2026-09-16 · TJPE
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 25º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo da Capital - Turno Manhã - 07:00h às 13:00h AV MARECHAL MASCARENHAS DE MORAIS, 1919, - de 1683 a 2685 - lado ímpar, IMBIRIBEIRA, RECIFE - PE - CEP: 51150-001 - F:(81) 31831720 PROCESSO Nº 0044921-70.2019.8.17.8201 EXEQUENTE: CONDOMÍNIO VILLAGE TROPICAL RESIDENCE - ESTAÇÃO DOS PÁSSAROS - VILA JARDIM - JARDIM DOS PÁSSAROS EXECUTADA: SILVIA HELENA DO NASCIMENTO INTERESSADA: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL INTERESSADO: MUNICÍPIO DO RECIFE SENTENÇA DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Vistos, etc. Relatório dispensado nos termos do Art. 38 da Lei nº 9099/1995. DECIDO DA EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Trata-se de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL proposta pelo exequente - CONDOMÍNIO VILLAGE TROPICAL RESIDENCE – ESTAÇÃO DOS PÁSSAROS – VILA JARDIM – JARDIM DOS PÁSSAROS, ora demandante/exequente, em face de SILVIA HELENA DO NASCIMENTO, demandada/executada, objetivando a cobrança de contribuições condominiais ordinárias e extraordinárias incidentes sobre unidade imobiliária integrante do condomínio. A execução foi distribuída pelo valor de R$ 6.703,75 (seis mil, setecentos e três reais e setenta e cinco centavos). Na petição inicial, o demandante/exequente afirmou que a demandada/executada era proprietária da unidade situada na Rua Pajussara, nº 110, bloco C, e se encontrava inadimplente com as obrigações condominiais, indicando débito atualizado, à época do ajuizamento, de R$ 6.703,75 (seis mil, setecentos e três reais e setenta e cinco centavos). A composição do débito compreendia ressarcimento de consumo excedente de água, cotas ordinárias e taxa extraordinária destinada à manutenção/recuperação das fachadas. Segundo a inicial, a cota ordinária do bloco C fora fixada em R$ 390,00 (trezentos e noventa reais), posteriormente alterada para R$ 400,00 (quatrocentos reais), enquanto a taxa extraordinária referente à obra da fachada passou a R$ 68,64 (sessenta e oito reais e sessenta e quatro centavos) e, após reajuste pelo INCC, a R$ 71,42 (setenta e um reais e quarenta e dois centavos). O demandante fundamentou a executividade das contribuições condominiais no Art. 784, X, do CPC e no dever do condômino previsto no Art. 1.336, I, do Código Civil Brasileiro, requerendo pagamento da quantia executada e, não ocorrendo o adimplemento, penhora e avaliação do imóvel. A demandada foi citada, prosseguindo a execução com sucessivas tentativas de satisfação do crédito. Após a localização e constrição do imóvel, o processo evoluiu para a fase expropriatória. Em 17/04/2024, ocorreu o segundo leilão, no qual houve arrematação do imóvel. O leiloeiro informou a quitação da comissão, o pagamento de caução correspondente a 25% do preço e o parcelamento do complemento de 75% (setenta e cinco por cento) em até 30 meses. Posteriormente, o arrematante apresentou comprovantes destinados a demonstrar a quitação integral do preço, tendo o próprio exequente reconhecido que a soma dos pagamentos correspondia ao montante da arrematação. A controvérsia passou, então, a concentrar-se na destinação do produto da arrematação, diante da existência, além do crédito condominial, de crédito tributário do Município do Recife e crédito da Caixa Econômica Federal garantido por alienação fiduciária. Em decisão de ID 224395531, de 28/11/2025, foi declarada perfeita, acabada e irretratável a arrematação, estabelecendo-se, naquela oportunidade, ordem de pagamento que contemplava Município do Recife, condomínio exequente e, posteriormente, Caixa Econômica Federal. Posteriormente, mediante decisão de 01/04/2026 (ID 235408960), este Juízo chamou o feito à ordem e tornou sem efeito a decisão anterior quanto à liberação dos valores. Assentou-se que o título executivo estava limitado ao débito de R$ 6.703,75 (seis mil, setecentos e três reais e setenta e cinco centavos), referente às cotas compreendidas entre dezembro de 2018 e agosto de 2019, vedando-se a inclusão de prestações posteriores e determinando-se atualização da planilha originária apenas mediante correção monetária, sem juros e multa. Na mesma decisão, fixou-se como ordem de satisfação: créditos alimentares e trabalhistas, se existentes; créditos tributários; créditos garantidos por direito real, especificamente o crédito fiduciário da Caixa Econômica Federal; e, por último, os demais créditos, inclusive o crédito condominial exequendo. Inconformado, o demandante/exequente opôs tempestivamente Embargos de Declaração em 10/04/2026, sustentando, em síntese, omissão, contradição e ilegalidade na alteração da ordem de preferência. Argumenta que o crédito condominial possui natureza propter rem; que a decisão contrariaria as condições do edital de leilão e o Art. 908, § 1º, do CPC; que a decisão anterior reconhecera preferência distinta; e que não teria sido devidamente considerada a circunstância de a Caixa Econômica Federal não haver consolidado a propriedade fiduciária antes da alienação judicial. O demandante sustenta, ainda, que foi ele quem promoveu a constrição e alienação judicial e que, por isso, teria preferência sobre os demais credores, invocando o Art. 905 do CPC. Determinou-se a intimação da demandada/executada para manifestação sobre os aclaratórios, bem como a certificação das intimações do Município e da Caixa Econômica Federal. A Diretoria certificou a ciência do Município em 08/06/2026 e da Caixa em 11/06/2026. Em seguida vieram-me os autos conclusos. DA FUNDAMENTAÇÃO Os Embargos de Declaração são tempestivos e devem ser conhecidos. Nos termos do Art. 1.022 do Código de Processo Civil, os aclaratórios destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão sobre questão que deveria ter sido apreciada ou corrigir erro material. Embora não constituam, ordinariamente, instrumento de rediscussão do mérito, admite-se excepcionalmente a atribuição de efeitos modificativos quando a correção do vício identificado conduzir necessariamente à alteração do resultado. No caso, os embargos merecem acolhimento parcial, pois a decisão de 01/04/2026 demanda esclarecimento quanto a dois pontos distintos: a extensão objetiva do crédito executado e a ordem de satisfação dos credores sobre o produto da arrematação. Dos Limites Objetivos da Execução Neste aspecto, não assiste razão ao embargante. O título executivo que originou a presente execução corresponde ao valor de R$ 6.703,75 (seis mil, setecentos e três reais e setenta e cinco centavos), decorrente das contribuições discriminadas na petição inicial. O pedido executivo também foi expressamente formulado por esse montante. Não se mostra adequado ampliar, no curso da execução de título extrajudicial, o objeto originariamente delimitado mediante sucessiva incorporação de cotas condominiais vencidas muitos anos depois do ajuizamento, especialmente quando já atingida a fase expropriatória. A circunstância de as contribuições condominiais constituírem obrigações periódicas não autoriza transformar a execução originária em instrumento indefinidamente aberto à inclusão de novos títulos executivos. Mantém-se, portanto, a decisão embargada no ponto em que determinou que os cálculos fossem realizados com fundamento na planilha originária de ID 50662963, sem inclusão das parcelas posteriores ao título. A decisão de 01/04/2026 foi expressa ao identificar como objeto executivo as cotas compreendidas entre dezembro de 2018 e agosto de 2019. Da Arrematação Também não existe controvérsia útil quanto à validade da arrematação. O imóvel foi arrematado em segundo leilão realizado em 17/04/2024, tendo sido posteriormente comprovado o pagamento do preço. A arrematação já foi declarada perfeita, acabada e irretratável. Nos termos dos Arts. 903 e 908 do CPC, aperfeiçoada a alienação judicial, os créditos que recaíam sobre o bem submetem-se às regras de sub-rogação sobre o respectivo preço, observadas as preferências estabelecidas em lei. Consequentemente, fica preservada integralmente a arrematação, não se cogitando de retorno do imóvel ao patrimônio da demandada/executada. Da Preferência do Crédito Tributário Neste ponto, não procede a pretensão do embargante de reconhecimento de preferência absoluta do crédito condominial em relação ao crédito tributário. O Art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional estabelece especificamente que, no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação dos créditos tributários incidentes sobre o imóvel ocorre sobre o respectivo preço. De igual modo, o Art. 186 do CTN estabelece a preferência do crédito tributário, ressalvados os créditos decorrentes da legislação do trabalho ou do acidente de trabalho. Não altera essa conclusão o fato de o Município do Recife não ter promovido a execução que ocasionou a alienação judicial. A preferência material do crédito não decorre exclusivamente da anterioridade da penhora ou da iniciativa expropriatória, quando existe norma legal específica disciplinando a preferência e a sub-rogação do crédito tributário. Assim, mantém-se a preferência dos créditos de IPTU/TRSD incidentes sobre o imóvel e constituídos até a data da arrematação, observados, naturalmente, os valores efetivamente demonstrados e o limite do produto da alienação. Consta dos autos informação de débito municipal no valor de R$ 17.234,59 (dezessete mil, duzentos e trinta e quatro reais e cinquenta e nove centavos) sem desconto e R$ 11.455,00 (onze mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais) com desconto, cabendo considerar apenas os créditos efetivamente abrangidos pela sub-rogação e existentes até a arrematação ocorrida em abril de 2024. Do Crédito Condominial em Confronto com a Alienação Fiduciária É neste ponto que os embargos revelam necessidade de integração da decisão. A decisão embargada afirmou, de maneira genérica, que os créditos garantidos por direito real deveriam anteceder o crédito condominial. Todavia, no caso concreto, existe particularidade juridicamente relevante: a Caixa Econômica Federal figura como credora fiduciária, e não simplesmente como credora hipotecária. A alienação fiduciária transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/1997. Daí decorre a necessidade de distinguir duas situações: a existência da garantia fiduciária e a eventual consolidação definitiva da propriedade em nome do credor antes da alienação judicial. A própria Caixa Econômica Federal sustentou nos autos que a constrição deveria recair somente sobre os direitos aquisitivos da devedora fiduciante e, sucessivamente, requereu que eventual produto da alienação fosse destinado à liquidação ou amortização do contrato garantido fiduciariamente. Por outro lado, o condomínio sustenta que a Caixa não consolidou a propriedade antes da arrematação e que não promoveu atos expropriatórios próprios. Essa distinção efetivamente deveria ter sido enfrentada na decisão embargada. Não é juridicamente adequado estabelecer, abstratamente e sem exame da situação registral existente na data da arrematação, que todo crédito fiduciário necessariamente prefere ao crédito condominial. Impõe-se, portanto, integrar a decisão para estabelecer que a definição da posição do crédito da Caixa Econômica Federal deverá considerar a situação da propriedade fiduciária existente no momento da arrematação e o conteúdo da matrícula imobiliária. Da Alegada Preferência Absoluta do Condomínio De outro lado, também não procede a tese do embargante de que, simplesmente por haver promovido a execução e a alienação judicial, seu crédito adquiriria preferência absoluta sobre todos os demais credores. O Art. 905 do CPC disciplina o levantamento do produto da alienação pelo exequente singular, mas não elimina preferências materiais estabelecidas pela legislação. A penhora confere preferência processual nos limites legalmente estabelecidos; não transforma, entretanto, crédito materialmente subordinado em crédito superior a todos os privilégios previstos em lei. Assim, o fato de o condomínio ter suportado a iniciativa e os ônus da execução não é suficiente, isoladamente, para afastar a disciplina tributária nem o regime jurídico da alienação fiduciária. Do Edital de Leilão Igualmente não prospera a afirmação de que o edital teria criado preferência material definitiva em favor do condomínio. A previsão de que créditos tributários e obrigações propter rem se sub-rogariam sobre o preço da arrematação corresponde ao regime dos arts. 908 do CPC e 130, parágrafo único, do CTN. A sub-rogação sobre o preço, contudo, não equivale à criação de uma ordem de preferência diferente daquela prevista na legislação. O edital judicial não pode constituir privilégio creditório inexistente em lei nem alterar a posição material dos credores. Os Embargos de Declaração devem, portanto, ser acolhidos em parte, sem desconstituição da arrematação, para integrar a decisão de ID 235408960 quanto ao exame específico da posição jurídica do credor fiduciário. Não há fundamento, entretanto, para reconhecer a preferência absoluta pretendida pelo condomínio sobre o crédito tributário ou para admitir a inclusão, nesta execução, das contribuições condominiais posteriores ao período delimitado pelo título. DO DISPOSITIVO ISSO POSTO e sob tais fundamentos, CONHEÇO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO e DOU-LHES PROVIMENTO EM PARTE , nos termos do Art. 1.022, II, do Código de Processo Civil, exclusivamente para integrar a decisão de ID 235408960, sem alteração quanto à validade da arrematação e aos limites objetivos do título executivo, a fim de: 1)MANTER a declaração de que a arrematação do imóvel objeto da matrícula nº 42.032 do 7º Registro de Imóveis do Recife é perfeita, acabada e irretratável; 2)MANTER a limitação do crédito condominial objeto desta execução às parcelas integrantes do título executivo originário, no valor histórico de R$ 6.703,75 (seis mil, setecentos e três reais e setenta e cinco centavos), vedada a inclusão, nestes autos, das cotas condominiais posteriormente vencidas; 3)MANTER a determinação de atualização do referido crédito segundo os parâmetros fixados na decisão de ID 235408960; 4)RECONHECER que os créditos tributários incidentes sobre o imóvel e constituídos até a data da arrematação sub-rogam-se sobre o respectivo preço, nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN, observada a preferência legal estabelecida no art. 186 do mesmo diploma; 5)ESCLARECER que a posição do crédito da Caixa Econômica Federal em relação ao crédito condominial não decorre automaticamente da simples existência registral da alienação fiduciária, devendo ser considerada a situação jurídico-registral do imóvel na data da arrematação, especialmente quanto à existência ou não de consolidação da propriedade fiduciária em favor da instituição financeira; 6)REJEITAR o pedido do condomínio exequente de reconhecimento de preferência absoluta de seu crédito sobre todos os demais credores, inclusive sobre o crédito tributário, por inexistência de fundamento legal para tal extensão; 7)MANTER, nos demais pontos, a decisão embargada. Considerando que a definição da destinação final do produto da arrematação depende da verificação indicada no item “5”, antes da expedição de qualquer alvará em favor da Caixa Econômica Federal ou do Condomínio Exequente, certifique a Diretoria Estadual dos Juizados Especiais, mediante consulta à matrícula atualizada já constante dos autos, se houve consolidação da propriedade fiduciária em nome da Caixa Econômica Federal e, em caso positivo, a respectiva data, especialmente se anterior ou posterior à arrematação ocorrida em 17/04/2024. Após, voltem-me conclusos para definição dos valores a serem liberados a cada credor, observada a ordem legal de preferência e o limite do produto da arrematação. DETERMINO QUE A DIRETORIA CÍVEL DOS JUIZADOS ESPECIAIS INTIMEM TODAS AS PARTES, INCLUSIVE, AS PARTES INTERESSADAS. DAS DISPOSIÇÕES FINAIS Sem custas processuais e sem honorários advocatícios, já que a sentença do primeiro grau dos Juizados Especiais Cíveis não condena o vencido nos ônus da sucumbência, salvo os casos de litigância de má fé (Art. 55, da Lei 9.099/95). O prazo recursal começará a fluir da intimação da presente sentença (via sistema Pje e/ou via correios). Ficam cientes as partes e intimadas, que havendo recurso inominado, haverá o pagamento de custas processuais (tanto relativas ao primeiro quanto ao segundo graus, conforme previstos nos termos do Art.54, Parágrafo único da Lei nº 9.099/95), além da taxa judiciária (Lei 10.892/92), e Lei nº 17.116/2020, com base no valor da causa (se for extinto sem julgamento) ou sobre o valor da condenação (no caso de mérito), sob pena de deserção. Determino que a Diretoria Cível dos Juizados Especiais cumpra no que couber com os seguintes atos de impulsionamentos do processo: Na hipótese de Embargos de Declaração e/ou Recurso Inominado, certifique a tempestividade, e se for o caso o preparo, intimando-se o (s) embargado (s) e/ou recorrido (s) para apresentar (em) a (s) suas contrarrazões. Em seguida fazendo os autos conclusos para o juízo de primeiro grau para apreciação, ou remetendo-se os autos ao Egrégio Colégio Recursal. Decorrido o prazo sem recurso (s) e/ou com recurso (s) inominado (s) intempestivo (s), certifique, intimando a (s) parte (s) para querendo, apresentar reclamação no prazo legal. Sendo apresentada no prazo, encaminhe-se para o Egrégio Colégio Recursal. Ainda no caso de interposição de Recurso Inominado, conforme disposto no Art.13, Inciso X, do Regimento Interno dos Colégios e das Turmas Recursais no âmbito do Estado de Pernambuco, de acordo com a redação da Resolução Nº 509 (ORIG.COJURI), de 06/12/2023, publicado no DJe Edição nº 222/2023, de 12/12/2023, no sentido de que é da competência do relator "sem prejuízo da análise feita pelo juízo de 1º grau, realizar o juízo de admissibilidade do Recurso Inominado, bem como decidir sobre pedido de gratuidade judiciária", na linha dessa alteração Regimental referida e com a devida ressalva do entendimento lançado no Enunciado 166/FONAJE, determino que a Diretoria Cível dos Juizados Especiais certifique a tempestividade, o recolhimento das custas ou pedido de gratuidade, e em seguida intime a parte recorrida para apresentar contrarrazões, remetendo-se os autos ao Colégio Recursal, para os devidos fins e com as homenagens de estilo. Se houver pedido de cumprimento de sentença, certificado o trânsito em julgado, proceda-se com a evolução da classe processual junto ao Sistema PJe, conforme a hipótese, com as cautelas de estilo. Se for o caso de obrigação de pagar, intime-se a parte executada para que, no prazo de 15 (quinze) dias (Art. 523, do CPC), proceda ao pagamento e devida comprovação do valor da condenação, ciente de que, em caso de não pagar e/ou não juntar o comprovante, nesse prazo estipulado, os valores serão acrescidos de multa no percentual de 10% (dez por cento) e se prosseguirá na execução até ulteriores termos. Havendo pagamento voluntário, e requerido o seu levantamento, fica desde já autorizada a expedição do respectivo alvará, desde que em nome da parte demandante, e do seu advogado, somente referente aos honorários contratuais comprovados através do contrato. Os demais casos deverão ser apreciados oportunamente. Em caso de obrigação de fazer, nos termos da Súmula nº 410 do STJ, intime-se a parte demandada para que, no prazo de 15 (quinze) dias, comprove o cumprimento da obrigação de fazer imposta na sentença, sob pena de incidir a multa fixada e se prosseguir na execução. Não havendo recurso (s) inominado (s), certifique-se o trânsito em julgado da sentença e, cumpridas todas as formalidades legais, arquivem-se os autos, procedendo às anotações de praxe e legais. Expedientes e intimações que se fizerem necessárias ao fiel cumprimento do que consta e foi determinado na presente sentença. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se. Recife/PE, data e assinatura digitais. JUIZ DE DIREITO