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2026-09-16 · TJPE
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 22º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo da Capital - Turno Manhã - 07:00h às 13:00h AV MARECHAL MASCARENHAS DE MORAIS, 1919, - de 1683 a 2685 - lado ímpar, IMBIRIBEIRA, RECIFE - PE - CEP: 51150-001 - F:(81) 31831640 Processo nº 0048013-46.2025.8.17.8201 DEMANDANTE: ANTONIO MARUPYARA COSTA DOS SANTOS DEMANDADO(A): GAV BARRA DE SAO MIGUEL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA SENTENÇA Vieram-me os autos conclusos para sentença. ANTÔNIO MARUPYARA COSTA DOS SANTOS ingressou com a presente ação em face de GAV BARRA DE SÃO MIGUEL EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, sob fundamento de que, em 14/12/2024, adquiriu uma cota de multipropriedade imobiliária da ré, referente ao empreendimento Areya Barra Resort. Alega que, no momento da venda, foi-lhe prometido que, enquanto o empreendimento não ficasse pronto (previsão para o final de 2027), ele teria o direito de se hospedar em outros resorts da rede GAV. Ao tentar exercer esse direito, o pedido foi negado, o que o levou a solicitar o cancelamento do contrato por se sentir frustrado e enganado. Em 10/10/2025, foi celebrado um distrato, no qual, de um valor total pago de R$7.300,84, foi-lhe restituído apenas o valor irrisório de R$630,45. A ré reteve aproximadamente 91% do valor pago, a título de comissão de corretagem (R$3.990,00), sinal (R$2.049,93) e multa de 50% (R$630,46). O autor aditou a inicial no id. 236148136, trazendo fatos diversos da inicial, mas ratificando o aditamento com informações prestadas na primeira audiência una. Requereu a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita; a declaração de nulidade das cláusula abusivas do distrato; a condenação da ré à restituição do valor de R$9.000,00, já se levando em consideração 10% de retenção máxima quanto ao distrato, bem como ao pagamento de uma reparação por danos morais em R$10.000,00. Atribuiu à causa o valor de R$10.000,00 (dez mil reais). O réu apresentou defesa, alegando, em síntese, preliminar de incompetência territorial. No mérito, sustenta que a rescisão contratual já foi validamente encerrada pelo distrato assinado em 17/10/2025, no qual o autor deu quitação plena, geral e irrevogável. Afirma que a desistência foi exclusiva do autor, sem qualquer culpa da ré. Defende a legalidade de todas as retenções efetuadas, que estariam em conformidade com o contrato e com a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). As retenções foram: R$3.990,00 (comissão de corretagem), R$2.049,93 (sinal/arras) e R$630,46 (pena convencional de 50% sobre as parcelas pagas), esta última justificada por se tratar de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação. Requereu a improcedência dos pedidos. Em audiência, o autor respondeu às preliminares e prestou depoimento. Eis breve relato. FUNDAMENTOS Analiso as preliminares. Rejeito a preliminar de incompetência territorial. Tratando-se de nítida relação de consumo, é direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos (art. 6º, VIII, do CDC). A jurisprudência é pacífica no sentido de que a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão é abusiva se dificultar o acesso do consumidor ao Judiciário, prevalecendo a regra do art. 101, I, do CDC, que autoriza a propositura da ação no domicílio do autor. Analiso, de ofício, o valor atribuído à causa pela parte autora. De acordo com o § 3º do art. 292 do CPC, o valor da causa poderá ser modificado de ofício pelo magistrado, para se adequar “ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor”. Diante disso, determino a retificação do valor da causa, para que se adeque à pretensão econômica aqui definida. Dessa forma, em caso de eventual recolhimento de custas processuais, o valor da causa passa a ser a soma da pretensão dos danos materiais, R$9.000,00 (nove mil reais), cumulada com a pretensão dos danos morais, R$10.000,00 (dez mil reais), portanto no montante de R$19.000,00 (dezenove mil reais). No mérito, a controvérsia central reside em definir a quem se atribui a culpa pela rescisão do contrato, para então aferir a legalidade das retenções. A ré sustenta que a rescisão se deu por mera desistência do autor. O autor, por sua vez, alega que o motivo foi o descumprimento de uma oferta. Tal informação acerca da desistência estava tanto na emenda à inicial quanto no depoimento do autor em audiência. A ré, em sua defesa, não produziu qualquer prova em sentido contrário, ônus que lhe incumbia (art. 373, II, do CPC). A promessa de um benefício relevante, como a hospedagem em outros resorts, feita no ato da venda e posteriormente não cumprida, configura descumprimento de oferta (art. 30 do CDC) e quebra da boa-fé objetiva, caracterizando a culpa exclusiva da vendedora pela rescisão. Nesse cenário, a solução da lide é ditada pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)". Sendo a culpa da ré, são inaplicáveis as penalidades previstas na Lei nº 13.786/2018, que disciplinam a rescisão por iniciativa do comprador. Por consequência, as cláusulas do distrato que preveem a retenção de comissão de corretagem, sinal e multa tornam-se nulas de pleno direito, por colocarem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC). O autor tem, portanto, direito à restituição integral do valor pago, qual seja, R$7.300,84. Como já lhe foi restituído o valor de R$630,45, resta um saldo a ser devolvido de R$6.670,39 (seis mil, seiscentos e setenta reais e trinta e nove centavos). A situação vivenciada pelo autor ultrapassa o mero aborrecimento. A conduta da ré, ao atrair o consumidor com uma promessa enganosa, frustrando sua legítima expectativa, e, posteriormente, impor-lhe um distrato com retenção de 91% do valor pago, configura prática abusiva que gera angústia e sentimento de impotência. Aplica-se a Teoria do Desvio Produtivo, pois o consumidor foi obrigado a despender seu tempo para tentar resolver um problema ao qual não deu causa. Considerando a gravidade da conduta, a capacidade econômica da ré e o caráter dissuasório da medida, fixo a reparação por danos morais no valor de R$3.000,00 (três mil reais), por entendê-lo razoável e proporcional ao caso. DISPOSITIVO Diante do acima exposto, superada as preliminares, resolvo: a) DECLARAR A NULIDADE das cláusulas de retenção previstas no Termo de Distrato celebrado entre as partes (Id. 223006044), por culpa exclusiva da ré na rescisão do contrato; b) CONDENAR a ré, GAV BARRA DE SAO MIGUEL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, a pagar ao autor, ANTONIO MARUPYARA COSTA DOS SANTOS, a quantia de R$6.670,39 (seis mil, seiscentos e setenta reais e trinta e nove centavos), a título de reparação por danos materiais, com correção monetária, pela tabela do Encoge (já atualizada com fundamento na Lei 14.905/2024 e Resolução do Conselho Monetário Nacional – CMN nº 5.171-2024, e adequada ao IPCA), nos termos do §1º do art. 389 do CC, desde a data do distrato, 17.10.2025, e acrescida de juros de mora, nos termos do art. 406 e §§ do CC (Selic menos a correção), desde a data da citação. c) CONDENAR a ré a pagar à parte demandante uma reparação por danos morais em R$3.000,00 (três mil reais), com correção monetária, pela tabela do Encoge (já atualizada com fundamento na Lei 14.905/2024 e Resolução do Conselho Monetário Nacional – CMN nº 5.171-2024, e adequada ao IPCA), nos termos do §1º do art. 389 do CC, desde a data desta sentença (Súmula 362 do STJ), e com acréscimo de juros de mora, nos termos do art. 406 e §§ do CC (Selic com subtração da correção), a partir da data da citação. Por fim, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS, pelo que extingo o feito, com resolução de mérito, nos termos do inciso I do art. 487 do CPC. Sem custas processuais e honorários advocatícios nesta instância, em face de no primeiro grau de jurisdição dos Juizados Especiais Cíveis, não haver o ônus da sucumbência, salvo os casos de litigância de má-fé, nos termos do que dispõe o Art. 55, da Lei nº. 9099/95. Na hipótese de recurso haverá pagamento das duas custas processuais (tanto do primeiro quanto do segundo grau (nos termos do art.54, parágrafo único da Lei nº 9.099/95), com incidência e base de cálculo nos termos da Lei Estadual 17.116/2020; além da taxa judiciária com incidência e base de cálculo, sob pena de deserção, nos termos da Lei Estadual 17.116/2020 – a não ser quando haja pedido de benefício da assistência judiciária gratuita, ficando dispensada a parte ao pagamento do preparo, mas sob condição de confirmação dessa condição pelo E. Colégio Recursal. Caso seja interposto recurso inominado, intime-se a parte recorrida para apresentação de contrarrazões, dentro do prazo de dez dias. Decorrido o prazo, com ou sem resposta, certifique-se e remetam-se os autos ao E. Colégio Recursal. Intimem-se. -Assinado Eletronicamente- Juiz de Direito
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Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 22º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo da Capital - Turno Manhã - 07:00h às 13:00h AV MARECHAL MASCARENHAS DE MORAIS, 1919, - de 1683 a 2685 - lado ímpar, IMBIRIBEIRA, RECIFE - PE - CEP: 51150-001 - F:(81) 31831640 Processo nº 0048013-46.2025.8.17.8201 DEMANDANTE: ANTONIO MARUPYARA COSTA DOS SANTOS DEMANDADO(A): GAV BARRA DE SAO MIGUEL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA SENTENÇA Vieram-me os autos conclusos para sentença. ANTÔNIO MARUPYARA COSTA DOS SANTOS ingressou com a presente ação em face de GAV BARRA DE SÃO MIGUEL EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, sob fundamento de que, em 14/12/2024, adquiriu uma cota de multipropriedade imobiliária da ré, referente ao empreendimento Areya Barra Resort. Alega que, no momento da venda, foi-lhe prometido que, enquanto o empreendimento não ficasse pronto (previsão para o final de 2027), ele teria o direito de se hospedar em outros resorts da rede GAV. Ao tentar exercer esse direito, o pedido foi negado, o que o levou a solicitar o cancelamento do contrato por se sentir frustrado e enganado. Em 10/10/2025, foi celebrado um distrato, no qual, de um valor total pago de R$7.300,84, foi-lhe restituído apenas o valor irrisório de R$630,45. A ré reteve aproximadamente 91% do valor pago, a título de comissão de corretagem (R$3.990,00), sinal (R$2.049,93) e multa de 50% (R$630,46). O autor aditou a inicial no id. 236148136, trazendo fatos diversos da inicial, mas ratificando o aditamento com informações prestadas na primeira audiência una. Requereu a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita; a declaração de nulidade das cláusula abusivas do distrato; a condenação da ré à restituição do valor de R$9.000,00, já se levando em consideração 10% de retenção máxima quanto ao distrato, bem como ao pagamento de uma reparação por danos morais em R$10.000,00. Atribuiu à causa o valor de R$10.000,00 (dez mil reais). O réu apresentou defesa, alegando, em síntese, preliminar de incompetência territorial. No mérito, sustenta que a rescisão contratual já foi validamente encerrada pelo distrato assinado em 17/10/2025, no qual o autor deu quitação plena, geral e irrevogável. Afirma que a desistência foi exclusiva do autor, sem qualquer culpa da ré. Defende a legalidade de todas as retenções efetuadas, que estariam em conformidade com o contrato e com a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). As retenções foram: R$3.990,00 (comissão de corretagem), R$2.049,93 (sinal/arras) e R$630,46 (pena convencional de 50% sobre as parcelas pagas), esta última justificada por se tratar de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação. Requereu a improcedência dos pedidos. Em audiência, o autor respondeu às preliminares e prestou depoimento. Eis breve relato. FUNDAMENTOS Analiso as preliminares. Rejeito a preliminar de incompetência territorial. Tratando-se de nítida relação de consumo, é direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos (art. 6º, VIII, do CDC). A jurisprudência é pacífica no sentido de que a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão é abusiva se dificultar o acesso do consumidor ao Judiciário, prevalecendo a regra do art. 101, I, do CDC, que autoriza a propositura da ação no domicílio do autor. Analiso, de ofício, o valor atribuído à causa pela parte autora. De acordo com o § 3º do art. 292 do CPC, o valor da causa poderá ser modificado de ofício pelo magistrado, para se adequar “ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor”. Diante disso, determino a retificação do valor da causa, para que se adeque à pretensão econômica aqui definida. Dessa forma, em caso de eventual recolhimento de custas processuais, o valor da causa passa a ser a soma da pretensão dos danos materiais, R$9.000,00 (nove mil reais), cumulada com a pretensão dos danos morais, R$10.000,00 (dez mil reais), portanto no montante de R$19.000,00 (dezenove mil reais). No mérito, a controvérsia central reside em definir a quem se atribui a culpa pela rescisão do contrato, para então aferir a legalidade das retenções. A ré sustenta que a rescisão se deu por mera desistência do autor. O autor, por sua vez, alega que o motivo foi o descumprimento de uma oferta. Tal informação acerca da desistência estava tanto na emenda à inicial quanto no depoimento do autor em audiência. A ré, em sua defesa, não produziu qualquer prova em sentido contrário, ônus que lhe incumbia (art. 373, II, do CPC). A promessa de um benefício relevante, como a hospedagem em outros resorts, feita no ato da venda e posteriormente não cumprida, configura descumprimento de oferta (art. 30 do CDC) e quebra da boa-fé objetiva, caracterizando a culpa exclusiva da vendedora pela rescisão. Nesse cenário, a solução da lide é ditada pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)". Sendo a culpa da ré, são inaplicáveis as penalidades previstas na Lei nº 13.786/2018, que disciplinam a rescisão por iniciativa do comprador. Por consequência, as cláusulas do distrato que preveem a retenção de comissão de corretagem, sinal e multa tornam-se nulas de pleno direito, por colocarem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC). O autor tem, portanto, direito à restituição integral do valor pago, qual seja, R$7.300,84. Como já lhe foi restituído o valor de R$630,45, resta um saldo a ser devolvido de R$6.670,39 (seis mil, seiscentos e setenta reais e trinta e nove centavos). A situação vivenciada pelo autor ultrapassa o mero aborrecimento. A conduta da ré, ao atrair o consumidor com uma promessa enganosa, frustrando sua legítima expectativa, e, posteriormente, impor-lhe um distrato com retenção de 91% do valor pago, configura prática abusiva que gera angústia e sentimento de impotência. Aplica-se a Teoria do Desvio Produtivo, pois o consumidor foi obrigado a despender seu tempo para tentar resolver um problema ao qual não deu causa. Considerando a gravidade da conduta, a capacidade econômica da ré e o caráter dissuasório da medida, fixo a reparação por danos morais no valor de R$3.000,00 (três mil reais), por entendê-lo razoável e proporcional ao caso. DISPOSITIVO Diante do acima exposto, superada as preliminares, resolvo: a) DECLARAR A NULIDADE das cláusulas de retenção previstas no Termo de Distrato celebrado entre as partes (Id. 223006044), por culpa exclusiva da ré na rescisão do contrato; b) CONDENAR a ré, GAV BARRA DE SAO MIGUEL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, a pagar ao autor, ANTONIO MARUPYARA COSTA DOS SANTOS, a quantia de R$6.670,39 (seis mil, seiscentos e setenta reais e trinta e nove centavos), a título de reparação por danos materiais, com correção monetária, pela tabela do Encoge (já atualizada com fundamento na Lei 14.905/2024 e Resolução do Conselho Monetário Nacional – CMN nº 5.171-2024, e adequada ao IPCA), nos termos do §1º do art. 389 do CC, desde a data do distrato, 17.10.2025, e acrescida de juros de mora, nos termos do art. 406 e §§ do CC (Selic menos a correção), desde a data da citação. c) CONDENAR a ré a pagar à parte demandante uma reparação por danos morais em R$3.000,00 (três mil reais), com correção monetária, pela tabela do Encoge (já atualizada com fundamento na Lei 14.905/2024 e Resolução do Conselho Monetário Nacional – CMN nº 5.171-2024, e adequada ao IPCA), nos termos do §1º do art. 389 do CC, desde a data desta sentença (Súmula 362 do STJ), e com acréscimo de juros de mora, nos termos do art. 406 e §§ do CC (Selic com subtração da correção), a partir da data da citação. Por fim, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS, pelo que extingo o feito, com resolução de mérito, nos termos do inciso I do art. 487 do CPC. Sem custas processuais e honorários advocatícios nesta instância, em face de no primeiro grau de jurisdição dos Juizados Especiais Cíveis, não haver o ônus da sucumbência, salvo os casos de litigância de má-fé, nos termos do que dispõe o Art. 55, da Lei nº. 9099/95. Na hipótese de recurso haverá pagamento das duas custas processuais (tanto do primeiro quanto do segundo grau (nos termos do art.54, parágrafo único da Lei nº 9.099/95), com incidência e base de cálculo nos termos da Lei Estadual 17.116/2020; além da taxa judiciária com incidência e base de cálculo, sob pena de deserção, nos termos da Lei Estadual 17.116/2020 – a não ser quando haja pedido de benefício da assistência judiciária gratuita, ficando dispensada a parte ao pagamento do preparo, mas sob condição de confirmação dessa condição pelo E. Colégio Recursal. Caso seja interposto recurso inominado, intime-se a parte recorrida para apresentação de contrarrazões, dentro do prazo de dez dias. Decorrido o prazo, com ou sem resposta, certifique-se e remetam-se os autos ao E. Colégio Recursal. Intimem-se. -Assinado Eletronicamente- Juiz de Direito