o condão de integrar ou aclarar a decisão, sendo inadmissível sua oposição, para rediscussão de matérias apreciadas e resolvidas satisfatoriamente. Assim, não há que se falar em omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão, diante de sua fundamentação clara e satisfatória para o deslinde da causa. Destarte, para fins de eventual interposição de recursos aos Tribunais Superiores, consideram-se incluídos no acórdão todos os dispositivos legais invocados pelas partes, nos termos do art. 1.025 do CPC, ainda que não expressamente mencionados, porquanto a decisão enfrentou de forma suficiente as questões jurídicas suscitadas. 3- Dispositivo Ante o exposto, conheço dos Embargos de Declaração para negar-lhes provimento. É como voto. Roberto Soares Bulcão Coutinho Juiz Relator