2026-09-16 · TJRJ
Vistos e etc. Trata-se de uma ação de rescisão contratual com pedido de indenização por danos morais e materiais, ajuizada por Marcelo Malheiros Drumond, qualificado na inicial, em face de SPE Residencial Townhouse by Recreio Empreendimentos Imobiliários ltda. Em sua inicial, a parte autora narra que em 21 de setembro de 2013 firmou com a ré um contrato particular de reserva de aquisição de parte ideal de imóvel com fração do lote 02 do projeto aprovado de loteamento 47.7666 situado no prolongamento da Rua Luiza Nogueira Gonçalves, lado par, em Freguesia, Jacarepaguá. Afirma que é um projeto para construção de um hotel que o autor adquiriu com a finalidade de gerar renda após os jogos olímpicos de 2016, pelo valor de R$ 396.000,00 (trezentos e noventa e seis reais). Alega que pagou R$200,00 (duzentos reais) por honorários de elaboração de contrato do empreendimento; 7% de comissão de corretagem e outros gastos. Prossegue narrando que a previsão era de que o imóvel seria entregue em 31 de dezembro de 2015, mas que foi informado que a obra só seria concluída em 2016 em razão da irregularidade da comercialização do empreendimento (deliberação CVM 725/14). Aduz que manifestou à ré o desejo de fazer o distrato formal e requereu a devolução dos valores pagos integralmente, sob fundamento de que, a ré deu causa ao atraso na obra. Narra que comunicou à ré sua intenção e não obteve resposta, tendo seu nome negativado indevidamente. Requer a concessão da tutela antecipada para que a ré exclua seu nome do cadastro restritivo; que seja declarada a rescisão contratual; que sejam restituídos em dobro, os valores pagos; que sejam os débitos em nome do autor, declarados inexistentes; que a ré seja condenada ao pagamento de danos morais em valor a ser fixado pelo juízo. A inicial foi instruída com os documentos de fls. 16/94. A parte ré apresentou contestação em fls. 116/130 (com os documentos de fls. 131/194). Alega preliminar de incompetência absoluta sob fundamento de que se trata de matéria afeta à vara empresarial, devendo o autor ser considerado sócio investidor, tendo aderido a uma sociedade em conta de participação. No mérito, alega que a resolução do contrato ocorreu por culpa exclusiva do autor que deixou de efetuar os pagamentos das parcelas avençadas; que o último pagamento realizado foi em 05 de janeiro de 2015 e seu nome foi incluído no Serasa em 17 de junho de 2015. Sustenta que a negativação é legítima e decorreu do inadimplemento. Aduz que o prazo de carência previsto no contrato para cobrir eventuais imprevistos na obra é válido e eficaz, não havendo abusividade e que a caso seja deferida a devolução dos valores ao autor, que seja realizada nos moldes do contrato, com retenção de 20%. No mais, requer a improcedência dos pedidos da inicial. Réplica à contestação em fls. 216/218, impugnando a preliminar de incompetência e afirmando que a relação entre as partes é de consumo, sendo matéria de rescisão contratual do juízo cível. No mais, impugna todos os documentos que acompanham a peça defensiva e reitera os argumentos da inicial. A parte autora se manifestou em fls. 225 requerendo a apreciação do pedido de tutela antecipada; e em fls. 245 alegando que a ré não obteve autorização da CVM para realizar ofertas de investimento no mercado. Decisão de fls. 251 deferindo a tutela antecipada para determinar a exclusão do nome do autor dos cadastros restritivos. Às fls. 259, consta informação do Serasa a respeito da exclusão do nome do autor. A parte ré se manifestou em fls. 264 alegando que, com o intuito de finalizar o empreendimento, parte dos cotistas/investidores criaram a Associação dos Investidores do Empreendimento, e requerendo que o autor se manifeste sobre possível interesse em aderir à Associação, com a consequente extinção da presente lide. Ademais, junta documentos supervenientes. A parte ré se manifestou em fls. 308 informando que foi deferido seu pedido de recuperação judicial e que o juízo universal determinou a suspensão de todas as ações e execuções em face dos requerentes por 180 (cento e oitenta dias). Decisão de fls. 326 suspendendo o feito. A parte autora juntou petição em fls. 334 requerendo o desarquivamento do feito, informando que os autos de recuperação judicial foram sentenciados. Após ser intimado a se manifestar, o autor alegou não ter interesse em participar da Associação dos Investidores (fls. 264 e 349); e em fls. 356 comunicou que não habilitou seu crédito na recuperação judicial da ré porque a demanda encontra-se em fase de conhecimento. Por fim, requereu o prosseguimento do feito com a procedência do pedido da inicial. RELATADOS OS AUTOS, PASSO A DECIDIR. De pronto, rejeito a preliminar de incompetência absoluta suscitada pela ré em sua peça defensiva. De fato, o autor alega que o objetivo da aquisição do imóvel era sua locação e investimento financeiro, o que descaracteriza a relação de consumo, posto que, ele não se enquadra como destinatário final. Contudo, apesar de não haver incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica firmada entre as partes, este juízo possui competência empresarial, podendo, portanto, realizar o julgamento do feito. O feito prescinde da produção de novas provas, sendo suficiente a documental já produzida, restando pendente questão unicamente de direito, razão pela qual se impõe o pronto julgamento, a teor do que dispõe o art. 355, I, do Código de Processo Civil. A parte autora sustenta que o empreendimento imobiliário sofreria atraso em sua entrega e que tomou conhecimento de suposta restrição à sua comercialização em razão da Deliberação CVM nº 725/2014. Com base nesses fatos, deixou de adimplir as parcelas contratuais a partir de janeiro de 2015, circunstância que ensejou a inscrição de seu nome nos cadastros de proteção ao crédito. Verifica-se dos autos que, somente após a efetivação da negativação, a parte autora encaminhou notificação extrajudicial à ré manifestando sua intenção de rescindir o contrato e requerendo a restituição dos valores pagos. Portanto, quando da comunicação de sua pretensão, sua mora já se encontrava configurada, em razão do inadimplemento das obrigações assumidas. Da análise do conjunto probatório, conclui-se que não houve inadimplemento contratual por parte da construtora ré. Isso porque a suspensão dos pagamentos pelo autor ocorreu antes mesmo de qualquer atraso na entrega da unidade e sem que houvesse demonstração de descumprimento contratual imputável à vendedora. Nessa hipótese, incide a regra do art. 476 do Código Civil, segundo a qual, nos contratos bilaterais, nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra antes de adimplir a sua própria prestação. Cumpre destacar, ainda, que a cláusula de tolerância para entrega do empreendimento prevista contratualmente é válida, conforme entendimento consolidado da jurisprudência. Trata-se de previsão compatível com a natureza dos empreendimentos imobiliários de grande porte, sujeitos a intercorrências inerentes à execução da obra. Assim, o adquirente tinha ciência prévia da possibilidade de atraso dentro do período de tolerância estipulado, circunstância que, por si só, não caracteriza inadimplemento da construtora. É certo que a parte autora possui direito à rescisão do contrato por iniciativa própria, em observância aos princípios da autonomia da vontade e da liberdade contratual, consagrados nos arts. 421 do Código Civil, não sendo ninguém obrigado a permanecer vinculado a uma relação contratual contra sua vontade. Todavia, uma vez que a resolução contratual decorreu exclusivamente da iniciativa do comprador, sem culpa da vendedora, assiste à ré o direito de reter parte dos valores pagos para compensação das despesas administrativas e dos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio. A retenção de 20% das quantias adimplidas mostra-se razoável e proporcional, estando em consonância com a jurisprudência dos tribunais superiores, que admite tal percentual em hipóteses de desistência imotivada do adquirente. Dessa forma, não se verifica a prática de qualquer ato ilícito por parte da ré, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil. Ausente conduta ilícita, bem como demonstração de efetiva lesão a direitos da personalidade, não há que se falar em indenização por danos morais. Pelo mesmo fundamento, revela-se legítima a inscrição do nome da parte autora nos cadastros restritivos de crédito, uma vez que decorreu de dívida existente e exigível, constituindo exercício regular de direito do credor, nos termos do art. 188, inciso I, do Código Civil. Assim, devem ser julgados improcedentes os pedidos de exclusão do nome do autor dos órgãos de proteção ao crédito e de condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, porquanto a negativação decorreu do legítimo exercício do direito de cobrança diante do inadimplemento contratual da parte autora. Isso posto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos, na forma do art. 487, I, CPC, formulados por Marcelo Malheiros Drumond em face de SPE Residencial Townhouse by Recreio Empreendimentos Imobiliários ltda. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa, observando-se o que dispõe o §3º do art. 98 do Código de Processo Civil. Publique-se e intimem-se.